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有些人無條件上車，有些人有條件但卻不願上車。可能他們睇不通、摸不透後市；又或者，本身有條件把資金投放在其他投資產品，以換取比投資物業更高的回報，但姑勿論如何，每個人對置業與否總有不同看法。今集《和你搵盤》決定在「北部都會區」來個平價租盤大檢閱。
別以為做無殼窩牛會輕鬆過樓奴，現時一層實用面積484呎、被政府定義為「中小型住宅」的單位，平均月租都要15,989元。以全港家庭入息中位數27,700元，換言之如果你選擇租樓住，每個月一出糧，你要用60%人工倒出來交租，所以壓縮租樓成本都好重要。若果只用10,000元資金，究竟能否租住什麼單位呢?
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租盤1: 尚悅．嶺
今天的第一站，我來到元朗區參觀一個半新盤「尚悅．嶺」。 這個屋苑樓齡只有短短兩年。實際位置在元朗十八鄉路附近，地址「大棠路99號」。我記得之前來過驗樓，曾形容過這裡為「屋苑中的屋苑」。因為進入「尚悅．嶺」要必須通過「蝶翠峰」才可以進入；又或者經過村屋，行九曲十三彎的道路，才可抵達「尚悅．嶺」。全盤由兩座組成，合共提供504個單位，面積由174至381呎之間。今天我們參觀其中一個開放式單位，業主叫租9,500元。
表: 尚悅．嶺資料表
| 地址 | 大棠路99號 |
| 落成年份 | 2021年 |
| 座數 | 2座 |
| 單位 | 504個單位 |
| 面積 | 174-381呎 |
表: 放盤資料
| 單位 | 尚悅．嶺 |
| 放盤 | 1座低層K室 |
| 面積 | 195呎 |
| 叫租 | 9,500元 |
| 呎租 | 48.7元 |
放盤特色
廚房三邊工作枱面
租盤叫租9,500元，屬於半新樓，單位真的很迷你，但開放式廚房做到三邊有工作枱面，雖然部份位置稍窄，相對於一般納米樓來說，廚房空間相對算大，因為不少納米樓只有一個薄身廚櫃。這個單位的廚櫃位，把膠版蓋起鋅盆後可以用來做飯枱，可省卻再買飯枱的空間。
廚房櫃儲物量有限
單位廚房的櫃較薄身，不足夠放大件家具。而且雪櫃也很迷你，住戶未必夠用，特別在疫情下要儲糧，冰箱是否夠用令人很大疑問。另外微波爐置於很低的位置，使用上不夠方便。
迷你洗手間
一如所料，洗手間為黑廁，但內裡尚且叫五臟俱全。同一發展商出品的納米樓，部份洗手盆是置於客飯廳外，但這裡卻回歸現實。但洗手間儲物櫃偏向薄身，若網購想多買一些日用品也未必夠位放，只能按次買。
客飯廳似新盤主人房面積
客飯廳空間有如參觀新盤的主人房面積。但其中一邊設大牆身可放掛牆電視，或安裝投射螢幕，另一邊放睡床及在旁邊放衣櫃，單位只適合一人居住，因為多於一人會有點壓迫。
單位外望內園
單位外望蝶翠峰園景，也會望到內園泳池，所以雖然是低層，但構圖上不會覺得太過壓迫。再出來就是露台，露台對住戶的作用有限，面積22呎，而單位面積195呎，等於單位10%。發展商興建露台可賺盡豁免，但對住戶而言，與其購入露台，若把相關空間置於室內，可用空間會較大。
屋苑附設村巴接駁西鐵站
區內配套就不算很多，樓下都有超市及便利店，不過行十分鐘可以去元朗市中心「大馬路」都有很多消費點，或者不介意行十五至二十分鐘，可以去到西鐵站附近「YOHO mall」消費。
租盤2: 尚築
剛才看的租盤，銀碼來說是吸引，但面積相對細一點，只足夠一人居住；若多於一人居住，則可能會有點迫狹。假如你真的覺得這個單位不夠用，不要緊，我現在跨區去另一區「洪水橋」參觀一個叫「尚築」的屋苑，這個放盤面積會較剛才單位大約80呎，又即管看看是否符合心水?
表: 尚築資料表
| 地址 | 丹桂村路65-89號 |
| 落成年份 | 2016年 |
| 座數 | 1座 |
| 單位 | 134個 |
| 面積 | 191-459呎 |
一聽「洪水橋」，可能你會覺得很隔涉，因為暫時都未有西鐵，要搭輕鐵過來，而且「尚築」在較偏遠一點的「丹桂村路」。這幅地本身為限量地，規定興建最少170伙，當年百利保以中小型地價3.61億投得，但限量地沒規定面積大細，結果發展商只用少量樓面興建納米樓，滿足地契對量數要求後，餘下樓面就用來興建貴價洋房，這招都幾絕。「尚築」樓齡七年，共提供134個分層單位，面積由191-459呎之間，一層三十三個單位。我們參觀的單位不算最細類，是一個276呎的單位，但當然租金稍貴一點。
表: 放盤資料
| 單位 | 尚築 |
| 放盤 | 地下連花園單位 |
| 面積 | 277呎 (花園: 182呎) |
| 叫租 | 9,800元 |
| 呎租 | 35.4元 |
放盤特色
洗手間可轉身
單位月租9,800元，較剛才「尚悅．嶺」單位大80呎，故來到單位的空間感真的不同，也可分開了客廳及飯廳的空間。洗手間也不會太過迫狹，可行可走動，只是採用了玻璃趟門，但上下兩截透光的，或有私隱問題。整體來說，洗手間頗方正，只是設有的高身儲物櫃較薄身，不能預買太多日用品。
開放式廚房合住戶使用
比起「尚悅．嶺」的廚房稍細一點，連洗手盆也很迷你，但對住戶來說卻較好用，起碼微波爐放置位置合理；而且雪櫃也為一個標準規格，住戶足以儲糧。廚櫃空間感不細，只是內櫳較舊一點，但租樓來說沒有所謂。
客飯廳空間寬闊
客飯廳的空間也算闊落一點，缺點是較多陣位，但因內櫳面積較剛才「尚悅．嶺」為大，故可以發揮的空間也較大，放置睡床、放置電視、放置梳化都有足夠空間。
單位設有入契花園
另外單位還有設有一個180多呎的入契花園，雖然有人對於住地下連花園的單位會有一點戒心，因為擔心樓上丟垃圾、多蛇蟲鼠蟻問題，還有空中飛人等，但屋苑只有四層，風險稍細一點。而且不用10,000元月租，可以租一個單位連花園，市場選擇不多。
屋苑贏環境輸交通
尚築交通不方便，沿路只有一條小巴線經「丹桂村」去到「元朗站」；但論環境，這裡都算舒服。雖然發展商把用地發展為納米樓及洋房，但試想像下，平價可以享用到住宅會所，這也是一大好處。這裡設有超過9,000呎住客會所，有室外泳池、健身室、宴會廳等設施，頂層還有公用花園設施，雖然有點簡陋，但都可以呼吸下新鮮空氣。至於日常生活配套，則要走出去「青山公路洪水橋段」附近有較多民生商舖。
租盤3: 豫豐花園
剛才的「尚築」，不知大家會否覺得有點渡假感覺呢? 但也有些人會覺得開放式單位，沒有房間、沒有間隔未必合用。如果真的著重空間感，可以跟我來屯門藍地搵盤，參觀「豫豐花園」可能會找到一些合乎你心水的間隔。
「豫豐花園」在2005年開售。這個樓盤以前不是叫「豫豐花園」，而是有另一個名，叫做「悠然自居」，為屯門區大型屋苑，一共由12座組成，合共提供1,576個單位。當年開賣120萬左右入場，有送傢俬套餐作招徠，今日住了很多年輕上車家庭。最吸引是其為pet friendly的屋苑，可以養寵物，但當然業主是否容許養，則要問清楚業主了。我們會參觀6座中層f室，一個實用396呎的單位，預算就少少out budget，要去到11,000元，但即管自己再同業主議價吧。
表: 豫豐花園資料表
| 地址 | 福亨村路8號 |
| 落成年份 | 2006年 |
| 座數 | 12座 |
| 單位 | 1,576個 |
| 面積 | 327-594呎 |
表: 放盤資料
| 單位 | 豫豐花園 |
| 放盤 | 6座中層F室 |
| 面積 | 396呎 |
| 叫租 | 11,000元 |
| 呎租 | 27.8元 |
放盤特色
屋苑中兩房單位
雖然單位叫租11,000元，但也想帶大家來參觀，這個放盤屬於「豫豐花園」中型兩房單位，因為屋苑有提供較細360多的「細兩房」、還有400多呎的「大兩房」，這個屬於中型間隔。
設有浴缸及梗廚
入屋旁為洗手間，雖然空間不算大，但較剛才參觀的「尚悅．嶺」及「尚築」來說，這裡設有浴缸，而非企缸，為其分別之一。還有單位為梗廚設計，而且內櫳為很標準的廚房，可放置雪櫃及洗衣機，頗適合上車夫婦。
客飯廳間隔分明，可望遠山景
客飯廳間隔算分明，置中放置梳化可區分客飯廳，前方可放置電視。過來為露台，外望三尖八角的位置為「妙法寺」，雖然有輕微阻擋景觀，但側望山景，但打開對面的工作平台，都頗為扯風，頗通爽。
設有兩房
單位設有兩間睡房，近廳房可作書房，再進入的睡房為主人房，放置了大king size床，還預留凹位可放置衣櫃，頗適合兩口子的新婚夫婦居住。
配套及交通算完善
豫豐花園屋苑內的環境都幾怡人。走出屋苑又有另一番風味，這一條叫做「藍地大街」，很有舊日舊舖的樸素風味，似去了一些離島的小街般。沿著「藍地大街」走出去大街，這裡有巴士可去到屯門公路轉車站、亦有通宵紅色小巴可以經荃灣出旺角，所以交通算幾方便。不介意亦可以步行或搭輕鐵前往兆康站，這一點就是其加分地方。
總結
| 優點 | 缺點 | |
| 尚悅．嶺 | 租金最平 樓齡最新 有新會所可以享用 村巴接駁西鐵站 | 空間細，只適合一人居住 |
| 尚築 | 低密度環境 自設花園 內櫳空間大一點 | 附近交通選擇都較少 |
| 豫豐花園 | 屯門區大型屋苑 周邊環境怡人 可養寵物 適合上車家庭居住 | 租金最高 |
胡．說評析
規劃前景對租客不太重要
針對新手租客，我們經常收到幾個問題，在這裡都想提一提大家。一個地方有規劃前景，例如「屯元天」都被視為「北部都會區」重心地方是否重要? 雖然有基建發展有助物業升值，但對租客來說意義卻不及業主大。因為作為租客，簽署的租約一般「一年生約、一年死約」，而基建規劃卻分分鐘橫跨十多二十年的事，所以不用看得太過長遠，最重要看當下生活環境是否配合自己。
簽租約時要釐清維修及保養責任
假如你真的鎖定了某一個租盤，我們跟業主商討租金外，還有其他事項要商討，其中一個經常有爭拗的，就是維修及保養的責任。因為如果雙方沒有任何明確協議，租約是沒有「隱含條款」來要求業主或租客維修或保養，都是按照雙方簽署合約時的協議而定。所以單位是否包家電? 如果包，合約中就要列明包什麼家電? 如果損壞由哪一方負責? 自然損耗又怎計? 如果業主拒絕維修自然損耗的家電，租客能否丟走舊有家電，租約期完結時又能否取走相關家電。這些都要在傾談合約時要寫清楚。
簽約前可商討免租期
還有就是商討「免租期」。雖然按一般慣例，業主會提供七至十四日「免租期」，但實情法例沒有規定業主需否提供「免租期」，時間幾耐由買業主與租客商討而定。當議價後雙方會簽署臨時租約，就需要提交相當於一個月租金作訂金，直至雙方簽署正式租約前都有權撻訂。但當簽署了正式租約後，租客就要繳付「兩按一上」，也就是兩個月按金及第一個月租金，由於在簽署臨時租約時已支付了一個月，故到時多補兩個月租金便可以。
簽約後需要打厘印及了解退租期安排
有很多谷友問租約需否打厘印? 答案是必須。因為萬一有什麼糾紛，一份有打厘印的文件才可具備法律效力。最後還要留意「退租期」。由於租約多為「一年生約、一年死約」，退租時應該怎安排呢? 如果租客住滿一年死約就退租，應該是在第十一個月通知業主，在死約期完結後離開；還是一定要完成生約期，在第十二個月通知業主，然後住滿十三個月才退租? 為免有爭拗，在簽署租約時最好釐清。
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