【傲玟被DQ?】還原事件真貌! 暴露一手條例漏洞! (附影片)

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近年不時有新盤均延遲交樓,但往往問題卻跟工程延誤所致,故地盤的認可人士也會根據《一手條例》確認把「關鍵日期」延展。但在「關鍵日期」後也未能交樓,而招致賠償的樓盤,除了早前內房中冶在青龍頭的「逸璟.龍灣」外,由高銀金融相關人士持有的何文田「傲玟」也有類近情形。

一名購入「傲玟」的谷友向我們《胡.說樓市》發出電郵,表示收到發展商通知延期交樓後,給他選擇「繼續成交」或「取消交易」。如果「取消交易」可以獲得本金及利息賠償。問題是,當她選擇「取消交易」時,發展商卻跟他說:「沒錢可退,要他們接受延期」。究竟在《一手條例》下對買家的保障有多大? 我們會深入深討。

<strong>本文目錄</strong>

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傲玟被DQ影片解說

傲玟被DQ事件始末

2019年10月: 推售氣勢一時無兩

「傲玟」一共由六座物業組成,合共有401個住宅單位,項目前身是「警察汽車扣押中心」,政府在2016年時推出招標時,由高銀金融以63.81億元投得,地價每呎過萬元,其後銀金融轉售權益予主席潘蘇通。樓盤在2019年10月推售時,風頭可說是一時無兩,請來影帝周潤發為樓盤催谷,還以招標形式發售,但當時香港也受社會運動影,所以樓盤最終只售出28個單位,分層由2,644萬-5,045萬元,複式單位更賣過億元,所以買得起的也可說是非富則貴。

2021年5月: 未能交樓,傳未找清代理佣金及工程費

樓盤原本關鍵日期為2021年5月29日,但卻未能夠交樓,當時發展商表示,因疫情關係,部份建築材料未能如期運送,導致延期交樓;但據一名曾協助推售「傲玟」的代理跟我們說,「傲玟」獲批入伙紙卻未能交樓,跟發展商無力支付承建商尾數,導致承建商拒絕交場有關。

傳未找清代理佣金及工程費

2021年8月: 買家稱發展商沒錢可退

有購入「傲玟」的買家向我們表示,發展商給他選擇「等待交易」或「取消交易」,若「取消交易」可取回本金及利息,但選擇「取消交易」,發展商卻說沒錢可退。我們《胡.說樓市》團隊於9月3日來到地盤附近視察,地盤也重門深鎖,附近花槽的花草仍有待需栽種,內園的一些欄杆未搬走,擺放了建築物料,但物業來說已經落成,感覺可以入住。究竟「傲玟」延遲交樓,究竟純粹因工程延誤所致,抑或真的如市場所指,發展商資金鏈斷裂呢?

2021年9月: 地政總署公布取消「傲玟」售樓紙

2021年9月6日,新鮮滾熱辣又多了一單消息,就是連「傲玟」的售樓紙被撤銷,發展商對外解釋說,項目近完工,現樓形式發售;但實情一紙售樓紙是由署方主動撤銷、抑或發展商自己提出? 兩者釋出的意義完全不同。今次正正是地政總署主動撤銷「傲玟」售賣樓花的資格,運房局解釋,根據條款,如項目的發展費用已超支一成或以上,發展商必須在超支一事通知代表律師當日起計的六個星期內,提交證據證明財力足以應付;否則不能繼續推售單位。地政總署在4月中收到費用超支的通知後,要求發展商提交證據,由於發展商未有在限期內提交證據,地政總署於5月26日暫時中止項目的同意書許可,其後發展商仍沒有給予實質回覆,因此於8月27日取消預售樓花同意書。

引伸事件1: 發展商無力支付建築費及佣金?

代理界消息

回顧整件事,近月不斷發酵,背後也因為高銀金融以及其主席潘蘇通,近年不斷傳出財困,令到整件事更添撲朔迷離。來自代理消息指出,當日發展商為求套現回籠,出動超誇張高達樓價7%的佣金催谷銷情。以售出分層最貴5,045萬的單位為例,單位佣金是高達353萬,相當於半層中小型住宅的身價。但代理說,客人就轉介過去,但至今「一蚊佣金未收過」。代理說曾向發展商方面了解,但發展商只表示,當出售「何文田站」上蓋地盤予鷹君的資金回籠,便有資金可支付工程費及佣金,故目前仍需時作資金周轉。

發展商回覆

對於市場如此傳聞,我們也曾向「高銀金融」了解,發展商只回覆說:「對於市場不實傳聞,不予置評。」

引伸事件2: 發展商無力償還買家已付本金及利息?

代理界跟發展商的說法各執一辭,但實情代理佣金是否「凍過水」,說到底,也要視乎買家是否完成交易。翻查成交紀錄冊,「傲玟」累計僅售出28個單位,有6個單位取消交易,佔售出單位21%,當中包括剛才所指分層最貴5,045萬元的單位,就是由英皇藝人陳家樂買入,他早於8月10日已終止合約。

買家消息

因為「傲玟」超出「關鍵日期」交樓,所以按《一手條例》,買家有權選擇「繼續交易」或「取消成交」。如果「取消交易」可以按買賣合約條款,退回訂金及利息補償。有印象的話,之前中冶在青龍頭的「逸璟.龍灣」就曾經出現如此情況,我們也曾作出報道。但我們《胡.說樓市》收到一名購入「傲玟」的觀眾電郵查詢,表示已經向發展商要求退款及取消交易,但發展商無力支付本息,跟她說「沒錢可退,要我們接受延期」。如果這樣說,豈不是根本無得揀?

發展商回覆

就這件事,我們亦再向「高銀金融」查詢,他們回應說上述退訂政策沒有改變,亦會向受影響買家保持緊密溝通。

引伸事件3: 一手條例漏洞!

根據現行的《一手條例》,針對發展商未能在「關鍵日期」、或經延展後「關鍵日期」交樓,究竟條例有什麼保障?

一手條例漏洞!

認可人士確認便可延展關鍵日期

《一手條例》賦予認可人士在特定情況下可以延展「關鍵日期」,但相關延展的次數及期限並沒有規限,導致有些樓花盤因此延遲了足足一年也未能入伙,但準買家在這個情況下是不能獲得任何賠償的。例如在大角嘴的「尚璽」、長實在深水埗的「愛海頌」也屬於延期較久的樓花盤,不單擾亂了買家入伙計劃,也因此衍生了額外租樓成本,部份在按揭申請受影響,故買家也怨聲載道。

「關鍵日期」仍未能交樓

若到達「關鍵日期」、或經延展後的「關鍵日期」仍未能交樓,準買家則可選擇「取消交易」或「等待成交」。若在延展的關鍵日期後的第一天至二十八天內,而發展商仍然未能交樓,準買家可立刻踢契,發展商需於七日內退還已支付樓價與利息。若獲延展的關鍵日期後第二十九日至六個月,發展商仍未能交樓,準買家不能踢契,但發展商卻要向買家支付利息,相關利息需在成交時找清,或可在樓價上作出扣減來抵銷。若獲延展的關鍵日期後第六個月,仍然未能交樓,準買家可立刻踢契,發展商需於七日內退款已支付樓價與利息。

發展商未有資金支付本金及利息

「傲玟」的買家是有如此權利。本來看似有十足保障,但若果發展商在延展後的「關鍵日期」未能交樓,而準買家在取消交易的訂金及利息時,發展商要支付相關資金,但如果未能力支付相關本金及利息,豈不是準買家要侷受?  「一手銷售監管局」回覆我們,說局方買方需要根據合約支付所有款項,指出如果買家覺得發展商未有履行合約條文,可考慮就其權利向發展商提出民事訴訟,這也表示買家要自行掏腰包來跟發展商對簿公堂。

近年高銀金融的不利消息

說回高銀金融,其主席潘蘇通本身以電器業務起家,在香港成立松日集團賣MP3播放機,並在2002年把旗下松日業務借殼上市。但我相信,大家對他最深印象,應該是深圳春茗上強吻著名樂壇組合「Twins」的一幕吧,但其母公司高銀金融的負面消息,也不絕於耳。

撻訂啟德區商業用地、蝕讓啟德住宅地

2019年社會運動時,高銀金融曾高價投得一幅位於「4C區4號」商業地,因市況決定撻訂離場後,高銀金融在2020年虧損達74.6億元,需把原本以89億元投得的啟德跑道區「4B區4號」地皮,以蝕讓價70.4億元售出;但其後兩個月內又戲劇性賠訂重售,終以34.77億元轉售予另一買家,並訂立日後售樓三七比分紅。

撻訂啟德區商業用地

債權人接管高銀國際金融中心

財困消息卻仍未停止。2020年9月,高銀金融被接管人及經理人「保國武和馬肇明先生」委託代理行萊坊,放售旗下九龍灣總部「高銀國際金融中心」;但其後高銀金融卻發公告指,已經跟第三方定立轉售協議,以代價143億元出售物業,債權人其後出信指該成交不成立,法院也確認「高銀國際金融中心」仍由接管人控制。

債權人接管高銀國際金融中心

出售何文田站一期項目風波

來到今年二月又牽涉另一風波,宣布把何文田站一期的發展權轉售予鷹君,但事件觸發跟長實集團爭拗。因為長實集團曾就該項目的優先認購權,入稟控告高銀主席潘蘇通及其旗下私人公司。面對如此不利消息,或多或少對「傲玟」準買家會構成戒心,發展商需否多行一步,公布更多資訊,釋出透明度?  而監管機構又需要作調查,我們都很想他們可以給予我們答案,我們亦會繼續跟進事件。

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