【和你搵盤: 元朗篇】$5XX萬上車盤比拼:新盤VS半新盤!(附影片)

隨著配套改善,加上有大量新盤發展,元天屯早已成為港人上車聖地,所以「和你放盤」一直都收到唔少谷友要求,想睇下區內$400至$600萬上車盤。今次我哋一於鎖定元朗區,陪埋瑧頤(Atrium House)業主收樓,同大家比較一下,瑧頤當年以呎價$17,000貴絕周邊屋苑,究竟同區仲有咩選擇?

初次置業懶人包
【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

如果要清楚了解整個按揭攻略,可跳往以下連結,可以一文看清所有要知的按揭事項!

單位1: 瑧頤

發展項目瑧頤
地址十八鄉路99號
座數1座
樓層25層
單位數目313個單位
面積230-577呎
車位18個
鍵日期2020年9月
發展商新世界

第一個參觀單位,是位於元朗「十八鄉路」的一個單位「瑧頣」,由新世界發展。項目合共提供313個位,戶型由開放式至三房單位不等。每戶都採用開放式廚房及配置露台,單位主打一房間隔,約佔全盤超過40%。我們參觀的單位,業主在2019年6月開售時以549萬元買入,今日新居入伙邀請我們上門參觀,我們還會邀請驗樓師一起評價質素。

樓盤瑧頤
單位中層B5室
面積316呎
業主買入價549萬元
呎價17,373元

特色1: 大廈元素呈中國風

「瑧頤」位置真的有點遠,由「元朗警署」行過去也要十分八分鐘,而且拍攝當日撞正下雨天,真的有點狼狽。但入到屋苑是加了一點分。兩道由上而下的大木門、兩側是泳池配襯,有點中國風味道;打開大門後,眼前是七彩顏色牆身,原來是住戶信箱,採用了瓦片屋頂概念,當然這些都是門面功夫,交樓質素是否有相應水平才最重要。

大廈元素呈中國風

特色2: 洗手間內置不少專利設計

業主邀請我們參觀的單位,面積大約316呎,一房設計。其實買新樓有一個地方好,就是交樓多數完善,不用大執已可入住。洗手間黑廁,不太理想,但勝在都照顧用家需要。洗手間設90度鏡身方便整理儀容,雖然我不太知道怎樣可照到背面;坐廁上方有儲物架及儲物櫃,還有木製擴音箱可一邊如廁一邊聽音樂,我相信唯一要挑剔就是鏡櫃旁的電掣,跟鐵框很貼近,如果用一些較大的插蘇是不能插入。其實單位有很多設計也獲專利,例如剔上剔落的電掣、深黑色門柄等,只是壞了怎辦呢?  職員說可以找他們協助,但要花費幾多? 暫時不知。愈特別的裝置,即愈難找到替代品,是好是壞? 由大家去判斷吧。

木製擴音箱
新世界回應

特色3: 單位飯廳空間狹小

一如所料,細單位廚房一定是開放式,連收納好的雪櫃都很迷你,細到冰格只得一小格,疫情下經常在家煮飯,冰格似乎過細。但在新樓卻是如此,希望客飯廳或者睡房大,就只得犧牲廚房,甚至連飯廳都要壓縮,這裡放置了一張活動餐桌。據在場發展商職員說,兩邊枱面最重只能負重四公斤,但我覺得大家也別要挑戰極限。單位外接露台,正望十八鄉路,明明現場聽不到太多聲響,卻仍要做噪緩解措施,這扇隔音窗好浪費空間。

單位飯廳空間狹小

特色4: 會所設計甚具特色

樓盤會所延續中國風味道,會所的休閒區都是竹椅子,直入有一個可以品茶的空間,外邊是一個小型泳池,布局上有點四合院的面貌,天花木橫樑具通風作用,在這裡頗寧靜的。雖然會所不算很大,但設計上我個人頗欣賞的。

瑧頤會所

詹Sir之前曾教我哋把握睇樓黃金5分鐘,睇出放盤係咪爛樓,按以下連結,立即睇片!


單位2: 溱柏

發展項目溱柏
地址公庵路68號
座數9座
樓層27層
單位數目1,620個
面積272-1,386呎
車位335個
入伙日期2014年6月
發展商新世界

剛才「瑧頤」單位質素好,但由於屋苑還有一年才鬆綁,如果想找差不多面積的單位,在區內住半新盤又會否是選擇?第二個盤就是「瑧頤」附近的這個屋苑「溱柏」,一樣都是新世界發展,由9座合共1,620個單位組成。這個盤在2013年8月開售,是一手新盤例實施不久後的樓盤,物業在2014-2015年之間落成,可讓大家比較五年內,同一發展商在設計風格上有沒有改變。我們會參觀一個位於9座中層F室、面積301呎的開放式單位,業主叫價460萬元,每呎呎價15,582元。

溱柏外貌
收回土地條例
樓盤溱柏
單位9座中層F室
面積301呎
叫價460萬元
呎價15,582元

特色1: 單位布局方正

雖然單位只得300呎,但入屋感覺寬落一點,可能因為單位是全開放式戶型,沒有房間,望是較開揚一點。而且因為全屋方方正正的關係,沒有多餘的柱位或陣位,變相擺傢俬有彈性;也可以透過傢俬分開左右廳。據代理形容,部份戶主會把廚房牆身拆半,變相也可以擴大一點整個客飯廳的空間,但當然視乎買家自己的取向。

單位布局方正

特色2: 設計傾向樸實

五年前的交樓質素,明顯跟「瑧頤」有一點分別,「瑧頤」鋪灰黑色大塊地磚,「溱柏」就是鋪砌斜條複合木地板,兩個洗手間是黑廁,但「溱柏」的洗手間就設有大浴缸,雖然沒有太過花巧的設計,但我覺得純粹講求實用,這個洗手間也可以。

設計傾向樸實

特色3: 開放式單位+梗廚

雖然單位為開放式,但廚房卻是梗廚。今時今日連兩三房都做開放式廚房,這個單位竟然是梗廚,一排過的雪櫃、煮食爐、直出工作平台;而且雪櫃都是大雪櫃,而不是迷你版本,比較貼近用家的實際需要。今日的交樓質素進步了,但感覺也相對花巧;以前交樓質素則比較樸實。

開放式單位+梗廚

單位3: 尚悅

發展項目尚悅
地址十八鄉路11號
座數12座
樓層28層
單位數目2,580個
面積分層: 354-1,426呎
複式單位: 1,948呎
車位460個
入伙日期2013年10月
發展商恒基、新世界
尚悅

其實在十八鄉路一帶,都有很多新式住宅,都是收購舊有農地重建的住宅,附近現時改劃作爛地停車場的用地,日後都會繼續興建住宅。如果不介意齡大一點的屋苑,多加40多萬元的預算,你可住到大兩房單位,今天參觀最後一個單位,位於「尚悅」,這個屋苑由12座組成,合共2,580個單位,由恒基及新世界發展。我們會參觀一個大兩房424呎單位,叫價588萬元。

樓盤尚悅
單位5座中層G室
面積424呎
叫價588萬元
呎價13,870元

特色1: 屋苑附設穿巴接駁西鐵站

入到屋苑總覺得「尚悅」好像落成很久般,可能因為白色牆身,各戶又用了不同顏色的窗簾,感覺好似像很殘舊般,但其實屋苑只是在2013年入伙,至今只有八年而已,發展商恒基及新世界。雖然位置上較偏離市中心,但屋苑設有60座位穿巴可以接駁至元朗西鐵站,相信這點是附近屋苑望塵莫及。

屋苑附設穿巴接駁西鐵站

特色2: 樓底高、客飯廳略窄

單位樓底很高,但也因為樓底高,加上在門口至客廳牆身放置大型儲物櫃,所以客飯廳有點不合比例,望落有點窄窄的。開放式廚房也不太闊落,勉強可分左右廳。洗手間不是黑廁,空間也算闊落。

樓底高、客飯廳略窄

特色3: 窗台不計算實用面積

「尚悅」是在一手新例之前開售,也是在收緊發水前的出品,所以經過短走廊入睡房,你會見到該時期起樓的特色,就是這個「大窗台」,由單位外牆延伸了300毫米。以前我們會說大窗台「呃秤」,因為它會計算入建築面積。建築面積沒有定義,什麼也放入內售予小業主;但今日「窗台」就叫贈品,因為這300毫米的窗台是不能計算入實用面積的。

窗台不計算實用面積

特色4: 主人房設轉角窗

兩間睡房打對角擺,可能都放了睡床;主人房就比較有氣勢,因為一扇窗加轉角窗,視野很開揚。向北可以望到「譽88」及元朗市中心一帶的景色,附阻擋不大。

主人房設轉角窗

胡‧說搵盤分析

三個單位均能借高成數按揭

第一個單位未過禁售期,所以我即管用「買入價」作為計算,業主買入價549萬元,借取最高90%按揭,貸款額連按保一併上會,月供大約20,500元,而月入有49,095元可通過壓力測試。至於你要預備多少資金呢? 大約就是72.3萬元。當然因為業主買入一手樓,可以節省了經紀佣金開支。至於第二及第三個單位,業主分別叫價460萬元及588萬元,都比起銀行估價為低,因為銀行分別估473萬及615萬元,單位分別月供17,176元及21,955元,入息有41,136元及52,583元就可以過到壓力測試,我相信兩夫婦新婚上車應該也可應付到。

單位瑧頤中層B5室溱柏9座中層F室尚悅5座高層G室
樓價549萬元460萬元588萬元
按揭成數90%90%90%
按揭貸款額494.1萬+24.705萬元 (518.8萬元)414萬+20.7萬元(434.7萬元)529.2萬+26.46萬元(555.66萬元)
月供20,500元17,176元21,955元
入息49,095元41,136元52,583元
第一筆資金77.86萬元65.4萬元83.3萬元

可考慮多支付首期,運用舊按保

值得一提,如果你本身首期充俗,你甚至可以選擇多付一點首期,例如支付20%首期,然後借80%按揭,這樣做你可以用到舊按保上會。因為舊按保規定,600萬以下物業最高可80%按揭,當然保費也會少一截吧。但反正現在低息,我個人會傾向借盡,而自己節省了的首期,再作其他投資會更理想。

單位瑧頤中層B5室溱柏9座中層F室尚悅5座高層G室
樓價549萬元460萬元588萬元
按揭成數80%80%80%
按揭貸款額439.2萬+9.44萬 (448.6萬元)368萬+7.91萬元 (376萬元)470.4萬+10.11萬元 (480.5萬元)
月供17,725元14,857元18,986元
入息42,452元35,581元45,470元
第一筆資金132.8萬元111.4萬元142.12萬元

看看租值是否支持樓價

是否買得過呢? 應該看看租金支持與否。「瑧頤」剛入伙沒有太多參考,我們就以第二及第三個盤盤,現在同區租一層類近單位,月租分別10,500元及12,500元;供樓分別為17,176元及21,955元,看似供貴過租,租樓划算一點。但正因為低息期,現在的息本比例是五五波,即你每個月供款有一半支付利息,這部份取不回;另一半就儲了本金。用這個邏輯看,其實利息支出少過租樓,也就是說三年後即使你平手離場,你也賺了住。所以如果你有住的需要,猶豫租與買,自己又未能夠為手持資金作其他投資來增值,可能買磚頭會比較穩妥一點。

如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢

Roots聯絡表格
按揭物業類型 *

胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!

自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用!

申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top