不少谷友跟我們反映，希望我們能多拍一點400多萬元盤源，但市區選擇又有多少? 今次《和你搵盤》我們決定鎖定深水埗尋找一些滄海遺珠，分別會參觀三個放盤，其中一個叫價更低至300多萬元。
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放盤1: 富匯居
第一個參觀的放盤，其實是業主跟我們聯絡的，表示想放售手上物業，看看我們能否幫手。業主形容，放盤開價400多萬，兩房單位，位處市區深水埗，可以望到少少煙花景，聽落也覺得頗吸引，我們也決定上門看看。「富匯居」坐落深水埗「北河街」，樓齡12年，由港鐵「深水埗站」行出來，經過前方朝桁晚拆的商販，走約三至四分鐘就來到。業主放盤單位位於高層B室，是一個實用面積271呎單位，業主叫價490萬元，呎價18,081元。
| 發展項目 | 富匯居 |
| 地址 | 北河街181-183號 / 元州街18號D-G室 |
| 座數 | 1座 |
| 樓層 | 23層 |
| 單位數目 | 36個 |
| 面積 | 270呎 |
| 入伙日期 | 2009年10月 |
| 發展商 | 裕泰興 |
| 單位 | 富匯居高層B室 |
| 面積 | 271呎 |
| 叫價 | 490萬元 |
| 呎價 | 18,081元 |
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特色1: 廚房改開放式擴闊空間
可能你會問271呎設有兩房，所以客飯廳不要預太闊落，廚房也改了開放式。不過雖然開放式廚房有助擴大客飯廳寬敞程度，但我始終覺得，客飯廳因此少了一幅牆身，想放梳化有一點侷限。經過小走廊，洗手間面積不算大，但也做到乾濕分離。兩間房打對角擺，細房放了睡床，所以只餘下少量走動空間；大房沒有太多傢俬，所以感覺較寬敞。
特色2: 可望少量煙花景
房間數目、位置，都如業主所言；至於景觀又怎樣呢? 「富匯居」一層兩個單位，清一色朝向西南，戶戶設露台。可能樓盤基座夠高，所以望到「九龍站」至「奧運站」景色，還能望少量煙花景；正望昌站附近「匯璽」外就是「昂船洲」。站在露台，不不知你覺得露台是否很大? 因為跟工作平台二合為一。這類是舊式設計，其後二合一的設計被市場批評後而消失，現在反而成為賣點。露台還預留喉管接駁位放置洗衣機，而上方則安裝了晾衫架。
特色3: 項目由裕泰興發展
說到「富匯居」，我有一點想提提，是發展商背景。雖則說它只是12年樓齡，但不知為何我對它沒有太大印象。翻查資料，才知它由小型發展商「裕泰興」所發展。以前多數做舊樓併購，但起樓開則卻不太好用，而且也頗縮水。「富匯居」為舊制產物，當時標示建築面積是488呎，以實用面積271呎，實用率只有55%。當然今日建築面積已沒有意思，留意實呎已可以
特色4: 管理費相對高昂
項目管理費每個月要1,200元一個月。這點就是業主叫我們要提醒準買家的。
放盤2: 金玉大廈
其實，深水埗區都有好多平價盤，也值得我們貨比三家。所以我們無理由只介紹一個盤，我決定帶大家多看兩個單位，給大家比較一下。一個平價、一個貴價。第二個參觀的單位，樓價比「富匯居」便宜一點，低至三字有交易，所以如果你本身預算再緊絀一點，我覺得可以留意一下。
| 發展項目 | 金玉大廈 |
| 地址 | 偉智里2號 |
| 座數 | 1座 |
| 樓層 | 9層 |
| 單位數目 | 178個 |
| 面積 | 224-234呎 |
| 入伙日期 | 1981年4月 |
準確一點描述它位置，應該是「石硤尾」才是，在深水埗落一個站。由「石硤尾站」C出口行五分鐘，一條大直路可以到達。我一直覺得「石硤尾」多公屋，沒想到來到這個叫「偉智里」的地方，卻建有不少舊式住宅。我們參觀的單位位於「金玉大廈」一個低層單位，面積224呎的單位，業主叫價368萬元，呎價16,249元。
| 單位 | 金玉大廈低層S室 |
| 面積 | 224呎 |
| 叫價 | 368萬元 |
| 呎價 | 16,429元 |
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特色1: 客飯廳外望公園景
面積224呎大，但因為屋主家中稍為多一點雜物，所以入屋會迫狹一點，入屋左邊是書枱、直入就就客飯廳，因為單位只有一間房，但住有多於一人，所以其中一人要睡在客飯廳的床上，客飯廳一排大窗，低層反而可以望到公園景，有少少樹蔭。只是拍攝當日為周六，所以有一些外傭聚集在公園，但我覺得不太嘈吵的。
特色2: 梗廚面積很細
經過走廊，廚房、洗手間分布左右兩側。雖則說梗廚設計，但裡面真的並不寬敞，我寧把牆身拆附改開放式，可能這點也是舊樓的最大好處，沒有太多主力牆，要改動間隔會相對靈活。洗手間也頗迷你，但相對廚房，我覺得反而空間算適中，起碼做到乾濕分離，不用擔心洗澡時會弄到地板全濕。睡房是全屋最合比例的地方，有到頂大衣櫃，儲物空間充足，近窗邊設置睡床。
特色3: 一層二十伙高密度設計
「金玉大廈」令我印象最深刻不是內櫳，不是配套。它的配套算完善的，因為樓下就已經有超市、有洗衣店、有餐廳，鄰近「賽馬會創意藝術中心」，比起深水埗確是多了一份寧靜的，但最特別莫過於其一層二十個單位的設計，一出電梯分開了分後兩排，高密度設計，好像去了一些舊式公屋般。
特色4: 附近樓價300多萬元有交易
「偉智里」周邊也有幾座私樓，好像「福田大廈」、「白玉樓」等等，平均呎價也只是介乎13500元至14000元左右，大約300多萬以下都有選擇。當然住得這個銀碼，樓齡不會新，大部份已經去到40年以上，所以你要看看是否完成大維修，以及翻新程度如何。有些人會關注樓齡40年，但因為銀行會用「75年扣減樓齡」作計算按揭基準，所以以放盤40年樓齡計，理應都可批足30年期。
放盤3: 景怡峯
如果你真的很關注樓齡這個問題，我覺得你可以留意以下物業。今天參觀的最後一個是位於「西洋菜北街」的「景怡峯」，樓齡只有9年，由九龍建業發展，項目由一座物業合共39層高組成，共提供208個單位，最細面積由269呎起步，最大591呎。項目最大特色是其會所，發展商在樓盤毗鄰打造了一個獨立式會所，內設萬呎空間，並附設區內較罕有的70呎長泳池。樓齡較新，固然叫價會比起第一及第二個單位貴，我們會參觀一個位於高層E室、面積270呎的單位，其叫價630萬元，呎價高達23,333元。
| 發展項目 | 景怡峯 |
| 地址 | 西洋菜北街468號 |
| 座數 | 1座 |
| 樓層 | 39層 |
| 單位數目 | 208個 |
| 面積 | 269-591呎 |
| 入伙日期 | 2012年10月 |
| 發展商 | 九建 |
| 單位 | 景怡峯高層E室 |
| 面積 | 270呎 |
| 叫價 | 630萬元 |
| 呎價 | 23,333元 |
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特色1: 環境靜中帶旺
位置上，我覺得它不似深水埗。由大埔道轉上「西洋菜北街」，你覺得頓時靜了不少，真的有點靜中帶旺的感覺。你問我，我反而覺得有點像土瓜灣「高山劇場」一帶。雖然樓下是車房，但晚上車房關掉，也頗為寧靜。走入單位，我們參觀的單位位於高層，可能因為樓底頗高，所以感覺也有點氣勢，也可以善用高樓底優勢。入屋旁凹位放置了大型雪櫃，對面是開放式廚房，戶主設置了一些廚櫃面分隔客飯廳。
特色2: 單位設有地台
直入客飯廳造了地枱，但地枱卻沒有太大作用，反而因為地枱關係，走出外接的露台，令我有點膽戰心驚，要往下走落一級才能步出露台，而露台又感覺相當通透，好像很容易掉落街般。不過景觀卻是幾無敵的，因為前方望山景、側望石硤尾邨外，遠眺也能望到獅子山。
特色3: 洗手間欠私隱
單位一房開則，但用玻璃門間房間，房間跟客飯廳同向。但最奇怪的是，竟然連毗鄰的洗手間也用玻璃間隔，如果自己一個住也還可以，但有朋友到訪要用洗手間，則要拉下捲簾，而且捲簾從洗手間門拉下來，而不是在裡面拉下來，走出洗手間門又要外邊的人幫手才可拉起，總之不太方便。如果真的買下這個單位，應該都要重新把間隔推倒重來。
胡說按揭分析!
主持人看法
一口氣看了三個單位，你問我怎樣選擇呢? 計不計算樓價? 純個人直覺，雖然「景怡峯」的間隔有點奇怪，但我排序仍是「3、1、2」，即首選「景怡峯」、次選「富匯居」、尾選「金玉大廈」。為什麼我把「景怡峯」排第一。好現實，我看樓齡。反正都是供樓，供一層較新的物業，我覺得怎樣也保值一點；而且說實在，它的環境真的不似在「深水埗」，這點我是加了一點印象分。當然但把樓價等因素計算在內，我就會重新排序的。
單位估價不足
三個放盤，三個也估價不足，問題是偏離幅度，究竟哪一個最誇張而已? 先說第一個放盤，「富匯居」叫價490萬，僅僅比業主在2018年時買入價開高了約11%，嚴格來說算是跑輸大市，今日銀行估價485萬元，估不足，但幅度不算大，而且近期類近層數單位剛剛以490萬元成交，我覺得不減價也可以。反觀，第二及第三個單位的偏差幅度就較誇張。
| 富匯居 | 金玉大廈 | 景怡峯 | |
| 叫價 | 490萬元 | 368萬元 | 630萬元 |
| 估價 | 485萬元 | 325萬元 | 583萬元 |
| 偏差 | -1% | -11% | -7% |
相比之下，第二個單位，「金玉大廈」叫價368萬，銀行估價325萬元，表面上仍然維持3字頭，純粹因為銀碼細才覺得相差不太遠，實情上偏差幅度達11%。第三「景怡峯」本身叫價630萬元，銀行根本完全估不足，只估到583萬元，偏差幅度有7%。所以，如果你叫我重新排序，我會選擇「1、3、2」。
按揭供款情況
三個單位的實際供款應該怎計算? 我們一律用銀行估價來做計算基準。三個單位中，唯一只有第二個單位「金玉大廈」可以用「舊按保」上車。正如之前所說，40年樓齡的「金玉大廈」仍可做到最長30年期按揭，如果以估價325萬元計算，10%首期32.5萬元，餘額90%連同按保一併上會，月供大約12,000元，月入大約有28,000多元已可過壓力測試，上車並不算困難，而首期連同厘印雜費等開支預大約44萬元也可以。
| 富匯居 | 金玉大廈 | 景怡峯 | |
| 估價 | 485萬元 | 325萬元 | 583萬元 |
| 首期 | 48.5萬元 | 32.5萬元 | 58.3萬元 |
| 貸款額 | 458.3萬元 | 305萬元 | 551萬元 |
| 月供 | 18,109元 | 12,051元 | 21,769元 |
| 入息需求 | 43,372元 | 28,863元 | 52,136元 |
| 第一筆資金 | 68.9萬元 | 43.75萬元 | 82.62萬元 |
至於買半新盤，包括第一個單位「富匯居」，估價485萬元計算，月供大約18,000元，月入有43,819元才可過到壓力測試，比起「金玉大廈」的預算多了一點。雖然我相信兩口子一起供樓，應該未至於太過吃力，而且「富匯居」的重點是內櫳不用太大執，可以慳了一筆翻新費用。而第三個單位「景怡峯」則都相應要調高一大截，估價583萬元計算，月供近22,000元，月入有52,136元才可過壓測，自己起碼要儲83萬元現金才可上車。
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