【上水尚宜:揀樓攻略】平面圖、價單全面分析!

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由大鴻輝發展的上水「尚宜」,全盤只得六層,合共只得30個單位,本身並不是一個特別起眼的樓盤,但卻因單位面積超迷你,最細面積只得138呎,既然樓盤本身以現樓發售,也想知道單位究竟可以細到怎麼樣?

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影片分析

尚宜資料

樓盤名稱尚宜 Artique
位置新樂街38號
單位數目30個
面積138-259呎
戶型開放式: 138-201呎 (25個)
1房:259呎 (5個)
車位0個
校網80校網
關鍵日期現樓
綠色建築認證評級
發展商大鴻輝集團
官方網站https://zh.artique-hk.com/

尚宜開價

首批30個
折扣額-14.64%
平均呎價20,971元
折扣後售價17,901元
區內二手造價上水中心: 15,340元
上水名都: 13,320元
御皇庭: 15,101元
御景峰: 14,733元

項目背景

最近有政黨說,希望政府可叫停納米樓,但實情納米樓之所以出現,政府本身也有份推動。事關政府過去為追趕供應目標,不惜提供蚊型地。「尚宜」這個項目,本身就是政府在2017年推出招標的項目,地盤面積極度蚊型,只得2,164呎,最高可建樓面9,322呎,可想而知單位大極有限,終由「大鴻輝集團」以1.313億元投得,每呎地價14,085元呎,到底實質面貌又如何呢?

尚宜

胡.說評析

1. 單位內櫳狹小

A室(201呎)

全盤唯一有裝修的示範單位則為A室,面積201呎,為開放式單位中面積最大的戶型,折算由354萬-393萬元之間。單位同樣接近一眼望透,洗手間非黑廁設計,客飯廳外望可望「石湖墟遊樂場」,本屬全盤最一線景觀,但睡床旁又會看見另一組舊樓群,而且近距離程度仿如跟睡床貼近似的。(折算樓價: 354-393萬元)

B室(259呎)

全盤唯一的一房則位於B室,面積259呎,這個單位則相對較為四正及實用,折算樓價447-497萬元之間,洗手間也不是黑廁設計,而睡房都足有50呎大。雖然睡房都有落地玻璃窗包圍,但同樣都以面壁的樓景為主。(折算樓價: 434-497萬元)

C室(169呎)、D室(168呎)

不算最細的開放式單位,但方位上均以望前方舊樓景為主,而且兩個單位的浴室均屬全通透玻璃間隔。C室單位的洗手間屬黑廁類,D室則屬光廁設計,但坐廁的方位跟客飯廳窗口同向,也就是說如廁會被前方舊樓單位望得到。(C室: 折算樓價262萬-314萬元) (D室: 折算樓價: 272萬-310萬元)

E室(138呎)

這個開價低至236萬元,被形容平過車位的單位,你大概估到單位的「廬山真面目」肯定細得驚人。客飯廳前方設置大幅轉角落地玻璃窗,單位真的很通透,因為可清楚望到隔離舊樓,跟毗鄰舊樓面壁;L型開放式廚房貼近牆身角位放,大門後方洗手間採用全通透設計,即是說,千萬別招呼朋友回家,否則如廁時就會極盡尷尬。(折算樓價: 236萬-278萬元)

F室(152呎)

一層六個單位,「尚宜」有五個單位就屬於這類開放式。轉看看毗鄰F室,折算由258萬-303萬元之間,面積比起E室138呎單位稍大,面積有152呎,但由大門走入的玄關位也佔據了14呎,這邊方位向南,選擇最高五樓的單位,可望向上水廣場方向,但卻同時會望到一組組的無線發射器,感覺稍有壓迫。(折算樓價: 258-303萬元)

2. 屋苑欠缺配套

全層單位共用一部電梯,但幸好樓層不算高,所行前一點就是後樓梯,但這裡並沒有垃圾房,可能就要像一些舊樓般放個舊桶,用來盛載家居垃圾,再由清潔工人搬走。根據樓書在「裝置、裝修物料及設備」中的「垃圾收集」一項,也表示單位不設垃圾房位置;垃圾收集方法也是由清潔服務公司負責收集。

屋苑欠缺配套

3. 位置鄰近火車站

是否買得過呢? 純粹從位置來看,算是近上水火車站,由火車站行過來經接駁天橋,再經上水匯,全程接近有瓦遮頭可來到樓盤。至於從售價角度來看,今次發展商一次過把30個單位推出,即供連回贈均價17,901元,單計住宅市值約1.13億元,若計算其地價1.313億元,發展商差不多要蝕本賣樓,這是否代表發展商大平賣呢?  但也別忘記,樓盤本身就是設有地舖,其價格高低足以影響價值。因為只要舖位身價超過1,700萬元,已經等於地價成本。

位置鄰近火車站

4. 樓盤商舖多為便利水貨客的藥房

座落於「新樂街」的「尚宜」本身地下設有商舖樓面,只是疫症下的上水舖市卻未必如以往樂觀。一切都視乎通關後的發展了。發展商「大鴻輝」本身在港推售項目不算多,其創辦人及主席梁紹鴻較為人熟悉,也因為他對投資舖位很有心得,並在多個核心地區持有大量舖位而被稱為「舖王」,也令他在2019年打入福布斯全球億萬富豪榜排名第478位。集團對上一個已經數到旺角的「嘉多利峯」更大玩買樓送舖綽頭。所以外間也認定,「尚宜」這個項目,發展商都主要放眼在舖位,而非住宅身上。

樓盤商舖多為便利水貨客的藥房

價單與按揭付款安排

「即供付款辧法」+「舊按保」

今次發展商並沒有太多付款計劃安排,只提供了三款計劃,包括「90天付款計劃」、「180天付款計劃」、及「270天付款計劃」,但因全盤物業樓價在600萬元以下,且也以現樓發售,故若有高成數按揭考慮的買家,可以考慮用「舊按保」上會,400萬元以下物業最高可以借取90%,而400萬-450萬元的單位則可借取80%-90%按揭,但貸款額上限為360萬元,而600萬元以下物業則可借取最高80%。

: 付款計劃

付款計劃支付方式折扣額(連回贈計)
90天付款計劃臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後90天: 90%
-14.64%
180天付款計劃臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後180天: 90%
-11.73%
270天付款計劃臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後270天: 90%
-9.79%

銀碼可借取「新按保」

但若樓價超過400萬元,但買家又希望借足90%上車,則可以考慮借取「新按保」上會,其保費會較「舊按保」為高,但因「按揭保費」可以加借在「貸款額」,故實情並沒有太多分別,買家也可以考慮如此安排。為方便了解其付款方法,我們會用一個開放式入場單位、以及一房單位最貴價單位來闡述其付款可行性。

供款實例(開放式單位)

單位: 2樓E室 (訂價: 276萬元)

 90天付款計劃180天付款計劃270天付款計劃90天付款計劃+舊按保
樓價236萬元244萬元249萬元236萬元
首期40%: 94.4萬元40%: 97.6萬元40%: 99.6萬元10%: 23.6萬元
貸款額60%: 141.6萬元60%: 146.4萬元60%: 149.4萬元90%: 212.4萬元
按保: 9.24萬元
月供5,595元5,785元5,903元8,757元
月入13,400元13,850元14,138元20,974元
第一筆資金98.9萬元102.3萬元104.3萬元28.14萬元

供款實例(一房)

單位: 6座B室 (訂價: 582.3萬元)

 90天付款計劃180天付款計劃270天付款計劃90天付款計劃+舊按保90天付款計劃+新按保
樓價497萬元514萬元525萬元497萬元497萬元
首期40%:198.8萬元40%: 205.6萬元40%: 210萬元20%: 99.4萬元10%: 49.7萬元
貸款額60%: 298.2萬元60%: 308.4萬元60%: 315萬元80%: 397.6萬元
按保: 8.5484萬元
90%: 447.3萬元
按保: 22..365萬元
月供11,783元12,186元12,446元16,048元18,557元
月入28,219元29,184元29,809元38,434元44,445元
第一筆資金214.7萬元222萬元226.75萬元115.3萬元65.61萬元

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