【臨時買賣合約】樣本參考及內容細項解說

「臨時買賣合約」並沒有標準格式,但無論地產代理監管局、或香港律師會也有一些「臨時買賣合約」的藍本可供參考(可按我跳往)。「臨時買賣合約」多數會包括一些條款,包括物業的地址和售價、臨時訂金(細訂)、加付訂金(大訂)、何時簽署正式買賣合約、交易完成的日期等。我們會詳述如下:

本文目錄

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1. 買賣雙方之個人資料

業主資料

「臨時買賣合約」中,需要列出「賣方」即業主的姓名、地址及身分證明號碼,作為辨認業主的身份。地產代理需在買賣雙方簽署「臨時買賣合約」前,查核業主的身分證及土地註冊處記錄,以確保賣方為註冊業主。若賣方是一間「有限公司」,則需要在「臨時買賣合約」中列出「有限公司」的名稱、其商業登記號碼、及註冊地址。

準買家資料

同樣地,在「臨時買賣合約」中,也要列出「買方」即準買家的姓名、地址及身分證明號碼。若準買家為一間「有限公司」,也需要在臨約中列出「有限公司」的名稱、其商業登記號碼、及註冊地址。

2. 單位的地址

一般而言,單位地址以郵寄地址作準。如果買賣雙方出售的單位,包括車位、露台或天台,也必須在「臨時買賣合約」中列出。

3.單位的樓價

「臨時買賣合約」列出雙方同意的樓價,可以用文字或數目作出表述。

4.臨時訂金(細訂)金額

支付細訂

買賣雙方在簽「臨買時買賣合約」後,慣常會支付售價,但金額高低則由買賣雙方協商而定,準買家需在簽署「臨時買賣合約」時支付。衡量細訂金額高低,視乎買賣雙方怎樣看樓市前景而定。若準買家希望鎖定單位,而不希望業主賠訂重售,可選擇支付較高比例的細訂;若準買家心大心細,覺得自己有可能會「撻訂」,則盡量選擇支付較低比例的細訂,以減低「撻訂」時被沒收訂金的損失。

如物業為「負資產」

值得注意,若準買家購入的單位為「負資產」(即售樓未能夠清還業主尚欠銀行的餘款),需在「臨時買賣合約」中列明,訂金需由賣方律師保管,而不會即時發放予賣方,直至賣方能證明「尚欠銀行餘款」不會超過「售價餘款」,以保障雙方利益。因為根據法律案例,相關條款必須在「臨時買賣合約」中列出,未必可以在「正式買賣合約」中再加入跟「臨約」不同的條款。

5.加付訂金(大訂)金額

補足樓價10%

「臨時買賣合約」會列明,支加付訂金的金額,因為當簽署「正式買賣合約」時,準買家需要補足樓價10%,也就是細訂及大訂相加等於樓價10%。

列明支付大訂的實際日期

若「臨時買賣合約」內沒有列明支付的確實日期,準買家可能無法履行責任,故為免引起爭拗,買賣雙方應在「臨時買賣合約」內寫明繳付加付訂金之「確實日期」,也就是需要列明簽定「正式買賣合約日期」。

6.樓價餘款

樓價餘額會由買方於完成「交易日」支付給業主,交易會在列明之指定日期或之前完成。因此,「臨時買賣合約」也需要列完成交易日期(即交樓日期)。

7. 物業不受制於沒有披露之「產權負擔」

什麼是「產權負擔」

所謂「產權負擔」,也就是俗稱「業權瑕疵」,都是一些會降低物業價格、或阻礙業主出售的事項,如法庭頒令、按揭、押記令等,故「產權負擔」必須在交易前解除。「臨時買賣合約」需加入相關條款表示下手買家不受沒有披露的「產權負擔」所影響。準買家在簽署「臨約」前,可嘗試透過查冊,獲知「現今業主及過往業主姓名」、「單位詳情」如地址及租契年期﹔「有沒有一些政府部門發出的命令」如維修令、非法僭建清拆令等;「單位有沒有未解除的樓宇按揭」;以及「單位訴訟」,如銀行向業主追討逾期未還的按揭貸款等。

查冊未必能知悉潛在債務

但值得注意,為了方便業主進行加按,現時銀行與業主訂立的「按揭契」並不是「定額貸款」(fixed amount mortgage),而是「無上限貸款」(all monies mortgage),也就是業主在銀行的所有貸款,例如私人貸款、信用卡貸款等,都可視為物業的貸款一部份,變相若業主在同一間銀行進行的話,則無需重新做按揭契,而銀行可直接放貸,變相省卻了程序。所以採用了「無上限貸款」方式借貸的按揭,業主隱藏債務則不輕易被反映出來,這對下手買家的風險就相對較大了。所以於物業轉手前,還需要請律師必須進行查契。

8. 單位是否「交吉」出售

交吉物業

「臨時買賣合約」須列明,業主須於完成交易時將物業「交吉」給準買家。業主須確保所有住戶、不跟物業售賣的傢俬、電器、雜物等,均須在完成交易前遷離物業。

連租約物業

如果物業是「連租約」出售,必須在「臨時買賣合約」內清楚列明。為租約期不超過三年不一定在註冊處上登記,故準買家要問清楚業主物業是否「連租約」,要了解清楚「租約」中的租金、按金、租約條款、及租客是否準時交租等事宜。如果涉及租客的按金,可要求業主把按金轉交新業主,但必須另作書面紀錄。

9. 買賣雙方律師名

列明代表買賣雙方交易的律師行之名稱。如果售價低於100萬元以下的物業,買賣雙方可以委託同一律師處理買賣事宜;若售價高於100萬以上物業,則買賣雙方需委託不同律師處理。由於早前曾發生一些律師行挪用客戶訂金,而被律師會接管的律師行,故準買家在選擇律師行時也需要小心。

10. 支付法律費用、印花稅支出

一般而言,雙方各自負責支付其律師費,印花稅則由買方負責支付。但事實上,自從政府實施了辣招後,若在三年內出售單位,便需要繳付「額外印花稅」,但條例卻沒有規定由哪一方支付,只是約定俗成則多數由「業主」支付,故準買家需要在「臨時買賣合約」中列明清楚稅項由哪方支付,否則便要由買方承擔。因為我們曾經接觸過一些個案,就是因為沒有在「臨時買賣合約」中列明由哪方支付,而只是根據臨約的一般藍本作為簽約依據,結果準買家差點要替業主支付「額外印花稅」。

11. 須支付佣金給代理

代理人就買賣交易提供服務,故有權向賣方及買方收取雙方協定金額的佣金。佣金的金額及支付,受制於買賣雙方跟代理的事前協議。由於香港也是行雙邊代理,若地產代理會提出減佣金以促成交易,必須把相關佣金數目清楚列明在「臨時買賣合約」上。

12. 未能履行合約條款的責任

如果準買家違約,並未能依照合約完成交易,業主可以充公其臨時訂金。當然,買賣雙方也可訂明合約為「必買必賣」,而不能純粹「撻訂」便一了百了。反觀,若業主違約,除了要退還臨時訂金外,還須賠償同等數目的金額予準買家,也就是所謂賠「雙倍訂金」。除了訂金以外,臨時買賣合約也會列明,若任何一方未能依時完成合約,違約方要須支付合約傾妥的雙方佣金總額;以及未能依照合約完成交易,須替違約方支付印花稅;若對方已支付印花稅,則須向對方償還。

13. 物業以現狀出售

「臨時買賣合約」會列明,物業以「現狀」出售,即是說物業會以簽署合約時的實際狀況售賣及交付買方。但「現狀」出售,並不包括業主把未經披露而影響物業的僭建物或改建。這些僭建或改建可構成業權瑕疵,成為準買家的踢契理由。

14. 特別條款

買賣雙方可因應單位的情況,而加入一些特別條款,例如如樓價本身連「傢俬電器」出售、或業主容許買方在交易完成前進行裝修、或買賣雙方協議由哪方支付大廈維修費用等。如果樓價連同「傢俬電器」出售,最好在臨約另加清單,仔細把電器數量、電器的牌子型號清楚列出,並拍照存檔。


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