隨著配套改善，加上有大量新盤發展，元天屯早已成為港人上車聖地，所以「和你放盤」一直都收到唔少谷友要求，想睇下區內$400至$600萬上車盤。今次我哋一於鎖定元朗區，陪埋瑧頤(Atrium House)業主收樓，同大家比較一下，瑧頤當年以呎價$17,000貴絕周邊屋苑，究竟同區仲有咩選擇?
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單位1: 瑧頤
| 發展項目 | 瑧頤 |
| 地址 | 十八鄉路99號 |
| 座數 | 1座 |
| 樓層 | 25層 |
| 單位數目 | 313個單位 |
| 面積 | 230-577呎 |
| 車位 | 18個 |
| 關鍵日期 | 2020年9月 |
| 發展商 | 新世界 |
第一個參觀單位，是位於元朗「十八鄉路」的一個單位「瑧頣」，由新世界發展。項目合共提供313個位，戶型由開放式至三房單位不等。每戶都採用開放式廚房及配置露台，單位主打一房間隔，約佔全盤超過40%。我們參觀的單位，業主在2019年6月開售時以549萬元買入，今日新居入伙邀請我們上門參觀，我們還會邀請驗樓師一起評價質素。
| 樓盤 | 瑧頤 |
| 單位 | 中層B5室 |
| 面積 | 316呎 |
| 業主買入價 | 549萬元 |
| 呎價 | 17,373元 |
特色1: 大廈元素呈中國風
「瑧頤」位置真的有點遠，由「元朗警署」行過去也要十分八分鐘，而且拍攝當日撞正下雨天，真的有點狼狽。但入到屋苑是加了一點分。兩道由上而下的大木門、兩側是泳池配襯，有點中國風味道；打開大門後，眼前是七彩顏色牆身，原來是住戶信箱，採用了瓦片屋頂概念，當然這些都是門面功夫，交樓質素是否有相應水平才最重要。
特色2: 洗手間內置不少專利設計
業主邀請我們參觀的單位，面積大約316呎，一房設計。其實買新樓有一個地方好，就是交樓多數完善，不用大執已可入住。洗手間黑廁，不太理想，但勝在都照顧用家需要。洗手間設90度鏡身方便整理儀容，雖然我不太知道怎樣可照到背面；坐廁上方有儲物架及儲物櫃，還有木製擴音箱可一邊如廁一邊聽音樂，我相信唯一要挑剔就是鏡櫃旁的電掣，跟鐵框很貼近，如果用一些較大的插蘇是不能插入。其實單位有很多設計也獲專利，例如剔上剔落的電掣、深黑色門柄等，只是壞了怎辦呢? 職員說可以找他們協助，但要花費幾多? 暫時不知。愈特別的裝置，即愈難找到替代品，是好是壞? 由大家去判斷吧。
特色3: 單位飯廳空間狹小
一如所料，細單位廚房一定是開放式，連收納好的雪櫃都很迷你，細到冰格只得一小格，疫情下經常在家煮飯，冰格似乎過細。但在新樓卻是如此，希望客飯廳或者睡房大，就只得犧牲廚房，甚至連飯廳都要壓縮，這裡放置了一張活動餐桌。據在場發展商職員說，兩邊枱面最重只能負重四公斤，但我覺得大家也別要挑戰極限。單位外接露台，正望十八鄉路，明明現場聽不到太多聲響，卻仍要做噪緩解措施，這扇隔音窗好浪費空間。
特色4: 會所設計甚具特色
樓盤會所延續中國風味道，會所的休閒區都是竹椅子，直入有一個可以品茶的空間，外邊是一個小型泳池，布局上有點四合院的面貌，天花木橫樑具通風作用，在這裡頗寧靜的。雖然會所不算很大，但設計上我個人頗欣賞的。
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單位2: 溱柏
| 發展項目 | 溱柏 |
| 地址 | 公庵路68號 |
| 座數 | 9座 |
| 樓層 | 27層 |
| 單位數目 | 1,620個 |
| 面積 | 272-1,386呎 |
| 車位 | 335個 |
| 入伙日期 | 2014年6月 |
| 發展商 | 新世界 |
剛才「瑧頤」單位質素好，但由於屋苑還有一年才鬆綁，如果想找差不多面積的單位，在區內住半新盤又會否是選擇？第二個盤就是「瑧頤」附近的這個屋苑「溱柏」，一樣都是新世界發展，由9座合共1,620個單位組成。這個盤在2013年8月開售，是一手新盤例實施不久後的樓盤，物業在2014-2015年之間落成，可讓大家比較五年內，同一發展商在設計風格上有沒有改變。我們會參觀一個位於9座中層F室、面積301呎的開放式單位，業主叫價460萬元，每呎呎價15,582元。
| 樓盤 | 溱柏 |
| 單位 | 9座中層F室 |
| 面積 | 301呎 |
| 叫價 | 460萬元 |
| 呎價 | 15,582元 |
特色1: 單位布局方正
雖然單位只得300呎，但入屋感覺寬落一點，可能因為單位是全開放式戶型，沒有房間，望是較開揚一點。而且因為全屋方方正正的關係，沒有多餘的柱位或陣位，變相擺傢俬有彈性；也可以透過傢俬分開左右廳。據代理形容，部份戶主會把廚房牆身拆半，變相也可以擴大一點整個客飯廳的空間，但當然視乎買家自己的取向。
特色2: 設計傾向樸實
五年前的交樓質素，明顯跟「瑧頤」有一點分別，「瑧頤」鋪灰黑色大塊地磚，「溱柏」就是鋪砌斜條複合木地板，兩個洗手間是黑廁，但「溱柏」的洗手間就設有大浴缸，雖然沒有太過花巧的設計，但我覺得純粹講求實用，這個洗手間也可以。
特色3: 開放式單位+梗廚
雖然單位為開放式，但廚房卻是梗廚。今時今日連兩三房都做開放式廚房，這個單位竟然是梗廚，一排過的雪櫃、煮食爐、直出工作平台；而且雪櫃都是大雪櫃，而不是迷你版本，比較貼近用家的實際需要。今日的交樓質素進步了，但感覺也相對花巧；以前交樓質素則比較樸實。
單位3: 尚悅
| 發展項目 | 尚悅 |
| 地址 | 十八鄉路11號 |
| 座數 | 12座 |
| 樓層 | 28層 |
| 單位數目 | 2,580個 |
| 面積 | 分層: 354-1,426呎 複式單位: 1,948呎 |
| 車位 | 460個 |
| 入伙日期 | 2013年10月 |
| 發展商 | 恒基、新世界 |
其實在十八鄉路一帶，都有很多新式住宅，都是收購舊有農地重建的住宅，附近現時改劃作爛地停車場的用地，日後都會繼續興建住宅。如果不介意齡大一點的屋苑，多加40多萬元的預算，你可住到大兩房單位，今天參觀最後一個單位，位於「尚悅」，這個屋苑由12座組成，合共2,580個單位，由恒基及新世界發展。我們會參觀一個大兩房424呎單位，叫價588萬元。
| 樓盤 | 尚悅 |
| 單位 | 5座中層G室 |
| 面積 | 424呎 |
| 叫價 | 588萬元 |
| 呎價 | 13,870元 |
特色1: 屋苑附設穿巴接駁西鐵站
入到屋苑總覺得「尚悅」好像落成很久般，可能因為白色牆身，各戶又用了不同顏色的窗簾，感覺好似像很殘舊般，但其實屋苑只是在2013年入伙，至今只有八年而已，發展商恒基及新世界。雖然位置上較偏離市中心，但屋苑設有60座位穿巴可以接駁至元朗西鐵站，相信這點是附近屋苑望塵莫及。
特色2: 樓底高、客飯廳略窄
單位樓底很高，但也因為樓底高，加上在門口至客廳牆身放置大型儲物櫃，所以客飯廳有點不合比例，望落有點窄窄的。開放式廚房也不太闊落，勉強可分左右廳。洗手間不是黑廁，空間也算闊落。
特色3: 窗台不計算實用面積
「尚悅」是在一手新例之前開售，也是在收緊發水前的出品，所以經過短走廊入睡房，你會見到該時期起樓的特色，就是這個「大窗台」，由單位外牆延伸了300毫米。以前我們會說大窗台「呃秤」，因為它會計算入建築面積。建築面積沒有定義，什麼也放入內售予小業主；但今日「窗台」就叫贈品，因為這300毫米的窗台是不能計算入實用面積的。
特色4: 主人房設轉角窗
兩間睡房打對角擺，可能都放了睡床；主人房就比較有氣勢，因為一扇窗加轉角窗，視野很開揚。向北可以望到「譽88」及元朗市中心一帶的景色，附阻擋不大。
胡‧說搵盤分析
三個單位均能借高成數按揭
第一個單位未過禁售期，所以我即管用「買入價」作為計算，業主買入價549萬元，借取最高90%按揭，貸款額連按保一併上會，月供大約20,500元，而月入有49,095元可通過壓力測試。至於你要預備多少資金呢? 大約就是72.3萬元。當然因為業主買入一手樓，可以節省了經紀佣金開支。至於第二及第三個單位，業主分別叫價460萬元及588萬元，都比起銀行估價為低，因為銀行分別估473萬及615萬元，單位分別月供17,176元及21,955元，入息有41,136元及52,583元就可以過到壓力測試，我相信兩夫婦新婚上車應該也可應付到。
| 單位 | 瑧頤中層B5室 | 溱柏9座中層F室 | 尚悅5座高層G室 |
| 樓價 | 549萬元 | 460萬元 | 588萬元 |
| 按揭成數 | 90% | 90% | 90% |
| 按揭貸款額 | 494.1萬+24.705萬元 (518.8萬元) | 414萬+20.7萬元(434.7萬元) | 529.2萬+26.46萬元(555.66萬元) |
| 月供 | 20,500元 | 17,176元 | 21,955元 |
| 入息 | 49,095元 | 41,136元 | 52,583元 |
| 第一筆資金 | 77.86萬元 | 65.4萬元 | 83.3萬元 |
可考慮多支付首期，運用舊按保
值得一提，如果你本身首期充俗，你甚至可以選擇多付一點首期，例如支付20%首期，然後借80%按揭，這樣做你可以用到舊按保上會。因為舊按保規定，600萬以下物業最高可80%按揭，當然保費也會少一截吧。但反正現在低息，我個人會傾向借盡，而自己節省了的首期，再作其他投資會更理想。
| 單位 | 瑧頤中層B5室 | 溱柏9座中層F室 | 尚悅5座高層G室 |
| 樓價 | 549萬元 | 460萬元 | 588萬元 |
| 按揭成數 | 80% | 80% | 80% |
| 按揭貸款額 | 439.2萬+9.44萬 (448.6萬元) | 368萬+7.91萬元 (376萬元) | 470.4萬+10.11萬元 (480.5萬元) |
| 月供 | 17,725元 | 14,857元 | 18,986元 |
| 入息 | 42,452元 | 35,581元 | 45,470元 |
| 第一筆資金 | 132.8萬元 | 111.4萬元 | 142.12萬元 |
看看租值是否支持樓價
是否買得過呢? 應該看看租金支持與否。「瑧頤」剛入伙沒有太多參考，我們就以第二及第三個盤盤，現在同區租一層類近單位，月租分別10,500元及12,500元；供樓分別為17,176元及21,955元，看似供貴過租，租樓划算一點。但正因為低息期，現在的息本比例是五五波，即你每個月供款有一半支付利息，這部份取不回；另一半就儲了本金。用這個邏輯看，其實利息支出少過租樓，也就是說三年後即使你平手離場，你也賺了住。所以如果你有住的需要，猶豫租與買，自己又未能夠為手持資金作其他投資來增值，可能買磚頭會比較穩妥一點。
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