立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
我們《胡．說樓市》收到谷友求助，表示被追收600萬元的巨款。事緣前管理公司控告法團未找清服務費，結果業主立案法團被判敗訴，需要集資來交訴費及管理公司欠款，否則全幢大廈有可能被釘契。明明小業主每個月交齊管理費，為何會突然要打官司，還出現600萬元的巨額欠款? 我們決定來現場實地考察。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
事件始末
被追討600萬元欠款
位於「寶琳」半山的居屋「景明苑」，業主突然被追討600萬元欠款，源於上手管理公司「創毅」入稟追討法團欠繳2016及2017年期間、前後累計十六個月的服務費，而結果法團被判敗訴。身為業主之一的陳先生向我們《胡．說樓市》表示不合理。「我覺得不合理，我們既然有交管理費，為何要我們交付這筆費用? 」
每月管理費51.3萬至59萬元
翻查判詞，「景明苑」業主所繳付的管理費，都會存入一個管理公司的信託戶口。由2016年9月至2017年6月，每月應收到51.3萬元管理費；2017年7月起，管理費上調，每月應收到9萬元。按此推算，所指欠繳16個月服務費期間，理應累計收到超過800萬元管理費，何以不夠錢付帳?
部份判詞摘要
During the period between September 2016 and June 2017, the total amount of management fees payable by owners of King Ming Court was around HKD 513,049 per month, and around HKD 590,940 per month since July 2017 after an increase in management fees
問題1: 業主繳付的管理費入帳途徑
收據版本不同
究竟業主繳付管理費後，資金何去何從呢? 是先交到法團手上，之後再轉交管理公司入帳? 抑或直接由管理公司代收，再入帳信託戶口? 身為業主的陳先生對此心生疑問，是因為最近他細心翻看管理費收據，才發現收據版本各有不同，更令他質疑資金去向。
“我自己有重新翻看當年的單據，有些地方是很奇怪的，因為管理費收據是有不同形式，有時抬頭列明為「創毅管理公司」，印章為「景明苑」；另一些收據很普通的收據，如在文具店買的收據，但印章卻是「業主立案法團」，這裡我覺得有點奇怪。”
業主交給我們的收據反映，無論管理公司或法團曾向業主發過管理費收據。2017年12月發出一張手寫收據，蓋印為「景明苑業主立案法團」；但2017年10月的收據則由管理公司代收，收據抬頭卻是「創毅物業服務顧問有限公司」，究竟由誰接收呢? 資金去向、撲朔迷離。
法團在戶口不足時會注資
法團輸掉官司後，今年六月初，屋苑曾召開過業主特別大會，時任法團主席解釋，管理公司信託戶口餘款不足以應付日常開支時，法團會注資；法團曾在2013年至2016年間，累計六次注資300萬元在信託戶口；但在2017年3月尾，再收到管理公司創毅表示還欠300萬元服務費未找清。問題是，既然當年法團有條件注資，為何當法團要繳付服務費時卻沒有錢? 法團是有錢或無錢?
問題2: 屋苑未能找清服務費，跟屋苑超支有沒有關係?
大維修曾動用基金津貼
業主所繳付的管理費是否全數入了落戶口，是業主質疑的地方外，究竟無能力支付服務費又是否跟屋苑洗凸有關? 因為「景明苑」在2015年曾經進行大維修。我們《胡．說樓市》團隊在7月6日到訪「景明苑」，街訪卻跟我們說，雖然屋苑曾透過基金資助500萬元進行大維修，但實情其後每戶有再夾錢，並不相信庫房會因大維修而一下子掏空。
“我們以前有1,300萬元，但當中取了500萬元津貼我們進行大維修，還有800萬元究竟去了哪裡? 沒有人知道。(記者問: 大維修你們是否有夾錢? ) 有。大維修時我夾了七萬多元，我也夾了十萬元。”
未做維修時，屋苑肯定是有千多萬元，維修後什麼也沒有，還要欠人家近千萬元，政府也有補貼，為何會如此?
大維修招標混亂
我們都曾經問過協助「景明苑」居民處理大維修的區議員方國珊。她憶述，向法團索取外牆維修文件被阻撓，對於屋苑大維修招標，觀感一遍混亂。好表示，中標承辦商在維修期間被吊銷牌照，當時已質疑為何顧問公司不停用此承辦商呢? 由於罰款不到位，期後承辦商轉換「外套」繼續開工，業主無奈地屈服。
問題3: 為何屋苑多年未有財政預算及報表?
業主多年來未收過屋苑財務報表
業主們切法想知道資金去向，但事實卻是自2013年後，業主再無收過屋苑預算及財務報表。
“我們每年都會收到一份年終核數報告，每年收到的錢究竟用於哪裡，但近六至七年我們也沒有收通過相關通告。我們覺得很奇怪，近乎欠缺透明度，為何法團不給予多一點資料，還要我們盡快繳付一筆不應由我們繳付的金錢呢? “
“因為他們表示九年沒有核數，責任應由前主席負責。九年沒有核數，胡里胡塗，最終沒有錢。沒有敢出聲，入去開會會趕你走。”
法團有責任擬備報表資料
根據《建築物管理條例》，由業主投票選出的管委會，須每年擬備法團預算，列明各項支出的預算，認為預算款項不足以應付開支，就要擬備修訂預算。每12個月亦擬備財務報表，每三個月擬備收支概算表，所以，法團本身有責任要為業主展示相關資料。
問題4: 為何法團對管理公司未交單據一直無行動?
法團未動管理公司採取行動
對於這一點，時任法團主席曾在業主特別大會中解釋，管理公司未能繳岀500張單據，以至會計師未能為2013-2014年核數。雖然其後法團及管理公司有有口頭協議，在收到資料後，才再商討繳交服務費問題；但2017年10月，管理公司提出終止合約，之後就追討600萬元欠款而解發官司。有街坊認為，既然法團一早知道文件不齊全未能核數，為何沒通知居民或採取相關行動?
“我覺得法團本身有問題。為何所有法團的人未能聯絡。現屆法團的核數報告也沒有讓我們看，錢去了哪裡，我們不知道。”
管理公司何以欠收服務費多年
亦有街坊認為，管理公司本身都有問題，何以被拖欠服務費多時，啞忍兩年才出聲?
“總之他們就是蛇鼠一窩，欠管理公司錢，欠了一年錢，你是否仍願意跟他合作?”
問題5: 為何不採用其他方法處理，而非要打官司不可?
為何不採用調解方式處理
針對財務報表，我們團隊亦曾經接觸本屆法團希望可獲取更多財務資料，但截稿前卻未有任何回覆。面對官司，多名居民表示事前全不知情，但據屋苑會議記錄在2018年1月曾召開業主特別大會，當時有70%業主贊成抗辯，但為何中間沒有嘗試以調解方式去處理，而走到對簿公堂的地步?
為何法團主席及司庫會缺席聆訊作供
還有判詞指出，法團一開始已承認欠繳服務費，但就以管理公司沒有交出文件及帳簿作抗辯及反申索理由，最終法庭判法團敗訴。判敗訴原因，部份跟法團未能指出管理公司欠交哪一份特定文件外，部份原因則跟主席及司庫沒出席作證有關。為何當時不出庭作供?
表: 部份判詞摘要
| No longer be any serious dispute as to the Defendant’s liablility to settle the Outstanding Management Fees. |
| I consider that the Defendant’s General Doucment Claims should nonetheless be rejected for the following reasons: (1) The Defendant has never pointed to any specific documents which are still in the Plaintiff’s possession |
| The Defendant’s failure to secure the attendance of the Treausrer and or the MC’s Chairman as witnesses |
方國珊認為，文件數據有沒有交代是否有交予法團? 法團相關人員有沒有簽收過? 整個流程並不清晰。到上庭當天，法團相關人士也沒有出庭佐證，令法官相信覺得法團追討文件是合理，方向行錯了。法官在無何奈何判法團敗訴，要肩負巨額律師費、利息。
各方回應
1. 法團
對法團留下的問題:
| 為何當年法團有錢注資，卻沒錢注資找清服務費? |
| 無法找清服務費，是否涉及大維修超支有關? |
| 未能收齊管理公司單據，為何沒有其他相應行動? |
| 有沒有嘗試透過調解去處理問題? |
| 為何缺席聆訊? |
對法團的疑問
究竟業主所收取的管理費有沒有經過法團手上? 當年法團有錢注資，哪為何沒有錢注資來交欠繳的服務費，究竟是有錢還是無錢? 無法找清服務費，是否涉及大維修超支有關? 屋苑九年沒有核數，跟未能收齊管理公司單據，為何當時不報警處理? 直至2017年管理公司入稟追討服務費，雙方有沒有嘗試透過調解去處理問題? 以及為何聆訊時不出席作證人?
法團回覆
我們曾經致電時任法團主席林少忠。「我現在不太方便，你稍後再打電話給我。(何時?) 大約下午六時多。(我可以透過這個電話找到你嗎? ) 可以。」但之後下午1800，我們再致電時，電話已接駁至留言。
2. 管理公司
對管理公司留下的問題
| 為何欠款多數卻一直默不作聲，一直去到2017年才入稟追討? |
| 究竟業主繳付的管理費是怎樣處理，是否直接入帳至信託戶口? |
| 為何會出現沒錢找數的情況? |
| 為何不選擇以調解方式去處理爭議，而非打官司不可? |
對管理公司的疑問
我們亦曾經去信涉事的管理公司「創毅」問了四個問題。為何欠款多數卻一直默不作聲，一直去到2017年才入稟追討? 究竟業主繳付的管理費是怎樣處理，是否直接入帳至信託戶口? 為何會出現沒錢找數的情況? 為何不選擇以調解方式去處理爭議，而非打官司不可?
管理公司回覆
截稿前，管理公司卻未有回覆。
3. 居民
但姑勿論怎樣都好，未找清服務費是事實。法團在服務費以外，估計需額外支付訟費130萬元，連同其他業主拖欠繳付的欠款，保守估計需集資達819萬元才足夠。按照不同面積大細的業權份數，而每份業權繳付300元來計算，相當於每戶要支付6,000至10,200元。過了上訴期限，面對每日遞增的利息，目前業主既無奈且憤怒，不知道應否繳款。
“開過一次大會，就是要我們夾錢。業主有人反對，但經過律師說，不繳費就會釘契，有些老人家覺得只是一萬多元，便決定夾錢。但還未計算訴訟費。”
“不要說什麼，只說這一筆錢，這一筆錢不見了，卻要我們負責? 賠到我們連尊嚴也沒有，不賠償就要拍賣單位，這是否不公義。我們犯了什麼罪? 真的很憤怒。”
4. 律師
管理公司可申請押記令，建議業主盡早找清
我們都問過律師謝天良，他說，由於法庭判決只著眼於屋苑是否有欠管理公司服務費，而不會理會屋苑帳目問題。加上每戶只需夾數千至一萬元，倘若業主選擇不繳欠款，上手管理公司可以向法庭申請押記令，變相會影響日後買樓或者按揭，必須解除才可以買樓或者做按揭。一般押記令有五年期限，之後再視乎原告、即上手管理公司會否翻押。而日後解除押記令亦需要律師費。
可要求管理公司只押記未繳款的單位
謝律師指出，由於金額為整體，若法團收到一部份款項，如一半金額，也建議最好收到多少錢便支付多少，因為扣減已支付集資，銀碼會少一點。因為現在判令是針對整個法團，而非小業主，就算尚餘幾十萬元未找清，也是對法團來說有幾十萬元繳付，法團是代表整個屋苑，故也代表原告可向法庭申請押記令，押記尚未找清的單位的金額，然後就註上整個屋苑。如果交代更清楚，法團可以指出交出來的金錢由哪些單位繳付，若原告要註冊押記令，也可以選擇未付清欠款的單位才註冊押記令。
管理公司可申請拍賣
上手管理公司可以申請拍賣，但就要視乎未繳交費用數目多少而定。如果只需拍賣一個單位已足以還清未找清數目，則上手管理公司則要向法庭申請拍賣時，要解釋拍賣為何選擇特定單位。「景明苑」的一筆爛攤子，給我們的啟示是，對於屋苑的財政，大家必須參與多一點、理解多一點，別以為事不關己就不了了之。
胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，將可額外獲得兩次QC服務連報告，而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可按以下連結:
