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早前我們《胡．說樓市》收到馬鞍山「海栢花園」業主的求助，表示他早前往管理處，處理一宗管理公司行為失當個案，期間報警求助，及後管理公司要求業委會主席前來調停，並在事件過後，業委會發出了一張通告，公開譴責該名業主行為不負責任及浪費資源。表面上，這看似一宗涉及私人糾紛的小事，但原來業主要調查管理公司失當一事，卻是牽涉著屋苑利益，足以影響住戶安全。
早於1994年落成的「海栢花園」位於鐵路站上蓋，物業共有六座，提供1,102個住宅單位。早幾年，我們《胡．說樓市》曾報道過，這個屋苑出現赤字，需透過大幅上調管理費來應對，當時引起小業主強烈不滿。雖然今日滅赤問題大致解決，但卻估不到還有其他潛在問題。
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事件始末
屋苑泳池被機電署抽中檢查
「海栢花園」設有泳池及會所等設施，其露天泳池位於會所正中央，池底設固定電力照明裝置，過去管理公司均有遵從法例要求每五年進行一次大檢。早前鐵路站上蓋大圍「溱岸8號」發生屋苑泳池懷疑漏電、導致小朋友池內電昏的事故，令機電工程署決定抽樣調查全港有泳池的屋苑，但亦因此事令「海栢花園」產生變化。業主周先生表示，他從鄰舍口中知道，有居民懷疑屋苑泳池不合規，故匿名方式向機電工程署通報，結果署方派員實地調查。
管理處出通告稱機電署要求停池維修
據業主覆述，2022年9月23日，機電工程署派員來到「海栢花園」，管理公司翌日隨即發出通告稱，機電工程署巡查後提出意見，需對池底燈進行安全檢查，需要晚間時段停池維修，及會就相關檢修工程進行招標。原本這一點看似也合情合理，但當周先生向機電署職員求證時，卻得出另一版本。
機電署從未檢查沒要求停池
原來機電工程署的職員在9月23日來到屋苑時，竟被管理公司拒絕入內檢查，故從未發出任何停池要求。既然機電署沒有如此要求，何以管理公司能在通告中指出機電工程署曾調查呢? 覺得事有蹺蹊，所以在9月24日，周先生前往管理處了解事件，亦因涉及管理公司虛假文書，故同時報警求助。
事主就管理處虛假文書報警求助被指擾攘
擾攘期間，管理公司職員致電業委會主席，要求業委會主席前來調停。業委會主席帶同一行十多人前往，警方有把事情記錄在案。業委會在2022年11月15日發出通告，公開譴責周先生行為滋擾及浪費資源。雖然周先生質疑公契有否賦予業委會權力發如此通告，但他更擔心，為何管理公司拒絕讓署方檢查? 這個舉動十分可疑，亦質疑何以管公司要在通告中要假借機電工程署之名來關池，究竟管理公司是否預知泳池有問題而打算隱瞞?
機電署終檢查發現火牛長年不合格
管理公司最終也容許機電署職員進入屋苑內檢查，及後發現原來泳池變壓器一直不符合條例要求，但明明「海栢花園」的泳池在2020年，才安排了註冊電業承辦商進行五年大檢，而相關報告亦獲機電工程署署長加簽，理應去到2025年才需要再作檢查。明明之前合格，為何突然會不合格? 這點更令周先生質疑，究竟之前一直呈交機電署的資料是否準確? 而當中管理公司又是否知情?
各方反應
胡．說樓市實地視察
今日已經是2022年11月23日，我們《胡．說樓市》來到「海栢花園」現場實地視察，其泳池設於屋苑的正中心位置，泳池未抽乾水，但暫時晚間不可使用。至於泳池的變壓器則置於屋苑其他位置，在這裡就不能看得到。
管理公司回覆
重組案情，為何管理公司要拒絕機電工程署人員入內檢查? 又為何機電工程署人員沒檢查下，管理公司卻可聲稱署方要求屋苑停池? 機電工程署巡查後證實相關泳池火牛不合規，但何以多年來卻有合格證明? 管理公司是否一早知道火牛不合規，有潛在危險? 針對上述四大問題，我們有向管理公司高衛查詢，重申從沒阻止任何機電工程署人員到場巡查。但對於其他提問，就沒有直接回應，只表示會於休池期間密切跟進相關的維修工程安排。
表: 管理公司查詢及回覆
| 提問 | 回覆 |
| 為何管理公司拒絕機電署檢查? | 重申從沒阻止任何機電工程署人員到場巡查 |
| 為何機電署沒檢查下，管理公司卻表示署方要求屋苑停池? | 休池期間密切跟進相關的維修工程安排 |
| 機電署巡查後證實泳池火牛不合規，何以多年來卻有合格證明? | 沒有直接回應 |
| 管理公司是否早知火牛不合規? | 沒有直接回應 |
法例要求
固定電力裝置12個月或5進行大檢
據《電力(線路)條例》要求，有固定電力裝置的地方，均需視乎電力裝置的位置，而在每十二個月或者每五年進行一次檢測。公眾娛樂場所，如戲院、表演場地；又或者製造或貯存危險品場所，如危險品倉庫，需要一年做一次；但一般住宅，則只需五年做一次。
表: 固定電力裝置大檢例子
| 時間 | 例子 |
| 12個月 | 遊樂場、表演場地、展覽館、戲院、危險品倉庫、危險品儲缸、汽油及柴油加油站、高壓固定電力裝置 |
| 5年 | 酒店、學校、院校、幼兒中心、私營醫療機構、護養院、工廠、住宅樓宇、商業樓宇 |
呈交「定期測試證明書」(WR2)
根據《條例》規定，電力裝置擁有人，也就是業主或者法團，必須需要透過註冊電業承辦商進行相關檢測，並把相關「定期測試證明書」(WR2)，在檢測起的兩星期內，遞交至機電工程署署長加簽。若任何人違反上述規定，即屬違法，可被判罰款10,000元。「海栢花園」的泳池內因設有照明裝置，跌入了固定電力裝置，故需進行五年一次的檢測。
泳池按區域設不同防觸電保護措施
一般泳池，會分開三個區域，並按要求作不同程度的防觸電保護措施。泳池內載水的地方，包括池壁、池底凹入位置，會劃為「分區0」。而在泳池外2米、及地面起計2.5米，會連同「分區0」劃為「分區1」。這兩個區分，因為觸碰水的地方最高，所以防觸電要求亦最高。在「分區1」以外的1.5米、地面起計2.5米就屬於「分區2」，要求就會稍為降低。總之，簡單理解，愈近水的位置，其防觸電要求就愈高。
泳池需採用「分隔特低壓」
《條例》規定，泳池內准許使用的電壓，是屬於一種發生單一故障時不會引致觸電風險的「分隔特低壓」，英文Separated Extra-Low Voltage，簡稱「SELV」的電壓。在「分區0」可接受的「分隔特低壓」的電流最低，不超過12伏特AC、或者30伏特DC。「分區1」因較遠離水池一點，故可接受的電流會稍高一點，不超過25伏特AC、或者60伏特DC。
表: 防觸電保護措施
| 均方根交流電 | 無紋波直流電 | |
| 分區0 (泳池內) | 12伏特 | 30伏特 |
| 分區1 (泳池外2米) | 25伏特 | 60伏特 |
火牛裝置符合IEC 61558標準
另外《條例》有規定電源裝置，要設於分區0、分區1及分區2以外，以至變壓器亦有要求，必須符合「IEC 61558」的安全規格標準。
機電工程署處理承辦商遞交的證明書程序
註冊電業承辦商遞交了報告未符2021年更新標準
個案中，周先生曾經向協助「海栢花園」檢查電力裝置的註冊電業承辦商查詢，才發現原來屋苑泳池火牛並不合規。當時職員跟他解釋，因機電署相關標準在2021年更新，屬於早年落成的「海栢花園」不符合更新標準並不足為奇。
機電署回覆火牛不達未更新前標準
但後來周先生再向機電署查詢，卻又得出另一版本。機電署回覆周先生指，原來「海栢屋苑」泳池使用的火牛，不單不符合2020年更新標準，就連更前的標準也不符合，所以根本與是否標準更新無關。但又何以過去多年來，註冊電業承辦商卻可出到一紙合規證明書，管理公司不發現，機電工程署署長亦可簽署確認?
機電工程署處理文件程序
若非因其他屋苑事故而要抽樣巡查，整件事一直會蒙在鼓裡。我們有向機電工程署查詢，究竟署方對屋苑遞交俗稱「WR2」的表格會如何處理，是直接由署長簽署核實，抑或會抽樣作檢查。如果屬後者，究竟抽樣比例幾多? 過去五年抽樣數目有幾多? 有沒有發現違規個案。署方回覆我們《胡．說樓市》表示，會在加簽定期測試證明書的過程中抽查已申報完成定期檢查的電力裝置，但就沒有直接回應數量有多少，只表示若於抽查時發現有不安全或不符合規定的固定電力裝置，會嚴肅處理及採取相應的執法行動。
表: 機電工程署查詢及回覆
| 提問 | 回覆 |
| 遞交「WR2」表格後如何處理? | 加簽定期測試證明書的過程中抽查已申報完成定期檢查的電力裝置 |
| 有沒有抽樣檢查，比例多少? | 沒有回應 |
| 過去五年抽樣數目有幾多，及有沒有發現違規個案? | 若於抽查時發現有不安全或不符合規定的固定電力裝置，會嚴肅處理及採取相應的執法行動 |
總結
近年政府都規定要強制檢驗一些地方，小如強制驗窗、大如強制驗樓，原意保障小市民的生命，但執行上，卻多由合資格人士主動檢測後，再遞交予署方記錄，署方角色永遠被動。小市民真金白銀付費檢查，究竟有幾多是會認真深入檢查、有幾多會視為一場門面功夫? 如果署方從來沒有介入主動抽查，門面功夫式檢測只會淪為專業界別的生財生意，對小市民卻是勞民傷財，回望政策初心，這又是否達到預期目的，值得當權者反思。
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