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2021年初，我們曾經來過元朗「尚悅．嶺」驗樓，但進出屋苑的方法卻相當有趣。因為「尚悅．嶺」座落「蝶翠峰」裡面，所以進出「尚悅．嶺」最直接的方法，也是必須取道「蝶翠峰」。最近我們收到「尚悅．嶺」的業主反映，「蝶翠峰」的居民將不再容許「尚悅．嶺」住戶取道出入，他們會否被圍困無出路? 我們也決定來到現場了解一下。
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事件始末
大閘在2023年停止使用
2022年尾，管理處向「尚悅．嶺」住戶發出了一張通告，內容是指收到「蝶翠峰業委會」通知，「蝶翠峰」近第13座後閘為它們專屬設施，因設施損耗引致緊密維修，亦曾發生多宗非屋苑住戶的意外索償，及又引起「尚悅．嶺」住戶與「蝶翠峰」住戶爭執，閘口屬於「尚悅．嶺」住戶通行通道以外的位置，所以決定在2023年1月起終止向「尚悅．嶺」住戶使用其大閘。由於該閘最接近「尚悅．嶺」，由入伙至今都可以用，終止使用權對居民帶來不便。
大閘位置已跌出了「公用道路」範圍
「蝶翠峰」及「尚悅．嶺」均由同一管理公司「富邦物業」負責管理。翻查該份管理公司向「尚悅．嶺」住戶發出的通告，援引了樓書第62頁一張地圖來說明通道的位置，當中「紫色部份」位置屬於「尚悅．嶺」可享用的位置。跟現場環境對照一下。車道位置仍屬「紫色部份」，但前一點去到落樓梯、行至閘門位置原來已跌出「紫色部份」，這也是管理公司聲稱「尚悅．嶺」住戶不能再使用的理據。但細心看看樓書，下方有一句備註寫明「紫色部份」並不構成「公共設施及公眾休憩用地」，但就沒有註明為「公用道路」。
「公用道路」位置存爭拗
哪裡才是「尚悅．嶺」及「蝶翠峰」業主之間的「公用道路」呢，若翻查「互授契約」卻有不同詮釋。所謂「互授契約」就是「蝶翠峰」及「尚悅．嶺」持有土地的業主，早年曾簽署的一份合約，當中確認了「公用道路」位置。批地文件有說明，要根據「互授契約」來詮釋「公用道路」。如果真的以這份文件作為依歸，實情由落樓梯至閘口的位置，仍跌入了「公用道路」的部份，是賦予了「尚悅．嶺」居民通行的權利。
質疑大閘是否為「蝶翠峰」專享設施
管理公司有再whatsapp「尚悅．嶺」業主，再提出了新理據，大意是指就算「互授契約」有列明「公用道路」，這不代表「尚悅．嶺」居民可使用閘門，因為閘門屬於「蝶翠峰」所擁有。這代表有路行、但無門用，也是得物無所用。但翻查2019年的通告時，卻發現置於「蝶翠峰」近第13座的後閘，有部份資金是由「尚悅．嶺」出資贊助興建。她反問，既然「尚悅．嶺」發展商有份出錢，但何以「尚悅．嶺」住戶卻一點也不能使用?
兩屋苑疑早有牙齒印
「蝶翠峰」拒絕開放近13座大閘給「尚悅．嶺」居民，有「尚悅．嶺」居民懷疑，是否因「蝶翠峰」居民曾要求「尚悅．嶺」開放後門予「蝶翠峰」居民出入不果，而故意留難他們。因為雖說「尚悅．嶺」兜兜圈被「蝶翠峰」包圍，但實情「蝶翠峰」部份的一至三座，也就是較遠離大馬路的幾座，是置於「尚悅．嶺」的後方。「尚悅．嶺」在捱近單車泊位附近有一道後門，連接「蝶翠峰」一至三座，若「蝶翠峰」一至三座住戶能取道後門，便可直接接駁至「蝶翠峰」其他公共地方外出，而不用兜大圈。所以，今次通告中用「大閘損耗」、「居民糾紛」等因素為由，「尚悅．嶺」居民都覺得不是真正理據。
「尚悅．嶺」進出通道
第一條通道: 蝶翠峰近13座
令到「尚悅．嶺」居民反應之大，是因為屋苑置於「蝶翠峰」內。進出「尚悅．嶺」最直接的方法，就是由「尚悅．嶺」行一條直路，經「蝶翠峰」近第13座的後閘出入，之後經過一條小巷便能行至「十八鄉路」。這條路線也是前往元朗市中心最便捷的方法；採用其他方法會較費時或危險。
第二條通道: 尚悅後巷通往側門
第二個方法，就是經由「尚悅．嶺」旁的側門，經過「尚悅」後方的後巷行入。我們《胡．說樓市》團隊都嘗試行這段路，後巷沒有太多照明，沿途會經過「嶺文學校」即由麗新投得的住宅用地前往，九曲十三彎，是有點寧靜，亦令人擔心治安問題，不久便來到「尚悅．嶺」。
第三條通道: 蝶翠峰近第9座大門口
第三個方法，就是經「尚悅．嶺」行經「蝶翠峰」旁的9座大閘出入，但跟大路的距離就會遠了，歸家要多繞一段路。
胡．說剖析
自己屋苑被另一屋苑圍封，本身已一件很奇怪的事。記得當日「尚悅．嶺」入伙時，我們《胡．說樓市》曾報道過此事，當時曾向發展商查詢此安排的原因，只模糊地解釋了「尚悅．嶺」是「蝶翠峰」的第五期。按照當時說法，若「尚悅．嶺」屬於「蝶翠峰」的一部份，也沒有不能使用該通道的理據，但跟今日情況有點出入。
問題1: 「尚悅．嶺」居民能否享用「公用道路」?
何謂地役權(easement)
整件事的爭拗源於一條「公用道路」，背後涉及「地役權」(easement)的爭拗。所謂「地役權」，是指土地業主可以為特定的目的，使用毗鄰另一業主的土地權利享用土地稱為「主地」(Dominant tenament)，而被享用土地稱為「役地」(serivent tenament)，這是為了「主地」業主可合理地享用利益而設。「主地」業主享有的權利、「役地」業主須承擔的義務，分別附屬兩幅相鄰土地，而不是附屬於業主身上。套用在今次個案中，「主地」就會是「尚悅．嶺」、「役地」則為「蝶翠峰」。因為「尚悅．嶺」的居民要穿過「蝶翠峰」的土地，才可合理地享受出入的權利。
英國著名案例「Re Ellenborough Park」清晰訂出了「地役權」的幾個主要條件，包括必須有「主地」及「役地」的存在。「地役權」只能為「主地」帶來享受的權利，而這個權利必須很清晰，不能產生個人利益，例如因「地役權」用來謀利等。「主地」及「役地」必須為兩幅獨立地段，並由兩個不同業主持有。當然，若物業由同一業主持有，法例上也有「類似地役權」(quasi easement)的原則，但這裡我們並不詳述。
表: Re Ellenborough Park四大條件
| 1 | 主地(Dominant tenament)、役地(serivent tenament)的存在 |
| 2 | 地役權為「主地」帶來享受的權利，不能產生個人利益 |
| 3 | 主地及役地由不同業主持有 |
| 4 | 權利必須為清晰 |
地役權可透過隱含條款確立 (implied creation)
以往很多在新界發展的物業，因為相互之間的路權未必很清晰，也需要透過簽訂類似「互授契約」來確立雙方之間的「地役權」。所以「地役權」的確立，可透過雙方簽訂合約來確立；若沒有合約束縛，而該通道為屋苑唯一出路，則也隱含了相關「地役權」。而市場上大部份關於「地役權」的爭拗，主要也跟「隱含條款」有關。
Wheeldon v Burrows
怎樣為之隱含了「地役權」呢? 著名案例「Wheeldon v Burrows」確立了一些法律原則，其中一個原則，就是土地業主在轉售土地時，已經有連續及明顯地行使合理而必須的權利。簡單來說，若「尚悅．嶺」及「蝶翠峰」兩幅土地之間，並沒有任何合約來規範，則視乎兩幅由不同業主持有的土地，在以前是否已有如此權利，來決定是否有隱含條款。
Barry v Hasseldine
過去英國也有案例，有業主試過把一幅土地出售，而進出該土地需經公路旁停用了機場的一條路徑，但後來該路段被封閉。法官也指出，常識也知道路徑為必需要的通道，所以認定設有隱含條款。即使有他人地方有其他可用途徑，但這不能成為答辯理由，因為該可用途徑有可能被中止，變相不能以合法通道進出所購買土地。因此，如果「主地業主」不能行使「地役權」便無法設受他的土地，這也算有隱含條款。
表: 地役權隱含條款
| 案例 | 原則 |
| Wheeldon v Burrows | 轉售土地前，已經有連續及明顯地行使合理而必須的權利 |
| Barry v Hasseldine | 「主地業主」不能行使地役權無法享受土地 |
地役權可透過合約確立(express creation)
但當然，「地役權」可透過合約確立。若透過合約來確立，則視乎怎樣去詮釋合約內容。今次「尚悅．嶺」的個案，似乎就是涉及透過契約明示做法而定，因為翻查樓書資料，有列明作為第一業主的「蝶翠峰」及第三業主的「尚悅．嶺」，在2001年10月18日已簽訂了「互授契約」，同時確立了由「蝶翠峰」通往「尚悅．嶺」的公用道路。
根據當時雙方簽定的「互授契約」第4(b)條，無論是「尚悅．嶺」的業主、租戶、僕人、訪客、工人、及獲正式授權的所有人，可以設有「充分及不受干擾的權利及自由通過公用道路的進入權」。有「契約」束縛下，可減少不必要的爭拗，但就要交由法庭去詮譯合約的字眼。
問題2: 何以公契「紫色部份」較互授契約「公用道路」範圍細?
紫色部份 vs 公用道路
但問題的爭拋點之一，是管理處以樓書62頁一張地圖來說明通道位置，當中「紫色部份」位置屬於「尚悅．嶺」可享用的位置，如果跟互授契約中列明的道路來比較，「紫色部份」所包含的範圍較細，道路根本未觸及「蝶翠峰」近13座的大閘。以「紫色部份」作為依歸，確實「尚悅．嶺」的居民是不能使用該閘門。
退回土地及重新批地 (surrender and re-grant)
蝶翠峰之一的發展商新世界曾回覆「尚悅．嶺」業委會，信件中大致解釋何以公契中「紫色部份」的範圍，會比起互授契約「公用道路」為細。信件指出，「互授契約」的第三幅土地，也就是「尚悅．嶺」位置，後來根據新批土地契約退回政府，而政府因而批出「元朗市地段第524號」，同樣是「尚悅．嶺」。這是一種常見的換地程序，可能地盤面積有變、發展條款不同，發展商會先把土地退回政府(surrender)，之後在整合土地後，再由政府重新批出地契(re-grant)。
政府是否劃錯線
因為「紫色部份」範圍是政府在重新批出新地契時所定立的，所以關鍵是當政府在批出新地契時有沒有劃錯線、劃細了? 但就算有，「尚悅．嶺」業主也無可奈何，因為政府已經打定底，設有豁免條款，表示不得就該「紫色部份」改動或重新定線向政府及其人員索償，而無論直接或間接的責任，一概可以免責。
問題3: 尚悅．嶺可享受公用道路的通行權的程度?
但如果按互授契約作為依歸，「尚悅．嶺」居民可享受到「公用道路」的通行權，但能否透過旁邊大閘又是另一爭拗點。因為「閘門」已跌出「公用道路」位置，只在「公用道路」的毗鄰。「尚悅．嶺」居民能否用這道閘門呢?
確認閘門由蝶翠峰擁有
據「尚悅．嶺」居民表示，發展商恒基有出資興建該閘門，按道理他們均可使用。我們曾向「尚悅．嶺」發展商恒基查詢，透過電話向我們確認閘門由恒基在發展「尚悅．嶺」時出資贊助興建，目的為促進鄰里關係、及減少對「蝶翠峰」居民在地盤施工時出入影響。大閘由「蝶翠峰」擁有、維修及保養責任亦落在「蝶翠峰」。「尚悅．嶺」的管理費只涉及公用道路維修，不涉及大閘閘門，能否用到該閘門要由兩個屋苑去商討。
疑問1: 入伙至今可使用，是否為默許行為?
據恒基回覆，資助興建大閘目的，原意只為促進鄰里關係、以及減少對蝶翠峰居民出入，但背後有沒有預留給「尚悅．嶺」居民入伙時使用的初衷? 如果沒有，整件事看來就很匪夷所思。因為第一，「尚悅．嶺」居民由入伙至今一直可使用該大閘，似乎在行為是默許了兩屋苑住戶可使用權利，以享受到「公用道路」自由出入的通行權。
疑問2: 為何售樓時發展商沒有披露?
第二、在購買「尚悅．嶺」時，居民看樓書知道有「公用道路」，樓書也有「互授契約」標明有「充分及不受干擾的權利及自由通過公用道路的進入權」。現場有大閘，樓書沒說明可能不能使用，照一般常人推斷會否自己可使用? 如果大閘可能不能使用，發展商當初是否要說明清楚? 因為只能行走該段道路，卻不能使用旁邊大閘出入，對「尚悅．嶺」居民來說，並沒有什麼實質用途。
疑問3: 加裝閘門是影響了自由通過公用道路的權利?
第三、究竟加裝了閘門，又是否違反了「充分及不受干擾的權利及自由通過公用道路的進入權」? 當然，這點就要視乎雙方怎去演繹「通行權」。因為如果只是狹義地看該該段公用道路，「尚悅．嶺」居民的確是暢通無阻，可以通行，只是不能用該閘門出入而已；但如果以過往兩個屋苑之間的默許行為，這又是否構成阻礙了居民在公用道路轉出去小巷的權利? 就需要訴諸法庭討論了。
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