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預算案中寬減印花稅，樓市氣氛是有轉旺跡象，近期多了很多準買家四出睇樓，我們也要拍攝多一點放盤給大家參考。如果本身月入30,000至40,000元，想搵一些市中心3、400萬元的上車盤，除了深水埗區外，還沒有什麼地方找得到。今集《和你搵盤》我來到這個平時較少涉獵的地區：油麻地、佐敦。細心發掘都會有一些內櫳企理的滄海遺珠。我們馬上去看看。
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放盤1: 油麻地麗都樓
少涉獵油麻地、佐敦，因為沒有太多焦點，區內多以舊式洋樓為主，但實情兩個區分前往旺角或尖沙咀都相當之近。油麻地廟街、佐敦道一帶都有很多食肆。生活配套就不多說，睇樓更加實際。今日我們會參觀四個盤，第一個位於油麻地的麗都樓。
| 發展項目 | 麗都樓 |
| 地址 | 油麻地上海街364-368號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位數目 | 35個 |
| 面積 | 363-442呎 |
| 入伙日期 | 1965年 |
由窩打老道轉入來上海街，行幾步就來到「麗都樓」，認住樓下有「日本城」就是這座物業。真的是市區環境，也是主要幹道，所以比較多車，附近都有紅燈區，是大家要先接受的地方。「麗都樓」大廈樓齡已經58年了，但外望保養也得宜。我們參觀的單位面積377呎，業主叫價400萬元，呎價大約10,000元，內櫳有無驚喜，馬上看看。
| 單位 | 中層C室 |
| 面積 | 380呎 |
| 叫價 | 400萬元 |
| 呎價 | 10,526元 |
單位特色
全屋裝修新淨
推開大門入到室內，好有驚喜。因為全屋新簇簇，好明顯是花過心思去搞裝修。細如大門轉電子門鎖、換了全屋木地板都反映這點。這個高身白色衣櫃，應該是現繩傢俬，但就做了一個小屏風，開闢換鞋的小玄關，放置了鞋櫃。一邊會通往廚房及洗手間，一邊通往客飯廳及睡房，一個L型的布局。我們先看看客飯廳。
橫向客飯廳寬敞
一直延伸過來，前方置了四人餐桌。客飯廳就屬於橫向設計，一直延伸過來就是客廳，空間算幾寬敞，尤其這幅橫向的牆身可放50呎大電視加地櫃，對面放置兩座位梳化後。你知不知道為何單位樓齡58年，但你不會覺得它有58年? 除了裝修，秘訣在放置盆栽。我一入屋已經見到單位有很多植物、盆栽。好像梳化旁還有位可放置層架，擺放盆栽。
睡房兩面窗
由客飯廳入來睡房，都跟客飯廳同一方向，各自設有一大排玻璃窗。但住市區樓，當然就沒有什麼景觀可言，最重要是不要太過壓迫。這裡望過去幾層高唐樓，都要有日後重建的心理準備，但就算重建也是樓景為主。所以這都不是重點。重點是內櫳空間。睡房比客廳會多了一排窗，所以採光度會很充足。床尾夠位放置工作枱面，書架，大床旁還有位置放近到頂衣櫃。
廚房及洗手間新淨
我們再參觀廚房及洗手間，改了開放式廚房，L型廚櫃工作枱面充足，還備有大型焗爐，洗衣機、雪櫃收納妥當。上方工作枱面夠置咖啡機、水壺等。廚房很清潔，估計業主都應該很小煮食。再入就是洗手間，並不是迫迫狹狹的一類，而是很清晰地分開了淋浴間、洗手盆及坐廁，淋浴間空間也夠大。
放盤2: 佐敦偉晴閣
剛才參觀的單位，印象分是高的，因為內櫳企理新淨。尤其對新手上車搞裝修都有一定開支，可以慳一點。樓下紅燈區、加上要行一層樓梯上樓，擺運傢俬要額外收費，還有樓齡高的缺點。因為樓齡高，也會直接影響按揭年期。至於參觀第二個放盤，我會走返出去窩打老道，穿過駿發花園、百老匯電影中心、沿著廟街去佐敦。參觀的單位叫「偉晴閣」位於「偉晴街」，由兩座物業組成，合共160個單位。兩座分開不同出入口。
| 發展項目 | 偉晴閣 |
| 地址 | 佐敦偉晴街20-36號 |
| 座數 | 2座 |
| 單位數目 | 160個 |
| 面積 | 270-408呎 |
| 入伙日期 | 1978年 |
佐敦最出名的舊式住宅，不計九龍站，我相信是渡船街一帶的八文樓「文華新村」，聽一些老前輩說，很多很多年前未填海，這裡是「佐敦道碼頭」，所以這裡都統稱「渡船角」，望到海景，但現在已經成為歷史，在內街都有一些舊式住宅，包括「偉晴閣」就是其中之一。我們會看一個288呎的兩房單位，業主叫價450萬元，比之前單位貴50萬。
| 單位 | B座中層4室 |
| 面積 | 288呎 |
| 叫價 | 450萬元 |
| 呎價 | 15,625元 |
單位特色
單位五門歸心
單位屬交吉狀態，客飯廳橫向設計，前方就是兩間睡房，左右末端就是洗手間及廚房，但此設計有點五門歸心，但擺傢俬都應該不困難，因為還有一些平直牆身。原以為近廚房附近可以劃為飯廳，但現在卻改為客廳。闊度有三格大階磚，所以放置梳化及電視櫃後應該不會太壓迫。但這個開則有個缺點，就是客飯廳無窗，如果不打開睡房會有點暗。
房間具空間感
入去睡房望望，睡房佔了全屋最光猛的位置，兩間睡房都很有空間感。而且左右兩邊都有窗，還有中間並不是主力牆，透過合規方式來打通間隔，二合一成為巨大主人房，又或者拆走一間房，可令客廳都有光線滲入。我們再望望洗手間，洗手間算企理，也做到光濕分離，但裝修就有點過時，要重新翻新才可以。
偉晴街較清靜
由「佐敦道」轉入去「偉晴街」都算幾清靜，比起「上海街」環境會舒適一點，行去「八文樓」一帶的地舖都有很多食肆。但「偉晴閣」的缺點是樓齡都偏高，已經有45年樓齡了。如果真的要放眼樓齡較新一點的物業，比較其他單位又如何?
放盤3: 佐敦都會名軒
由「偉晴街」行落兩條街來到「廣東道」，參觀一個叫「都會名軒」的物業。來到「都會名軒」，樓下幾間商鋪都很光鮮，抬頭望望設有統一的白色帆布，所以感覺街道都幾整齊，第一印象不俗的。雖說這裡近「佐敦站」，但實情也鄰近「柯士甸站」，現在「柯士甸站」上蓋「The Austin」，入場細單位都近1,000萬元，這裡的二手樓入場價不用400萬元，聽落會否有點不平衡?
| 發展項目 | 都會名軒 |
| 地址 | 佐敦廣東道535號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位數目 | 92個 |
| 面積 | 308-328呎 |
| 入伙日期 | 2005年 |
放盤叫「都會名軒」，本身屬於服務式住宅，由前地產代理監管局主席陳韻雲創辦的VCC LAND持有，一座92個單位，在2014年曾突擊拆售了部份單位，所以才有部份流入二手市場。我們參觀的單位面積220呎，叫價360萬元。
| 單位 | 低層A室 |
| 面積 | 220呎 |
| 叫價 | 360萬元 |
| 呎價 | 16,364元 |
單位特色
單位內櫳細
銀碼細，自然內櫳都細，入屋就是如此面貌了。一個字: 細。雖然單位細，但一層四個單位，我們參觀觀的A室跟對面的D室，廚房都屬梗廚設計，雖說是梗廚，但實情都有一點點迫狹，工作枱面及備餐區也不算很充足，上方都收納了微波爐等裝置，廚房外接工作平台，開門後可加強通風。因為前一點的位置就是洗手間，所以由門口至洗手間位置多了一條長走廊，但幸好走廊夠闊，所以可做到入牆衣櫃，還可以開長工作枱面，上方設置一些儲物櫃。洗手間背牆採用一些玻璃趟門，增加通透感，都減少客飯廳的壓迫。
露台外望景觀有變數
洗手間走出來，這裡已是全個單位的主體面積，只夠位置一張大睡床，後方做了衣櫃，要抖氣都要走出單位的露台，現在外望都開揚的，但要留意露台外望有一個已平整的地盤，現時被紅色圍欄包著，前身為「廣東道530-536號」的四海玉器中心、以及「廣東道538號」，兩個地盤面積共3,300呎，可以用9倍地積比率重建商住物業，所以未來景觀可能有變數。住在這個單位，感覺上有點像酒店般，所以要抱著住酒店心態看待才可以。單位一定不能有太多雜物，要斷捨離、奉行簡約主義。
放盤4: 佐敦珀．軒
今日帶大家參觀的最後一個單位，有點像酒店式格局。不知道平時大家晚上有否經過佐敦南京街附近，一街都會坐滿人吃宵夜、飲下啤酒。樓盤就位於這個位置，叫做「珀．軒」，可能你覺得樓下環境不如理想，但望落樓盤基座都幾高，不知樓上感覺得會否有點不同。「珀．軒」全數屬開放式，一層六個單位，我們會參觀C室，單位面積248呎，但開價可能有少少out budget，叫價520萬元。
| 發展項目 | 珀．軒 |
| 地址 | 佐敦白加士街101號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位數目 | 114個 |
| 面積 | 193-248呎 |
| 入伙日期 | 2015年 |
| 單位 | 中層C室 |
| 面積 | 248呎 |
| 叫價 | 520萬元 |
| 呎價 | 20,968元 |
單位特色
內櫳空間算光猛
雖說樓下環境較雜亂，但上到來又有別的感覺。雖然單位細，但較剛才單位空間算寬落一點，未至於感覺迫迫狹狹。一來，單位沒有太多玄關位，二來，因為單位有露台及工作平台，可望透附近舊樓，所以光線好充足。入屋洗手間隱藏於牆身內，內櫳都光鮮，保養新淨，唯獨受制L型牆身令空間較迫狹，但細心看看原來牆身內做了入牆櫃。
客飯廳主體面積空間算闊落
行前一點已是客飯廳的主體面積，這裡長超過3、闊都2.8米，都有近100呎大，置中放置睡床，因為廚房位有一組廚櫃，拉直了牆，可以掛牆電視，旁邊放衣櫃及床頭櫃。開放式廚房設於另一邊，工作枱面不算大，要利用另一邊廚櫃才可以。雪櫃都是迷你版的，至於洗衣機也收納在儲物櫃內。沒有飯廳區、也沒有飯枱、餐椅，整個設計也像住酒店式布局。
胡．說分析
暫時看四個單位都各有自身優缺點。你們又會怎選擇呢? 我現在就回公司幫大家計下數。睇下幾個單位的供款及洗費如何。究竟政府放寬了印花稅的威力，是否真的大到現在非買不可呢?
偉晴閣: 最能受惠寬減印花稅
政府放寬了印花稅，好明顯你要交的稅項就會少了，對於起始資金會有一定幫助。但作用是否很大呢? 以受惠程度，減幅最大就是第二個放盤「偉晴閣」，就當業主叫價450萬元成交，在未減印花稅之前，你就要交13.5萬元印花稅，但現在只需要交6.75萬元，足足慳了一半稅項。如果連同首期、以及支付經紀佣金支出，你第一筆的起始資金可以減少至約56萬元左右便可以。至於購入這個單位要供幾錢? 我們用3.625厘、攤分30年期來計算，並假設借到最盡90%按揭，連同按揭保險上會，月供要19,394元，兩口子月入大約40,800多元便可以上車。
| 單位 | 偉晴閣B座中層4室 |
| 叫價 | 450萬元 |
| 首期 | 10%: 40萬元 |
| 貸款額 | 90%: 405萬元 保費: 20.25萬元 |
| 月供 | 19,394元 |
| 入息 | 40,800元 |
| 起始資金 | 56.25萬元 (厘印費: 13.5萬元 -> 6.75萬元) |
都會名軒: 樓價及起始資金最低
至於其他三個單位，都有印花稅寬減。當然幅度就因單位而異。四個單位中，如果你接受到面積細因素，則以叫價最低的「都會名軒」供款額最相宜。因為叫價360萬元，借90%按揭計算，甚至可以用保費便宜一點的「舊按保」上會。因為「舊按保」接受400萬元以下物業做到最高90%按揭。這個單位的起始資金幾多呢? 寬減厘印費減少至5.4萬元後，連同首期等雜費，大約預45萬便可以。之後供款，就預每月供款15,419元，而兩口子搵到32,438元入息，都足夠通過按揭審批。
| 單位 | 都會名軒低層A室 |
| 叫價 | 360萬元 |
| 首期 | 10%: 36萬元 |
| 貸款額 | 90%: 324萬元 保費: 14.094萬元 |
| 月供 | 15,419元 |
| 入息 | 32,438元 |
| 起始資金 | 45萬元 (厘印費: 8.1萬元 -> 5.4 萬元) |
麗都樓: 留意樓齡影響按揭年期
至於樓價第二平的單位「麗都樓」，這個單位內櫳搶晒分，但我們之前也說過，其最大缺點是樓齡高，已經有58年。銀行在計算按揭年期時，會用75年減樓齡去計算，所以最長大約只能批出17年貸款年期。而且都不是間間銀行肯借高成數按揭，業主跟我們說，他自己也做到50%左右按揭。單位也受惠減印花稅，印花稅下調至6萬元，但因為按揭成數關係，則要預備首期較多，要有210萬元才買得到，但月供可壓低至13,148元，有25,415元入息便買得起。
| 單位 | 麗都樓中層C室 |
| 叫價 | 400萬元 |
| 首期 | 50%: 200萬元 |
| 貸款額 | 50%: 200萬元 |
| 月供 | 13,148元 |
| 入息 | 25,415元 |
| 起始資金 | 210萬元 (厘印費: 9萬元 -> 6萬元) |
珀．軒: 樓齡新但入場費較高
最後一個單位「珀．軒」其叫價都最進取，開價520萬元，但也是幾個單位中樓齡最新。在寬減印花稅前，原本要繳付15.6萬元，但現在只需要交11.7萬元，但減幅只有25%而已，所以連同首期計的起始資金，大約預備69萬元會比較穩妥。後續供款，如果想借盡90%按揭就要用「新按保」來上會，保費會稍為費一點，月供要22,411元，而入息要47,147元才能通過壓力測試。
| 單位 | 珀．軒中層C室 |
| 叫價 | 520萬元 |
| 首期 | 10%: 52萬元 |
| 貸款額 | 90%: 468萬元 保費: 23.4萬元 |
| 月供 | 22,411元 |
| 入息 | 47,147元 |
| 起始資金 | 69萬元 (厘印費: 15.6萬元 -> 11.7萬元) |
銀行估價
當然上述的討論，基建於業主鐵價不二，一元也不減。但如果真的肯減價，例如參考估價來成交，則大家的洗費可以再減少一點。好像「珀．軒」業主叫價520萬元，銀行暫時只估到425萬，偏差幅度18%。「偉晴閣」叫價450萬元，但銀行也只估到398萬元。至於其他單位包括「麗都樓」及「都會名軒」都有偏差。可成為準買家跟業主議價的一個參考。
| 業主叫價 | 銀行估價 | |
| 麗都樓 | 400萬元 | 370萬元 |
| 偉晴閣 | 450萬元 | 398萬元 |
| 都會名軒 | 360萬元 | 320萬元 |
| 珀．軒 | 520萬元 | 425萬元 |
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