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雖然「居屋2022」已經截止申請，但很快就會知道中籤結果，所以這段時間，大家也不應該過份鬆懈，要開始埋首研究一下，有幸獲「居屋2022」的揀樓資格時，七個屋苑會怎樣選擇外，也要繼續留意居二放盤。
萬一抽不中「居屋2022」，「白居二」就成為次選，趁這段空檔期，最好梳理一下自己思緒，自己鍾情哪一個區? 鐘情哪一區的哪個屋苑? 以至喜歡該屋苑什麼座向、什麼間隔、以及什麼樓層，用剔除法為自己鎖定心水盤源，以便落決定可以更加爽快。我們決定繼續帶大家看居二放盤。
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影響「居屋第二市場」因素
市況波動
雖然第五波疫症拖累，睇樓活動陷入停頓，買賣成交拉鋸，居屋第二市場表面上也受到影響。據房委會數字顯示，今年首兩個月僅錄得292宗居二買賣，相當於平均一個月僅得146宗，數字相當低迷。對照過去兩年，平均每個月都有254宗居二成交，今日數字相當於大跌43%。
表: 居屋第二市場成交量
| 居屋第二市場 | 居屋第二市場+自由市場 | |
| 2020年 | 2,423宗 | 4,924宗 |
| 2021年 | 3,690宗 | 6,958宗 |
| 2022年(1-2月) | 292宗 | 703宗 |
公屋富戶政策
若跟同期私樓成交量對比跌35%，跌幅更深。但居二市場相對較受政策走向帶動，例如公屋富戶政策，就促使不少綠表買家，要盡快買樓以避免被踢離公屋、還有就是「白居二」。
表: 居屋第二市場 VS 私樓
| 成交量 | 2022年1-2月 | 較過去2年 |
| 居屋第二市場 | 292宗 | -43% |
| 私樓 | 3,770宗 | -35% |
白居二恒常化
自從「白居二」政策恒常化後，每逢「白居二」名額釋出，因為購買資格證限期只有一年，準買家心態都速戰速決，導致局部月份居二成交量會突然飆升。試想像，如果你事前沒有做足功課，埋枱時心態上會猶豫不決，平價筍盤被消化後，剩餘業主自然會心紅，到時你只能捱貴價入市，所以更顯得事前做足功課的重要。
放盤1: 彩明苑 (506呎)
表: 彩明苑資料表
| 地址 | 將軍澳彩明街11A-F號 |
| 落成年份 | 2001年 |
| 座數 | 6座 |
| 單位 | 1,920個 |
| 面積 | 506-650呎 |
今日我會帶大家參觀將軍澳居屋盤「彩明苑」。「彩明苑」毗鄰「調景嶺站」，為進入將軍澳區的第一個站，由「調景嶺站」走出來，你可以選擇穿過「都會駅」商場，經接駁天橋行過去「彩明商場」，之後行經地面有蓋行人通道返家。參觀的第一個單位在「彩桃閣」E座一個低層8室的單位，面積506呎，業主居二叫價530萬元，呎價10,470元。
表: 放盤資料
| 單位 | 彩明苑 |
| 放盤 | 彩桃閣E座低層8室 |
| 面積 | 506呎 |
| 叫價 | 530萬元 |
| 呎價 | 10,474元 |
飯廳設側窗有對流效應
雖則說單位為「細兩房」則，但實情覺得單位也頗見洗。入屋玄關旁梗廚，直入已是整個客飯廳。除了客廳設窗外，飯廳也設側窗，形成對流效應。拍攝完「居屋2022」，我覺得這類舊式居屋，跟新居屋的最大分別是間隔上，這類舊式居屋較顧及用家自住角度。因為不少新居屋都有一個通病，就是當你間了睡房後，客飯廳不會少了通風窗而顯得較暗。
望半山半樓景
經過走廊直入的睡房，兩間房間打對角擺；走入去望望，近廳房空間充足，可以擺到睡床及衣櫃。直入主人房，房間與客飯廳都做到廳房同向，雖然外望都望到毗鄰屋苑，但正前方朝向「五桂山」方向，不算十分壓迫。
放盤2: 彩明苑(650呎)
「彩明苑」一共由六座物業、合共提供1,920個住宅單位，物業在2001年落成，在區內屬於較新式的居屋。除了剛才參觀的506呎單位外，屋苑還有以下這一款650呎大單位，其空間之誇，相信入到單位內，你都不禁「哇」一聲。這個放盤於B座「彩柳閣」，為高層2室單位，面積650呎，業主叫價645萬元，呎價不用10,000元。
表: 放盤資料
| 單位 | 彩明苑 |
| 放盤 | 彩柳閣B座高層2室 |
| 面積 | 650呎 |
| 叫價 | 645萬元 |
| 呎價 | 9,923元 |
巨無霸客飯廳
廚房設於近門口玄關旁邊，入內空間都算寬敞，三邊儲櫃及工作枱面外，經過玄關來到這個位置，從這個角度望過去，你會否覺得客飯廳大得有點奢侈? 原則三房兩洗手間開則，業主把其中一間近廳房及洗手間拆走，形成一個巨無霸客飯廳。
主人房改衣帽間
客飯廳設有一排過氣窗，加上單位位處高層，能夠把整個綠油油山景引入室內。經過走廊入到房間，直入最後一間房改作衣帽間；而原本的客房則作睡房。
胡．說評析
擔保年期只餘下9年
無論新居屋及居二買賣，白表買家最高可以做到90%按揭，但之前都一直強調，「居屋第二市場」的按揭年期，很大程度會受制於房委會的擔保期。房委會會由「首次出售日期」計提供30年擔保期。就以今次參觀的屋苑「彩明苑」為例，其首次發售日期為2001年，因此以30年擔保期計算的話，剩餘擔保期就只餘下9年，也因此一般情況下，銀行只會批出九年按揭年期，對準買家來說，無疑會構成一定財政壓力。
19年以下可獲批90%按揭
不過，以前我們都說過，銀行在實際執行按揭上會以樓齡19年作為界線，也就是說樓齡19年以下居屋，銀行多數會直批90%按揭，並借取最高25年年期。可能你會問，樓齡19年以上又如何? 銀行真的會一刀切不借取90%嗎? 答案不一定。如果準買家堅持一定要借取90%按揭，按揭年期是會按比例縮減；但若準買家能稍為提高首期比例，則仍可繼續換取25年年期。
19年以上視乎首期比例
若以「彩明苑」為例，準買家希望借取90%按揭，其按揭年期會縮減至22年；但如果他能夠稍為提高半成首期，自己支付15%首期，餘額向銀行承造85%按揭，其按揭年期則可稍為拉長至24年。再進一步，若他能夠提高首期至20%，餘額80%向銀行承造按揭，則年期已可達25年。換言之，只要願意首期比例愈提高，其年期可以愈提升。
供款安排
彩桃閣供款
在這情況下，兩個單位的供款安排會有什麼變化呢? 以第一個單位為例，其樓價530萬元，如果維持借取90%按揭，則按揭年期會跌至22年，其供款會增加至23,508元；但若能把首期提升至20%，只借取80%按揭，按揭年期可維持25年，月供則相對輕璧一點，每月供款19,020元。
表: 供款表(530萬元)
| 樓價 | 530萬元 | 530萬元 | 530萬元 |
| 首期 | 20%: 106萬元 | 15%: 79.5萬元 | 10%: 53萬元 |
| 貸款額 | 80%: 424萬元 | 85%: 450.5萬元 | 90%: 477萬元 |
| 按揭年期 | 25年 | 24年 | 22年 |
| 月供 | 19,021元 | 20,817元 | 23,508元 |
彩柳閣供款
至於第二個單位又如何? 業主叫價645萬元，同一計算方式，借取90%按揭，按揭年22年，供款就要28,609元；但如果能夠提升首期，以換取較長的按揭年期25年，則每月供款可減少至23,149元。
表: 供款表(645萬元)
| 樓價 | 645萬元 | 645萬元 | 645萬元 |
| 首期 | 20%: 129萬元 | 15%: 96.75萬元 | 10%: 64.5萬元 |
| 貸款額 | 80%: 516萬元 | 85%: 548.25萬元 | 90%: 580.5萬元 |
| 按揭年期 | 25年 | 24年 | 22年 |
| 月供 | 23,149元 | 25,334元 | 28,609元 |
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