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雖然「居屋2022」已經截止申請,但很快就會知道中籤結果,所以這段時間,大家也不應該過份鬆懈,要開始埋首研究一下,有幸獲「居屋2022」的揀樓資格時,七個屋苑會怎樣選擇外,也要繼續留意居二放盤。

萬一抽不中「居屋2022」,「白居二」就成為次選,趁這段空檔期,最好梳理一下自己思緒,自己鍾情哪一個區? 鐘情哪一區的哪個屋苑?  以至喜歡該屋苑什麼座向、什麼間隔、以及什麼樓層,用剔除法為自己鎖定心水盤源,以便落決定可以更加爽快。我們決定繼續帶大家看居二放盤。

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影響「居屋第二市場」因素

市況波動

雖然第五波疫症拖累,睇樓活動陷入停頓,買賣成交拉鋸,居屋第二市場表面上也受到影響。據房委會數字顯示,今年首兩個月僅錄得292宗居二買賣,相當於平均一個月僅得146宗,數字相當低迷。對照過去兩年,平均每個月都有254宗居二成交,今日數字相當於大跌43%。

: 居屋第二市場成交量

 居屋第二市場居屋第二市場+自由市場
2020年2,423宗4,924宗
2021年3,690宗6,958宗
2022年(1-2月)292宗703宗

公屋富戶政策

若跟同期私樓成交量對比跌35%,跌幅更深。但居二市場相對較受政策走向帶動,例如公屋富戶政策,就促使不少綠表買家,要盡快買樓以避免被踢離公屋、還有就是「白居二」。

: 居屋第二市場 VS 私樓

成交量2022年1-2月較過去2年
居屋第二市場292宗-43%
私樓3,770宗-35%

白居二恒常化

自從「白居二」政策恒常化後,每逢「白居二」名額釋出,因為購買資格證限期只有一年,準買家心態都速戰速決,導致局部月份居二成交量會突然飆升。試想像,如果你事前沒有做足功課,埋枱時心態上會猶豫不決,平價筍盤被消化後,剩餘業主自然會心紅,到時你只能捱貴價入市,所以更顯得事前做足功課的重要。


彩明苑

放盤1: 彩明苑 (506呎)

: 彩明苑資料表

地址將軍澳彩明街11A-F號
落成年份2001年
座數6座
單位1,920個
面積506-650呎

今日我會帶大家參觀將軍澳居屋盤「彩明苑」。「彩明苑」毗鄰「調景嶺站」,為進入將軍澳區的第一個站,由「調景嶺站」走出來,你可以選擇穿過「都會駅」商場,經接駁天橋行過去「彩明商場」,之後行經地面有蓋行人通道返家。參觀的第一個單位在「彩桃閣」E座一個低層8室的單位,面積506呎,業主居二叫價530萬元,呎價10,470元。

: 放盤資料

單位彩明苑
放盤彩桃閣E座低層8室
面積506呎
叫價530萬元
呎價10,474元

飯廳設側窗有對流效應

雖則說單位為「細兩房」則,但實情覺得單位也頗見洗。入屋玄關旁梗廚,直入已是整個客飯廳。除了客廳設窗外,飯廳也設側窗,形成對流效應。拍攝完「居屋2022」,我覺得這類舊式居屋,跟新居屋的最大分別是間隔上,這類舊式居屋較顧及用家自住角度。因為不少新居屋都有一個通病,就是當你間了睡房後,客飯廳不會少了通風窗而顯得較暗。

飯廳設側窗有對流效應

望半山半樓景

經過走廊直入的睡房,兩間房間打對角擺;走入去望望,近廳房空間充足,可以擺到睡床及衣櫃。直入主人房,房間與客飯廳都做到廳房同向,雖然外望都望到毗鄰屋苑,但正前方朝向「五桂山」方向,不算十分壓迫。

望半山半樓景

放盤2: 彩明苑(650呎)

「彩明苑」一共由六座物業、合共提供1,920個住宅單位,物業在2001年落成,在區內屬於較新式的居屋。除了剛才參觀的506呎單位外,屋苑還有以下這一款650呎大單位,其空間之誇,相信入到單位內,你都不禁「哇」一聲。這個放盤於B座「彩柳閣」,為高層2室單位,面積650呎,業主叫價645萬元,呎價不用10,000元。

: 放盤資料

單位彩明苑
放盤彩柳閣B座高層2室
面積650呎
叫價645萬元
呎價9,923元

巨無霸客飯廳

廚房設於近門口玄關旁邊,入內空間都算寬敞,三邊儲櫃及工作枱面外,經過玄關來到這個位置,從這個角度望過去,你會否覺得客飯廳大得有點奢侈? 原則三房兩洗手間開則,業主把其中一間近廳房及洗手間拆走,形成一個巨無霸客飯廳。

巨無霸客飯廳

主人房改衣帽間

客飯廳設有一排過氣窗,加上單位位處高層,能夠把整個綠油油山景引入室內。經過走廊入到房間,直入最後一間房改作衣帽間;而原本的客房則作睡房。

主人房改衣帽間

胡.說評析

擔保年期只餘下9年

無論新居屋及居二買賣,白表買家最高可以做到90%按揭,但之前都一直強調,「居屋第二市場」的按揭年期,很大程度會受制於房委會的擔保期。房委會會由「首次出售日期」計提供30年擔保期。就以今次參觀的屋苑「彩明苑」為例,其首次發售日期為2001年,因此以30年擔保期計算的話,剩餘擔保期就只餘下9年,也因此一般情況下,銀行只會批出九年按揭年期,對準買家來說,無疑會構成一定財政壓力。

19年以下可獲批90%按揭

不過,以前我們都說過,銀行在實際執行按揭上會以樓齡19年作為界線,也就是說樓齡19年以下居屋,銀行多數會直批90%按揭,並借取最高25年年期。可能你會問,樓齡19年以上又如何?  銀行真的會一刀切不借取90%嗎? 答案不一定。如果準買家堅持一定要借取90%按揭,按揭年期是會按比例縮減;但若準買家能稍為提高首期比例,則仍可繼續換取25年年期。

19年以上視乎首期比例

若以「彩明苑」為例,準買家希望借取90%按揭,其按揭年期會縮減至22年;但如果他能夠稍為提高半成首期,自己支付15%首期,餘額向銀行承造85%按揭,其按揭年期則可稍為拉長至24年。再進一步,若他能夠提高首期至20%,餘額80%向銀行承造按揭,則年期已可達25年。換言之,只要願意首期比例愈提高,其年期可以愈提升。

供款安排

彩桃閣供款

在這情況下,兩個單位的供款安排會有什麼變化呢? 以第一個單位為例,其樓價530萬元,如果維持借取90%按揭,則按揭年期會跌至22年,其供款會增加至23,508元;但若能把首期提升至20%,只借取80%按揭,按揭年期可維持25年,月供則相對輕璧一點,每月供款19,020元。

: 供款表(530萬元)

樓價530萬元530萬元530萬元
首期20%: 106萬元15%: 79.5萬元10%: 53萬元
貸款額80%: 424萬元85%: 450.5萬元90%: 477萬元
按揭年期25年24年22年
月供19,021元20,817元23,508元

彩柳閣供款

至於第二個單位又如何? 業主叫價645萬元,同一計算方式,借取90%按揭,按揭年22年,供款就要28,609元;但如果能夠提升首期,以換取較長的按揭年期25年,則每月供款可減少至23,149元。

: 供款表(645萬元)

樓價645萬元645萬元645萬元
首期20%: 129萬元15%: 96.75萬元10%: 64.5萬元
貸款額80%: 516萬元85%: 548.25萬元90%: 580.5萬元
按揭年期25年24年22年
月供23,149元25,334元28,609元

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