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自從我們兩周前播出的「律師樓疏忽失契」報導後，引起了市場廣泛關注 。其中一個最大的質疑點在於，苦主向香港律師會投訴後，該會卻要求苦主及傳媒必須將調查資料及結果保密 。這引發了社會對於如何平衡公眾知情權的深度探討 。當報導出街後，我們接連收到遇上同類型個案的苦主 Inbox 留言，原來律師樓疏忽導致失契的情況，僅僅是冰山一角 。
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1. 補契樓的代價：資產蒸發與按揭困局
「律師樓疏忽失契」的最大爭議點在於，雖然律師樓在遺失樓契後，能透過宣誓方式申請核證副本，這在法律上並不等同業權有瑕疵，但在現實的商業世界中，風險因素卻被重新評估 。
補契對業主的實質影響
- 按揭被拒：部分銀行考慮到風險因素，可能會拒絕接納「補契樓」的按揭申請，這會直接打擊物業往後的市場價值 。
- 估值折讓：根據測量師的估算，遺失樓契隨時令物業價值貶值 30% 至 40% 。
- 索償難度高：在物業未正式轉手前，難以量化苦主的實際損失 。若要向律師樓進行民事索償，過程既耗費時間金錢，亦難以確保能獲賠足額損失 。
表一：原契物業與補契物業之比較
| 比較項目 | 原契物業 (Original Deeds) | 補契物業 (Certified True Copies) |
| 市場接受度 | 極高，屬主流交易標準 | 較低，買家普遍有心理障礙 |
| 按揭審批 | 正常處理 | 部分銀行可能拒絕申請 |
| 物業估值 | 市場正常價值 | 預計減值 30% 至 40% |
| 證明方式 | 原始法律文件 | 透過宣誓形式申請的核准副本 |
2. 投訴機制透明度不足：小業主冤路無訴？
由於失契並不涉及違反刑事條例，苦主目前主要依靠向香港律師會投訴 。然而，現行機制卻存在不少灰色地帶。
保密制與阻嚇力之質疑
目前所有調查資料及結果均要求保密，若最終結果未能討回公道，小業主往往感到欲訴無門 。前律師會會長林新強受訪時曾直言，雖然向違規事務律師發出指責書或遺憾信屬於紀律處分的一種，且會記錄在案，但只要不再重犯，對律師接生意一般沒有實質影響 。除非嚴重違反守則，否則外界根本無從得知相關紀錄 。
「明明是律師樓出錯，為何要小業主硬食？」這已成為眾多苦主最卑微的控訴 。
3. 離譜個案分析：律師樓的敷衍與推諉
在我們收到的苦主 Inbox 中，不少案例顯示律師樓傾向淡化過失，甚至有更荒謬的處理手法 。
表二：不同苦主遇上的律師樓處理個案
| 個案類型 | 律師樓處理手法 | 業主最終處境 |
| 費用反轉案 | 律師樓遺失文件後，竟要求業主支付 1,000元 多元的補契費用 。 | 業主當時以為是小事，事後才知嚴重影響轉售價值 。 |
| 模糊賠償案 | 律師樓遺失同一屋苑多宗樓契，聲稱若日後買家壓價會負責賠償 。 | 律師樓無法解釋如何釐訂「壓價金額」及「參考基準」，業主只能無奈接受 。 |
4. 2027年業權註冊制度：未來曙光？
目前的「失契樓」問題源於現行的「契約註冊制度」，即業主必須保存並出示至少 15 年的業權鏈（Chain of Title）來證明業權良好 。一旦其中一份契約遺失，業權鏈即告中斷 。政府計劃推行的「業權註冊制度」正是為了解決此痛點。
1. 「新土地先行」模式
根據政府最新規劃，業權註冊制度預計於 2027年上半年 正式實施 。
- 適用範圍：首階段僅適用於制度實施後新批出的土地（即新盤及新賣地項目）。
- 運作機制：一旦物業在土地註冊處完成註冊，該紀錄即為業權的「不可推翻」證據，業主無需再像現在般保存大量紙本樓契來證明業權 。
2. 「業權證明書」取代「厚重樓契」
在未來制度下，「土地註冊處」上的業權紀錄就是法律上的最高權威。
- 證明方式：業主將獲發一份簡潔的「業權證明書」。
- 失契影響降低：即使紙本證明書遺失，只要登記冊上的紀錄不變，業權依然穩固。這能有效杜絕目前因律師樓疏忽弄丟樓契而導致物業貶值 30% 至 40% 的悲劇 。
3. 現有舊樓 (現行契約註冊制度) 的轉換困局
雖然新制能解決未來問題，但對於廣大舊樓業主（如屯門海景花園個案）而言，短期內仍受制於舊制度 。
- 轉換程序繁複：由於舊樓涉及大量歷史業權爭議，將其全部轉換為「不可推翻業權」的工作量極其龐大，目前尚未有舊樓轉換的確切時間表 。
- 保障空窗期：在舊樓未納入新制前，小業主依然必須依靠律師樓妥善保管樓契，否則一旦失契，仍需面對銀行按揭受阻及轉讓困難的風險 。
表一：現行「契約制度」vs 2027年「業權註冊制度」
| 比較項目 | 現行制度 (土地註冊條例) | 2027年新制 (業權註冊條例) |
| 證明方式 | 需檢查至少 15 年的連續契約鏈 | 註冊紀錄即為業權證據 |
| 失契風險 | 物業嚴重貶值、銀行未必批按揭 | 影響大幅降低，以註冊簿紀錄為準 |
| 查契程序 | 繁瑣，需依賴律師審查文件 | 簡單，查閱註冊紀錄即可 |
| 實施進度 | 已實施多年 | 2027年新批土地先行，舊樓待定 |
總結：公義何在？
在制度尚未完善之前，小業主必須依靠專業的法律知識來辦理契約事宜，但當信任的對象出錯，監管機構卻無法將調查結果開誠布公時，這無疑為失職者開啟了一道「逃生門」 。這類個案值得社會深思：現有機制是否真的能足夠保障市民的資產權益？
