【地役權爭議】尚悅‧嶺爆「你門我門」爭議,入住兩年出入口慘被封!? (附影片)

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2021年初,我們曾經來過元朗「尚悅.嶺」驗樓,但進出屋苑的方法卻相當有趣。因為「尚悅.嶺」座落「蝶翠峰」裡面,所以進出「尚悅.嶺」最直接的方法,也是必須取道「蝶翠峰」。最近我們收到「尚悅.嶺」的業主反映,「蝶翠峰」的居民將不再容許「尚悅.嶺」住戶取道出入,他們會否被圍困無出路? 我們也決定來到現場了解一下。

本文目錄

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事件始末

大閘在2023年停止使用

 2022年尾,管理處向「尚悅.嶺」住戶發出了一張通告,內容是指收到「蝶翠峰業委會」通知,「蝶翠峰」近第13座後閘為它們專屬設施,因設施損耗引致緊密維修,亦曾發生多宗非屋苑住戶的意外索償,及又引起「尚悅.嶺」住戶與「蝶翠峰」住戶爭執,閘口屬於「尚悅.嶺」住戶通行通道以外的位置,所以決定在2023年1月起終止向「尚悅.嶺」住戶使用其大閘。由於該閘最接近「尚悅.嶺」,由入伙至今都可以用,終止使用權對居民帶來不便。

大閘在2023年停止使用

大閘位置已跌出了「公用道路」範圍

「蝶翠峰」及「尚悅.嶺」均由同一管理公司「富邦物業」負責管理。翻查該份管理公司向「尚悅.嶺」住戶發出的通告,援引了樓書第62頁一張地圖來說明通道的位置,當中「紫色部份」位置屬於「尚悅.嶺」可享用的位置。跟現場環境對照一下。車道位置仍屬「紫色部份」,但前一點去到落樓梯、行至閘門位置原來已跌出「紫色部份」,這也是管理公司聲稱「尚悅.嶺」住戶不能再使用的理據。但細心看看樓書,下方有一句備註寫明「紫色部份」並不構成「公共設施及公眾休憩用地」,但就沒有註明為「公用道路」。

大閘位置已跌出了「公用道路」範圍

「公用道路」位置存爭拗

哪裡才是「尚悅.嶺」及「蝶翠峰」業主之間的「公用道路」呢,若翻查「互授契約」卻有不同詮釋。所謂「互授契約」就是「蝶翠峰」及「尚悅.嶺」持有土地的業主,早年曾簽署的一份合約,當中確認了「公用道路」位置。批地文件有說明,要根據「互授契約」來詮釋「公用道路」。如果真的以這份文件作為依歸,實情由落樓梯至閘口的位置,仍跌入了「公用道路」的部份,是賦予了「尚悅.嶺」居民通行的權利。

「公用道路」位置存爭拗

質疑大閘是否為「蝶翠峰」專享設施

管理公司有再whatsapp「尚悅.嶺」業主,再提出了新理據,大意是指就算「互授契約」有列明「公用道路」,這不代表「尚悅.嶺」居民可使用閘門,因為閘門屬於「蝶翠峰」所擁有。這代表有路行、但無門用,也是得物無所用。但翻查2019年的通告時,卻發現置於「蝶翠峰」近第13座的後閘,有部份資金是由「尚悅.嶺」出資贊助興建。她反問,既然「尚悅.嶺」發展商有份出錢,但何以「尚悅.嶺」住戶卻一點也不能使用?

兩屋苑疑早有牙齒印

「蝶翠峰」拒絕開放近13座大閘給「尚悅.嶺」居民,有「尚悅.嶺」居民懷疑,是否因「蝶翠峰」居民曾要求「尚悅.嶺」開放後門予「蝶翠峰」居民出入不果,而故意留難他們。因為雖說「尚悅.嶺」兜兜圈被「蝶翠峰」包圍,但實情「蝶翠峰」部份的一至三座,也就是較遠離大馬路的幾座,是置於「尚悅.嶺」的後方。「尚悅.嶺」在捱近單車泊位附近有一道後門,連接「蝶翠峰」一至三座,若「蝶翠峰」一至三座住戶能取道後門,便可直接接駁至「蝶翠峰」其他公共地方外出,而不用兜大圈。所以,今次通告中用「大閘損耗」、「居民糾紛」等因素為由,「尚悅.嶺」居民都覺得不是真正理據。


「尚悅.嶺」進出通道

第一條通道: 蝶翠峰近13座

令到「尚悅.嶺」居民反應之大,是因為屋苑置於「蝶翠峰」內。進出「尚悅.嶺」最直接的方法,就是由「尚悅.嶺」行一條直路,經「蝶翠峰」近第13座的後閘出入,之後經過一條小巷便能行至「十八鄉路」。這條路線也是前往元朗市中心最便捷的方法;採用其他方法會較費時或危險。

第一條通道: 蝶翠峰近13座

第二條通道: 尚悅後巷通往側門

第二個方法,就是經由「尚悅.嶺」旁的側門,經過「尚悅」後方的後巷行入。我們《胡.說樓市》團隊都嘗試行這段路,後巷沒有太多照明,沿途會經過「嶺文學校」即由麗新投得的住宅用地前往,九曲十三彎,是有點寧靜,亦令人擔心治安問題,不久便來到「尚悅.嶺」。

第二條通道: 尚悅後巷通往側門

第三條通道: 蝶翠峰近第9座大門口

第三個方法,就是經「尚悅.嶺」行經「蝶翠峰」旁的9座大閘出入,但跟大路的距離就會遠了,歸家要多繞一段路。

第三條通道: 蝶翠峰近第9座大門口

胡.說剖析

自己屋苑被另一屋苑圍封,本身已一件很奇怪的事。記得當日「尚悅.嶺」入伙時,我們《胡.說樓市》曾報道過此事,當時曾向發展商查詢此安排的原因,只模糊地解釋了「尚悅.嶺」是「蝶翠峰」的第五期。按照當時說法,若「尚悅.嶺」屬於「蝶翠峰」的一部份,也沒有不能使用該通道的理據,但跟今日情況有點出入。

問題1: 「尚悅.嶺」居民能否享用「公用道路」?

何謂地役權(easement)

整件事的爭拗源於一條「公用道路」,背後涉及「地役權」(easement)的爭拗。所謂「地役權」,是指土地業主可以為特定的目的,使用毗鄰另一業主的土地權利享用土地稱為「主地」(Dominant tenament),而被享用土地稱為「役地」(serivent tenament),這是為了「主地」業主可合理地享用利益而設。「主地」業主享有的權利、「役地」業主須承擔的義務,分別附屬兩幅相鄰土地,而不是附屬於業主身上。套用在今次個案中,「主地」就會是「尚悅.嶺」、「役地」則為「蝶翠峰」。因為「尚悅.嶺」的居民要穿過「蝶翠峰」的土地,才可合理地享受出入的權利。

英國著名案例「Re Ellenborough Park」清晰訂出了「地役權」的幾個主要條件,包括必須有「主地」及「役地」的存在。「地役權」只能為「主地」帶來享受的權利,而這個權利必須很清晰,不能產生個人利益,例如因「地役權」用來謀利等。「主地」及「役地」必須為兩幅獨立地段,並由兩個不同業主持有。當然,若物業由同一業主持有,法例上也有「類似地役權」(quasi easement)的原則,但這裡我們並不詳述。

: Re Ellenborough Park四大條件

1主地(Dominant tenament)、役地(serivent tenament)的存在
2地役權為「主地」帶來享受的權利,不能產生個人利益
3主地及役地由不同業主持有
4權利必須為清晰

地役權可透過隱含條款確立 (implied creation)

以往很多在新界發展的物業,因為相互之間的路權未必很清晰,也需要透過簽訂類似「互授契約」來確立雙方之間的「地役權」。所以「地役權」的確立,可透過雙方簽訂合約來確立;若沒有合約束縛,而該通道為屋苑唯一出路,則也隱含了相關「地役權」。而市場上大部份關於「地役權」的爭拗,主要也跟「隱含條款」有關。

Wheeldon v Burrows

怎樣為之隱含了「地役權」呢? 著名案例「Wheeldon v Burrows」確立了一些法律原則,其中一個原則,就是土地業主在轉售土地時,已經有連續及明顯地行使合理而必須的權利。簡單來說,若「尚悅.嶺」及「蝶翠峰」兩幅土地之間,並沒有任何合約來規範,則視乎兩幅由不同業主持有的土地,在以前是否已有如此權利,來決定是否有隱含條款。

Barry v Hasseldine

過去英國也有案例,有業主試過把一幅土地出售,而進出該土地需經公路旁停用了機場的一條路徑,但後來該路段被封閉。法官也指出,常識也知道路徑為必需要的通道,所以認定設有隱含條款。即使有他人地方有其他可用途徑,但這不能成為答辯理由,因為該可用途徑有可能被中止,變相不能以合法通道進出所購買土地。因此,如果「主地業主」不能行使「地役權」便無法設受他的土地,這也算有隱含條款。

: 地役權隱含條款

案例原則
Wheeldon v Burrows轉售土地前,已經有連續及明顯地行使合理而必須的權利  
Barry v Hasseldine「主地業主」不能行使地役權無法享受土地

地役權可透過合約確立(express creation)

但當然,「地役權」可透過合約確立。若透過合約來確立,則視乎怎樣去詮釋合約內容。今次「尚悅.嶺」的個案,似乎就是涉及透過契約明示做法而定,因為翻查樓書資料,有列明作為第一業主的「蝶翠峰」及第三業主的「尚悅.嶺」,在2001年10月18日已簽訂了「互授契約」,同時確立了由「蝶翠峰」通往「尚悅.嶺」的公用道路。

根據當時雙方簽定的「互授契約」第4(b)條,無論是「尚悅.嶺」的業主、租戶、僕人、訪客、工人、及獲正式授權的所有人,可以設有「充分及不受干擾的權利及自由通過公用道路的進入權」。有「契約」束縛下,可減少不必要的爭拗,但就要交由法庭去詮譯合約的字眼。

問題2: 何以公契「紫色部份」較互授契約「公用道路」範圍細?

紫色部份 vs 公用道路

但問題的爭拋點之一,是管理處以樓書62頁一張地圖來說明通道位置,當中「紫色部份」位置屬於「尚悅.嶺」可享用的位置,如果跟互授契約中列明的道路來比較,「紫色部份」所包含的範圍較細,道路根本未觸及「蝶翠峰」近13座的大閘。以「紫色部份」作為依歸,確實「尚悅.嶺」的居民是不能使用該閘門。

退回土地及重新批地 (surrender and re-grant)

蝶翠峰之一的發展商新世界曾回覆「尚悅.嶺」業委會,信件中大致解釋何以公契中「紫色部份」的範圍,會比起互授契約「公用道路」為細。信件指出,「互授契約」的第三幅土地,也就是「尚悅.嶺」位置,後來根據新批土地契約退回政府,而政府因而批出「元朗市地段第524號」,同樣是「尚悅.嶺」。這是一種常見的換地程序,可能地盤面積有變、發展條款不同,發展商會先把土地退回政府(surrender),之後在整合土地後,再由政府重新批出地契(re-grant)。

政府是否劃錯線

因為「紫色部份」範圍是政府在重新批出新地契時所定立的,所以關鍵是當政府在批出新地契時有沒有劃錯線、劃細了?  但就算有,「尚悅.嶺」業主也無可奈何,因為政府已經打定底,設有豁免條款,表示不得就該「紫色部份」改動或重新定線向政府及其人員索償,而無論直接或間接的責任,一概可以免責。

問題3: 尚悅.嶺可享受公用道路的通行權的程度?

但如果按互授契約作為依歸,「尚悅.嶺」居民可享受到「公用道路」的通行權,但能否透過旁邊大閘又是另一爭拗點。因為「閘門」已跌出「公用道路」位置,只在「公用道路」的毗鄰。「尚悅.嶺」居民能否用這道閘門呢?

確認閘門由蝶翠峰擁有

據「尚悅.嶺」居民表示,發展商恒基有出資興建該閘門,按道理他們均可使用。我們曾向「尚悅.嶺」發展商恒基查詢,透過電話向我們確認閘門由恒基在發展「尚悅.嶺」時出資贊助興建,目的為促進鄰里關係、及減少對「蝶翠峰」居民在地盤施工時出入影響。大閘由「蝶翠峰」擁有、維修及保養責任亦落在「蝶翠峰」。「尚悅.嶺」的管理費只涉及公用道路維修,不涉及大閘閘門,能否用到該閘門要由兩個屋苑去商討。

疑問1: 入伙至今可使用,是否為默許行為?

據恒基回覆,資助興建大閘目的,原意只為促進鄰里關係、以及減少對蝶翠峰居民出入,但背後有沒有預留給「尚悅.嶺」居民入伙時使用的初衷? 如果沒有,整件事看來就很匪夷所思。因為第一,「尚悅.嶺」居民由入伙至今一直可使用該大閘,似乎在行為是默許了兩屋苑住戶可使用權利,以享受到「公用道路」自由出入的通行權。

疑問2: 為何售樓時發展商沒有披露?

第二、在購買「尚悅.嶺」時,居民看樓書知道有「公用道路」,樓書也有「互授契約」標明有「充分及不受干擾的權利及自由通過公用道路的進入權」。現場有大閘,樓書沒說明可能不能使用,照一般常人推斷會否自己可使用?  如果大閘可能不能使用,發展商當初是否要說明清楚?  因為只能行走該段道路,卻不能使用旁邊大閘出入,對「尚悅.嶺」居民來說,並沒有什麼實質用途。

疑問3: 加裝閘門是影響了自由通過公用道路的權利?

第三、究竟加裝了閘門,又是否違反了「充分及不受干擾的權利及自由通過公用道路的進入權」? 當然,這點就要視乎雙方怎去演繹「通行權」。因為如果只是狹義地看該該段公用道路,「尚悅.嶺」居民的確是暢通無阻,可以通行,只是不能用該閘門出入而已;但如果以過往兩個屋苑之間的默許行為,這又是否構成阻礙了居民在公用道路轉出去小巷的權利? 就需要訴諸法庭討論了。

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