新冠肺炎漸見緩和下，發展商都開始積極推盤追回失地。永泰地產在小欖的「OMA BY THE SEA」(官方網站：https://www.omabythesea.com/tc/)就成為疫後第一個新盤，全盤共提供517個單位，關鍵日期定於2022年6月30日，即距離落成期有26個月。項目主攻開放式及兩房單位，最細面積由297呎起步。發展商推出首批108個單位，扣除最高折扣額13.5%後，即供均價12,547元呎，最平入場價不用400萬元有交易。究竟在揀樓上有什麼秘訣呢？
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OMA BY THE SEA 資料
| 樓盤名稱 | OMA BY THE SEA |
| 位置 | 屯門大欖段166號 |
| 單位數目 | 517個 |
| 面積 | 297-1,614呎 |
| 戶型 | 開放式: 146個 1房: 72個 2房: 223個 3房: 67個 4房: 9個 |
| 車位 | 82個 |
| 校網 | 71區校網 |
| 關鍵日期 | 2022年6月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定銅級 |
| 發展商 | 永泰地產 |
| 示範單位地址 | 九龍觀塘巧明街100號安盛金融大樓17樓 (開放時間：每日上午11時至晚上8時) |
OMA BY THE SEA 開價
| 首批 | 108個 |
| 折扣額 | 13.5% |
| 平均呎價 | 12,547元 |
| 折扣後售價 | 開放式：388萬至468萬元 1房：462萬-579萬元 2房：563萬-634萬元 |
項目背景
這幅地是永泰在2016年從政府招標場上投得的用地，以9.8168億元投得，以可建樓面293,642呎來計算，每呎地價3,343元呎。永泰地產早於2000年已經在小欖區有發展項目，當時跟萬泰合作發展「漣山」。隨著政府早年不斷推出屯門東地皮招標，永泰地產也投得幾個項目，包括「OMA OMA」及已落成的「THE CARMEL」。
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首批開價高二手屋苑15%
「OMA OMA」及「THE CARMEL」分別在2019年6月及2019年1月開售，當時首批呎價分別為$12,463及$10,901，按首批108個單位，折實均價$12,547來計算，發展商維持了原價開售。至於現時周邊二手價格，包括「漣山」及「浪濤灣」的最新呎價分別為9,500至11,000元，新盤開價較二手屋苑高15%左右。
位置、交通配套
地盤座落小欖區，區內暫沒有鐵路接駁，交通未算完善，成為最大致命傷。屋苑車位比例也不足，全盤只提供82個住客車位，以全屋苑517個單位計算，等於6.3戶才能分配到一個。
不過對比起掃管笏一帶，小欖區住戶還可以倚賴巴士，前往屯門青山公路大欖段，有一架由屯門市中心開往的巴士「52X」可前往孚、長沙灣、旺角一帶，平日運行時間由5:20至晚上23:15，車程每5至20分鐘一班車；或可乘坐「53」途經荃灣、麗城，但卻要等20-35分鐘才有一班車。
至於配套方面，屋苑屬於純住宅區，故最近的消費點就是「黃金海岸」商場，或乘車前往「屯門市中心」才可以。
項目評分：11 / 20
在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤11分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 2分 |
| 配套 | 2分 |
| 間隔 | 4分 |
| 景觀 | 3分 |
| 總分 | 11分(20分滿分) |
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《胡．說樓市》評析
受噪音困擾
住得小欖低密度環境，總渴求寧靜環境，但一共由兩座組成的「OMA BY THE SEA」，實情前後左右也有不少建築發展外，樓盤的北面，雖然可以望到「小秀村」，在規劃大綱中列為「綠化地帶」，但卻同時會面向車來車往的「屯門公路」，會受到車聲所困擾。賣地章程有規定，面向公路單位需進行噪音緩解措施，故有不少單位的廳也裝上不能開啟的固定窗，或只在維修時才能開啟的維修窗。
景觀有限期
但其他方向的單位也不見特別出色。被視為政府的推地重心，近年小欖一帶也有不少新項目落成。樓盤以東一帶，雖然現時並沒有任何發展，但實情政府未來可能會再推出土地招標。
事關「OMA BY THE SEA」毗鄰的用地，在規劃大綱中也劃作「住宅乙類」。政府當年推出招標賣地時，只推出了部份用地。按規劃大綱推算，餘下未招標部份最高可建樓面超200萬呎，大約等於近七個「OMA BY THE SEA」的規模。地皮最高可以起到80米高，意味東面景觀也不一定得到保障。
以至樓盤的西面，除了已經落成的「THE CARMEL」之外，還有新地跟長實合作的「小秀村」重建項目。發展商在2019年1月時成功以17.3億元補地價，地皮面積26.69萬呎，最高可建樓面34.7萬呎，獲城規會批建21層高，共提供800個住宅單位。
至於樓盤以南，現場會面向華懋的「琨崙」外，實情臨海位置的「樂安排海水化淡廠」，現時就劃作「綜合發展區」。根據大綱圖，這幅用地972,545呎，以最高1.3倍發展下，最高的可建樓面有126萬呎，已規劃作住宅發展，而建築高度介乎26-41米之間，則需採梯級式發展由高至低向海遞減。
付款辦法
今次發展商提供了長達四年的「供息不供本」的計劃，但在首張價單中就只限樓價最高的四個單位採用，包括為「2座12樓B3室」、「2座15樓B3室」、「2座16樓B3室」及「2座16樓B5室」，但折扣額卻會減少至8.5%，比起即供計劃少了約半成。計劃中，買家需自己支付兩成首期，餘額80%可向發展商財務公司承造一按。首兩年供息不供本，而息率為1.25厘。
完結合約後，買家有兩個選擇。他可以轉按至傳統銀行承造按揭，此時發展商會回贈期內支出的利息，變相首兩年是「零息兼免供」。但如果未能成功轉按，買家也可以選擇發展商的「延伸貸款」，再享受多兩年「供息不供本」。但每年均需支付一成樓價，且期內利息卻是三級跳，分別為為第三年的6.25厘及第四年的7.25厘。故此，兩年合約期後一定要轉按，可以考慮近日按證公司提出的定息計劃並配以新按保方式；或者透過新按保計劃進行轉按。
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我們抽出最平例子作解說。首張價單中「2座12樓B3室」為採用這計劃中最平的單位，面價為705.8萬，扣除折扣額後，樓價為645.8萬元，買家自己墊支20%首期129.16萬元後，80%餘額516.6萬元可借發展商一按，首兩年「供息不供本」，息率1.25厘下，每月只需償還5,382元利息。
兩年後若成功轉按至傳統銀行，期內支付了129,168元的利息支出，發展商會透過現金回贈方式回贈買家。但若未能夠轉按，而需選擇發展商的「延伸貸款」，則自己需要多支付一成樓價64.58萬元，餘額以6.25厘計算利息，每月利息高達23,545元。去到第四年也一樣，要再多付一成樓價64.58萬元，而餘額以7.25厘計算利息，每月需支付23,410元。
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例子: 供息不供本 (首2年)
| 最平(2座12樓B3室) | 最貴(2座16樓B3室) | |
| 面價 | 705.8萬元 | 733.2萬元 |
| 折扣後樓價 | 645.8萬元 | 670.9萬元 |
| 首期 | 129.16萬元 | 134.18萬元 |
| 借貸額 | 516.64萬元 | 536.72萬元 |
| 供款(首2年) | 5,382元 (利息) | 5,591元 (利息) |
供息不供本(第3-4年)
| 最平(2座12樓B3室) | 最貴(2座16樓B3室) | |
| 第3年 | ||
| 還款 | 64.58萬元 | 67.09萬元 |
| 借貸額 | 452.06萬元 | 469.63萬元 |
| 供款(第3年) | 23,545元 (利息) | 24,460元(利息) |
| 第4年 | ||
| 還款 | 64.58萬元 | 67.09萬元 |
| 借貸額 | 387.48萬元 | 401.94萬元 |
| 供款(首2年) | 23,410元 (利息) | 24,284元 (利息) |
揀樓秘訣
開放式單位
首批價單中，開放式單位共兩款，分別為333呎(2座B6室及2座C6室)，共有12個單位；以及351呎(2座B7室、2座B8室、2座C7室及2座C8室)，共有36個單位。
計及方向，都屬於向北面望向公路的單位，故雖然單位面積預留位置間房，但房間內的窗都屬於固定窗戶及維修窗，內櫳一定好侷促。
但兩個單位之間又該如何抉擇呢? 間隔上，333呎的開放式單位客飯廳的面積較細小一點，主體面積只得168呎，比起351呎的單位182呎細了二十呎，但其餘包括房間面積及洗手間也較351呎為大，分別有65.7呎及37.8呎，而單位也設有露台22呎，反觀351呎的單位只設有16呎工作平台。唯一355呎的單位分別入屋設玄關，這裡霸佔了15呎的空間。因此視乎自己對玄關需求的喜好而定。
| 333呎 | 351呎 | |
| 主體面積 | 168呎 | 181.7呎 |
| 間房位置 | 65.7呎 | 51.7呎 |
| 洗手間 | 37.8呎 | 36.7呎 |
| 玄關 | — | 15呎 |
| 露台/工作平台 | 22呎 | 16呎 |
一房單位
首批價單中，一房單位只得一款則，面積463呎大，分別為「1座C1室」、「2座B1室」及「2座C1室」，開則一樣，且都是面向北面，向小秀村及屯門公路方向，故應該以價格來衡量揀樓次序。
若即供價格計算的話，「2座B1室」推出了6-16樓，折實介乎462-565萬元之間；其次就是「2座C1室」推出了6-16樓，折實介乎517.4-579萬元；之後就是「1座C1室」介乎547-565萬元。但值得注意一點，「1座C1室」的單位，低層會貴過「2座B1室」；但高層則會平過「2座B1室」。故此選取一房單位的買家，要用試選表將一房所有單位的價格排列，由低至高開始揀起。
兩房單位
首批價單中，兩房單位共有兩款則，分別為450呎(2座B5室)，共推出10個單位；以及471呎(2座A3室及2座B3室)，共推出20個單位。其中471呎單位中，「2座A3室」折實介乎567-598萬元，比起「2座B3室」的597-634萬元，平均每戶便宜了約19萬元。主要跟方向有關。因為「2座A3室」主要向西，會望向樓盤的第一座；但「2座B3室」則有向南的優勢，部份可避過琨崙望到海景。如果想價錢相宜一點，又有向南的優勢，則可選擇「2座B5室」，面積會細一點。但幾細呢? 實情只是在睡房中少了一個衣帽間的位置，買家需在價格及間隔中自行取捨。
| 2座B5室 | 2座B3室 | |
| 主體面積 | 181.6呎 | 181.3呎 |
| 客房 | 49.8呎 | 49.8呎 |
| 主人房 | 97呎 | 116.8呎 |
| 洗手間 | 38.4呎 | 38.4呎 |
| 走廊 | 15.5呎 | 15呎 |
| 露台/工作平台 | 22呎 | 22呎 |
首批開售成績
OMA by the Sea在昨日(5月17日)進行首輪銷售，共出售268伙，根據永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖透露，昨晚九時截止登記，項目已售出約200伙。
