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由大鴻輝發展的上水「尚宜」，全盤只得六層，合共只得30個單位，本身並不是一個特別起眼的樓盤，但卻因單位面積超迷你，最細面積只得138呎，既然樓盤本身以現樓發售，也想知道單位究竟可以細到怎麼樣?
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影片分析
尚宜資料
| 樓盤名稱 | 尚宜 Artique |
| 位置 | 新樂街38號 |
| 單位數目 | 30個 |
| 面積 | 138-259呎 |
| 戶型 | 開放式: 138-201呎 (25個) 1房:259呎 (5個) |
| 車位 | 0個 |
| 校網 | 80校網 |
| 關鍵日期 | 現樓 |
| 綠色建築認證評級 | — |
| 發展商 | 大鴻輝集團 |
尚宜開價
| 首批 | 30個 |
| 折扣額 | -14.64% |
| 平均呎價 | 20,971元 |
| 折扣後售價 | 17,901元 |
| 區內二手造價 | 上水中心: 15,340元 上水名都: 13,320元 御皇庭: 15,101元 御景峰: 14,733元 |
項目背景
最近有政黨說，希望政府可叫停納米樓，但實情納米樓之所以出現，政府本身也有份推動。事關政府過去為追趕供應目標，不惜提供蚊型地。「尚宜」這個項目，本身就是政府在2017年推出招標的項目，地盤面積極度蚊型，只得2,164呎，最高可建樓面9,322呎，可想而知單位大極有限，終由「大鴻輝集團」以1.313億元投得，每呎地價14,085元呎，到底實質面貌又如何呢?
胡．說評析
1. 單位內櫳狹小
A室(201呎)
全盤唯一有裝修的示範單位則為A室，面積201呎，為開放式單位中面積最大的戶型，折算由354萬-393萬元之間。單位同樣接近一眼望透，洗手間非黑廁設計，客飯廳外望可望「石湖墟遊樂場」，本屬全盤最一線景觀，但睡床旁又會看見另一組舊樓群，而且近距離程度仿如跟睡床貼近似的。(折算樓價: 354-393萬元)
B室(259呎)
全盤唯一的一房則位於B室，面積259呎，這個單位則相對較為四正及實用，折算樓價447-497萬元之間，洗手間也不是黑廁設計，而睡房都足有50呎大。雖然睡房都有落地玻璃窗包圍，但同樣都以面壁的樓景為主。(折算樓價: 434-497萬元)
C室(169呎)、D室(168呎)
不算最細的開放式單位，但方位上均以望前方舊樓景為主，而且兩個單位的浴室均屬全通透玻璃間隔。C室單位的洗手間屬黑廁類，D室則屬光廁設計，但坐廁的方位跟客飯廳窗口同向，也就是說如廁會被前方舊樓單位望得到。(C室: 折算樓價262萬-314萬元) (D室: 折算樓價: 272萬-310萬元)
E室(138呎)
這個開價低至236萬元，被形容平過車位的單位，你大概估到單位的「廬山真面目」肯定細得驚人。客飯廳前方設置大幅轉角落地玻璃窗，單位真的很通透，因為可清楚望到隔離舊樓，跟毗鄰舊樓面壁；L型開放式廚房貼近牆身角位放，大門後方洗手間採用全通透設計，即是說，千萬別招呼朋友回家，否則如廁時就會極盡尷尬。(折算樓價: 236萬-278萬元)
F室(152呎)
一層六個單位，「尚宜」有五個單位就屬於這類開放式。轉看看毗鄰F室，折算由258萬-303萬元之間，面積比起E室138呎單位稍大，面積有152呎，但由大門走入的玄關位也佔據了14呎，這邊方位向南，選擇最高五樓的單位，可望向上水廣場方向，但卻同時會望到一組組的無線發射器，感覺稍有壓迫。(折算樓價: 258-303萬元)
2. 屋苑欠缺配套
全層單位共用一部電梯，但幸好樓層不算高，所行前一點就是後樓梯，但這裡並沒有垃圾房，可能就要像一些舊樓般放個舊桶，用來盛載家居垃圾，再由清潔工人搬走。根據樓書在「裝置、裝修物料及設備」中的「垃圾收集」一項，也表示單位不設垃圾房位置；垃圾收集方法也是由清潔服務公司負責收集。
3. 位置鄰近火車站
是否買得過呢? 純粹從位置來看，算是近上水火車站，由火車站行過來經接駁天橋，再經上水匯，全程接近有瓦遮頭可來到樓盤。至於從售價角度來看，今次發展商一次過把30個單位推出，即供連回贈均價17,901元，單計住宅市值約1.13億元，若計算其地價1.313億元，發展商差不多要蝕本賣樓，這是否代表發展商大平賣呢? 但也別忘記，樓盤本身就是設有地舖，其價格高低足以影響價值。因為只要舖位身價超過1,700萬元，已經等於地價成本。
4. 樓盤商舖多為便利水貨客的藥房
座落於「新樂街」的「尚宜」本身地下設有商舖樓面，只是疫症下的上水舖市卻未必如以往樂觀。一切都視乎通關後的發展了。發展商「大鴻輝」本身在港推售項目不算多，其創辦人及主席梁紹鴻較為人熟悉，也因為他對投資舖位很有心得，並在多個核心地區持有大量舖位而被稱為「舖王」，也令他在2019年打入福布斯全球億萬富豪榜排名第478位。集團對上一個已經數到旺角的「嘉多利峯」更大玩買樓送舖綽頭。所以外間也認定，「尚宜」這個項目，發展商都主要放眼在舖位，而非住宅身上。
價單與按揭付款安排
「即供付款辧法」+「舊按保」
今次發展商並沒有太多付款計劃安排，只提供了三款計劃，包括「90天付款計劃」、「180天付款計劃」、及「270天付款計劃」，但因全盤物業樓價在600萬元以下，且也以現樓發售，故若有高成數按揭考慮的買家，可以考慮用「舊按保」上會，400萬元以下物業最高可以借取90%，而400萬-450萬元的單位則可借取80%-90%按揭，但貸款額上限為360萬元，而600萬元以下物業則可借取最高80%。
表: 付款計劃
| 付款計劃 | 支付方式 | 折扣額(連回贈計) |
| 90天付款計劃 | 臨約: 5% 臨約後30天: 5% 臨約後90天: 90% | -14.64% |
| 180天付款計劃 | 臨約: 5% 臨約後30天: 5% 臨約後180天: 90% | -11.73% |
| 270天付款計劃 | 臨約: 5% 臨約後30天: 5% 臨約後270天: 90% | -9.79% |
銀碼可借取「新按保」
但若樓價超過400萬元，但買家又希望借足90%上車，則可以考慮借取「新按保」上會，其保費會較「舊按保」為高，但因「按揭保費」可以加借在「貸款額」，故實情並沒有太多分別，買家也可以考慮如此安排。為方便了解其付款方法，我們會用一個開放式入場單位、以及一房單位最貴價單位來闡述其付款可行性。
供款實例(開放式單位)
單位: 2樓E室 (訂價: 276萬元)
| 90天付款計劃 | 180天付款計劃 | 270天付款計劃 | 90天付款計劃+舊按保 | |
| 樓價 | 236萬元 | 244萬元 | 249萬元 | 236萬元 |
| 首期 | 40%: 94.4萬元 | 40%: 97.6萬元 | 40%: 99.6萬元 | 10%: 23.6萬元 |
| 貸款額 | 60%: 141.6萬元 | 60%: 146.4萬元 | 60%: 149.4萬元 | 90%: 212.4萬元 按保: 9.24萬元 |
| 月供 | 5,595元 | 5,785元 | 5,903元 | 8,757元 |
| 月入 | 13,400元 | 13,850元 | 14,138元 | 20,974元 |
| 第一筆資金 | 98.9萬元 | 102.3萬元 | 104.3萬元 | 28.14萬元 |
供款實例(一房)
單位: 6座B室 (訂價: 582.3萬元)
| 90天付款計劃 | 180天付款計劃 | 270天付款計劃 | 90天付款計劃+舊按保 | 90天付款計劃+新按保 | |
| 樓價 | 497萬元 | 514萬元 | 525萬元 | 497萬元 | 497萬元 |
| 首期 | 40%:198.8萬元 | 40%: 205.6萬元 | 40%: 210萬元 | 20%: 99.4萬元 | 10%: 49.7萬元 |
| 貸款額 | 60%: 298.2萬元 | 60%: 308.4萬元 | 60%: 315萬元 | 80%: 397.6萬元 按保: 8.5484萬元 | 90%: 447.3萬元 按保: 22..365萬元 |
| 月供 | 11,783元 | 12,186元 | 12,446元 | 16,048元 | 18,557元 |
| 月入 | 28,219元 | 29,184元 | 29,809元 | 38,434元 | 44,445元 |
| 第一筆資金 | 214.7萬元 | 222萬元 | 226.75萬元 | 115.3萬元 | 65.61萬元 |
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