【綠置居2022: 油塘高宏苑】平面圖、位置、按揭供款全分析! (附影片)

【綠置居2022: 油塘高宏苑】平面圖、位置、按揭供款全分析! (附影片)

立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

樓市吹淡風下,房委會推出「綠置居2022」反應會否冷淡,除了視乎後市走勢,亦視乎提供屋苑質素。新一期綠置居共推出三個屋苑,分布油塘、上水及馬鞍山,其中位於油塘「高宏苑」更成為唯一市區之選,項目共由兩座組成,提供2,021個住宅單位,料會成為中籤買家的首選考慮,但也值得注意,項目近六成均屬於開放式及細一房類別,令放眼大單位的綠表買家選擇有限。我們會一文剖析其環境、交通、及開則。

文章目錄

居屋全方位懶人包:
【居屋2022】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【居屋按揭】有可能唔批? 一文看清銀行回贈、年期及成數!
【白居二2022】居屋按揭、補地價、申請程序懶人包
【居屋揀樓:攪珠結果】重要日期、流程、次序機制全公開!
【居屋補地價】申請方式、程序都有學問!三大要點勿忽略!

高宏苑資料

樓盤名稱高宏苑
位置油塘欣榮街131號
單位數目2,021個 (A座: 1,032個、B座: 989個)
面積185-489呎
車位住客車位: 88個
暢通易達車位: 2個
電單車車位: 15個
校網48區校網
關鍵日期A座: 2025年1月31日
B座: 2025年3月31日
綠色建築認證評級待定
發展商房委會
官方網站https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2022/tc/ko-wang-court.html
油塘「高宏苑」

高宏苑開價

售價88.42萬-286.3萬元
市值呎價13,190元
折扣後平均呎價5,410元

供款參考

 最低售價最高售價
樓價84萬元271萬元
首期5%: 4.2萬元5%: 13.55萬元
貸款額95%: 79.8萬元95%: 257.45萬元
每月供款3,837元12,377元
入息要求近乎免入息審查近乎免入息審查
第一筆資金(首期連雜費)5.21萬元28.32萬元

項目背景

原屬「綠化地帶」改劃住宅

加房屋供應,政府於2016年提出把「欣榮街」一幅用地改劃公營房屋發展,對於改劃,當時區議會不滿政府在油塘缺乏完善規劃下不斷建屋,令人口迅速增長,社區設施或不勝負荷,希望政府可先回應居民對社區設施的訴求後,再提交建屋計劃。發展局則回應,已考慮全面的技術評,並顧及一系列實際規劃因素,例如交通和基建容量、社區設施和休憩用地。及後規劃署把區議會及發展局的意見呈交城規會,經審後同意改劃。

地盤原外貌

毗鄰鯉魚門邨第一至三期

「高宏苑」位於油塘欣榮街,佔地約1.11公頃,原屬於政府用地長有樹木及植被,原劃為「綠化地帶」,毗鄰為鯉魚門邨第一至三期,並擬議改為「住宅甲類」用地,最高建築物高度150米,最高地積比率7.5倍。改劃後用地會交由房委會發展鯉魚門邨第四期,當時建議興建三座住宅,提供2,400個住宅單位,容納人口6,000人,同時也會加建一些社區設施。規劃署也建議該用地會納入鯉魚門邨第一至三期,變相「高宏苑」可共用屋邨設施,另亦建議採梯級式發展,以減輕視覺上的不良影響。

高宏苑屬鯉魚門邨四期

胡.說評析

特點1: 交通及生活配套算完善

屬於「綠置居2022」的頂頭大熱,因為其位置勉強也算是市區油塘。在日常生活配套上可經由「欣榮街」,步行約五至八分鐘前往油塘商場「大本型」,內設有日常生活所需的超市及餐廳,還可接駁至「油塘港鐵站」。屋邨附近也設有巴士往來尖沙咀及屯門。如果需要買菜,則可前往「鯉魚門市政大廈」,故從住的角度出發,亦可滿足日常所需。

交通及生活配套算完善

特點2: 放眼區內未來規劃轉型

除了交通及生活配套,對油塘區的憧憬也在於其轉型步伐。因為在油塘工業區附近已劃為「油塘工業區綜合發展區」,並已經有發展商進駐會折卸部份工廈起樓;同時油塘灣亦會改劃住宅,並改劃為「油塘灣綜合發展區」,在私樓群進駐下的油塘,周邊環境會否改善,對附近居民也有利。

油塘工業區綜合及展區

整個「油塘工業區綜合發展區」共有五幅地,其中唯一一幅政府官地「綜合發展區(5)」已獲內房五礦地產投得,並發展為住宅「蔚藍東岸」,項目由四座組成物業組成,共提供688個單位的項目,項目於2020年尾推售,差不多接近現樓落成。而餘下四幅用地亦預計有不同程度的發展。

工業用地檢討報告

綜合發展區(1)

位於東源街5及8號,由長實地產持有,兩個地盤組成,項目地盤總面積83,670呎,可用五倍地積比率發展,可建樓面達418,351呎,未來會建為四幢9-32層高的住宅,提供903個單位,及147個住客車位。

長實項目平面圖

綜合發展區(2)

現址為觀塘魚類批發市場,位於東源街10號,是「香港魚類統營處」管轄的魚類批發市場,除了作為批銷海鮮和冰鮮海魚外,還有海水供應服務,該項目佔地約45,210呎。由於政府計劃把魚類批發市場重置在新界區,故這幅地也可釋出作住宅發展。

綜合發展區(3)

位於東源街4號及9號,現時為「越秀冷藏倉庫」,項目是都由兩幅地皮所組成,會作住宅及商業用途。地盤面積131,990呎,同樣用五倍地積比率下,住宅樓面佔658,102呎、商業樓面佔1,851呎,會發展為五座23-29層宅,提供1,393個住宅單位。

越秀項目平面圖

綜合發展區(4)

位於東源街18號的用地,原為「紹營鋼鐵廠」。2018年10月,中資財團青建國際以5.3億元購入,以這幅地面積46,792呎,最高五倍地積比率來計算,可建樓面達233,960呎。這幅用地已向城規劃申建兩幢21層高的住宅,提供224個面積1,044呎單位。

青建國際

:油塘工業區綜合發展區

 綜合發展區(1)綜合發展區(2)綜合發展區(3)綜合發展區(4)綜合發展區(5)
地址東源街5及8號東源街10號東源街4及9號東源街18號崇信街與仁宇圍交界
地盤面積83,670呎45,210呎131,990呎46,792呎116,426呎
可建樓面418,351呎226,050呎住宅:658,102呎
商業:1,851呎
233,960呎住宅:481,698呎
商業:85,037呎
座數4座5座2座4座
伙數903個1,393個224個688個
車位147個194個148個126個
發展商長實越秀地產青建國際五礦地產

油塘灣綜合發展區

在油塘港鐵站旁、籌備近三十年,由恒基牽頭,夥拍新世界、恒隆、九倉、太古、華懋、及新地重建的「油塘灣綜合發展區」,方案多次改變後,日後重建後可提供逾6000個住宅、及800個酒店房間。這個重建計劃在1992年時已經倡議,希望藉規劃改善油塘灣海床的污染,並由一群在該處擁有權益的業主提出,當時他們成立聯營公司來處理。

2015年油塘灣方案

: 油塘灣綜合發展區

 舊方案最新
地盤面積1,065,169呎1,065,169呎
住宅樓面4,291,310呎4,291,310呎
商業樓面115,228呎132,450呎
酒店829,866呎810,490呎
政府、機構及社區74,370呎76,523呎
停車場15,070呎
單位數目5,231伙6,556伙
酒店數目889間889間
車位數目1,046個1,155個

特色3: 部份單位未必合換樓客

由兩座物業組成的「高宏苑」,全盤共提供2,021個住宅單位,開則上均採用了新居屋的開則模式。主要分開四類,但佔了過半單位均屬於開放式、以及勉強可間一房的細一房開則,未必合綠表換樓客的要求。

開放式單位(19%)

全盤面積最細的單位,即使連單人居住也縑細。此類單位佔全盤19%。入屋已見整個笿飯廳的面積,長4米、闊2.55米,撇除廚廁的空間只有100呎左右,至於廚房及廁所則歸於一邊,此類設計必定做開放式,因為間房會令客飯廳欠缺通風窗。包括「A座3-4室、9室、17室」、「B座7室-11室」均屬此類。要特別留意,「A室17室」還額外設減音露台,需額外付費購入該部份露台。

開放式單位(19%)

細一房(38%)

部份單位入門口見洗手間及廚房,均會打對角擺,入門口右轉便是洗手間,廚於長直型客飯廳旁為廚房,剩餘客飯廳主體面積長6米、闊2.35米,空間約有152呎,但若選擇間房則會令客飯廳欠缺通風窗,不間房則未必夠一家幾口居住,故不能滿足綠表換樓家庭客。包括「A座1-2室、5-8室、10-12室、18室、23室」;「B座1-5室、12室及23室」均屬此類。要留意「A座18室」設減音露台,需額外付費購入該部份露台。

細一房

大一房(28%)

部份單位屬可間一房類別,換樓綠表客起碼要選擇這類才夠用。雖然入屋均會見廚廁,但其擺位上入屋會正望浴室,打側才是廚房。轉入的客飯廳長約6.165米,闊2.44米,並於客廳旁還預留一個約2米乘2.875米的空間可作睡房,才符合換樓綠表家庭需求。包括「A座14-15室、19室、21-22室」;「B座13室、15-16室、19-20室、22室」均屬此類。要留意「A座19室」設減音露台,需額外付費購入該部份露台。除此之外,「B座17及18室」的可間一房則相較特別。「B座18室」可間大一房則,而「B座17室」則在廚廁前有較大空間,會較浪費空間,但起到分隔客飯廳的功能。

兩房(15%)

此類間隔預料最為熱搶的一類,就是樓盤的大單位,基本上可屬兩房開,其開則大致跟一房相若,純粹於客飯廳另一邊多設一間房,包括「A座13室、16室、20室、24室」;「B座6室、14室、21室」均屬此類。要留意「A座20室」設減音露台,需額外付費購入該部份露台。

大單位

特色4: 部份單位可望海景

事實上,開則上均大同小異,故除了有大揀大外,更重要就是看其景觀角度。A座較貼近鯉魚門邨方向,而B座則較貼近私樓「海傲灣」。要留意一點,B座下方捱近「4-9室」設有垃圾收集站及物料回收房。A座屬於一層24個單位,B座則屬一層23個單位,兩座均呈十字型,故大致可歸納出四個方位的景觀。

高宏苑布局

地盤以南(望油塘私樓群、望海景)

在整個地盤以南,大致建有油塘私樓群,包括由九建發展的「海傲灣」,側望油塘工業大廈,毗鄰有麗新的「Ocean One」及泛海的「鯉灣天下」。由於「高宏苑」地勢較前方的私樓群為高,雖然低層單位主要望樓景,但高層單位則可避過樓景阻擋,望向三家村避風塘景色,也屬於樓盤的一線之選。

未來預期景觀2

地盤以西(望社區設施及三家村遊樂場)

地盤以西,除了屬於屋邨的服務設施大樓,及屋苑的出入口外,遠眺就是「三家村遊樂場」,高層可透過工業用地,望向「油塘灣綜合發展區」,日後會興建毗鄰太古城的私樓項目。以方位計,「A座9-12室、21-22室」及「B座10-11室、17-18室」均會扭向這個方向。

地盤以西(望社區設施及三家村遊樂場)

地盤以東(望公屋及山景)

地盤以東,近望鯉魚門邨的公屋景觀,遠望魔鬼山的翠綠山巒,山上設有部份祖墳,則要視乎準買家是否介意。「A座5-8室、23-24室」、「B座2-6室、8-9室、19-23室」。至於部份則會被自己樓景阻擋景色,包括「A座3-4室」、「B座1-2室」均沒有什麼景觀可言。

地盤以北(望油塘中心及公屋)

地盤以北,則主要望向油塘中心、以及公屋鯉魚門邨,高層或能望向大本型、及高超道方向,包括「A座1-2室、17-20室」。其中「A座17-20室」位置上更因貼近「欣榮街」,或會受到道路的車聲困擾,故四個單位均設有27-41呎的減音露台,需計算入實用面積售予準買家,而連接露台的玻璃窗亦屬減音窗(A座19-20室)或固定窗(A座17-18室)。以屋苑折扣後平均呎價計算,露台價值14.6萬-22.2萬元,需由小業主埋單。

揀樓注意小總結

1盡量選擇大單位A座: 13室、16室、20室、24室 B座: 6室、14室、21室
2向山單位或會望到祖墳A座: 5-8室、23-24室 B座: 2-6室、8-9室、19-23室
3部份單位設減音窗及固定窗,及需計實用面積的減音露台 A座: 17-20室
4.B座下方設有垃圾收集站及物料回收房B座: 4-9室

胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!

自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用!

申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

比較列表

比較
搜索