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本港樓價自 2025 年 3 月見底後急速反彈，連升 11 個月，累計升幅高達 11%。經歷三年半的頹勢後，樓價在短時間內掉頭爆發，今年首 5 個月一手成交更超過 1 萬宗，按年大增 49%，連中原地產創辦人施永青亦直言樓市已出現輕微偏熱。我們不禁要問：這股升勢的幕後推手究竟是甚麼？
隨著時間推移，更多滯後數據相繼出爐，讓我們能更清晰地看透市場全貌。早前進行的「胡‧說 Live 住傾」直播，正是深入探討香港樓市結構轉移至「房買不自住」的深遠影響。
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新盤自住率創回歸新低：「房租不自住」成新常態
為何會得出「房買不自住」的結論？本土研究社上月公布，經整理差估署 1995 至 2025 年間的數據後發現，2024 至 2025 年的新盤自住率創下回歸以來新低，僅有 43.4% 的買家購入單位作自住用途；換言之，超過一半的新盤單位被用作投資或放租。
| 指標 | 數據及現象 | 樓市影響 |
| 新盤自住率 | 43.4% (創回歸以來新低) | 反映超過一半買家購入單位並非自用。 |
| 一手交投量 | 首 5 個月破 10,000 宗 (+49%) | 大量資金湧入新盤市場，投資氣氛轉熱。 |
| 市場新常態 | 投資與自住比例出現逆轉 | 樓市功能由「安居」逐步轉為「金融收息」工具。 |
根據該社統計，新盤過往多年均以自住為主。究竟何時出現投資與自住比例的逆轉？答案正是 2024 年。眾所周知，當年政府宣布全面「撤辣」，但在利率未有急跌的情況下，是甚麼推動投資者順勢入場？原來背後仍與政府的宏觀政策推波助瀾有關。
移民潮與「搶人才」：人口換血推高租金與樓價
回顧 2019 至 2021 年間，經歷社會事件及疫情後，香港出現移民潮，三年間淨流出達 13.5 萬人。2022 年，隨著美國進入加息周期，特區政府於同年底推出多項「搶人才」措施，其後兩年間錄得 11.5 萬人淨移入，填補了流失的中產階層。租金指數自此急速回升並屢創歷史新高；直至 2024 年全面「撤辣」後，投資者便大舉入市，進一步推高了樓價。
自 2023 年政府「搶人才」至今，全港家庭入息中位數由 27,000 元升至 30,000 元。若新輸入的人口能提供高增值勞動力，的確可為租金及樓價帶來支持，既能提升政府稅收，亦間接紓緩政府賣地難的困境。
| 時期 / 政策背景 | 人口流動變化 | 對社會及樓市的衍生影響 |
| 2019 – 2021 (移民潮) | 淨流出 13.5 萬人 | 傳統中產流失，二手樓市購買力出現斷層。 |
| 2022 – 2024 (搶人才) | 淨移入 11.5 萬人 | 大量專才抵港，即時推爆租金指數創歷史新高。 |
| 入息中位數變化 | 由 $27,000 升至 $30,000 | 租賃市場由高薪專才主導，基層面臨更嚴重的居住邊緣化。 |
然而衍生的問題是，當這類人口並非本土向上流動的階層，基層或非核心行業的人口將面臨更嚴重的邊緣化，簡而言之即貧富懸殊加劇。這些基層人口的居住問題又應如何解決？觀乎近年的政策取向，相信未來的趨勢是將本港部分居住需求向大灣區分流：基層只能依賴政府增加公營房屋，而部分中產或退休人士則可能選擇向大灣區流動。
內地買家比例飆升至22%：史無前例的「北水」托市
我們整理數據後發現，內地買家佔比的上升軌跡，與新盤投資客佔比的趨勢極度吻合。自 2022 年底政府高調「搶人才」後，內地買家佔樓市的比例連年上升，從 2022 年的 10%，急升至去年的 22%。
簡而言之，目前每 4 至 5 名買家之中，便有 1 名是內地客；若以成交金額計算，比例更高達三成。
| 歷史時期 | 政策背景 | 內地買家佔比 | 市場現象 |
| 2003 年 | 「沙士」後推投資移民救市 | 約 4% | 比例仍處低位，未完全主導市場。 |
| 2012 年 | 推出買家印花稅 (BSD) 等辣招 | 約 11% | 壓抑了部分外地需求，由本地剛需主導。 |
| 現今 (2024-25) | 全面撤辣 + 大力搶人才 | 高達 22% | 前所未見的局面，佔總成交金額達三成。 |
如今內地客佔比高達 22%，絕對是香港樓市前所未見的局面。這亦是過去幾年租金及樓價升幅，跑贏實體經濟復甦速度的核心原因之一。
港人置業負擔回升：政策取向重於市民可負擔能力？
然而，2021 至 2025 年間樓價累計調整約三成，跌幅是否真的大至需要政府出手托市？根據政府經濟顧問的數據，在 2025 年樓價處於低位時，港人置業負擔指數（即私樓中小型單位的按揭供款相對入息中位數的比率）由最高位的 75% 回落至 56%。
跌幅看似顯著，但實際上僅回落至過去 20 年的平均水平，屬於相對合理且健康的調整。然而在政府出手救市後，該指數於過去一年間已回升至 61%，再次觸及港人較難負擔的警戒線。
| 比較節點 | 港人置業負擔指數 | 政策與市場解讀 |
| 2003年 (上一次引北水) | 20% (極度寬鬆) | 樓價極低，市民入市負擔極輕。 |
| 2025年 (樓價低位時) | 56% (健康水平) | 回落至過去 20 年平均值，屬合理調整。 |
| 救市反彈後 (目前) | 61% (負擔加重) | 再次觸及本地人難以負擔的水平。 |
單論港人的負擔能力，56% 的水平是否屬於需要重施故技、引入「北水」救市的時機，可謂見仁見智。但這亦讓我們再次認清：樓價是否在港人可負擔的範圍內，未必是政府決策的首要考量；拯救面臨財務困難的發展商、挽救庫房土地收入，以及防止實體經濟崩潰，才是政府眼前的首要任務。
托市「類固醇」藥效能持久嗎？看清樓市兩大變數
引入「北水」托市猶如為市場注射類固醇，藥效能否持久，主要取決於兩大因素：
- 資金會否繼續湧入（短期波動）： 這尤其受政策影響而難以預測，故未必能成為支持長期上升的主要動力。這視乎香港是否仍具備制度優勢、內地資金的溢出效應，以及最關鍵的息口走勢（需關注實質利率）；同時，亦需慎防內地嚴控資金外流的政策蔓延至本港樓市。
- 實質住屋需求能否配合（長期基本面）： 關鍵在於自住用家能否接力投資需求，為樓價帶來健康的承托力。目前樓價距離歷史高位僅餘約 20% 的空間，樓價及租金升幅早已跑贏港人的入息增長。當市場定價權轉移至外來資金及高薪專才手上，以本地入息中位數編製的「置業負擔指數」，或許已無法反映樓市真實的承接力。
| 影響未來樓市的隱憂因素 | 具體數據與現象 | 長遠影響 |
| 就業人數停滯 | 失業率雖由 6.6% 降至 3.7%，但總就業人數大致相若。 | 缺乏實質經濟規模擴張，購買力難以延續。 |
| 人口流入放緩 | 淨流入人口於 2023 年見頂後開始放緩。 | 租務及住屋剛需的增長動力可能受壓。 |
| 出生率下滑 | 本地人口出生率自 2019 年後急速滑落。 | 削弱了未來的內部換樓與剛性需求。 |
未來仍需觀察擴大留學生名額的效應，以及人口換血的速度能否繼續成為住屋需求的長期支撐動力。
總結：深層次矛盾會否重現？
無論是股市還是樓市，近年結構上的轉變確實既急且大。然而，居住問題始終是困擾港人多年的夢魘。我們且看這場市場結構的巨變，最終會否重蹈覆轍，激化成香港社會的深層次矛盾；又或者，在新的社會格局下，這個昔日的矛盾已不再被視為首要問題。
大家有興趣可以重溫我們早前的直播環節，我們也特別感謝本土研究社研究員 Brian 上來分享他們整合的資料及見解。
撰文：Henry
