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有些人無條件上車,有些人有條件但卻不願上車。可能他們睇不通、摸不透後市;又或者,本身有條件把資金投放在其他投資產品,以換取比投資物業更高的回報,但姑勿論如何,每個人對置業與否總有不同看法。今集《和你搵盤》決定在「北部都會區」來個平價租盤大檢閱。

別以為做無殼窩牛會輕鬆過樓奴,現時一層實用面積484呎、被政府定義為「中小型住宅」的單位,平均月租都要15,989元。以全港家庭入息中位數27,700元,換言之如果你選擇租樓住,每個月一出糧,你要用60%人工倒出來交租,所以壓縮租樓成本都好重要。若果只用10,000元資金,究竟能否租住什麼單位呢?

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租盤1: 尚悅.嶺

今天的第一站,我來到元朗區參觀一個半新盤「尚悅.嶺」。 這個屋苑樓齡只有短短兩年。實際位置在元朗十八鄉路附近,地址「大棠路99號」。我記得之前來過驗樓,曾形容過這裡為「屋苑中的屋苑」。因為進入「尚悅.嶺」要必須通過「蝶翠峰」才可以進入;又或者經過村屋,行九曲十三彎的道路,才可抵達「尚悅.嶺」。全盤由兩座組成,合共提供504個單位,面積由174至381呎之間。今天我們參觀其中一個開放式單位,業主叫租9,500元。

尚悅.嶺

: 尚悅.嶺資料表

地址大棠路99號
落成年份2021年
座數2座
單位504個單位
面積174-381呎

: 放盤資料

單位尚悅.嶺
放盤1座低層K室
面積195呎
叫租9,500元
呎租48.7元

放盤特色

廚房三邊工作枱面

租盤叫租9,500元,屬於半新樓,單位真的很迷你,但開放式廚房做到三邊有工作枱面,雖然部份位置稍窄,相對於一般納米樓來說,廚房空間相對算大,因為不少納米樓只有一個薄身廚櫃。這個單位的廚櫃位,把膠版蓋起鋅盆後可以用來做飯枱,可省卻再買飯枱的空間。

廚房三邊工作枱面

廚房櫃儲物量有限

單位廚房的櫃較薄身,不足夠放大件家具。而且雪櫃也很迷你,住戶未必夠用,特別在疫情下要儲糧,冰箱是否夠用令人很大疑問。另外微波爐置於很低的位置,使用上不夠方便。

廚房櫃儲物量有限

迷你洗手間

一如所料,洗手間為黑廁,但內裡尚且叫五臟俱全。同一發展商出品的納米樓,部份洗手盆是置於客飯廳外,但這裡卻回歸現實。但洗手間儲物櫃偏向薄身,若網購想多買一些日用品也未必夠位放,只能按次買。

迷你洗手間

客飯廳似新盤主人房面積

客飯廳空間有如參觀新盤的主人房面積。但其中一邊設大牆身可放掛牆電視,或安裝投射螢幕,另一邊放睡床及在旁邊放衣櫃,單位只適合一人居住,因為多於一人會有點壓迫。

客飯廳似新盤主人房面積

單位外望內園

單位外望蝶翠峰園景,也會望到內園泳池,所以雖然是低層,但構圖上不會覺得太過壓迫。再出來就是露台,露台對住戶的作用有限,面積22呎,而單位面積195呎,等於單位10%。發展商興建露台可賺盡豁免,但對住戶而言,與其購入露台,若把相關空間置於室內,可用空間會較大。

單位外望內園

屋苑附設村巴接駁西鐵站

區內配套就不算很多,樓下都有超市及便利店,不過行十分鐘可以去元朗市中心「大馬路」都有很多消費點,或者不介意行十五至二十分鐘,可以去到西鐵站附近「YOHO mall」消費。

屋苑附設村巴接駁西鐵站

租盤2: 尚築

剛才看的租盤,銀碼來說是吸引,但面積相對細一點,只足夠一人居住;若多於一人居住,則可能會有點迫狹。假如你真的覺得這個單位不夠用,不要緊,我現在跨區去另一區「洪水橋」參觀一個叫「尚築」的屋苑,這個放盤面積會較剛才單位大約80呎,又即管看看是否符合心水?

: 尚築資料表

地址丹桂村路65-89號
落成年份2016年
座數1座
單位134個
面積191-459呎
尚築

一聽「洪水橋」,可能你會覺得很隔涉,因為暫時都未有西鐵,要搭輕鐵過來,而且「尚築」在較偏遠一點的「丹桂村路」。這幅地本身為限量地,規定興建最少170伙,當年百利保以中小型地價3.61億投得,但限量地沒規定面積大細,結果發展商只用少量樓面興建納米樓,滿足地契對量數要求後,餘下樓面就用來興建貴價洋房,這招都幾絕。「尚築」樓齡七年,共提供134個分層單位,面積由191-459呎之間,一層三十三個單位。我們參觀的單位不算最細類,是一個276呎的單位,但當然租金稍貴一點。

: 放盤資料

單位尚築
放盤地下連花園單位
面積277呎 (花園: 182呎)
叫租9,800元
呎租35.4元

放盤特色

洗手間可轉身

單位月租9,800元,較剛才「尚悅.嶺」單位大80呎,故來到單位的空間感真的不同,也可分開了客廳及飯廳的空間。洗手間也不會太過迫狹,可行可走動,只是採用了玻璃趟門,但上下兩截透光的,或有私隱問題。整體來說,洗手間頗方正,只是設有的高身儲物櫃較薄身,不能預買太多日用品。

洗手間可轉身

開放式廚房合住戶使用

比起「尚悅.嶺」的廚房稍細一點,連洗手盆也很迷你,但對住戶來說卻較好用,起碼微波爐放置位置合理;而且雪櫃也為一個標準規格,住戶足以儲糧。廚櫃空間感不細,只是內櫳較舊一點,但租樓來說沒有所謂。

開放式廚房合住戶使用

客飯廳空間寬闊

客飯廳的空間也算闊落一點,缺點是較多陣位,但因內櫳面積較剛才「尚悅.嶺」為大,故可以發揮的空間也較大,放置睡床、放置電視、放置梳化都有足夠空間。

客飯廳空間寬闊

單位設有入契花園

另外單位還有設有一個180多呎的入契花園,雖然有人對於住地下連花園的單位會有一點戒心,因為擔心樓上丟垃圾、多蛇蟲鼠蟻問題,還有空中飛人等,但屋苑只有四層,風險稍細一點。而且不用10,000元月租,可以租一個單位連花園,市場選擇不多。

單位設有入契花園

屋苑贏環境輸交通

尚築交通不方便,沿路只有一條小巴線經「丹桂村」去到「元朗站」;但論環境,這裡都算舒服。雖然發展商把用地發展為納米樓及洋房,但試想像下,平價可以享用到住宅會所,這也是一大好處。這裡設有超過9,000呎住客會所,有室外泳池、健身室、宴會廳等設施,頂層還有公用花園設施,雖然有點簡陋,但都可以呼吸下新鮮空氣。至於日常生活配套,則要走出去「青山公路洪水橋段」附近有較多民生商舖。


租盤3: 豫豐花園

剛才的「尚築」,不知大家會否覺得有點渡假感覺呢? 但也有些人會覺得開放式單位,沒有房間、沒有間隔未必合用。如果真的著重空間感,可以跟我來屯門藍地搵盤,參觀「豫豐花園」可能會找到一些合乎你心水的間隔。

「豫豐花園」在2005年開售。這個樓盤以前不是叫「豫豐花園」,而是有另一個名,叫做「悠然自居」,為屯門區大型屋苑,一共由12座組成,合共提供1,576個單位。當年開賣120萬左右入場,有送傢俬套餐作招徠,今日住了很多年輕上車家庭。最吸引是其為pet friendly的屋苑,可以養寵物,但當然業主是否容許養,則要問清楚業主了。我們會參觀6座中層f室,一個實用396呎的單位,預算就少少out budget,要去到11,000元,但即管自己再同業主議價吧。

豫豐花園

: 豫豐花園資料表

地址福亨村路8號
落成年份2006年
座數12座
單位1,576個
面積327-594呎

: 放盤資料

單位豫豐花園
放盤6座中層F室
面積396呎
叫租11,000元
呎租27.8元

放盤特色

屋苑中兩房單位

雖然單位叫租11,000元,但也想帶大家來參觀,這個放盤屬於「豫豐花園」中型兩房單位,因為屋苑有提供較細360多的「細兩房」、還有400多呎的「大兩房」,這個屬於中型間隔。

屋苑中兩房單位

設有浴缸及梗廚

入屋旁為洗手間,雖然空間不算大,但較剛才參觀的「尚悅.嶺」及「尚築」來說,這裡設有浴缸,而非企缸,為其分別之一。還有單位為梗廚設計,而且內櫳為很標準的廚房,可放置雪櫃及洗衣機,頗適合上車夫婦。

設有浴缸及梗廚

客飯廳間隔分明,可望遠山景

客飯廳間隔算分明,置中放置梳化可區分客飯廳,前方可放置電視。過來為露台,外望三尖八角的位置為「妙法寺」,雖然有輕微阻擋景觀,但側望山景,但打開對面的工作平台,都頗為扯風,頗通爽。

客飯廳間隔分明,可望遠山景

設有兩房

單位設有兩間睡房,近廳房可作書房,再進入的睡房為主人房,放置了大king size床,還預留凹位可放置衣櫃,頗適合兩口子的新婚夫婦居住。

設有兩房

配套及交通算完善

豫豐花園屋苑內的環境都幾怡人。走出屋苑又有另一番風味,這一條叫做「藍地大街」,很有舊日舊舖的樸素風味,似去了一些離島的小街般。沿著「藍地大街」走出去大街,這裡有巴士可去到屯門公路轉車站、亦有通宵紅色小巴可以經荃灣出旺角,所以交通算幾方便。不介意亦可以步行或搭輕鐵前往兆康站,這一點就是其加分地方。

配套及交通算完善

總結

 優點缺點
尚悅.嶺租金最平
樓齡最新
有新會所可以享用
村巴接駁西鐵站
空間細,只適合一人居住
尚築低密度環境
自設花園
內櫳空間大一點
附近交通選擇都較少
豫豐花園屯門區大型屋苑
周邊環境怡人
可養寵物
適合上車家庭居住
租金最高  

胡.說評析

規劃前景對租客不太重要

針對新手租客,我們經常收到幾個問題,在這裡都想提一提大家。一個地方有規劃前景,例如「屯元天」都被視為「北部都會區」重心地方是否重要? 雖然有基建發展有助物業升值,但對租客來說意義卻不及業主大。因為作為租客,簽署的租約一般「一年生約、一年死約」,而基建規劃卻分分鐘橫跨十多二十年的事,所以不用看得太過長遠,最重要看當下生活環境是否配合自己。

簽租約時要釐清維修及保養責任

假如你真的鎖定了某一個租盤,我們跟業主商討租金外,還有其他事項要商討,其中一個經常有爭拗的,就是維修及保養的責任。因為如果雙方沒有任何明確協議,租約是沒有「隱含條款」來要求業主或租客維修或保養,都是按照雙方簽署合約時的協議而定。所以單位是否包家電? 如果包,合約中就要列明包什麼家電? 如果損壞由哪一方負責? 自然損耗又怎計? 如果業主拒絕維修自然損耗的家電,租客能否丟走舊有家電,租約期完結時又能否取走相關家電。這些都要在傾談合約時要寫清楚。

簽約前可商討免租期

還有就是商討「免租期」。雖然按一般慣例,業主會提供七至十四日「免租期」,但實情法例沒有規定業主需否提供「免租期」,時間幾耐由買業主與租客商討而定。當議價後雙方會簽署臨時租約,就需要提交相當於一個月租金作訂金,直至雙方簽署正式租約前都有權撻訂。但當簽署了正式租約後,租客就要繳付「兩按一上」,也就是兩個月按金及第一個月租金,由於在簽署臨時租約時已支付了一個月,故到時多補兩個月租金便可以。

簽約後需要打厘印及了解退租期安排

有很多谷友問租約需否打厘印?  答案是必須。因為萬一有什麼糾紛,一份有打厘印的文件才可具備法律效力。最後還要留意「退租期」。由於租約多為「一年生約、一年死約」,退租時應該怎安排呢?  如果租客住滿一年死約就退租,應該是在第十一個月通知業主,在死約期完結後離開;還是一定要完成生約期,在第十二個月通知業主,然後住滿十三個月才退租? 為免有爭拗,在簽署租約時最好釐清。

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