【和你搵盤:旺角篇】舊區有咩四正放盤?400呎單位大檢閱!

樓市高踞不下,市場缺盤嚴重,有谷友近期前往康城站睇樓,卻發現800多萬元只能購買兩房單位,想知道同一預算,在市中心一帶能否找到其他選擇。今次《和你搵盤》決定來到旺角區,找尋一些其他盤源作出比較。我們會參觀旺角區內一些樓齡較新的物業。

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單位1: 麥花臣匯 (叫價$800萬)

發展項目麥花臣匯
地址奶路臣街28號
座數1座
樓層30層
單位數目293個
面積293-1,604呎(分層)
車位6個
入伙日期2012年12月31日
發展商九建、市建局
麥花臣匯

「麥花臣匯」由九建及市建局發展,位於「麥花臣球場」上方,樓盤採用了全玻璃幕牆設計,向西單位可以望到球場全景、而向北的單位則可以透過東鐵線架空路段,望向何文田及九龍城方向。

項目共由293個單位組成,一座樓30層合共293個單位,分層面積由293-1,604呎之間,由開放式至四房也有提供;特色單位由881-,1805呎,全部特色單位均為連平台的複式單位。發展商在2014年5月首度開售,物業已過了禁售期,二手均價約為19,000元。面積293呎的開放式單位,現時大約600多萬元有交易;而一房300多呎的單位則大約700多萬起。我們會參觀一個位於「1B座中層F室」,面積367呎的單位,叫價800萬元。

單位麥花臣匯1B座中層F室
面積367呎
叫價800萬元
呎價21,798元
麥花臣匯 (叫價$800萬)
麥花臣匯客廳
睡房

特色1: 銀碼可以做到90%按揭

說它剛好800萬,最大好處就是仍然做到90%按揭,也就是說,手持一成首期80萬元,已經進駐這個單位。單位內櫳都算落足本。好似入屋右手邊貼兩邊牆身就有開放式廚房,洗手盆則置於開放式廚房前方的櫃枱面,用來區分跟客飯廳空間。

特色2: 單位內了很多自動設計

說它揼本,因為不知不覺原來入伙也有九年,但大致保持頗新淨,可能自己見識小,這個廚櫃按一按就會自動開門、按一按掣又會自動關上,下方的射燈採用無接觸式開關,以九年前的交樓標準來說,感覺尚算新鮮。

特色3: 可望旺角全景

雖則說單位只有367呎,但看得出不算十分迫狹,兩邊牆身可以用來放置梳化、或電視地櫃。外接露台,下方就望旺角全景,向西是朗豪坊、還可望到另一個半新盤「Skypark」,因為大廈樓下正正就是「麥花臣遊樂場」,所以拉遠了大廈跟大廈之間的距離,景觀不算十分壓迫。其實「麥花臣匯」所在的位置,我覺得也算偏離繁囂的旺角區,因為它本身比較捱近旺角東鐵線方向,而且基座墊得高,所以入到室內算頗寧靜。

特色4: 單位屬套廁設計

367呎的單位開一房,房間都做到廳房同向,後方預留了放置衣櫃位置,而洗手間則屬套廁設計。其實套廁設計來說,感覺上是很尊貴般,但如果你經常會招呼朋友到家,而全屋只得一個洗手間則不太方便,朋友用洗手間也要先進入睡眠區才可到達。


單位2: 麥花臣匯 (叫價888萬元)

如果把銀碼加多八十萬,就可以升格住再豪一點。要參觀的單位,面積412呎,業主開價888萬。說它升格,因為整體單位會大一點。這個單位同樣都是採用開放式廚房設計,都是採用套廁設計。

單位麥花臣匯1B座中層E室
面積412呎
叫價888萬元
呎價21,553元

特色1: 房間設有兩邊落地玻

純粹看客飯廳,可能你會覺得跟剛才單位分別不大。之前單位,只因開放式廚房前方有櫃枱面,所以視覺上會的骰一點,但其實分別不算很大;反而走入睡房會見到兩個單位有分別。這個單位因為兩邊設落地玻璃,空間算寬落,比剛才睡房有氣勢得多。

特色2: 單位設有難關閉的韆鞦窗

說到玻璃窗,我也嘗試過打開該扇窗,但說實在我很害怕,因為這一扇超過一米的韆鞦窗,中間只是透過幾支看似很脆弱的支架支撐,而且必須開到最盡才能關上,但如果你想更換也不容易。「麥花臣匯」外接大堂頗闊落及望落頗有排場,只是我個人就不太喜歡金碧輝煌、水晶燈閃閃的的華麗風格。

特色3: 會所設於基座有30米戶外泳池

樓盤基座設有會所,最特別是設有三十米的戶外泳池,在夏天會由早上八時至晚上九時三十分,分三個時段開放,收費都算頗相宜,成人二十元一節,也可以購買月票。至於大廈的健身室、桑拿浴室及蒸氣浴室就免費給住戶使用,都算頗慷慨,只是疫症期間都接近沒有開放,會所頗冷清。

飯廳
客廳
睡房

單位3: SKYPARK

發展項目SKYPARK
地址奶路臣街17號
座數1座
樓層27層
單位數目493個
面積309-961呎
車位25個
入伙日期2016年10月14日
發展商新世界、市建局
skypark

今天我們參觀的最後一個單位,位於「Skypark」,是由新世界及市建局合作「舊波鞋街」重建項目。這個項目則以開放式及一房單位為主,面積由309-961呎之間。全盤只得一座27層高,共提供493個單位,因細單位比較較高,故一層接近21-22伙的高密度設計。項目為新世界夥拍市建局重建的「波鞋街」重建項目,在2015年7月開售,現時二手均價約為18,900元。最細開放式單位在2021年初時曾跌穿600萬元水平,現在大約580萬左右有交易,現在約維持600萬左右。我們會參觀一個463呎的單位,為一個一房半的單位,所以樓價也稍貴一點,叫價928萬元。

單位SKYPARK中層B01室
面積463呎
叫價928萬元
呎價20,043元
客廳
開放式廚房
睡房

特色1: 入大廈需先分流

「Skypark」只得一座,全部住戶都要先搭一部住戶專屬電梯,上到平台後再轉其他電梯分流,平台樓層可以望到下方波鞋街商場,設計上走年輕型格路線。但它本身密度也頗高,雖然住A、C翼的住戶共用兩部電梯,而B、D翼就共用另外兩部,但上到樓層後,出電梯後仍然覺得密質質,可能因為走廊比較窄,而且較暗,並不及剛才看的「麥花臣匯」般闊落。

特色2: 一房半可改作兩房

我們看的單位是今天參觀的單位中最貴,因為本身就是一房半戶型,但有些人會把它算作兩房。因為雖然該半間房空間不算大,但毗鄰的睡眠區卻很巨型,只要把中間的間隔牆拆走,就可以平衡兩邊空間,但當然工序上有點麻煩。

特色3: 開放式廚房設有長形枱面

看客飯廳,有一些頗新穎的設計,就是在開放式廚房前方,預留了一張長形枱面,而毗鄰還有一個高身櫃,設有一些電掣及USB插頭,看似有點貼心,但其實令放盤望落空間細了一點。其實這個長型枱較高身的位置,還收納了雪櫃,但雪櫃真的很迷你,如果不喜歡這個間隔,拆走長形枱面並不困難,但高身櫃卻因有電線位就較難處理。單位都算多收納地方,尤其是廚櫃闊且深,伸手也未能夠觸及內裡地方。

特色4: 景觀較壓迫

相比「麥花臣匯」,我覺得它的景觀相對壓迫一點。客飯廳外接的露台接近要望這座酒店「碧薈」,至於另一邊向東北方,都要望少量毗鄰舊樓群,遠眺才能見到「MOKO」,但隨著水務署用地重建後,日後會興建一高兩矮的建築物 商廈部份會高達75層,所以景觀都有一點點影響。

特色5: 會所設於頂層

很多新盤都將頂樓劃為特色戶,但「Skypark」把會所放在頂樓。走出電梯有一個室內泳池、一些活動及休閒區外,最特別是戶外地方,空中花園設有戶外梯級式休憩地方,可以坐下抖抖氣,又有一些燒烤場地,周邊綠化都做得不錯,只是會所每日只開放至晚上十時半。


胡.說剖析

單位估價不足

純粹參觀完單位內櫳及環境,三個放盤之中,你又會怎樣選擇呢? 但看完以下分析,你又會否改觀呢? 先說說開價,其實「麥花臣匯」參觀的兩個盤,業主接近平手離場,反觀「Skypark」業主成功沽貨的話,就帳面獲兩成左右。不過參考銀行估價,三個單位都一律估價不足,其中「麥花臣匯」兩個單位估價,分別是722萬及768萬元,甚至估低過業主當時一手買入價,這一點準買家要留意。

放盤麥花臣匯1B座中層F麥花臣匯1B座中層ESKYPARK中層B1
面積367呎412呎463呎
叫價800萬元888萬元928萬元
751萬元850萬元761萬元
銀行估價722萬元768萬元859萬元

首個單位能夠做90%按揭

三個放盤之中,以入場銀碼計,最可取一定是第一個單位,因為它可以做到90%按揭。800萬元計算,首期即是80萬元,餘額720萬元借銀行一按,再搭「林鄭Plan」借足90%上會。因為借取「新按保」關係,要支付按揭保費,保費為貸款額5%,你可以一併上會供款,月供29,871元,有71,541元可以過到加息三厘壓力測試。因為借得足90%關係,所以第一筆資金會比較相宜,首期連雜費,包括經紀佣金、律師費、首置客印花稅等等, 大約119萬已經可以。

放盤麥花臣匯1B座中層F
面積367呎
叫價800萬元
首期10%: 80萬元
貸款額90%: 720萬元
按揭保費5%: 36萬元
月供29,871元
入息71,541元
第一筆資金119萬元

第二、三個單位借款較高

買第二及第三個單位,第一筆開支會沉重很多。因為兩個單位銀碼超出800萬元範圍,不能做90%按揭。「麥花臣匯」400幾呎的單位,叫價888萬元,以「新按保」的門檻來計算, 800萬-900萬元的物業,可以做到最高80%-90%按揭,只是同時規定貸款額上限為720萬。所以這個單位最高按揭成數是多少呢? 答案是81%。至於「Skypark」的單位,因為叫價為928萬元,以「新按保」門檻計算,800萬-1,000萬元的物業最高只可做80%按揭。

放盤麥花臣匯1B座中層ESKYPARK中層B1
面積412呎463呎
叫價888萬元928萬元
首期19%20%
貸款額81%80%
 800萬-900萬元: 80%-90%
貸款額上限720萬元
800萬-1,000萬元: 80%

需留意「按揭保費」的計算

值得一提,雖然第二的單位樓價平一點,按揭成數高一點,但它的按揭保費會比第三個單位高一點,如果你有買樓借按保,你會見到按揭保費有四個表,有些人會好困惑究竟自己應該選擇哪一個去計算。其實我們之前網頁都出了文章解釋過,大家可以去看。

「表1」及「表2」只適用於舊按保而已,因為我們今次單位涉及「新按保」,所以就會用「表3」或者「表4」。以第二及第三個單位,我們會用「表4」去計算按揭保費,為什麼呢? 首先,你要知道如果你不借按揭保險時,純粹向銀行借按揭,你借到幾多成? 因為這兩個單位都借不到六成,所以就要用「表4」去計算了。因為「表3」是給一些能夠做到六成按揭的物業去計算的。

選定了「表4」後,你還要問自己借按保下的按揭成數是多少? 第二個單位會借81%,所以就跌入「40%/50%以上至85%」這一欄,所以按揭保費就是貸款額的3.85%,相當於27.72萬元;至於「Skypark」單位,因為只借80%,所以就跌入「40%/50%以上至80%」一欄,按揭保費就是貸款額的2.82%,相當於20.9萬元。如果把這筆按揭保險,連同貸款額一併上會,其實兩個單位的月供並不是相差很遠。但當然首期角度就仍然以第二個單位最划算,連同雜費大約211萬元就可以;反觀第三個單位要231萬元。

放盤麥花臣匯1B座中層ESKYPARK中層B1
面積412呎463呎
叫價888萬元928萬元
首期19%: 168萬元20%: 185.6萬元
貸款額81%: 720萬元80%: 742.4萬元
按揭保費3.85%: 27.72萬元2.82%: 20.9萬元
月供29,544元30,160元
入息70,758元72,232元
第一筆資金211萬元231萬元

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