【OMA BY THE SEA】景觀、平面圖、開價、交通配套深入評析

新冠肺炎漸見緩和下,發展商都開始積極推盤追回失地。永泰地產在小欖的「OMA BY THE SEA」(官方網站:https://www.omabythesea.com/tc/)就成為疫後第一個新盤,全盤共提供517個單位,關鍵日期定於2022年6月30日,即距離落成期有26個月。項目主攻開放式及兩房單位,最細面積由297呎起步。發展商推出首批108個單位,扣除最高折扣額13.5%後,即供均價12,547元呎,最平入場價不用400萬元有交易。究竟在揀樓上有什麼秘訣呢?

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OMA BY THE SEA 資料

樓盤名稱OMA BY THE SEA
位置屯門大欖段166號
單位數目517個
面積297-1,614呎
戶型開放式: 146個 1房: 72個 2房: 223個 3房: 67個 4房: 9個
車位82個
校網71區校網
關鍵日期2022年6月30日
綠色建築認證評級暫定銅級
發展商永泰地產
示範單位地址九龍觀塘巧明街100號安盛金融大樓17樓
(開放時間:每日上午11時至晚上8時)

OMA BY THE SEA 開價

首批108個
折扣額13.5%
平均呎價12,547元
折扣後售價開放式:388萬至468萬元
1房:462萬-579萬元
2房:563萬-634萬元

項目背景

這幅地是永泰在2016年從政府招標場上投得的用地,以9.8168億元投得,以可建樓面293,642呎來計算,每呎地價3,343元呎。永泰地產早於2000年已經在小欖區有發展項目,當時跟萬泰合作發展「漣山」。隨著政府早年不斷推出屯門東地皮招標,永泰地產也投得幾個項目,包括「OMA OMA」及已落成的「THE CARMEL」。

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首批開價高二手屋苑15%

「OMA OMA」及「THE CARMEL」分別在2019年6月及2019年1月開售,當時首批呎價分別為$12,463及$10,901,按首批108個單位,折實均價$12,547來計算,發展商維持了原價開售。至於現時周邊二手價格,包括「漣山」及「浪濤灣」的最新呎價分別為9,500至11,000元,新盤開價較二手屋苑高15%左右。

位置、交通配套

地盤座落小欖區,區內暫沒有鐵路接駁,交通未算完善,成為最大致命傷。屋苑車位比例也不足,全盤只提供82個住客車位,以全屋苑517個單位計算,等於6.3戶才能分配到一個。

不過對比起掃管笏一帶,小欖區住戶還可以倚賴巴士,前往屯門青山公路大欖段,有一架由屯門市中心開往的巴士「52X」可前往孚、長沙灣、旺角一帶,平日運行時間由5:20至晚上23:15,車程每5至20分鐘一班車;或可乘坐「53」途經荃灣、麗城,但卻要等20-35分鐘才有一班車。

至於配套方面,屋苑屬於純住宅區,故最近的消費點就是「黃金海岸」商場,或乘車前往「屯門市中心」才可以。

項目評分:11 / 20

在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤11分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通2分
配套2分
間隔4分
景觀3分
總分11分(20分滿分)
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。
OMA by the Sea 項目評分為11分,20分滿分。 (《胡.說樓市》編輯團隊)
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《胡.說樓市》評析

受噪音困擾

住得小欖低密度環境,總渴求寧靜環境,但一共由兩座組成的「OMA BY THE SEA」,實情前後左右也有不少建築發展外,樓盤的北面,雖然可以望到「小秀村」,在規劃大綱中列為「綠化地帶」,但卻同時會面向車來車往的「屯門公路」,會受到車聲所困擾。賣地章程有規定,面向公路單位需進行噪音緩解措施,故有不少單位的廳也裝上不能開啟的固定窗,或只在維修時才能開啟的維修窗。

OMA by the Sea 對正屯門公路
OMA by the Sea 對正屯門公路

景觀有限期

但其他方向的單位也不見特別出色。被視為政府的推地重心,近年小欖一帶也有不少新項目落成。樓盤以東一帶,雖然現時並沒有任何發展,但實情政府未來可能會再推出土地招標。

Oma by the Sea 附近住宅項目
OMA by the sea 附近住宅項目(資料來源:城規會)

事關「OMA BY THE SEA」毗鄰的用地,在規劃大綱中也劃作「住宅乙類」。政府當年推出招標賣地時,只推出了部份用地。按規劃大綱推算,餘下未招標部份最高可建樓面超200萬呎,大約等於近七個「OMA BY THE SEA」的規模。地皮最高可以起到80米高,意味東面景觀也不一定得到保障。

以至樓盤的西面,除了已經落成的「THE CARMEL」之外,還有新地跟長實合作的「小秀村」重建項目。發展商在2019年1月時成功以17.3億元補地價,地皮面積26.69萬呎,最高可建樓面34.7萬呎,獲城規會批建21層高,共提供800個住宅單位。

至於樓盤以南,現場會面向華懋的「琨崙」外,實情臨海位置的「樂安排海水化淡廠」,現時就劃作「綜合發展區」。根據大綱圖,這幅用地972,545呎,以最高1.3倍發展下,最高的可建樓面有126萬呎,已規劃作住宅發展,而建築高度介乎26-41米之間,則需採梯級式發展由高至低向海遞減。

付款辦法

今次發展商提供了長達四年的「供息不供本」的計劃,但在首張價單中就只限樓價最高的四個單位採用,包括為「2座12樓B3室」、「2座15樓B3室」、「2座16樓B3室」及「2座16樓B5室」,但折扣額卻會減少至8.5%,比起即供計劃少了約半成。計劃中,買家需自己支付兩成首期,餘額80%可向發展商財務公司承造一按。首兩年供息不供本,而息率為1.25厘。

完結合約後,買家有兩個選擇。他可以轉按至傳統銀行承造按揭,此時發展商會回贈期內支出的利息,變相首兩年是「零息兼免供」。但如果未能成功轉按,買家也可以選擇發展商的「延伸貸款」,再享受多兩年「供息不供本」。但每年均需支付一成樓價,且期內利息卻是三級跳,分別為為第三年的6.25厘及第四年的7.25厘。故此,兩年合約期後一定要轉按,可以考慮近日按證公司提出的定息計劃並配以新按保方式;或者透過新按保計劃進行轉按。

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我們抽出最平例子作解說。首張價單中「2座12樓B3室」為採用這計劃中最平的單位,面價為705.8萬,扣除折扣額後,樓價為645.8萬元,買家自己墊支20%首期129.16萬元後,80%餘額516.6萬元可借發展商一按,首兩年「供息不供本」,息率1.25厘下,每月只需償還5,382元利息。

兩年後若成功轉按至傳統銀行,期內支付了129,168元的利息支出,發展商會透過現金回贈方式回贈買家。但若未能夠轉按,而需選擇發展商的「延伸貸款」,則自己需要多支付一成樓價64.58萬元,餘額以6.25厘計算利息,每月利息高達23,545元。去到第四年也一樣,要再多付一成樓價64.58萬元,而餘額以7.25厘計算利息,每月需支付23,410元。

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例子: 供息不供本 (2)

 最平(2座12樓B3室)最貴(2座16樓B3室)
面價705.8萬元733.2萬元
折扣後樓價645.8萬元670.9萬元
首期129.16萬元134.18萬元
借貸額516.64萬元536.72萬元
供款(首2年)5,382元 (利息)5,591元 (利息)

供息不供本(3-4)

 最平(2座12樓B3室)最貴(2座16樓B3室)
第3年  
還款64.58萬元67.09萬元
借貸額452.06萬元469.63萬元
供款(第3年)23,545元 (利息)24,460元(利息)
第4年  
還款64.58萬元67.09萬元
借貸額387.48萬元401.94萬元
供款(首2年)23,410元 (利息)24,284元 (利息)

揀樓秘訣

開放式單位

首批價單中,開放式單位共兩款,分別為333呎(2座B6室及2座C6室),共有12個單位;以及351呎(2座B7室、2座B8室、2座C7室及2座C8室),共有36個單位。

Oma by the sea 開放式
首批開放式集中於2座向北望屯門公路的單位。(資料來源:OMA by the Sea售樓說明書)

計及方向,都屬於向北面望向公路的單位,故雖然單位面積預留位置間房,但房間內的窗都屬於固定窗戶及維修窗,內櫳一定好侷促。

但兩個單位之間又該如何抉擇呢? 間隔上,333呎的開放式單位客飯廳的面積較細小一點,主體面積只得168呎,比起351呎的單位182呎細了二十呎,但其餘包括房間面積及洗手間也較351呎為大,分別有65.7呎及37.8呎,而單位也設有露台22呎,反觀351呎的單位只設有16呎工作平台。唯一355呎的單位分別入屋設玄關,這裡霸佔了15呎的空間。因此視乎自己對玄關需求的喜好而定。

 333呎351呎
主體面積168呎181.7呎
間房位置65.7呎51.7呎
洗手間37.8呎36.7呎
玄關15呎
露台/工作平台22呎16呎

一房單位

首批價單中,一房單位只得一款則,面積463呎大,分別為「1座C1室」、「2座B1室」及「2座C1室」,開則一樣,且都是面向北面,向小秀村及屯門公路方向,故應該以價格來衡量揀樓次序。

OMA by the Sea 一房單位
1座C1室。(資料來源:OMA by the Sea售樓說明書)
Oma by the sea 開放式
「2座B1室」及「2座C1室」。(資料來源:OMA by the Sea售樓說明書)

若即供價格計算的話,「2座B1室」推出了6-16樓,折實介乎462-565萬元之間;其次就是「2座C1室」推出了6-16樓,折實介乎517.4-579萬元;之後就是「1座C1室」介乎547-565萬元。但值得注意一點,「1座C1室」的單位,低層會貴過「2座B1室」;但高層則會平過「2座B1室」。故此選取一房單位的買家,要用試選表將一房所有單位的價格排列,由低至高開始揀起。

兩房單位

首批價單中,兩房單位共有兩款則,分別為450呎(2座B5室),共推出10個單位;以及471呎(2座A3室及2座B3室),共推出20個單位。其中471呎單位中,「2座A3室」折實介乎567-598萬元,比起「2座B3室」的597-634萬元,平均每戶便宜了約19萬元。主要跟方向有關。因為「2座A3室」主要向西,會望向樓盤的第一座;但「2座B3室」則有向南的優勢,部份可避過琨崙望到海景。如果想價錢相宜一點,又有向南的優勢,則可選擇「2座B5室」,面積會細一點。但幾細呢? 實情只是在睡房中少了一個衣帽間的位置,買家需在價格及間隔中自行取捨。

OMA by the Sea 2座B3室及B5室
2座B3室及B5室。(資料來源:OMA by the Sea售樓說明書)
2座A3室。(資料來源:OMA by the Sea售樓說明書)
 2座B5室2座B3室
主體面積181.6呎181.3呎
客房49.8呎49.8呎
主人房97呎116.8呎
洗手間38.4呎38.4呎
走廊15.5呎15呎
露台/工作平台22呎22呎

首批開售成績

OMA by the Sea在昨日(5月17日)進行首輪銷售,共出售268伙,根據永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖透露,昨晚九時截止登記,項目已售出約200伙。

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