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政府落實規管納米樓，日後最細單位要280呎起，無論是政府賣地計劃、或者契約修訂的重建項目都受規管。政府說，要回應市場對「住大啲」的訴求，但當大家都「住大啲」，是否意味樓價也「開平啲」? 今日我來到大角咀，會參觀一個剛入伙沒多久的新盤「利．晴灣23」，業主買入單位276呎，剛剛較政府最低標準細四呎，內櫳如何? 我們入屋看看。
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項目背景
市建局招標項目，有利中標
「利．晴灣23」位於杉樹街及橡樹街交界，是市建局推出招標項目，由本身從事較多公營房屋興建的上市公司「有利集團」在2016年投得發展權。當時跟市建局訂立分紅條款，只要售樓收益高達每呎12,340元便要分紅。發展商去年開售時，折實平均呎價18,858元，其後陸續加價至過二萬元呎。
利．晴灣23資料表
| 地址 | 杉樹街23號、橡樹街87號 |
| 單位數目 | 142個 |
| 面積 | 276-584呎 |
| 校網 | 32區校網 |
| 發展商 | 有利集團、市建局 |
項目以細單位為主
去到貨，因為單幢物業，142個單位中，都以面積細單位為主。項目共提供15個開放式、85個一房、29個兩房、5個三房、以及8個特色戶；我們參觀的單位是全盤最細的開放式戶型，面積276呎。業主說，當日揀樓時，自己不算排得特別前，但因一房搶得比較激烈，反而開放式單位仍有選擇，最終成功以全場最平474萬元買入。政府訂出標準280呎，所謂「住大啲」大約就是如此了，當然是否舒服，還要看內櫳質素。
驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 利．晴灣23 |
| 面積 | 276呎 |
| 單位 | 低層A室 |
| 樓價 | 474萬元 |
| 呎價 | 17,174元 |
| 得分 | 72分 |
驗樓問題
開則呈手槍則，玄關浪費空間
單位276呎，當日開賣時也來過現場，A室單位一直被市場說為「手槍則」，即是怎樣呢? 就是玄關位置像一個槍柄般這裡已經有30呎，但整個單位只有276呎，已佔了10%，故比例算高。
洗手間浴屏門會撞向牆身
這邊是洗手間，發展商也算貼心，造了不少層架放物品，玻璃鏡櫃內的層架，安裝算穩妥，唯獨這裡不穩妥，因為少裝托粒，可要求發展商加裝。至於企缸，如果身型胖一點，有一點尷尬。浴屏打開時會撞向牆身，加裝膠粒可防撞，擔心無情力會撞破玻璃，改用趟門或會更理想。我自己本身不算十分肥胖，但關上浴屏門也頗吃力，使用上不算方便。
洗手盆櫃門跟水喉碰撞
驗樓師陳智康打開洗手盆櫃門時，發現跟水喉碰撞，櫃門跟隔氣位只餘下一隻手指甲的位置，擔心會跟去水喉碰撞下會移位，彎曲，最終會漏水，建議可把水喉稍為後移以能解決問題。他認為，這跟單位本身屬納米樓，空間有限，但設計上卻偷得太盡，誤把去水喉跟櫃門安裝得太貼近。
坐廁旁生口位有污漬
驗樓師陳智康揭開坐廁旁的生口位，也發現有很多鏽漬，但他也不確定呈啡色的地方是否鏽漬，會透過試水看看能否清潔。他認為，大部份去水位都是很乾，很少會出現啡色的污漬。
洗手間窗外裝冷氣機散熱器方便維修
雖然洗手間空間有限，但屬光廁也值得一讚，外面放置了冷氣機散熱器，周邊加設圍欄方便工人出外維修，而不是純粹懸掛於外牆，亦預留約400毫米深度予工人站立維修，有為維修工人著想。
洗手間氣窗出現私隱危機
女驗樓師Cynthia認為，由於洗手間氣窗跟對面物業位置很近，建議戶主要注意洗澡時的私隱危機。因為洗手間氣窗面積很大，驗樓師的上半身已貼近窗壆。她表示，幸好洗手間採用磨砂玻璃、而非透明玻璃，但仍擔心洗澡時身影會對外展現。她稱，在一些舊式單位會採用壓紋玻璃，屬於凹凹凸凸的玻璃，其私隱度會較高；新式單位採用的磨砂玻璃相對美觀，會採用酸蝕或3M磨砂貼紙貼上去，但這類設計在洗澡時，身體愈貼近玻璃窗時，身影愈清楚；相對愈遠離玻璃窗，影像會較矇矓，但奈何在如此迷你的空間，洗澡時只能挨近玻璃窗，當晚上洗澡時，室內光猛、室外暗黑的環境下，身影可以看得很清楚。
開放式廚房儲物量算充足
由洗手間行出來，就是客飯廳主體面積，開放式廚房的工作枱面算大，有足夠位置備餐，打開櫃門望望，設有儲物櫃，抽油煙機通風槽旁也可用儲物，毗鄰也可以儲物，鋅盆下方也能儲物，餘下地方為洗衣機及雪櫃，若以開放式廚房、及單位面積來計算，我覺得儲物空間算充足。
單位多窗崩花
單位算光猛，因為採用了大遍玻璃窗，但驗樓師卻發現單位的窗有很多崩花，例如在客飯廳玻璃窗下方有一塊崩玻璃便需要更換。Cynthia解釋，需否更換是根據ASTM準則來決定，倘若每件玻璃點狀位置超過1.2毫米便需要更換，因為超出標準時，遇強風有機會吹爆，且不能透過修補來補救，故只能更換。另外單位部份玻璃窗有「哈哈鏡」問題，但她認為「哈哈鏡」的玻璃則不用更換。因為「哈哈鏡」的出現，跟玻璃刮花後透過磨玻璃解決時，玻璃磨薄而出現影像扭曲，但這只會影響美觀，不影響結構，故可以選擇換或不換。
客飯廳出現嚴重斜地台
由客飯廳行過來，雖然單位面積276呎為開放式單位，但我相信這裡預留位置可間細房，但由客飯廳行過來，驗樓師在地下貼了很多黃紙，這裡標示為「斜」，因為地台是有傾斜，陳智康表示，單位房間有斜、客飯廳都有斜，部份地磚也有高低不平，主要影響放置傢俬會左搖右擺，但若放置傢俬時可以調節底部，亦可以解決問題。他擔心，若要求發展商重造地台，執修工程未必如此理想，所以若能透過傢俬遷就，就寧願不處理地台問題。
工作圍欄貼近玻璃幕牆難清潔
由睡眠區外出就是工作平台，單位雖然光猛，但日後是否仍如此光猛卻存疑，因為前方舊樓正進行清拆工程，為市建局重建地盤，日後起樓時仍能否如此光猛，會是其中一個疑問。再過來這邊，工作平台圍欄跟單位玻璃窗幕牆很貼近，這裡是玻璃幕牆一部份，日後要清潔，相信很難透過吊船幫手，要自行清潔才可以，但自己動手清潔則只能在欄杆縫隙伸手出去，都頗為困難。
工作平台門未能90度打開
最特別一點就是工作平台門，原來不能以90度開啟，還會跟工作平台圍欄碰撞。Cynthia解釋，發展商在上方位置加裝了門弓器，可防止工作平台門撞向圍欄，但因門弓器安裝太貼及不夠力，故稍為大力一點開門，已經撞到平台下方的圍欄冚。她認為，由於工作平台門不能變更下，只能將門弓器安得前一點、及把門弓器裝得鞏固一點，可減低碰撞。她也提出建議，設計上可考慮採用趟門，因為即使打開趟門，工作平台門放置物品同樣也會撞跌，採門趟門可解決問題。不過，發展商在場職員解釋，設計過程中的確考慮過安裝趟門，但其後受制於牆身而擱置此想法。
胡．說評析
1. 驗樓得分
因為納米樓，設計才如此局限。單位其他地方都發現不少零碎問題，除了鋪磚及窗雙雙扣到得零分外，浴室櫃、油漆也失分嚴重，最終單位最得72分。我們把驗樓結果轉交發展商有利集團，單位發現的問題均表示會一直跟進。洗手盆櫃門跟水喉碰撞的問題，則因浴室面積深度有限，已預留了約一厘米的距離。單位的地台問題也只屬輕微，對居住沒有太大影響，會跟業主再溝通及解釋。
2. 周邊舊樓會重建
留意「利．晴灣23」內櫳質素外，周邊環境也值得留意。剛才不是說過，樓盤前方地盤會重建? 這裡是「橡樹街、埃華街」重建計劃，已經由「建灝地產」以逾六億元投得，地盤設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300呎；50%以上實用面積不可超過480呎。另外，「槐樹街5-13號」也被市建局在2016年收購，市建局會自行發展，並以「組裝合成」方式興建，成為全港首個採用類近技術起樓的私樓項目，可建樓面37,912呎，預計會提供69個單位，最快在2021年第四季動工。
3. 附近工廈都鼓勵重建住宅
在「利．晴灣23」以西，也就是在「奧柏．御峰」的正前方，現時建有數座工業大廈，包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」。出爐不久的《工業用地檢討報告》2020也指出，區內有不少市建局重建項目，故適宜把該用地劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎，最高可用7.5倍重建為住宅，可建樓面達47.1萬。當然這兩工廈業權分散，會增加了重建的阻力。
4. 生活及交通配套算方便
純粹從住的角度出發，雖然「利．晴灣23」環境仍待美化，但生活配套尚算完善。縱然附近周邊多工廠大廈，早上繁忙，晚間較寧靜，但平日買菜可步行前往「大角咀市政大樓」、或者去到「大同新村」也有日常生活配套，亦可沿著「大同新村」經過「利奧坊」一帶前往奧運站，大約需時五至六分鐘。
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