【ONE SOHO揀樓攻略】分析景觀、環境缺點!開價會係幾多?(附影片)

「ONE SOHO」位於旺角新填地街及山東街交界,一座物業共322個住宅單位,屬單幢項目,樓盤環境成極大致命傷。發展商在2021年4月23日開出首張68個的價單,以即供均價計,平均呎價為21,538元,但樓盤的關鍵日期在2023年7月31日,意味樓花期27個月,若採用建期等待新按保上會的買家,實質呎價高達22,924元呎才真,準買家用這個價格跟發展商打賭未來樓價升跌幅,當下新盤百花齊放之時,準買家真的沒有其他選擇嗎? 我們會一文跟大家詳細剖析其注意事項,及價單中付款辦法的魔鬼細節。

快速跳往: ONE SOHO資料與開價項目背景及特色區內未來供應區內二手市場租值與售價景觀及環境分析交通配套與基建平面圖揀盤策略價單及付款辦法

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ONE SOHO資料

樓盤名稱ONE SOHO
位置山東街32B號
單位數目322個
面積262-374呎
戶型開放式: 262-265呎 (15個)
1房: 285-320呎 (277個)
2房: 374呎 (23個)
特色: 265-320呎 (7個)
車位12個
校網32校網
關鍵日期2023年7月31日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商信和、莊士、市建局
官方網站http://www.onesoho.hk/
示範單位地址奧海城商場三期UG97號舖

ONE SOHO 開價

首批68伙
折扣額14.5%
平均呎價25,191元/呎
折扣後售價21,538元/呎
區內二手造價Skypark: 18,900元
麥花臣匯: 19,000元

項目背景及特色

1959-2017: 市建局收購旺角唐樓

「One Soho」前身是市建局的舊樓收購項目。整個地盤佔地17,653呎,內有20個街號的樓宇。這些樓宇分別建於1959年及1963年,由於樓宇普遍殘舊失修。樓高6至8層並沒有升降機,天台也有僭建物。項目涉及172個業權,當中住有300戶家庭。市建局在2012年刊憲宣布啟動重建計劃,並在2013年向業主提出了收購方案,除了落實以每呎實用面積11,832元,相等於類似地區七年樓的重置單位價值計算,還提出「樓換樓」方案。業主可選擇現金補償外,也可以以現金補償購置重建項目內住宅、或啟德發展區單位。

地圖平面圖

201711-12: 市建局推出招標

市建局在2017年11月推出了項目招意向,當時共收到41份意向書,終在2017年12月推出招標時,也收到16份標書,其中信和及莊士合組的財團,力壓餘下發展商投得發展權。根據當時的招標條款,項目總發展樓面為13.46萬,當中11.22萬呎為住宅樓面,而餘下2.24萬呎則為商業樓面。為了增加中小型住宅單位,條款有規定全盤最細面積為260呎,但需要有一半單位少於480呎;同時為避免超高昂管理費,大廈也不能興建泳池。發展商在賣樓收益達到24億元,需要向市建局分紅,首6,000萬元的收益先分紅20%;餘額再五五分帳對分。

ONE SOHO發展方案

地盤面積17,653呎
可建樓面住宅: 11.22萬呎 商業: 2.24萬呎
批地條款1. 逾半單位需少於480呎
2. 不能興建游泳池
3. 售樓收益達24億元分紅,首6,000萬元分紅20%,其後50%

2019-2020: 信和及莊士入則及申請售樓

發展商在2019年2月獲批則,並在2020年9月申請了動工紙,及在2020年10月申請預售樓花同意書。根據屋宇署的資料顯示,項目會建在兩層地庫、及三層平台之上建有23層高住宅,當中299個單位均為175呎,而餘下23個單位則為234呎。不過由於屋宇署對實用面積的定義,並不包括廚廁,故並非最終樓書顯示的面積。


區內未來供應

問題是,近期市區樓都缺乏市場問津下,大家開始質疑這類納米樓的承接能力,特別是若以市建局的招標條款,因售樓收益達至24億元便要跟市建局分紅,以全盤總住宅樓面是112,200呎,只要發展商訂價開出21,390元一呎,售樓收益就會達24億元。由於市建局也無理由做蝕本生意,故跟信和在開售前議訂的價格,也幾乎肯定售價會高於21,390元呎,以確保自己會有利可圖,但若按這呎價推算,以現時市傳最細單位260呎計,銀碼起碼556萬元。手持這個銀碼,若放眼於區內的未來供應,可能會較為相宜一點。為就在「One Soho」的不遠處,就已經有兩個由政府推出招標的項目。

豉油街及上海街交界

這幅位於新九龍內地段11240號的用地,佔地6,733呎,可建樓面高達60,596呎,位置上只在「One Soho」的下一條街,在2020年4月推出招標時,共獲27份發展商入標,終由「Worth Forever Limited」中標,董事為黃寶戀及黃建華,為從事建材生意的小型發展商健聯發展,地價4.6718億元, 折算每呎地價僅7,710元。按其後地政總署公布的餘下26份入標標價,餘下發展商更只以1.38億-4.48億元入標,平均入標價為3.16億元,相當於每呎地價5,215元。

新填地街及上海街

政府在2020年3月也曾推出一幅在「新填地街」及「上海街」的這幅地招標,位置上也在「One Soho」往東行的不遠處,地皮佔地2,718呎,地皮分兩截,橫跨了新填地街及上海街,中間被一條冷巷分隔,最高可建樓面為2,4461呎,推出招標只接獲五份標書,終由上市公司「鵬程亞洲」以8,590萬元投得,每呎地價僅3,512元。若按其後地政總署公布餘下四份標書的入標價,當時四名發展商入標價僅1,180萬-8,320萬元,平均入標價3,700萬元,折算每呎地價1,513元。

山東街及地士道街

市建局在區內也正收購一個舊樓項目,位於「山東街」及「地士道街」交界,項目佔地30,097呎,建有一些日久失修的舊式住宅,樓齡由1958-1973年之間,合共有286個單位,涉及600人口。市建局稍後會啟動收購程序,料日後會重建為160,817呎樓面,住宅樓面佔134014呎,而商業樓面26,803呎。

旺角區未來供應
旺角未來新盤發展

旺角區未來供應

發展項目豉油街及上海街新填地街及上海街山東街及地士道街
地盤面積6,733呎2,718呎30,097呎
可建樓面60,596呎24,461呎160,817呎
中標價4.6718億元8,590萬元待定
每呎地價7,710元3,512元待定
發展商健聯發展鵬程亞洲市建局

區內二手市場

而且除了「One Soho」外,在區內遊走一轉也不難發現一些半新盤,現時平均呎價大約介乎18,900元至19,000元之間。只要「One Soho」開價偏離了同區的半新盤,準買家也值得比較一下。現時區內較知名的兩個二手樓「Skypark」及「麥花臣匯」,其位置比沒有「One Soho」般的雜亂,同屬市建局重建項目。

麥花臣匯

位於麥花臣匯球場上方,樓盤採用了全玻璃幕牆設計,向西單位可以望到球場全景、而向北的單位則可以透過東鐵線架空路段,望向何文田及九龍城方向。項目共由293個單位組成,由九建夥拍市建局發展。項目只得一座樓30層,合共提供293個單位,分層面積由293-1,604呎之間,由開放式至四房也有提供;特色單位由881-,1805呎,全部特色單位均為連平台的複式單位。發展商在2014年5月首度開售,物業已過了禁售期,二手均價約為19,000元。面積293呎的開放式單位,現時大約600多萬元有交易;而一房300多呎的單位則大約700多萬起。

麥花臣匯

Skypark

另一個值得比較的就是「Skypark」,最特別是屋苑會所置於頂層,並設有空中花園可供住戶休憩。這個項目則以開放式及一房單位為主,面積由309-961呎之間。全盤只得一座27層高,共提供493個單位,因細單位比較較高,故一層接近21-22伙的高密度設計。項目為新世界夥拍市建局重建的「波鞋街」重建項目,在2015年7月開售,現時二手均價約為18,900元。最細開放式單位在2021年初時曾跌穿600萬元水平,現在大約580萬左右有交易,現在約維持600萬左右。

Skypark
發展項目麥花臣匯Skypark
地址奶路臣街28號奶路臣街17號
座數1座1座
樓層30層27層
單位數目293個493個
面積293-1,604呎(分層)309-961呎
車位6個25個
入伙日期2012年12月31日2016年10月14日
發展商九建、市建局新世界、市建局

胡.說樓市》評析

1. 景觀被舊樓景包圍

向東望旺角舊樓景

全盤只有一座,擺位上盡量貼近「豉油街」邊界,採取了一層十四個單位的高密度設計,並用A及B號把單位劃為左右兩翼,其中樓盤盡量也扭向了東面望旺角舊樓景。明明舊樓景觀十分參差,為何會如此開則呢? 因為其他方位的景觀更不濟。而望向東面的單位包括「A1室」、「A2室」、「A3室」、「A5室」(客飯廳及兩間房)、「B1室」、「B2室」、「B3室」及「B5室」(客飯廳及睡房)。

向北望朗豪坊

說樓盤的景觀不濟,只因它位處旺角鬧市,對景觀並不能有過份期望。雖然現時未見到地盤的任何興建進度,但大致也知道其周邊均會被舊樓包圍,其中向北望朗豪坊,其高度會令樓盤高中低層均受影響。望向北面的單位,包括「A5室」(睡房)、「A6室」、及「A7室」(睡房及客飯廳)。

向北望朗豪坊

向南望豉油街12

我們大約把航拍機飛至30米、相當於10樓,都仍然避不過唐樓。飛至60米,相當於20米,可以避過大部份舊樓,唯獨打側會被樓高26層、這個前身土發公司,給受重建影響住戶安置的居所「豉油街12號」,對「One Soho」來說,就是景觀上的阻擋,最受影響一定是「B5室」(睡房),基本上跟項目距離接近;「B6室」也稍微受到影響,但正望也可能望到油麻地舊樓景。

向南望豉油街12號

向西望奧海城方向

至於揀往西面的單位,極高層有可能避過前方樓宇,而望向奧海城方向,但仍然未必望到海,但尚且叫做頗開揚。只是低層單位就要注意。因為前方為一座酒店、休憩公園及「豪畔酒店」。當中包括了「A7室」(睡房)、「A8室」、「B7室」(睡房)都向這方向開則,同時也要預日後有西斜問題。

向西望奧海城方向

2. 周邊環境欠佳

附近豪畔酒店曾發生案件

要提一提,位於「One Soho」後方的「豪畔酒店」,在2014年曾發生一單私影少女被殺害案件,兇手把屍體放在紅白藍尼龍袋,並入住一間酒店,在第二天把屍體棄置在垃圾房,正正是這間酒店。

附近豪畔酒店曾發生案件

鄰近紅燈區

樓盤所在的位置在「新填地街」及「山東街」,樓盤下方的地舖均以售賣建材為主,部份店舖還會把建材暫放在路邊,變相阻塞交通。沿「山東街」及「上海街」一路行,這邊街道也為馳名的紅燈區,環境頗為雜亂之外,對這個專攻單身人士的樓盤,若單身女士夜歸回家會感到不自在。

鄰近紅燈區

3. 間隔以小型單位為主

一房單位為主

「One Soho」戶型由開放式至2房,主打1房戶,佔約85%,發展商曾表示面積由約260呎至400呎左右,根據市建局的招標條款,條款有規定全盤最細面積為260呎,但需要有一半單位少於480呎。根據樓書資料,樓盤開放式單位面積由262-265呎、及兩房374呎,均佔樓盤少數,反而一房單位285-320呎,共有277個單位,我們會在下方揀樓攻略上詳談揀樓注意事項。

遠期樓花吸引力度成疑

「One Soho」的樓花期有超過26個月,長樓花期項目,原本對換樓客更有利,因為預繳的15%的劃一從價印花稅,可在新居落成時一年才沽走,便可申請退稅,拉長了退稅期限;且樓花期長有助抵銷額外印花稅禁售期,因為禁售期的計算期限是由臨約一刻開始計算起。只是近期市區樓如「安峯」相繼撻Q,令人更質疑遠期樓花的吸引力度是否仍存在。

4. 交通配套及基建

購物、交通配套完善

看到這裡,可能大家都覺得樓盤環境及位置頗不滯,我們《胡.說樓市》編輯部均認為,「One Soho」唯一的賣點就是交通及配套。樓盤前方已經是大型商場「朗豪坊」,有戲院、有健身房、也有不少大型品牌連鎖店,購物相當方便。走往彌敦道附近的「雅蘭中心」及「創興廣場」也有不少連鎖食肆。如果想買餸,實情在樓盤後方的「奶路臣街」及「廣東道」都屬於傳統露天街市,會設有一些排檔售賣一些蔬菜生果等,故由高價至中價的生活配套,都可說一應俱全。另外前往彌敦道有不少穿梭港九的巴士路線,前身朗豪酒店的「康德思酒店」也有多輛小巴可以前往荃灣及葵涌一帶。步行五分鐘已經可以前往旺角港鐵站。

購物、交通配套完善

前「旺角街市」改作康健中心

附近位於廣東道及亞皆老街交界的「旺角街市」,建於1977年,樓高兩層共有129個攤檔,由於空置率高,故街市於2010年停止運作,並一度改作「商業」用地放入賣地表上招標,其後政府抽起相關用地,會改由由市建局作翻新作「地區康健站」為社區服務,並在2024年成為「地區康健中心」。

強化區內「行人天橋」系統

為紓緩旺角街道擠塞問題,規劃署早於1998年已建議興建超級天橋,包括由旺角道與洗衣街興建新的行人天橋系統,但直至2021年的今天仍未完全完工。

  • 「旺角道與洗衣街」行人天橋系統: 翻查資料,天橋的第一階段工程,即由旺角站及旺角東站、旺角道及洗衣街一段天橋已在2002年年底完成,但第二階段的工程則因2011年才開始進行地下設施遷移工程。按區議會文件顯示,工程有望於2021年第二季內初步完成。
  • 「亞皆老街」行人天橋系統: 除了拖延20年的天橋外,政府在2017年也進行咨詢,打算興建「亞皆老街」的超級行人天橋,當中計劃興建兩條行人天橋系統,包括長約620米的「亞皆老街段行人天橋」,沿「亞皆老街」由「塘尾道」行人天橋,並伸延至「黑布街」;以及興建長約170米的「塘尾道段行人天橋」沿「塘尾道」由「塘尾道行人天橋」伸延至「福全街」,但相關計劃仍在檢討中。
旺角道與洗衣街興建新的行人天橋系統

胡.說評分

因此,在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,我們決定給予0分予樓盤的景觀,但位置配套及交通則給予4分。至於間隔只有上車開則,雖然內櫳頗方正,但清一色屬於黑廁設計,我們只會給予1分,以20分作為滿分計算,這個樓盤只值10分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通5分
配套4分
間隔1分
景觀0分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

平面圖揀盤策略

「ONE SOHO」的唯一賣點為交通,如果說間隔而言,這個只得一座物業,且屬於高密度設計的樓盤,我們認為建議買家可在同區多作選擇,而不一定要認購這個樓盤;然而若準買家自己比較過後,仍堅決要選擇「ONE SOHO」,在各種開則之中又應該怎樣抉擇呢? 我們會按其戶型逐一剖析。

One Soho平面圖

開放式單位(15個)

開放式單位一律向西

雖然「ONE SOHO」主打極迷你的單位,但開放式戶型只只有15個,分布於「A8室」(265呎)及「B8室」(262呎)兩柱,而且全數坐落在5-11樓之間。因為在12樓以上就改為一房開則。論景觀,「A8室」及「B8室」均朝向西,透過「豪畔酒店」望過去奧海城一帶,別寄望能望海,因為前方也有不少建築阻擋,且要面對西斜問題。

單位全屬黑廁,不設工作平台及露台

兩柱開則相若,都是入門口後開放式廚房瑟縮於一角後,毗鄰就是黑廁設計,直入就是整個單位的主體面積,單位也預留了一個小厚柱予買家自行作間房之用。這兩款則唯一好處是沒有工作平台或露台,變相會有較多面積撥入內櫳。

262呎 VS 265呎

只是一柱262呎、一柱265呎,為何會有偏差呢? 答案就是在其毗鄰外接的公共地方。面積較大的「A8室」,廚房牆身會連接電梯牆身,厚度達250毫米,需計算入單位實用面積內,望望其客飯廳的闊度便知,連同兩側外接牆身達5.175米,但不計牆身的闊度只有4.775米;反觀「B8室」同一牆身則貼近毗鄰的「垃圾房」,厚度只有100毫米,令客飯廳(連牆身)厚度有5.075米,但客飯廳(不計牆身)則為4.825米,而出現了輕微偏差。所以揀樓策略「揀細不揀大」,但當然發展商第一張價單先推較「呃秤」的一款「A8室」,若真的想認購,可待日後加推時才考慮。

一房(277個)

一房單位佔「ONE SOHO」86%,共有277個單位,大致六款則,包括最細285呎(「A1室」、「A2室」、「B1室」、「B2室」)、之後就是287呎(「A3室」、「B3室」)、還有298-299呎(「A6室」、「B6室」)、308呎(「B5室」)、307-310呎(「A8室」(12-19樓)、「B8室」(12-19樓)及320呎(「A7室」、「B7室」)六款則,當中有幾點要特別指出。

285呎 VS 287呎

第一,在「285呎」單位跟「287呎」單位之間,兩者的內櫳是完全有分別,而兩呎差異只反映在單位緊貼毗鄰單位牆身的厚度,故此,不希望真金白銀買入了厚牆身的準買家,在「285呎」及「287呎」之間,要先選「285呎」,而次選「287呎」。但要留意一點,在第一張價單中,發展商推出的一房全數屬「285呎」及「287呎」,而價格則愈捱近南面豉油街邊界方向,總體價格會愈貴,所以你會看見「287呎」最終總價比「285呎」平的情況,買家自己需作衡量。

衡量需否工作平台

至於面積285呎及287呎以外的單位,除了大家的方向有不同外,清一色設有22呎露台、以及16呎工作平台。反觀「285呎」及「287呎」的單位則只有22呎露台。露台及工作平台需計入實用面積售予準買家,故不要以為買300多呎單位,你的內櫳會大很大,實情這也是錯覺。可能你會反問,沒有工作平台,我能否晾衫呢? 答案是可以的。因為翻查公契,公契容許住戶在露台及工作平台作曬晾,但前提是不能高於欄杆水平,故除非對雙露台情有獨鍾,否則無必要付費購入一些蠶食內櫳空間的地方。

One Soho大廈公契

棄選全盤最大一房320呎

至於全盤最大的一房「320呎」單位(A7及B7室),不單設有工作平台及露台,在入門口位置還有18呎的玄關位,佔單位面積的6%,同樣蠶食了內櫳實用性,令客飯廳連廚房的主體面積跌至只有106呎,其客飯廳比起全盤最細的「285呎」單位還要細一點,故我們並不建議買家選擇這柱單位。

 285呎287呎298-299呎
所屬單位A1室、A2室、B1室、B2室  A3室、B3室A6室、B6室
客飯廳+廚房118呎118呎123呎
房間71呎71呎68呎
洗手間36呎36呎29呎
露台22呎22呎22呎
工作平台16呎
玄關
 307-310呎308呎320呎
所屬單位A8室、B8室(12-29樓)B5室A7室、B7室
客飯廳+廚房111呎118呎106呎
房間74呎76呎77呎
洗手間33呎30呎30呎
露台22呎22呎22呎
工作平台16呎16呎16呎
玄關18呎

兩房單位(23個)

按樓價排序

全盤只得一柱提供兩房單位,就是「A5室」,客飯廳也大致做到廳房同向,但面積卻只有374呎。由於只得一柱提供,故真的鍾情這個盤的兩房買家,可以按樓價高低作排序,並由低至高按自己負擔能力選擇便可以。

選擇建期不能借新按保

首張價也推出了低層單位,訂價介乎891.5萬-915.8萬元,即供價計就是762-783萬元。但要留意若選用建期價去計算,部份已經超過800萬元門檻,也就是除非侷用發展商的備用一按或二按,否則也難以借取高成數按揭上會。我們在付款辦法上會再作詳細剖析。


價單及付款辦法

價格大幅拋離二手市場

事實上,除非買家能自己支付40%首期,並借取60%按揭,又或者侷用發展商的付款辦法,否則用即供價錢來計算價格,對準買家購入一個遠期樓花來說,某程度並不能反映其真正價值。發展商第一張價單在4月23日發出,開出首批68個單位,以最高即供折扣額去計算,平均呎價21,538元,不單大幅拋離了二手樓「麥花臣匯」及「SKYPARK」現時二手價位約13%,若以建期價去計算,均價22,924元,拋離幅度更誇張。

: 第一張價單

 推出訂價即供
開放式7個644.2萬-657.8萬元551萬-562萬元
1房51個670.9萬-788.1萬元574萬-674萬元
2房10個891.5萬-915.8萬元762萬-783萬元

部份二手樓也徘徊於賺蝕邊緣

重點是,現時不少「麥花臣匯」的放盤也徘徊於當日的一手入貨價,證明再以高於二手價來推出項目,買家需要承受摸頂風險。而且「ONE SOHO」本身屬於超長樓花期項目,準買家實在沒有必要用溢價作賭注,反而值得在區內二手市場貨比三家。我們早前「和你搵盤」也介紹過旺角區半新盤的情況,可按下面跳往參閱。

開價反映把地價成本轉嫁買家

很明顯,這口價也反映了發展商摸頂投地後,轉嫁成本予準買家的風險,因為當日招標條款規定,發展商售樓收益達24億便要分紅,以樓面呎價計,售價達21,300元,便要向市建局作分紅,今日開價21,538元就是確保市建局有利可圖。羊毛出自羊身上,是否有必要幫發展商承擔他們錯估市況的責任呢,則準買家需要自行決定。

借取新按保要份外留神

開價上還有一點要提提,發展商有提供高成數按揭作招徠,如果你對高成數按揭有需求,而又不希望選用發展商備用按揭,而希望選擇「建期」搭配新按保則要留。但要留意部份兩房單位建期價已超出新按保門檻;至於購買一房或開放式單位的買家則可用建期搭新按保,但建期的支付方式上,你在入伙前已經要支付了15%,餘額85%才能借貸上會,所以也侷限了你不能借90%按揭,而最高只能借85%。


付款辦法分析

入飛之前記住用我們的專屬按揭計算機,計清楚條數先!

今次發展商一共推出了五項付款辦法,包括「180天付款辦法」、「420天付款辧法」、「420天付款辦法+備用一按」、「420天付款辦法+備用二按」、「建築期付款」、「建築期付款+備用一按」、「建築期付款+備用二按」,若連同新按保一併去計算,則最盡可以衍生八種上會模式。

180天付款辦法」

可視為即供付款辧法看待,因為買家在售樓處簽定臨約時支付5%訂金,餘額95%需要在180天(6個月)內找清。由於物業樓花期超過一年期,故就算銀碼跌入舊按保門檻(600萬以下)也不能借取舊按保上會,自己必須準備40%首期,向銀行借取60%按揭,這個方法可獲取最高14.5%的折扣,因貸款額較少,供款相對輕鬆,但第一筆資金卻相對地多。

420天付款辦法」

如需要較多時間籌集資金則可選用「420天付款辦法」,其折扣額會比「180天付款辦法」少了約1%,但在售樓處簽臨約後支付5%、以180天後加訂5%後,餘額可於14個月後才找清,大約在2022年6月才上會。但由於此時樓花期也仍有超過一年才到達入伙期,有機會也未能申請舊按保,還看屆時按保公司是否受理。

420天付款辧法+備用一按」

所以如果真的有高成數按揭需求的買家,眼前就只有五個選擇。第一,就是採用折扣額只有11.5%的「420天付款辧法+備用一按」,同樣地在售樓處簽臨約後支付5%、以180天後加訂5%後,餘額可於14個月後才找清,大約在2022年6月才上會,但發展商旗下財務公司卻可借出最高80%樓價,變相買家只需20%首期便能上車。根據發展商的備用一按,首年更屬免息免供,而第2至3年的息率則為2.5厘。但去到第4至5年必須轉按,因息口會跳升至5厘,而第6-25年更會抽升至7厘。

420天付款辧法+備用二按」

第二,就是採用「420天付款辧法+備用二按」,在售樓處簽臨約後支付5%、以180天後加訂5%後,餘額可於14個月後才找清,大約在2022年6月才上會,到時買家需要先找銀行承造一按(60%按揭),而餘額20%則可借取發展商二按。二按部份首1-2年均為免息免供,其後第三年則為2.5厘,但去到4-20年則為5厘。跟「備用一按」的分別是年期較短,只可借取20年,反觀「備用一按」最長可做到25年。第二,「備用二按」是需要通過加息三厘壓力測試,反觀「備用一按」則只需證明供得起便可以。

建築期付款辦法+新按保」

第三,就是採用「建築期付款辦法」,待入伙時再申請「新按保」,因為香港按揭證券公司規定,只接受現樓物業申請「新按保」,故如希望摒棄發展商高成數按揭的買家,只能選用這個方式。不過其折扣額只有11%,但買家卻可在售樓處簽署臨約支付5%,之後60天及420天分別加訂5%,而餘額85%再申請按揭上會。值得留意兩點,部份兩房單位的建期價已超出新按保門檻,就是與按保絕緣;至於購買一房或開放式單位的買家則可用建期搭新按保,但建期的支付方式上,你在入伙前已經要支付了15%,餘額85%才能借貸上會,所以也侷限了你不能借90%按揭,而最高只能借85%。

「建築期付款辦法+備用一按」

但如果覺得不能借取「新按保」,也可以選用折扣額只得9%的「建築期付款辦法+備用一按」或「「建築期付款辦法+備用二按」。買家在售樓處簽署臨約支付5%,之後60天及420天分別加訂5%,而餘額85%再申請按揭上會,只不過就採用發展商的高成數按揭計劃,上文已有論述,故在這裡我們也不累贅覆述了。

供款實例(5樓A8室、訂價: 644.2萬元)

 180天付款辦法420天付款辧法420天付款辦法+備用一按420天付款辦法+備用二按
樓價551萬元557萬元557萬元557萬元
首期40%: 220.4萬元40%: 222.8萬元20%: 111.4萬元20%: 111.4萬元
貸款額60%: 330.6萬元60%: 334.2萬元80%: 445.6萬元一按: 334.2萬元
二按: 111.4萬元
月供13,063元13,205元首年: 0元
2-3年: 20,591元
4-5年: 26,124元
6-25年: 30,690元
1-2年: 13,205元
3年: 19,108元
4-20年: 20,347元
21-30年: 13,205元
入息需求31,285元31,626元41,182元46,810元
第一筆資金238萬元241萬元129萬元129萬元
 建築期付款+新按保建築期付款+備用一按建築期付款+備用二按
樓價573萬元586萬元586萬元
首期15%: 85.95萬元20%: 117.2萬元20%: 117.2萬元
貸款額85%: 487.05萬元
按保: 17.01萬元
80%: 468.8萬元一按: 351.6萬元
二按: 117.2萬元
月供19,916元首年: 0元
2-3年: 21,663元
4-5年: 27,487元
6-25年: 32,291元
1-2年: 13,892元
3年: 20,636元
4-20年: 22,051元
21-30年: 13,892元
入息需求47,700元43,326元50,230元
第一筆資金104萬元136萬元136萬元

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