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轉角市下收樓的新盤，經歷樓花時的高山，以及現樓時的低谷，說業主心情不忐忑就是騙人。今日我來九龍城為一個新盤開箱，這個樓盤也就是經歷了如此階段。開箱物業是由內房碧桂園發展的「瓏碧」。項目在去年五月開售，首批50個單位折實平均呎價24,500元，貴絕九龍城區的新樓。今日回看，當然覺得有點貴，但交樓質素又是否對得住身價?
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項目背景
雖然價錢貴，但樓盤有兩個鐵打的賣點，一就是屯馬線效應、二就是41區名校網。一座物業共190個單位的「瓏碧」，主打一房單位為主，面積由281-354呎；餘下則為開放式及兩房，分別213呎及414呎，另提供14個特色單位。我們抽中開箱的單位為一個低層D室實用414呎的兩房，業主去年以1,058萬元購入，呎價25,556元。
表: 瓏碧資料表
| 地址 | 九龍城賈炳達道138號 |
| 單位數目 | 190個 |
| 面積 | 213-414呎 |
| 校網 | 41區 |
| 發展商 | 碧桂園 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | 瓏碧 |
| 面積 | 414呎 |
| 單位 | 低層D室 |
| 樓價 | 1,058萬元 |
| 呎價 | 25,556元 |
| 得分 | 84分 |
驗樓特色
開放式廚房備餐區不足
入來單位望望，單位不設玄關，所以沒有浪費多餘空間，只是一家人都少不免有十對八對鞋，要額外考慮鞋放在哪裡，或許需在客飯廳附近做一組鞋櫃。轉過來就是開放式廚房，呈L型向客飯廳牆角伸展。雖然靠門一邊工作枱面長超過2.2米，但這裡卻要收納上方的玻璃儲物櫃、中間的蒸焗爐、以及下方的高身雪櫃。連同另一邊長超過1.4米的工作枱面，上方放置鋅盆及組合式雙頭氣體煮食爐，還未計及需擺放其他廚房家電，備餐位置已不算很多。所以都要想辦法偷更多空間。鋅盆加設一個木蓋來擴大備餐空間，而把木板倒轉可作砧板切菜用，下方收納隱藏一張活動式餐枱。
廚房上方做了不少儲物櫃
工作枱面的上方就做了兩組高身儲物櫃，內櫳都夠深，而且這裡用了對摺門可以用盡內部空間。只是再高一點的儲物櫃，對於身型較矮小的人就較難運用得到。在工作枱中下方有收納一把工具梯，但就算企上來後都不容易取物品。工作枱面下方，鋅盆櫃底有儲物空間，毗鄰則收納了二合一洗衣及乾衣機。對於此品牌的洗衣及乾衣機，驗樓師建議驗來去水時，要檢查較長一點的時間，因為往往其漏水是有滯後的，檢驗一段時間才會出現，此單位就沒有此問題。
客飯廳鋪拋光地磚感冰冷
跟一般現時新盤多數鋪複合木地板不同，這裡鋪砌了拋光磚。對上鋪拋光磚的樓盤是路勁在黃竹坑站的晉環，冬天會冰冷一點，亦擔心夏天開冷氣時有溫差問題而有倒汗水。客飯廳主體面積接近130呎，由廚房一直延伸至露台長有4.642米，加上其樓底高，所以是有空間感的，只是闊度則只有約2.6米，相對顯得有點窄長形。客飯廳只預留了一面牆身設有電視天線掣位，所以都侷限了擺電視及梳化的位置。
樓底高可向高空發展
樓底底會否用盡高空位置就視乎業主喜好，我記得，發展商當日在售樓處也刻意在這幅牆身的中間位置標示出高度「1950mm」的記號，似乎都在提示大家向高空發展，畢竟單位身價高達25,000元一呎，若不善用高空就未必對得住價格。走出客飯廳，屬於時下流行的三合一露台，也就是露台、工作平台、及冷氣機散熱器平台合一的設計。這裡就利用冷氣機散熱器平台加裝了放置盆栽、以及晾衫位置，都算值得一讚。
前臨九龍城廣場日後會重建
一層十個單位的瓏碧，兩房就設於兩側的單邊，單位方位向東，向下俯瞰為內園泳池景色，現時高度剛好可以望到開揚的九龍城市景，但距離20米的範圍外就是「九龍城廣場」，現在由內地房地產及超市商人楊立君相關人士持有，在2020年已批出重建方案，會興建2座26層的住宅，提供850個單位，所以現時開揚的市景，日後都好大可能要面壁。還有另一邊可望啟德郵輪碼頭景，但前方剛好「福佬村道」的一個重建地盤，日後起樓都會把此海景阻擋。
櫃內放鮑魚刷有欠衛生
單位屬於兩房則，開則都很屬於傳統經走廊，會有兩間睡房及洗手間的設計。我們先看看洗手間。洗手間屬於光廁。上方都做了一些呈微彎的假天花，並滲出一些黃光去淡化天花過高的空洞感。坐廁上方設有層架、洗手盆上方都設有鏡櫃，都修了圓邊，望落更柔和。洗手間有新裝置，例如有空氣清新機，還有收納了一個可擺鮑魚刷的地方，但平時清潔完坐廁後，鮑魚刷帶有水份，但擺入櫃內不小心被水份沾了水，會否發脹? 另外，洗手盆下方的櫃內設有兩個杯，我相信是用作漱口用，但比較難拿得起外，刷牙後的漱口杯帶有水份，放在木櫃內會否令櫃身發脹，要自己衡量。
淋浴間有私隱危機
淋浴區設氣窗值得一讚，但因為樓底高，日後要清潔氣窗有點麻煩，且打開氣窗後會望到毗鄰單位的露台，要小心有私隱危機問題。驗樓師對於淋浴間的去水位有意見，認為手工可以做得再理想一點，因為淋浴間的去水坑底下位置(近浴屏門方向)有積水，但另一位置(近牆身)則沒有積水。鍾sir表示，設計上為兩邊斜向中間令兩邊也不會積水，這跟鋪砌磁磚時的方向出錯有關。
近廳房窗較近冷氣機散熱器
兩間房間打對角擺，可能因為選用了落地玻璃窗、加上高樓底關係，所以雖然近廳房長超過2米、闊超過2米，面積只有48呎，空間不算很大，但卻感覺算幾開揚。這間房間跟客飯廳也可望向九龍城廣場，會受日後重建阻擋景觀。這裡都有個貼心的設計就是窗的開啟方向，因為毗鄰就是冷氣機散熱器平台，窗開啟的方向可擋一擋熱氣。
主人房設轉角窗添清潔及擺傢俬難度
再入的主人房空間更寬落，長超過3米，闊超過2米，加上兩邊設有對角轉角落地大玻璃窗，採光度很充足，可以望到比客飯廳多一邊景。但採用轉角窗都有兩個問題要考慮。這裡向南，會望到兩個重建地盤，一個是遠一點的「福佬村道67-83號」的地盤，日後預興建80米高；另一個就是與「瓏碧」一路之隔的「聯合道84-98號」由裕泰興持有，興建一座26層高商住大廈；加上前一點亦有「嘉林邊道28號」重建地盤，所以景觀都有變數。還有一點就是日後清潔玻璃有難度外，可以望望其睡房的電掣位，電視天線位置於窗台下方，除非在床尾加裝組合櫃，否則睡房內的電視應怎擺放，應該也很傷腦筋。
主人房玻璃幕牆漏水
鍾sir表示，玻璃幕牆的鋁通是由頂至底一條過，若高層漏水便會向下層方向流，直至找到弱點流出來。我們驗樓的單位在主人房的框位，正好發現有水珠及水漬，沿框的夾口流下來，建議日後用幕牆玻璃的單位，每逢打風落雨都要看清楚，框架夾口及玻璃窗邊會否漏水，有就要通知管理處。由於單位發現有漏水，發展商也大為緊張。在我們《胡．說樓市》跟驗樓師驗樓後，同日馬上安排吊船檢查，在高一層以及該單位以強力度水源射向懷疑漏水地方，並未發現有漏水問題，表示估計窗邊早前發現水點，可能試開閂窗時將室外水滴帶進室內。不過，其後我們有再向驗樓師查詢，回覆指水點明顯是從鋁框夾口流入來，所以對於漏水一點維持原判，要扣分。
胡．說評析
驗樓得分
因而窗一環被扣到只得零分，猶幸其他環節守得住，單位總分84分，評級有B。這個已是「碧桂園」在港的第二個項目。第一個項目在烏溪沙的「泓碧」，當時我們驗樓得分91分，對照今日成績就有少少退步。我們把驗樓結果轉交發展商，回覆指，淋浴間的去水位有積水，已迅速聯絡業主了解情況，業主表示無明顯問題，無需執修。把鮑魚刷以及漱口杯放在木櫃內，會否影響木櫃櫃身及會否有衛生問題，回覆指浴室櫃實為多功能用途，住戶可根據自身需求擺放日常用品等，且浴室櫃也有基本防水層。
前身屬舊樓重建項目
「瓏碧」位於九龍城廣場旁，原為一幢四幢高的舊唐樓，當年活躍於區內收購樓的「田生集團」以超過3億元收購了全幢物業，其後因受制於「one house」地契而不能重建為分層單位，需補地價才能重建，其後項目以6.1億元轉售予「碧桂園」，並補地價5.23億元才進行重建。
前往宋皇臺站要預留入站時間
由樓盤行過去「宋皇臺站」，大約需時三至四分鐘，但這只是走到去車站時間，需步行約五分鐘才可到達入閘口。至於生活配套亦不缺，依賴九龍城廣場有AEON、區內也有不少食肆。而家長趨之若鶩的41區校網，「喇沙小學」、「瑪利諾修院學校」等都入網，都屬步可前往的到達的範圍。
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