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買二手居屋有什麼注意事項？不少白居二或綠表買家入市前，都會先做物業查冊、申請按揭，再由律師處理買賣合約。一般人可能認為，未補地價居屋本身受到加按限制，只要查冊沒有財務公司二按，交易風險應該相對較低。
但《胡‧說樓市》最近收到的一宗求助個案，正正打破這個想法。
事主陳女士為了幾代同堂居住，以綠表資格購入美孚荔欣苑一個未補地價居屋單位，成交價635萬元。她先後簽署臨時及正式買賣合約，合共支付63.5萬元訂金，銀行按揭亦已批出。
原本只差正式成交收樓，豈料就在成交前4個工作天，土地註冊處突然出現一家財務公司的「臨時押記令」（Charging Order Nisi），令交易無法完成。
更棘手的是，63.5萬元訂金當時已經發放予業主。
居二買樓中伏：635萬單位突然變成「資不抵債」
為何一個原本看似正常的二手居屋交易，可以在幾日內完全變樣？
按照交易資料，單位當時尚欠銀行一按約511萬元。
買家支付63.5萬元訂金後，正式成交時尚需支付約571.5萬元樓價餘款。單計銀行按揭，571.5萬元足以清還511萬元一按，因此在當時查冊及銀行報數資料之下，表面上並不存在資不抵債問題。
問題在於，其後突然浮現另一筆138萬元財務公司債務。
簡單計算：
銀行一按約511萬元
＋ 財務公司欠款138萬元
＝ 總欠款約649萬元
但物業成交價只有635萬元。
即使成功賣出單位，樓價亦不足以清還全部債務，原本正常的二手居屋交易，瞬間變成資不抵債。
買二手居屋注意事項一：查冊沒有二按，不代表業主沒有其他債務
今次個案最值得居二市場買家留意的地方，正是：
物業查冊沒有財務公司二按，不代表業主一定沒有私人債務。
未補地價居屋受到房屋政策限制，業主不能像一般私樓一樣隨意把單位再抵押套現。如要進行正式加按或額外有抵押貸款，一般需要取得房屋署批准。
所以不少買家都會有一個直覺：
既然居屋不能隨便二按，只要土地查冊上只有銀行一按，應該比較安全。
但今次涉及的並非一開始已登記在物業上的正式二按，而是一筆私人貸款。
換言之，業主可以欠財務公司錢，但在債權人採取進一步法律行動之前，這筆債務未必直接出現在物業的土地查冊之上。
「業主貸款」為何最後仍然可以影響居屋？
市場上部分所謂「業主貸款」，實際上並不一定是以物業作正式抵押的二按貸款。
貸款公司可以按照借款人的財政及資產背景提供私人貸款，而貸款本身未必即時成為土地註冊處內的物業押記。
但沒有二按，不代表欠債完全與物業無關。
如果借款人走數，債權人仍可以循法律程序追討欠款；當取得相關法庭命令後，再向法院申請把債權附加在債務人名下物業。
今次涉事財務公司便在7月29日取得「臨時押記令」（Charging Order Nisi），並於7月30日註冊至土地註冊處。
原定成交日則是8月3日。
所以買家不是一直沒有做查冊，而是在之前做查冊時，這粒「釘」根本尚未正式出現在物業紀錄之上。
為何偏偏在成交前幾日才突然「釘契」？
這亦是過往「空中釘」事件最令人頭痛的地方。
樓宇買賣並不是簽約當日立即完成，由簽臨約、簽正式買賣合約、申請按揭，到最後正式成交，中間可以相隔數星期甚至數個月。
問題就在這段時間差。
買家今天查冊沒有問題，不代表業主在正式成交前不會新增其他債務、法律程序或法庭命令。
今次個案中，財務公司取得押記令及註冊文件的時間，正正落在訂金已經發放、但單位尚未正式成交的空窗期之內。
結果就是：
錢已經離開律師樓，但樓仍未真正交到買家手上。
至於「空中釘」本身的詳細運作、土地註冊優先權及過往實際個案，可參考《胡‧說樓市》早前的「空中釘」調查報道。
買二手居屋注意事項二：最大風險未必是按揭，而是「訂金幾時放」
今次事件另一個值得準買家關注的地方，是63.5萬元訂金為何會在正式成交前已經交到業主手上。
按照買賣合約條款，訂金原本由賣方代表律師以中間人身份託管。
當時賣方律師取得的資料顯示，物業主要欠款只是約511萬元銀行一按，而買家在成交時需要支付的571.5萬元樓價餘款足以清還按揭。
換句話說，按照當時已經可以查到的資料，符合合約所訂的放訂條件。
因此，63.5萬元訂金其後被發放予業主。
偏偏就在放訂後，138萬元財務公司債務才以押記令形式正式浮現。
如果訂金仍然留在律師樓的信託戶口，即使交易最終因釘契無法完成，買家至少毋須同時面對「樓又收不到、訂金又已經被業主取走」的雙重風險。
買二手居屋注意事項三：不要只在簽約前做一次查冊
不少準買家以為：
簽臨約前查過一次土地註冊處，確認沒有二按、釘契及其他問題，之後便可以安心等待成交。
但二手樓交易期間，物業狀況仍然有可能改變。
今次受訪的律師朱寶琼便建議，在涉及不同階段支付訂金時，都應重新檢視物業狀況。
除了土地註冊處查冊之外，亦可按實際情況進一步查核賣方是否涉及破產程序；若賣方屬公司，亦可留意有否清盤程序。
原因很簡單：
部分針對業主的債務或法律程序，未必第一時間出現在物業土地登記冊。
買二手居屋注意事項四：簽臨約時已經要處理「中伏後怎麼辦」
不少買家簽臨時買賣合約時，最關心的是樓價、成交日、交吉及傢俬是否保留。
但真正遇上問題時，決定買家有多少主動權的，往往是合約條款。
買家可在簽約前跟代表律師商討，如果成交前出現第三方索償、法庭命令、額外產權負擔，或者任何可能影響賣方完成交易的法律程序，合約是否容許買家取消交易，以及如何追討已支付款項及相關損失。
這些條款最好在落訂前處理。
因為一旦問題已經發生，買家可以選擇的往往只剩下追討、打官司或等待銀行處理物業。
業主失聯後，居二買家可以怎樣追討？
今次個案中，事主表示業主其後失去聯絡，原定交易亦未能完成。
買家曾取得不同法律方案，包括要求賣方繼續履行買賣合約、與一按銀行商討日後購入物業的可能性，或者終止交易後登記相關文件，再向業主追討訂金及其他損失。
但每一種方案都有成本。
如果需要展開訴訟，除了律師費及大狀費之外，亦要考慮物業其後的按揭利息是否繼續累積、銀行何時採取收樓行動，以及物業最終售價是否足以清還排在前面的債權。
所以即使法律上擁有追討權，並不等於買家可以短期內取回所有損失。
綠表買家更麻煩：買樓不成，資格怎樣處理？
今次事主的另一個特殊之處，是她並非一般私人住宅買家，而是以綠表資格購入未補地價居屋。
她原本為了幾代同堂而放棄公屋，以綠表身份購入荔欣苑。
當買賣合約已經簽署，但交易最終因賣方債務問題無法完成，除了訂金問題之外，連原本的購買資格如何處理亦成為另一項憂慮。
《胡‧說樓市》曾就事件向房委會查詢。房委會表示正在處理個案，會在有結果後再作詳細回覆；立法會議員方國珊亦向我們表示，曾就事主情況向房委會了解。
對於白居二或綠表買家而言，這正正說明「交易失敗」帶來的損失，未必單純只是金錢。
居二買樓如何減低「隱藏債務」風險？
現階段沒有任何一個方法，可以保證100%查出賣方所有私人債務。
但買家至少可以把最壞情況的損失減低。
其中最重要的一點，是在簽署買賣合約前，跟自己的代表律師清楚討論訂金安排，包括能否要求細訂及大訂一直由律師樓以信託形式保管，直至正式成交、再次確認業權及相關欠款沒有異常後才發放予賣方。
另外，簽約後亦應盡快處理相關註冊，並在不同付款階段重新進行必要查冊。
如果賣方拒絕較嚴格的訂金託管安排，買家就需要自行衡量，是否值得承受這項交易風險。
買二手居屋最容易忽略的一句：沒有二按，不代表沒有債
今次荔欣苑個案最值得所有準居二買家記住的，其實不是「空中釘」三個字，而是一個更基本的觀念：
土地查冊沒有財務公司二按，不代表業主沒有其他私人債務。
未補地價居屋的確受到加按限制，但業主仍可能透過其他私人貸款方式借錢。
當債務最終演變成法院判決及押記令，原本屬於賣方個人的財務問題，一樣可能在正式成交前突然影響物業交易。
所以買二手居屋時，除了問「銀行批不批按揭」、「單位有沒有僭建」、「樓價是否合理」之外，也應該多問一句：
我的訂金在正式收到樓之前，究竟放在哪裡？
這可能才是今次個案留給準買家最重要的教訓。
延伸閱讀
如想了解白居二申請資格、攪珠、准買證及完整買樓流程，可參考《胡‧說樓市》的【白居二申請全攻略!】。
如果想進一步了解一般二手樓交易中的「空中釘」、土地註冊優先權及訂金風險，亦可閱讀我們過往的「空中釘」調查報道。
撰文: 胡國威 資料最後更新: 2026年9月11日
