【U型喉淤塞】新裝舊樓污水倒灌,樓下藏U喉有否維修責任? (附影片)

【U型喉淤塞】新裝舊樓污水倒灌,樓下藏U喉有否維修責任? (附影片)

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較早前,我們報道過幾宗漏水個案。包括錦田「山水盈」停車場逾200處漏水、還有康城站「首都」樓上漏水至下層的故事。今日跟大家探討的個案很特別,因為漏水問題剛剛倒轉,是下層影響上層。明明水向低流,怎會下層影響上層呢? 聽落有點匪夷所思、不合邏輯,但實際上卻發生之中,背後也引伸一些很有趣的議題,值得我們探討。

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事件始末

企缸去水緩慢及有倒灌

故事發生在今年初,在跑馬地的一座住宅大廈內。業主Janice在去年尾購入單位後,展開了歷時三個月的全屋裝修工程,並於今年三月中正式遷入。但入住三至四日後,洗澡時發現企缸去水很慢,當她還質疑自己洗澡用水量過大;及後才發現就算調低水量,洗澡不足一分鐘,污水便從淋浴間倒灌;幾天後,整個洗手間的地下也濕透,污水從地台湧出。

企缸去水緩慢及有倒灌

需用毛巾吸走污水

Janice表示,雖然洗手間面積不大,但水流卻差不多已湧出洗手間。洗手間內櫃身屬新裝修,故也擔心倒灌的水流會浸爛櫃身。她說,去水會先流走企缸的積水,之後再到地台,再之後坐廁。試過企缸去水需時兩小時,故忍不住用毛巾吸水,然後把水桶取往樓下倒。她表示,雖然水流不是骯髒,但肉眼也見到一些沉積物,覺得有一點嘔心,所以試過用毛巾吸水,盛載於水桶內再往單位外處理。

需用毛巾吸走污水

企缸、地台及坐廁三渠匯聚

Janice跟裝修師傅反映後,聘請了專做通渠的師傅檢查,並用內窺鏡照渠位,發現一部份藏於下層單位去水管有堵塞,估計跟上手住戶殘低油污及污穢物有關。師傅按Janice家中去水管描畫了一幅平面圖,企缸排水管跟坐廁地台去水連接,之後會接駁至坐廁去水,當三渠匯聚後會再通過四吋糞渠通往公用大渠。陳年污穢物堆積下,只要稍為用水便容易出現倒灌,連坐廁沖水也受影響。

企缸、地台及坐廁三渠匯聚

坐廁欠缺沖力

Janice形容,坐廁沖水沒力,污穢物一路浮面而慢慢去,情況有點嘔心。師傅有教導她用熱水開哥士的灌喉,看看能否沖走沉積物,但她試過卻發現沒用,因為連哥士的也不能流走,只浮於坐廁面。偶然沖廁時會有堵塞的氣泡聲音,令她擔心由坐廁倒灌的風險,因為她最擔心會湧出客飯廳,屆時更難處理。

廁欠缺沖力

下層租客拒開門入屋更換喉管

裝修師傅協助拆走坐廁檢查及協助通渠,但也沒有改善。由於相關管道藏於下層單位,最徹底的解決方法,還是更換下層喉管才可解決問題。裝修師傅、管理公司均曾協助跟下層單位交涉,樓下業主願意配合,但因樓下已出租,租客拒絕協助,一直不肯開門,亦有藉口表示待疫情後才處理,並提出要求Janice賠償的要求,以及需賠償其租酒店租金,但換渠工程一天內可完成,並不涉及居住。


胡.說剖析

排水管U落下層的做法,不少舊樓也經常有類近設計,所以一旦淤塞,上層業主是需要下層住戶開門才能保養自己的喉管。這一截原本屬於業主的喉管,卻收納於其他人的私人地方內,維修及保養責任誰屬?

考慮1: 下層租客能否拒絕開門?

租客有權拒絕開門

對於樓下租客是否有權不開門予Janice檢查,上集我們解說康城站「首都」的故事時曾闡述過,大家可以按螢幕右上方的連結去看看,但在這裡可簡單重溫一下,除非租約有清楚列明,否則按《業主與租客(綜合)條例》,租客是有權不開門予外人進入,其他人不能侵擾租客享用單位的安寧。

維修項目非必需的修葺

基於該部份需維修的喉管,並不屬於下層單位「必需的修葺」(necessary repairs)事項,下層業主較難援引《條例》24條「業主可進入處所以作出必需的修葺」來要求入屋。因為要引用這條款,必須是下層單位處於「不可租用」狀況,而這個狀況是租客須作出修茸。純粹是上層單位Janice希望入屋維修喉管,下層租客有權拒絕開門給下層業主檢查。

考慮2: 處理去水管倒灌的方法:

入屋更換喉管

Janice試過聯絡管理公司,回覆話該部分渠管屬於Janice物業一部分,並非公用喉管,所以他們並不能按公契行駛權利要求入內維修,但管理公司也曾協助發出一封信件,勸籲樓下租客合作。雖然從法律角度,下層租客並沒有做錯,但從情理角度,卻看似有點不近人情,尤其實際工程對樓下住戶的影響,除了是完工後的清潔問題,更換喉管只需一天內可以完成。

直駁去水喉至公家渠

未能入屋更換排水管,Janice還有什麼方法?  嘗試在坐廁內倒熱水加哥士無效、試過快速洗澡、盡量控制用水量,也是治標不治本。裝修師傅有建議她,可把一部份去水渠,透過外牆直接接駁至公家渠,以減少三渠匯聚的壓力,但Janice卻擔心,萬一公家渠出事,自己單位會否受影響,也未知工程對大廈結構有否影響,公契是否容許,而且如此改動,會直接影響坐廁擺位。因為坐廁需要移位遷就,會令坐廁置於洗手間中央,影響出入企缸。

考慮3: 能否控告下層業主或租客?

可透過民事索償追討

苦無對策下,因洗手間倒灌,Janice在單位新裝修後,只住了一段短時間後,迫於無奈需搬往其他地方暫住,究竟期間衍生租金損失,能否向下層業主追討呢? 律師表示,若能證明相關損失由下層租客引致,可透過民事索償追討,但舉證責任卻需由Janice提出。

原告負起具證責任

起碼要證明在這段時間內,Janice有急切更換喉管的需要。法庭會考慮是否倒灌導致全屋浸水、透過小修小補能否延長喉管壽命等,爭拗點較多,建議可透過管理公司出信證明、收集及保留所有證據。程序上,可先透過律師樓發警告信予樓下業主及租客,之後再採用法律程序申請禁制令。由於法院排期審訊需時,若能捱到租約完結,可能待租客搬走已可入屋維修。相關處理方法跟上次我們談及首都的個案,大家都可重溫一下。

考慮4: 漏水至下層單位能否被反控告?

下層業主反咬樓上業主賠償

影響Janice的並不單止眼前的問題,去水管的業權屬於樓上單位Janice,她要負責起維修及保養的責任,但她未能入到樓下單位,又怎能負起保養責任呢?  一旦去水管日後出現漏水,並波及下層單位,屆時Janice會否被下層租客反咬要求賠償呢?

視乎有否盡責減少損失

律師謝天良表示,如果下層租客發現有問題仍然不理會,就算日後爆發嚴重,較之前發現輕微滲漏嚴重,損失有分別。雖然樓下作為苦主可以控告樓上業主,但普通法也有原則,原告受損害也有責任要減少自己的損失,所以不能夠闊佬懶理,待嚴重一點才通知樓上處理。因為原告知道損害出現,必須馬上通知樓上以減少損失,

額外賠償需由原告承擔

謝天良又表示,如果下層租客明知漏水而不處理,如現時處理僅損失幾百元,但樓下租客選擇保持沉默,並待日後漏水嚴重,可能涉及需賠償損失需達幾萬元,樓下業主亦只能追討幾百元,額外損失需由樓下業主自己承擔。

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