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樓市展開跌勢，其中一個常被談及的論點，就是定期存款息率，比起買樓收租的回報還要吸引，所以投資者選擇不入市。究竟現在銀行定存有幾吸引，是否真的大到可抵銷買樓收租? 我們決定跟大家剖析。
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定期存款 VS 買樓收租
踏入加息周期，供樓利率陸續上調，期內最優惠利率已上調375個點子，影響全港供樓業主；但同時銀行亦上調存款利率。銀行視乎不同存款條件及年期，提供定期存款息率，部份大銀行可達四、五厘。以滙豐銀行一年期定存為例，存款100萬元，定存息率4.3厘，也就是擺足一年可取得43,000元利息；若存款1,000萬元，可獲取430,000元。
銀行定存息率 (一年期)
| 銀行 | 息率 |
|---|---|
| 滙豐銀行 | 4.3厘 |
| 東亞銀行 | 4.7厘 |
| 渣打銀行 | 4.1厘 |
是否比投放在樓市更吸引呢? 以十大屋苑為例，近期樓市下滑下，屋苑平均呎價已回落至13,500元，計及平均呎租32元，平均收租回報稍提升至2.9厘，但仍不及定存吸引。因為把1,000萬元資金投放在磚頭，一年實收290,000元，較銀行收息少33%。
定期存款 VS 買樓收租 (例子: 1,000萬元)
| 定期存款 | 買樓收租 | |
|---|---|---|
| 息率 | 4.3厘 | 2.9厘 |
| 收入 | 430,000元 | 290,000元 |
考慮1: 租金回報被物業稅蠶食?
而且，剛才所說的290,000只是表面數。買樓收租涉及很多其他開支，撇除置業時一筆過的高昂印花稅，後續還有地租、差餉，以及最大筆的15%物業稅。物業稅需扣除差餉及不能追回租金後，打八折再被政府徵收15%。以剛才例子，若把1,000萬投放在磚頭，表面上年收290,000元租金，但七除八扣下，實質只收到247,544元，淨回報跌至2.47厘，較定存少收43%。
定期存款 VS 買樓收租 (例子: 1,000萬元)
| 定期存款 | 買樓收租 | |
| 息率 | 4.3厘 | 2.9厘 |
| 收入 | 430,000元 | 290,000元 |
| 雜費支出 | — | 差餉: 8,700元 物業稅: 33,756元 |
| 實質收入 | 430,000元 | 247,544元 |
這正好解釋，為何當定存息率飆升、而樓價處於跌勢時，何以能夠淡化買樓收租威力。畢竟以往買樓收租的投資者，他們的眼光並非完全放眼於物業租值，而是期望物業的升值。既然現在買樓不能升，而可能有捱跌的風險，但同時定存利息又轉趨吸引，買樓收租的意欲即時大減。
考慮2: 買樓槓桿效應是否仍存在?
上述觀點，固然反映大部份投資者心態，但這個觀點亦忽視投資者可借錢買樓，而獲取的槓桿效應。因為手持1,000萬元資金的投資者，固然可一炮過購買一層1,000萬元物業收租，在未扣除物業稅前，每年年租金290,000元；但收入及各條件許可下，他們亦可選擇將資金斬半。一半用來買樓，透過借貸自己支付一半，問銀行借一半；而餘下一半資金做定存，作分散投資。
當然樓按息口同步趨勢下，槓桿效應是否一定帶來好處，這就是另一話題。若以剛才例子，若手持1,000萬元，打算購入1,000萬元物業，可以自己支付一半也就是500萬元，問銀行借500萬元，以現時息率3.375厘計，年供款額265,258元，當中有167,244元為利息開支。所以表面上收到290,000元租金後，實情在扣除物業稅、及供款利息後，實際只收到80,300元。假如他有把餘下一半500萬元的資金作定存，收取215,000元，一年後實際落袋的金額為295,300元，仍然較全筆資金作定存低，但就較一筆過投放磚頭划算。
分散投資 (例子: 1,000萬元)
| 買樓收租 | 定期存款 | |
| 樓價 | 1,000萬元 | 500萬元 |
| 收入 | 290,000元 | 215,000元 |
| 雜費支出 | 利息: 167,244元* 差餉: 8,700元 物業稅: 33,756元 | — |
| 實質收入 | 80,300元 | 215,000元 |
考慮3: 定存的缺點?
但這不代表定存沒有缺點，最大問題就是流動性。因為定存需要把資金鎖了一段時間，當然買樓本身亦有額印禁售期，所以也要視乎各自取態。只是對於一些現在有樓在手的業主，他們正在使用供樓利息掛鈎計劃(mortgage link)的一類業主，ML可獲得利息為3.375厘，但把資金放定存可獲取4.3厘。定存吸引力度大一點，但ML資金則可較流動。這一點業主就需要自己衡量。
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