【屯門上嵐:揀盤攻略】價單與平面圖分析! 周邊二手有咩揀?

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「屯馬線」六月尾正式通車,全線長約56公里、合共27個車站,把昔日的「西鐵線」跟「屯馬線一期」連接起來,成為全港最長的鐵路線。突然間,好多人都吹捧這股鐵路效應,認為對樓價會有推動作用。其中「屯馬線」通車後,多個疑似相關的樓盤也推出,除了中國海外在啟德跑道區的「維港1號」外,建灝地產也推出旗下在屯門的新盤「上嵐」。我們會一文剖析這個樓盤、以及「屯馬線」的實際效應。

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上嵐背景資料

在「屯馬線」通車後,市場都不斷炒作相關消息,認為對樓價會有利好作用,多個相關的樓盤也乘勢推出,其中首個食正相關概念的樓盤,有中國海外在啟德跑道區的「維港1號」,樓盤於7月3日首日進行發售,但我們團隊曾實測樓盤跟「啟德站」有一段距離,由「九龍灣站」前往會更為便捷,其實際「屯馬線」效應備受質疑,而緊隨其後就有由「建灝地產」發展的屯門區「上嵐」。

上嵐資料表

樓盤名稱上嵐 (Skyehi)
地址屯門景秀里2號
單位數目112伙
戶型1房
面積265-290呎
車位8個
預計關鍵日期2023年7月31日
校網71校網
綠色建築認證評級暫定不予評級
發展商建灝地產
官方網站www.skyehi.com.hk
示範單位新界荃灣楊屋道88號「Plaza 88」22樓

上嵐首張價單

推出50個
折扣額16%
平均呎價21,891元
折扣後售價18,388元
區內二手市價御半山: 17,885元/呎
菁雋: 19,850元/呎

上嵐揀盤攻略

考慮1: 地盤規模細

「上嵐」本身只坐落「景秀里」,也就是在輕鐵「景峰站」再行一段直路入內,實際位置在新地早幾年開售的「御半山」毗鄰。項目前身只是一幅毫不起眼的蚊型地盤,佔地11,386呎。政府在2019年中推出招標時,由建灝地產以2.44億元投得,可建樓面37,575呎,每呎地價6,499元。樓盤伙數不多,一座物業只得112個單位,全數都以一房單位為主,而發展商為「建灝地產」,可能大家對它的了解也不多。 實情它們以前發展酒店為主,近年逐步發展住宅,啟德區的「天寰」就是由他們發展。

考慮2: 遠期樓花+御半山有蝕讓

發展商開出首批50個單位,扣除最高16%折扣,即供均價18,388元,開價相當心紅,因為這口價直迫「御海灣二期」的售價,比起隔離新地「御半山」在2018年開售時均價15,248元,高出20%。新地出名開高溢價,而重點是「御半山」已有部份蝕讓,證明價位已屬區內一個短期頂位。更重要,「上嵐」關鍵日期在2023年7月31日,距離落成期至少兩年,為何要用高溢價去跟發展商打賭樓市升跌幅? 既然如此,又何不直接購入區內二手盤呢? 

考慮3: 細單位謹記揀細不揀大

純粹樓盤一房開則,面積265至290呎,有利壓縮銀碼,一房450萬即供可以入場。加上樓樓底有3.5米,可以向高空發展,成為這個納米樓的另一力谷賣點。所以若真的接受上述缺點,而認定要入市的買家,要知道項目由「A-H室」所組成,可以分為「純一房」及「一房套房」設計。

純一房

面積較細的「A、B、G、H室」均為「純一房」設計,面積分265呎及270呎,其景觀也主力望向區內二手樓「景峰豪庭」及「偉景花園」為主,方位向南面為主。值得留意,為免購入不必要的公用面積,故在揀樓上以「揀細不揀大」為原則,首選「265呎」、次選「270呎」。

一房套房

其餘單位「C、D、E、F室」則屬於客套兩用設計,面積分285呎及290呎。同樣地為免購入不必要的公用面積,故在揀樓上以「揀細不揀大」為原則,也就是先選擇「285呎」的單位,次選「290呎」。

考慮4: 向北單位望濾水廠

樓盤位於屯門濾水廠出入口,「上嵐」向北,也就是面積較大「C、D、E、F室」,雖然相對景觀較開揚,卻會正望「濾水廠」內的「污泥脫水房」。大家可能會擔心:「有無危險?」 這個問題,早幾年已有區議員向官員問過,究竟設施會否排放有害物質影響居民健康,當時官員說濾水廠有安全措施以控制風險,設施只有少量氫氣經稀釋後排出,不會影響環境。


區內二手市場:

放盤1: 御半山

御半山
發展項目御半山
地址景秀里8號
座數2座
樓層32層
單位數目1,017個
面積1期: 304-867呎
2期: 250-854呎
入伙日期2020年2月-4月
發展商新地
單位御半山1A座高層A室
面積314呎
叫價620萬元
呎價19,745元

在「上嵐」旁邊的「御半山」,第一期剛剛過禁售期。第二站,我決定跟大家去看看「御半山」的二手盤,我們會參觀一個1A座高層A室一房單位,面積314呎,業主叫價620萬元,但面積卻比起「上嵐」為大。

「御半山」純一房單位並不算很多,一二期合共只有五柱提供,當然也有一些面積大一點的一房半單位,但其實該半間房並不算特別好用,反而「純一房」開則頗好用。入屋左手邊凹位改為鞋櫃及儲物櫃,另一邊開放式廚房,L形向客飯廳兩幅牆身伸展,洗手門黑廁,麻雀雖小,但五臟俱全。直入客飯廳主體面積近80呎大,外接露台,可望遠山景,而旁邊睡房,面積也有65呎,只是陣位較多。論面積,「御半山」的「純一房」304-312呎大,怎計也比「上嵐」200多呎為大。

重點是有即時租值可以參考。現在「御半山」類近300多呎單位,租值大約11,700元,呎價38元。至於「上嵐」開出顛價,你可以預視到回報是如何? 未扣除管理費前,預期回報不足2.5厘,也略為跑輸大市。

區內二手放盤: 瓏門

瓏門
發展項目瓏門
地址屯門鄉事會路83號
座數7座
樓層38-44層
單位數目1,991個
面積1期: 372-1,918呎
2期: 358-1,964呎
入伙日期2014年4月
發展商新地、港鐵
單位瓏門1座中層H室
面積722呎
叫價1,720萬元
呎價23,823元

今日參觀最後一個放盤是「瓏門」。如果說效應,它應該是最有關係,事關它就在屯門站上蓋,一落電梯經過商場可以乘搭「屯馬線」。這個盤的價位不斷破頂,相信都是受到這些因素推動吧。我們參觀的單位是瓏門1座中層H室,單位面積722呎,業主叫價1270萬元,呎價23,823元。

屯門樓賣到23,800幾元呎,首期起碼預635萬才可以進駐,有沒有誇張了一點? 的確不是誇張。近期不斷破頂的這個屋苑「瓏門」,去貨速度頗誇張,兩房八百幾至九百多萬元,三房都千四五萬元,就是跟「屯馬線」效應有關。

睇單位開則確實好闊落,客飯廳寬敞,真的適合一家幾口居住。睡房設於左右兩邊,其中主人套房設於右手邊,雖然其景觀跟客廳同向,但視野剛好未必能正望「屯門中央公園」;而兩間客房,面積不算很大,但卻可以側望綠油油的公園景。洗手間跟廚房則靠近大門附近,廚房面積頗闊落,三邊廚櫃,用餐地方充足。


屯馬線路線

一躍成全港最長鐵路線

「屯馬線」通車後,全線長約56公里、合共27個車站,把昔日的「西鐵線」跟「屯馬線一期」連接起來,成為全港最長的鐵路線。當中作為貫穿該兩條鐵路的幾個新車站,包括「顯徑站」、「鑽石山站擴建部分」及「啟德站」於2020年2月14日已經開通,而餘下部份,包括「宋皇臺站」、「土瓜灣站」則在2021年6月27日開通。

屯馬線路線圖

六個轉線站有利疏導交通

整線貫穿後,由「屯門站」至「烏溪沙站」會有六個轉線站,包括「大圍站」、「鑽石山站」、「何文田站」、「紅磡站」、「南昌站」及「美孚站」,接駁東鐵、西鐵、觀塘線、東涌線及荃灣線,有利紓緩以前要利用「九龍塘」、「太子站」及「旺角站」轉線的問題。港鐵估計可以紓緩現時東鐵線「大圍至九龍塘段」、觀塘線「石硤尾至太子段」、以及荃灣線「旺角、油麻地、佐敦、尖沙咀段」的繁忙情況。

繁忙時間三分鐘一班車

至於班次方面,港鐵表示上午繁忙時間列車每3分鐘一班,而下午繁忙時間為3.5分鐘一班。為配合通車,現時於「宋皇臺站」、「土瓜灣站」、「啟德站」及「顯徑站」出入閘,成人八達通車費可獲額外1元優惠,其他八達通則減5毫,相關優惠會於2021年底結束。


屯馬線效應是否過份炒作?

衡量位置是否鄰近鐵路站

其實無論「上嵐」又或者「御半山」,我覺得跟「屯馬線」的關係也很薄弱。這兩個樓盤坐落位置也不鄰近鐵路線,如果要搭「屯馬線」必須要轉乘輕鐵,再去到「屯門站」上車,倒不如行去「紅橋」附近搭巴士,似乎路線來得更便捷。因此,是否真的所有坐落屯門樓盤,都可以跟「屯馬線」扯上關係呢? 這一點我覺得要理性一點來看。

屯馬線效應帶來的便捷度

其次,「屯馬線」是否過份炒作,還看其他交通接駁。說實在,如果真的要前往「烏溪沙」,本身「瓏門」下方已有巴士線路可直達城隧,轉巴士可直入「烏溪沙」。為何要搭27個地鐵站,差不多一個半小時前往該處,我相信唯一好處是搭地鐵不用轉線,可以一站到尾。當然如果你說由「屯門」前往「土瓜灣」、「九龍城」等地區,這條鐵路線確實較便捷一點,只是當「屯門」一線樓價也升至20,000多元呎,二線位新盤賣到18,000元呎時,手持同一資金往市區,會否有更多選擇呢? 這點值得大家深思。

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