【和你搵盤:$8,000租樓Challenge】極限Budget租半新樓、村屋、舊樓! (附影片)

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在香港,無論做樓奴、還是做租客一樣困難。今集《和你搵盤》我們決定拿著8,000元Budget來搵租盤。如果不是望海景,就要新樓,或者寧靜,有沒有選擇?

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放租1: 龍珠島別墅 叫租: 7,800

第一站,我們來到一個小島之上。我們三年前已介紹過,估不到三年後的今天,仍然有平價租盤滄海遺珠,所指就是「龍珠島」。佔地三公頃的「龍珠島」,本身是位於屯門東南面,透過長橋跟「黃金海岸」接駁。這一條打風落雨條橋都照開的小橋,打風時經過有意外的話要閣下自理。

搭巴士在「黃金海岸二期站」下車,經附近「青龍路」一直往前行,經「蟠龍半島」後,並一直步行約十五分鐘,就可來到這個隱世小島。如果嫌交通不方便,島上都有村巴提供,早上七時多便提供服務,但如果住在「龍珠島花園」居民5元一程,其他住戶則11元一程,但勝在可在屯門置樂落車。

「龍珠島別墅」一共由七座物業,清一色都286呎,共提供215個單位。島上除了「龍珠島別墅」外,還有「龍珠花園」、「龍珠東座別墅」及「龍珠島花園」,但平價盤只集中在「龍珠島別墅」。三年前,當時的二手造價介乎285萬至300萬元左右;今日二手價有回落,大約維持於250萬-300萬之間。

至於租值,則大約7800-8000元左右,用這個價錢可租到劏房以外單位,算不算抵住? 純談價格算頗相宜,當然你要有配套不足的心理準備。例如步行至最近的「黃金海岸商場」要十分鐘,而且實情「黃金海岸」商場也沒有太多日常生活配套。至於小島上的上網速度實測算正常。

項目龍珠島別墅龍珠島花園龍珠花園龍珠島東座別墅
座數7座9座4座1座
單位215伙130伙45伙48伙
面積286呎658-1,197呎679-1,159呎576-596呎
落成期1971年1991年1990年1978年
龍珠島

我們參觀的屋苑叫「龍珠島別墅」,是小島的上車盤,單位位於地下,面積286呎大,叫租7,800元,平價又有海景,符合今日搵盤預算。

屋苑龍珠島別墅
單位7座地下
面積286呎
月租7,800元
呎租27元
龍珠島別墅

單位特色

屋苑不設電梯

「龍珠島別墅」的屋苑沒有升降機的,我記得三年前來到時,看見樓梯交叉式發展,已頗有渡假屋感覺;但缺點就是行樓梯,所以運費會貴一點。幸好我們拍攝的單位只是行幾級樓梯便抵達。「龍珠島別墅」地下單位或設有小花園,但要留意花園不是入契的,所以租客要有隨時不能使用的心理準備。「龍珠島別墅」物業樓齡已經52年,舊就是舊了一點,但對租客來說,這不是最需關注的地方,最重要內櫳是否企理。

屋苑不設電梯

睡房不設通風窗

單位本身是一房,但房間有一點斜角,並不是方正,而且沒有通風窗,要打開房門才能通風。再出來就是客飯廳主體面積,因為做了開放式廚房的關係,所以望落很闊落,客飯廳設有一排窗,但外望以斜坡景為主。

睡房不設通風窗

單號室望海景

「龍珠島別墅」全數雙號室也不會望到海景;單號室會望到海,由「小欖」至「青山灣」,最遠會望到「大嶼山」的景色。開放式廚房有鋅盆、有雪櫃,但就沒有煮食爐,可能需要自行添置電磁爐。上方設有儲物櫃,也頗足夠的。再入就是洗手間,有點窄長,對照單位來說較迫狹,且沒有開闢淋浴位置,應未能做到乾濕分離,洗澡時會弄濕整個洗手間。

單號室望海景

放租2: 龍珠島別墅  叫租: 9,000

屋苑龍珠島別墅
單位7座低層
面積286呎
月租9,000元
呎租31.4元

單位特色

單位保養得宜

拍攝當日,遇到住在樓上的谷友,邀請我們入屋看看,表示單位叫租約9,000元左右,是較我們預算稍高一點,但都可以入內看看。高一層又真的有點不同,入屋旁邊為洗手間,保養得新淨,直入就是客飯廳,凹入去的位置放置了高身梳化,旁邊透過高身BAR枱分隔開放式廚房,而對面則為露台,跟我們拍攝的下層單位,也是望斜坡為主,但把門打開後,實在幾通風。

單位保養得宜

睡房可望海景

睡房則感受到高一層的分別,睡床剛好貼近窗邊可望到海景。他表示,大部份「龍珠島別墅」住戶都互相認識,鄰舍關係很融洽,周六日也會一起帶點食物就在屋苑外草地上BBQ。

單號室望海景

放租3: 恆大.珺瓏灣 叫租: 8,000

「龍珠島別墅」最大賣點是海景,但始終交通未算十分方便,只是對照以下屋苑,它並不是位於小島之上,但交通反而還要遜色一點。所指就是我身後的「恆大.珺瓏灣」。雖然交通不算很方便,但就最大好處是全新樓且有大型會所。

在2019年樓市最熾熱時推售的「恆大‧珺瓏灣」,業主都算經歷過幾多波折,當時內房恒大原本承諾提供高成數按揭,但其後卻因財困而走數,弄得業主們有很大財政壓力,但現在已事過境遷了。其後為搣甩「恒大」味道,屋苑又改名為「緹岸」,但「珺瓏灣」此名太深入民心了,相信都幾難改口。

項目共分兩期發展,首期754伙,分層由202至800呎,並設22間洋房;二期則有1,228伙,面積由201至475平方呎。雖然交通較遜色,但屋苑會所卻佔地近4萬呎,除了健身室等,還有25米室內恒溫泳池、室外50米泳池等,用7,000多元的租金可享會所,相對是吸引的。唯一是同區有不少新盤落成,包括下掃管笏的「帝御」系列,論交通較「恆大‧珺瓏灣」方便,但同樣有細單位選擇,雙互可能會搶租客。

屋苑恆大‧珺瓏灣
地址管翠路8號
單位數目1,982個
面積201-2,420呎
校網71區小學校網
恆大.珺瓏灣

我們參觀的租盤為一個223呎開放式單位,位於2A座低層H室的單位,叫租8,000元。

屋苑恆大.珺瓏灣
單位2A座低層H室
面積223呎
月租8,000元
呎租35.9元

單位特色

開放式廚房空間狹小

平價租樓,空間不能預很大。單位實用面積223呎,因為這裡為開放式廚房,但因廚房空間細,所以要把部份廚房裝置設於入門口玄關位,由上而下設有儲物櫃,已為全屋最大的收納空間,中間位置放置了蒸烤機,下方設有迷你雪櫃,不要預放置太多物品,過來的開放式廚房。工作枱面上方放置了雙頭爐頭,及迷你鋅盆,也沒有太多的備餐區。上方儲物櫃有一些層架,但抽油煙機上方位置則未能放置物品,工作枱面下方有小型收納櫃,以及收納洗衣及乾衣機。從租客角度,不要預煮大餐,但就是不用另外花錢添置廚房裝置,可省卻一些金錢。

開放式廚房空間狹小

洗手間收納量算充足

過來洗手間,改用慳位的趟門設計,面積約27呎大,接近可以用盡。相比廚房,收納量會多一點,坐廁上方也預留位置作收納,洗手盆上方設有儲物櫃,內裡有不少層架,內設層板,也有鏡身,洗手盆下方有層架,還有儲物櫃。洗手間都算麻雀雖小,五臟俱全的格局,洗手間不是光廁設計,不利通風,但格局似酒店。

洗手間收納量算充足

單位外望路勁項目

客飯廳地板鋪了兩種不同物料,飯廳鋪雲石、客廳及睡眠區鋪木地板,發展商已設有軟墊在一邊牆身,所以這裡應該放睡床,床尾放梳化,前方放電視。單位還附設客廳燈及電動窗簾,可省卻購買傢電的費用。還設有夜光燈,晚上去洗手間不用開全屋燈。外出露台望向會德豐NAPA、以及路勁及深圳控股持有的管翠路項目,打側會望星堤及遠山景。因為位置較近路勁的項目,把視野扭向星堤方向會較開揚一點。

單位外望路勁項目

放租4: 青龍頭村單號屋 叫租: 7,800

我剛剛由掃管笏乘坐巴士過來,會參觀今日最後一個租盤。這裡叫做「青龍頭村」。我們會參觀其中一間村屋,這裡叫租7,800元。雖然沒有「恆大.珺瓏灣」新樓有會所的優勢,這裡跟「龍珠島別墅」也有點相似,也鄰近海景,可以望到汀九橋及青馬大橋,所以環境也頗舒服。我們拍攝的單位面積300多呎,可以間到一房,雖然我未入到室內看,但起碼空間感算搭夠。

「青龍頭村」在哪裡? 你知否「豪景花園」在哪裡? 其位置正正在「豪景花園」旁,跟「浪翠園4期」之間。由「青山公路青龍頭段」轉入「龍如路」就到。附近配套就不多,可能都要去到「豪景花園」內的超市,或在搭一程車去深井才有餐廳及其他商舖。但荃灣港鐵站公共交通交匯處有小巴可搭入去,預車程十五分鐘左右。這裡的村屋都算排列整齊有序,我們參觀的村屋就在這裡。

屋苑青龍頭村
單位單號屋
面積約300呎
月租7,800元
呎租26元
青龍頭村單號屋

單位特色

單位設戶外花園

我們要參觀的租盤就在這裡,面積300多呎,不過單位在二樓,我們要推開一道閘入去,還要上一層樓,樓梯有點斜,步行時要小心一點,再推開一道閘,這裡有一個戶外空間,據業主所述,租客可以享用,可以種花、或者放置洗衣機及進行晾曬,天台則不租予租客。

單位設戶外花園

室內空間偌大

再入就是室內空間,雖然單位300多呎,但入到室內感覺也充俗,這裡為客飯廳,這裡為客飯廳唯一通風的地方,上方設有三扇氣窗,旁邊還有兩扇窗,可望單位戶外空間位置,感覺舒服。客飯廳空間夠大,電視天線掣位設於此,可以擺放電視,對面放梳化,行前一點就是飯廳區放餐桌,再入就是睡房。

室內空間偌大

房間通風弱

雖然房間空間大,但要考慮是否能夠搬入大型傢俬。牆身鋪砌牆磚,有點舊式設計,且睡房只有兩扇氣窗,感覺上較侷促,光線也不太充足,空間感一定足夠。

房間通風弱

廚房及洗手間天花矮

再進來就是廚房,廚房天花頂很矮,空間感算充足,放置了舊式灶頭,放置了煮食爐及鋅盆後,備餐區算充足,上方有一些舊木吊櫃,後方也有位置可放櫃。再入就是洗手間,洗手間天花也很矮,並不能做到乾濕分離,即洗澡時會弄得洗手間濕透,但好處是光廁,望毗鄰村屋,打開窗也通風。單位叫租不用8,000元,叫租7,800元,不知大家覺得值與否。但大家都要想想,住村屋相對隔涉,上網速度會否較慢,生活配套會否較差一點,也值得大家留意。

廚房及洗手間天花矮

租樓貼士

一口氣跟大家看了四個租盤,大致都符合到平價條件。你們又怎看這個租盤? 可以在影片下方留言給我們。當然未必人人適合所有人,可能會較適合一些資金有限、但又想搬出來居住,同時不希望有太大負擔的年輕人。又或者與女朋友同居、新婚想找個小窩居,也值得在這區行下發掘下。對於初次租樓的年輕人,除了鎖定適合的地區外,在處理租約等問題上也要留意。

租約一年死約、一年生約

處理租約上有什麼要留意呢? 一般租約為一年死約、一年生約。死約,顧名思義就是期內不能夠退租;當死約期過後,租客及業主也可提出一個月通知,然後終止合約。所以有些人以為,為何我簽了兩年租約,但住了一年多卻被業主通知搬走或加租? 因為由第十三個月起,業主有權提出一個月通知要求租客搬走。這一點,我覺得放眼租半新樓的,如「恆大‧珺瓏灣」的準租客要特別留意。因為畢竟「恆大‧珺瓏灣」租值較相宜,或者跟其區內供應及選擇較多有關,但隨著平價租盤被消化,日後業主選擇加租的空間,可能會較其他舊樓高。

租金需支付「兩按一上」

其次,簽租約後要繳付「兩按一上」。也就是預備兩個月按金,以及一個月上期,前後要準備三個月的租金。以第一個租盤「龍珠島別墅」及第四個租盤「青龍頭村」村屋為例,業主叫租7,800元,則你要預備23,400元的按金及上期。至於第三個租盤「恆大‧珺瓏灣」叫租8,000元,按金及上期要預24,000元。另外你還要支付經紀佣金,多數為半個月的租值,但不少代理行對於租值低於10,000元的租盤,也要求付足10,000元。

宜於租約寫清楚傢電維修保養責任

最後,新手租客還要留意。租約一式兩份,記住要去稅務局打厘印,日後有什麼爭拗才有具法律效力的文件作支持。另外單位可能會包家電,租約內要列清楚包了什麼家電、什麼型號,以及有損壞時由哪一方負責。通常業主會負責單位內傢電維修及保養,但若由租客造成則要由租客承擔,所以交收時都要檢查清楚。還有要留意,如果本身有養寵物也要跟業主說明清楚,因為有些業主是不容許租客飼養寵物的。

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