【和你搵盤:深水埗】$3XX萬起上車盤,谷友放盤樓齡得12年! (附影片及VR Tour)

不少谷友跟我們反映,希望我們能多拍一點400多萬元盤源,但市區選擇又有多少? 今次《和你搵盤》我們決定鎖定深水埗尋找一些滄海遺珠,分別會參觀三個放盤,其中一個叫價更低至300多萬元。

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放盤1: 富匯居

第一個參觀的放盤,其實是業主跟我們聯絡的,表示想放售手上物業,看看我們能否幫手。業主形容,放盤開價400多萬,兩房單位,位處市區深水埗,可以望到少少煙花景,聽落也覺得頗吸引,我們也決定上門看看。「富匯居」坐落深水埗「北河街」,樓齡12年,由港鐵「深水埗站」行出來,經過前方朝桁晚拆的商販,走約三至四分鐘就來到。業主放盤單位位於高層B室,是一個實用面積271呎單位,業主叫價490萬元,呎價18,081元。

發展項目富匯居
地址北河街181-183號 / 元州街18號D-G室
座數1座
樓層23層
單位數目36個
面積270呎
入伙日期2009年10月
發展商裕泰興
單位富匯居高層B室
面積271呎
叫價490萬元
呎價18,081元

放盤VR Tour

特色1: 廚房改開放式擴闊空間

可能你會問271呎設有兩房,所以客飯廳不要預太闊落,廚房也改了開放式。不過雖然開放式廚房有助擴大客飯廳寬敞程度,但我始終覺得,客飯廳因此少了一幅牆身,想放梳化有一點侷限。經過小走廊,洗手間面積不算大,但也做到乾濕分離。兩間房打對角擺,細房放了睡床,所以只餘下少量走動空間;大房沒有太多傢俬,所以感覺較寬敞。

特色2: 可望少量煙花景

房間數目、位置,都如業主所言;至於景觀又怎樣呢? 「富匯居」一層兩個單位,清一色朝向西南,戶戶設露台。可能樓盤基座夠高,所以望到「九龍站」至「奧運站」景色,還能望少量煙花景;正望昌站附近「匯璽」外就是「昂船洲」。站在露台,不不知你覺得露台是否很大? 因為跟工作平台二合為一。這類是舊式設計,其後二合一的設計被市場批評後而消失,現在反而成為賣點。露台還預留喉管接駁位放置洗衣機,而上方則安裝了晾衫架。

特色3: 項目由裕泰興發展

說到「富匯居」,我有一點想提提,是發展商背景。雖則說它只是12年樓齡,但不知為何我對它沒有太大印象。翻查資料,才知它由小型發展商「裕泰興」所發展。以前多數做舊樓併購,但起樓開則卻不太好用,而且也頗縮水。「富匯居」為舊制產物,當時標示建築面積是488呎,以實用面積271呎,實用率只有55%。當然今日建築面積已沒有意思,留意實呎已可以

特色4: 管理費相對高昂

項目管理費每個月要1,200元一個月。這點就是業主叫我們要提醒準買家的。


放盤2: 金玉大廈

其實,深水埗區都有好多平價盤,也值得我們貨比三家。所以我們無理由只介紹一個盤,我決定帶大家多看兩個單位,給大家比較一下。一個平價、一個貴價。第二個參觀的單位,樓價比「富匯居」便宜一點,低至三字有交易,所以如果你本身預算再緊絀一點,我覺得可以留意一下。

發展項目金玉大廈
地址偉智里2號
座數1座
樓層9層
單位數目178個
面積224-234呎
入伙日期1981年4月

準確一點描述它位置,應該是「石硤尾」才是,在深水埗落一個站。由「石硤尾站」C出口行五分鐘,一條大直路可以到達。我一直覺得「石硤尾」多公屋,沒想到來到這個叫「偉智里」的地方,卻建有不少舊式住宅。我們參觀的單位位於「金玉大廈」一個低層單位,面積224呎的單位,業主叫價368萬元,呎價16,249元。

單位金玉大廈低層S室
面積224呎
叫價368萬元
呎價16,429元

放盤VR Tour

特色1: 客飯廳外望公園景

面積224呎大,但因為屋主家中稍為多一點雜物,所以入屋會迫狹一點,入屋左邊是書枱、直入就就客飯廳,因為單位只有一間房,但住有多於一人,所以其中一人要睡在客飯廳的床上,客飯廳一排大窗,低層反而可以望到公園景,有少少樹蔭。只是拍攝當日為周六,所以有一些外傭聚集在公園,但我覺得不太嘈吵的。

特色2: 梗廚面積很細

經過走廊,廚房、洗手間分布左右兩側。雖則說梗廚設計,但裡面真的並不寬敞,我寧把牆身拆附改開放式,可能這點也是舊樓的最大好處,沒有太多主力牆,要改動間隔會相對靈活。洗手間也頗迷你,但相對廚房,我覺得反而空間算適中,起碼做到乾濕分離,不用擔心洗澡時會弄到地板全濕。睡房是全屋最合比例的地方,有到頂大衣櫃,儲物空間充足,近窗邊設置睡床。

特色3: 一層二十伙高密度設計

「金玉大廈」令我印象最深刻不是內櫳,不是配套。它的配套算完善的,因為樓下就已經有超市、有洗衣店、有餐廳,鄰近「賽馬會創意藝術中心」,比起深水埗確是多了一份寧靜的,但最特別莫過於其一層二十個單位的設計,一出電梯分開了分後兩排,高密度設計,好像去了一些舊式公屋般。

特色4: 附近樓價300多萬元有交易

「偉智里」周邊也有幾座私樓,好像「福田大廈」、「白玉樓」等等,平均呎價也只是介乎13500元至14000元左右,大約300多萬以下都有選擇。當然住得這個銀碼,樓齡不會新,大部份已經去到40年以上,所以你要看看是否完成大維修,以及翻新程度如何。有些人會關注樓齡40年,但因為銀行會用「75年扣減樓齡」作計算按揭基準,所以以放盤40年樓齡計,理應都可批足30年期。


放盤3: 景怡峯

如果你真的很關注樓齡這個問題,我覺得你可以留意以下物業。今天參觀的最後一個是位於「西洋菜北街」的「景怡峯」,樓齡只有9年,由九龍建業發展,項目由一座物業合共39層高組成,共提供208個單位,最細面積由269呎起步,最大591呎。項目最大特色是其會所,發展商在樓盤毗鄰打造了一個獨立式會所,內設萬呎空間,並附設區內較罕有的70呎長泳池。樓齡較新,固然叫價會比起第一及第二個單位貴,我們會參觀一個位於高層E室、面積270呎的單位,其叫價630萬元,呎價高達23,333元。

發展項目景怡峯
地址西洋菜北街468號
座數1座
樓層39層
單位數目208個
面積269-591呎
入伙日期2012年10月
發展商九建
單位景怡峯高層E室
面積270呎
叫價630萬元
呎價23,333元

放盤VR Tour

特色1: 環境靜中帶旺

位置上,我覺得它不似深水埗。由大埔道轉上「西洋菜北街」,你覺得頓時靜了不少,真的有點靜中帶旺的感覺。你問我,我反而覺得有點像土瓜灣「高山劇場」一帶。雖然樓下是車房,但晚上車房關掉,也頗為寧靜。走入單位,我們參觀的單位位於高層,可能因為樓底頗高,所以感覺也有點氣勢,也可以善用高樓底優勢。入屋旁凹位放置了大型雪櫃,對面是開放式廚房,戶主設置了一些廚櫃面分隔客飯廳。

特色2: 單位設有地台

直入客飯廳造了地枱,但地枱卻沒有太大作用,反而因為地枱關係,走出外接的露台,令我有點膽戰心驚,要往下走落一級才能步出露台,而露台又感覺相當通透,好像很容易掉落街般。不過景觀卻是幾無敵的,因為前方望山景、側望石硤尾邨外,遠眺也能望到獅子山。

特色3: 洗手間欠私隱

單位一房開則,但用玻璃門間房間,房間跟客飯廳同向。但最奇怪的是,竟然連毗鄰的洗手間也用玻璃間隔,如果自己一個住也還可以,但有朋友到訪要用洗手間,則要拉下捲簾,而且捲簾從洗手間門拉下來,而不是在裡面拉下來,走出洗手間門又要外邊的人幫手才可拉起,總之不太方便。如果真的買下這個單位,應該都要重新把間隔推倒重來。


胡說按揭分析!

主持人看法

一口氣看了三個單位,你問我怎樣選擇呢?  計不計算樓價? 純個人直覺,雖然「景怡峯」的間隔有點奇怪,但我排序仍是「3、1、2」,即首選「景怡峯」、次選「富匯居」、尾選「金玉大廈」。為什麼我把「景怡峯」排第一。好現實,我看樓齡。反正都是供樓,供一層較新的物業,我覺得怎樣也保值一點;而且說實在,它的環境真的不似在「深水埗」,這點我是加了一點印象分。當然但把樓價等因素計算在內,我就會重新排序的。

單位估價不足

三個放盤,三個也估價不足,問題是偏離幅度,究竟哪一個最誇張而已? 先說第一個放盤,「富匯居」叫價490萬,僅僅比業主在2018年時買入價開高了約11%,嚴格來說算是跑輸大市,今日銀行估價485萬元,估不足,但幅度不算大,而且近期類近層數單位剛剛以490萬元成交,我覺得不減價也可以。反觀,第二及第三個單位的偏差幅度就較誇張。

 富匯居金玉大廈景怡峯
叫價490萬元368萬元630萬元
估價485萬元325萬元583萬元
偏差-1%-11%-7%

相比之下,第二個單位,「金玉大廈」叫價368萬,銀行估價325萬元,表面上仍然維持3字頭,純粹因為銀碼細才覺得相差不太遠,實情上偏差幅度達11%。第三「景怡峯」本身叫價630萬元,銀行根本完全估不足,只估到583萬元,偏差幅度有7%。所以,如果你叫我重新排序,我會選擇「1、3、2」。

按揭供款情況

三個單位的實際供款應該怎計算? 我們一律用銀行估價來做計算基準。三個單位中,唯一只有第二個單位「金玉大廈」可以用「舊按保」上車。正如之前所說,40年樓齡的「金玉大廈」仍可做到最長30年期按揭,如果以估價325萬元計算,10%首期32.5萬元,餘額90%連同按保一併上會,月供大約12,000元,月入大約有28,000多元已可過壓力測試,上車並不算困難,而首期連同厘印雜費等開支預大約44萬元也可以。

 富匯居金玉大廈景怡峯
估價485萬元325萬元583萬元
首期48.5萬元32.5萬元58.3萬元
貸款額458.3萬元305萬元551萬元
月供18,109元12,051元21,769元
入息需求43,372元28,863元52,136元
第一筆資金68.9萬元43.75萬元82.62萬元

至於買半新盤,包括第一個單位「富匯居」,估價485萬元計算,月供大約18,000元,月入有43,819元才可過到壓力測試,比起「金玉大廈」的預算多了一點。雖然我相信兩口子一起供樓,應該未至於太過吃力,而且「富匯居」的重點是內櫳不用太大執,可以慳了一筆翻新費用。而第三個單位「景怡峯」則都相應要調高一大截,估價583萬元計算,月供近22,000元,月入有52,136元才可過壓測,自己起碼要儲83萬元現金才可上車。

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