【恒大財困】獨家錄音流出:恆大.珺瓏灣、恆大.睿峰或爆撻訂潮! (附影片)

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有追開我們《胡.說樓市》頻道,我們早前報道,內房恒大集團在掃管笏「恆大.珺瓏灣」按揭陷阱實況。話說買樓時,發展商旗下財務公司「創盈」原本願意借出高成數按揭,但最終卻要求買家在簽署保密協議下,轉至銀行上會、或另一間財務公司「歐力士」。其後有銀行表示,拒絕受理「恒大集團」樓盤的樓花按揭,最終釀成為一宗財經大新聞。

銀行不批恒大樓花按揭,等待現樓申請理應就沒有問題。我們原本也以為事件告一段落,豈料最近我們《胡.說樓市》收到業主反映實況非如此。有業主被銀行及歐力士批拒貸款,面對著上會死線9月30日,他們不知怎辦。我們《胡.說樓市》團隊也取得一段錄音檔,是當日發展商旗下財務公司「創盈」職員跟業主的會談內容,這段錄音有助我們梳理整件事來龍去脈,我們決定剪輯後公開。

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獨家錄音影片

恒大.珺瓏灣

創盈與業主的會談內容

這段錄音大約長一小時,會談過程中,一名代表「創盈」的姚姓職員表示,由於恒大老闆未能來港,委託他處理後續跟進上會問題,原本由他們提供高成數按揭,但恒大集團最新的指引是,希望準買家先找銀行上會,若銀行拒批再可找財務公司「歐力士」,當中恒大會提供不同程度保償方案,並豁免期間的罰息,及爭取豁免律師費用。

「我也跟很多客戶說過,老闆在內地未能來港,死也不下來,我們也沒有辦法,考慮很多方案,希望把文件簽好後,最後我們有一些方案出來的。由今日開始至9月30日,因為財政問題而遲收樓,中間不會有任何罰息。我們建議,你們會否考慮向銀行申請按揭。同一時間我們會給予1.3%樓價作為租金津貼。如果不能去銀行,建議去向我們商業拍檔「歐力士」申請二按,我們創盈會提供0.8%津貼。」

從這段錄音中聽到「創盈」拋出的方案,跟我們之前報道相若。找到銀行做按揭,恒大提供樓價1.3%津貼;若銀行拒批,找財務公司「歐力士」申請,條款跟價單訂立相同,公司另給予樓價0.8%津貼;若連「歐力士」也拒批,則會提供樓價0.3%的津貼。這筆金額怎支付,直接扣樓價或以支票發放仍未有定案。但無論怎樣,死線定於9月30日,而方案公布後,業主議論紛紛。

問題1: 歐力士申請門檻跟創盈按揭是否相同?

業主: 歐力士的申請門檻是否一樣?

職員: 應該不是相差太遠,歐力士肯定不用信貸報告。

業主: 稅單呢? 之前說需要的!  

職員: 稅單就不敢答你。有些去了歐力士的客戶表示,有些需要稅單,有些不需要稅單,但歐力士告訴我們並不一定需要。

業主: 不是,稅單很重要,你能否跟他們確認一定不收稅單?

問題2: 如果不申請銀行按揭、也不申請歐力士按揭,會怎處理?

業主: 如果我不申請銀行按揭,也不申請歐力士,怎辦?

職員: 你就要等到9月30日。

業主: 如果我兩種也不選擇,為何要等到9月30日?

職員: 對。因為老闆想法是要你們先去試試,如果你沒有去銀行、也沒有去歐力士申請,我們會在9月30日通知發展商,告訴他沒有去申請

業主: 反而我什麼也不做,只想用第一份合約來上會怎辧呢?

職員: 如果你什麼也不去做,我們一定把你放到最後。

業主: 只是想快一點簽,快一點收樓,我不是貪圖你的折扣,我只想做回自己要做的事。

問題3: 發展商提供的現金津貼,何時找清?

業主: 你現在沒有什麼承諾我們?

職員: 我也說回贈一定給你,是用樓價折扣形式、還是開支票形式,暫時未可以答實,因為老闆還未確定。

業主: 也就是說幾時回贈也不知道? 如果我找銀行上會,怎辧?

職員: 你上會當日我一定盡快給你的。

業主: 我要確實日期! 你何時答覆到?

職員: 我現在真的不能答你。

業主:  叫你老細快點死,早死早著,香港有幾多人給你們害,都是我們的血汗錢。

職員: 知道、知道。

上會期訂於9月30日 死線迫在眉睫

銀行及歐力士相繼拒批按揭

今日已經是9月10日,也就是說距離9月30日上會死線,還餘下大約20日。除非本身有財力一炮過清,否則「珺瓏灣」業主不是選擇銀行上會,就只能選擇「歐力士」,但有一名業主最新向我們說,銀行、歐力士已相繼批拒貸款,不明白為何當日發展商承諾包按,現時做不到;又說若非發展商包按,當日根本不會買,因為自己無能力轉至銀行做按揭。

「我一定做不到,你不是包按也不重要,我自己找擔保人。但找擔保人也可以,但問題找擔保人,如果用他們原本「創盈」財務公司,擔保人可以不用反映在信貸報告,但如果找「歐力士」做按揭就會反映在信貸報告。怎料恒大又不做按揭了,怎樣也要推我們往歐力士。好簡單,對我來說,如果我在外面銀行可以借,我就不需要買這個樓盤,已經可以買了其他樓盤,因為少首期,可以借90%按揭,我才能買得到。」

發展商當日包按承諾跟代理述明

不過,翻查「珺瓏灣」價單,價單中沒有確實寫著「創盈」包按,但該名業主卻跟我們說,當日代理是用「包按」來游說他們入市。「首先我們買入這個盤,代理都是說標榜樓盤是恒大首次來香港,而且恒大在國內很有實力,經紀也找到發展商代表銷售總監,當時他跟代理說,在銷售過程也一直說包做包按,於是我便按這個付款辦法去購買,到最後發展商銷售部內部說沒有錢可以借。但現在律師樓出信表示到期,我們找發展商又不知道怎樣安排。我們現在打上去,又不聽電話,要親自去找他們,有時能打通,又說,我們也等待安排中。

創盈代表未能說明9月30日後的安排

隨著9月30日上會死線亦步亦趨,究竟這一批沒有著落的業主有何出路?  這一段絕密錄音檔案,當時有業主也問過同樣問題,並提出幾個方案,包括可否踢契取消交易,取回訂金;亦有業主提出能否先收樓、後處理按揭問題,也就是「先住後付」,但職員只表示,9月30日後的事一概不能回答。

「我們只跟發展商談到9月30日,9月30日後的事,我們也未知道。如果9月30日,發展商會否罰息呢? 我真的未能回答,但我們會盡量跟你們爭取。(業主: 退錢不買可行嗎?) 這個你要問發展商一方。我不能回答你。 (業主: 能否先收樓入住?) 先住後付也有些客戶提出這個問題,老闆也知道,但看他怎樣決定,暫時未能回答你。應該就不會變,如果群情洶湧會如何,我們也不知道,我也只是按指示行事,希望大家理解,我並不能話事。

恆大.睿峰

如此一說,過了死線後的「恆大.珺瓏灣」業主,如果無銀行、無歐力士做按揭,不代表創盈會跟他們安排貸款,他們只會獲取樓價0.3%的所謂津貼。就算物業已經落成,正因為按揭問題,訂金已支付,但樓卻不能收取。我們向發展商「恒大」發信查詢,但至截稿前並沒有回覆。「恆大.珺瓏灣」問題迫在眉睫,實情另一個計時炸彈又即將引爆,因為樓價比它貴一截,在市區的「恆大.睿峰」也即將進伙,樓盤預計關鍵日期為10月31日。

記者實地視察

今日是9月14日,我來到恒大的另一個樓盤「恆大.睿峰」視察,這個盤預計在一個多月後就應該要交樓,現場所見,棚架也拆了,也已經接近完工,但對於業主能否真正收到樓,現時仍是未知之數。

恆大.睿峰

樓盤逾70%買家 選擇建築期付款及發展商高成數按揭

翻查「恆大.睿峰」的樓價,全盤414個單位已累計售出221個,但樓價過千萬元,也就是超出了按揭保險門檻的單位也有65個。如果他們本身對高成數按揭有需求,並不是待現樓時就可轉至銀行做按揭,而需極度倚賴發展商的高成數按揭安排。全盤共有162個買家選擇建築期付款,以及發展商高成數按揭計劃,佔售出單位73%。

業主稱發展商暫停按揭申請

但一名「恆大.睿峰」的業主就表示,發展商計劃需於收樓前60天申請,如果關鍵日期在10月31日,現在已經要申請,但發展商已拒收貸款申請,所以業主群只是估計從「關鍵日期」可能會推遲。


恒大財困事件簿

內房恒大集團負債高企

繼何文田「傲玟」後,恒大在港樓盤又出現問題,背後源於市場對「恒大集團」財政狀況是否穩健,備受關注。這間被喻為「大到不能倒」的內房巨企,在剛公布的上半年業績,「有息負債」高達5,720億元人民幣,大約有2,400億元債務在一年內到期。較早前,就有外媒報道,指恒大集團被兩家最大債權人要求立即清還部分貸款,分析員認為,因非金融企業債務過度,對內地銀行構成很大壓力,如果恒大集團宣布破產,會波及超過150家銀行,有機會釀成中國版「雷曼」。

傳沽售灣仔總部「中國恆大中心」

事有湊巧的,就是恒大集團不斷沽售在港資產,就更加惹來市場揣測,是否需要賣資產解財困有關,包括市場傳出,恒大計劃以105億元放售在灣仔的「中國恆大中心」,比起其意向價低了超過30%。「中國恆大中心」前身是「美國萬通」由華置持有。華置在2015年以125億元轉售給恒大集團;

傳沽售和生圍未發展項目

以至恒大在「和生圍」,鄰近「加洲花園」對開的地皮,原本已獲批建268幢洋房,當中還有一幢面積超過20萬呎的「皇宮屋」單位,也有傳需把地皮出售。這幅地皮前身由恒基持有,在2019年以47.05億元轉售恒大集團。

傳沽售和生圍未發展項目

總結

幾年前,內房積極來香港高價搶地,把香港地價搶高,樓價也水漲船高;但今日內房在香港開始有成品出現,除了部份交樓質素未如理想外,還傳出資金鏈斷裂的負面新聞。小市民花上畢生積蓄來購買一層安樂窩,並沒有人會想到會出現如此問題。究竟監管構是否多做一點實事來幫助小市民呢? 我們很希望他們給予小市民一些指引。

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