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樓市吹淡風下，房委會推出「綠置居2022」反應會否冷淡，除了視乎後市走勢，亦視乎提供屋苑質素。新一期綠置居共推出三個屋苑，分布油塘、上水及馬鞍山，其中位於油塘「高宏苑」更成為唯一市區之選，項目共由兩座組成，提供2,021個住宅單位，料會成為中籤買家的首選考慮，但也值得注意，項目近六成均屬於開放式及細一房類別，令放眼大單位的綠表買家選擇有限。我們會一文剖析其環境、交通、及開則。
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高宏苑資料
| 樓盤名稱 | 高宏苑 |
| 位置 | 油塘欣榮街131號 |
| 單位數目 | 2,021個 (A座: 1,032個、B座: 989個) |
| 面積 | 185-489呎 |
| 車位 | 住客車位: 88個 暢通易達車位: 2個 電單車車位: 15個 |
| 校網 | 48區校網 |
| 關鍵日期 | A座: 2025年1月31日 B座: 2025年3月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2022/tc/ko-wang-court.html |
高宏苑開價
| 售價 | 88.42萬-286.3萬元 |
| 市值呎價 | 13,190元 |
| 折扣後平均呎價 | 5,410元 |
供款參考
| 最低售價 | 最高售價 | |
| 樓價 | 84萬元 | 271萬元 |
| 首期 | 5%: 4.2萬元 | 5%: 13.55萬元 |
| 貸款額 | 95%: 79.8萬元 | 95%: 257.45萬元 |
| 每月供款 | 3,837元 | 12,377元 |
| 入息要求 | 近乎免入息審查 | 近乎免入息審查 |
| 第一筆資金(首期連雜費) | 5.21萬元 | 28.32萬元 |
項目背景
原屬「綠化地帶」改劃住宅
加房屋供應，政府於2016年提出把「欣榮街」一幅用地改劃公營房屋發展，對於改劃，當時區議會不滿政府在油塘缺乏完善規劃下不斷建屋，令人口迅速增長，社區設施或不勝負荷，希望政府可先回應居民對社區設施的訴求後，再提交建屋計劃。發展局則回應，已考慮全面的技術評，並顧及一系列實際規劃因素，例如交通和基建容量、社區設施和休憩用地。及後規劃署把區議會及發展局的意見呈交城規會，經審後同意改劃。
毗鄰鯉魚門邨第一至三期
「高宏苑」位於油塘欣榮街，佔地約1.11公頃，原屬於政府用地長有樹木及植被，原劃為「綠化地帶」，毗鄰為鯉魚門邨第一至三期，並擬議改為「住宅甲類」用地，最高建築物高度150米，最高地積比率7.5倍。改劃後用地會交由房委會發展鯉魚門邨第四期，當時建議興建三座住宅，提供2,400個住宅單位，容納人口6,000人，同時也會加建一些社區設施。規劃署也建議該用地會納入鯉魚門邨第一至三期，變相「高宏苑」可共用屋邨設施，另亦建議採梯級式發展，以減輕視覺上的不良影響。
胡．說評析
特點1: 交通及生活配套算完善
屬於「綠置居2022」的頂頭大熱，因為其位置勉強也算是市區油塘。在日常生活配套上可經由「欣榮街」，步行約五至八分鐘前往油塘商場「大本型」，內設有日常生活所需的超市及餐廳，還可接駁至「油塘港鐵站」。屋邨附近也設有巴士往來尖沙咀及屯門。如果需要買菜，則可前往「鯉魚門市政大廈」，故從住的角度出發，亦可滿足日常所需。
特點2: 放眼區內未來規劃轉型
除了交通及生活配套，對油塘區的憧憬也在於其轉型步伐。因為在油塘工業區附近已劃為「油塘工業區綜合發展區」，並已經有發展商進駐會折卸部份工廈起樓；同時油塘灣亦會改劃住宅，並改劃為「油塘灣綜合發展區」，在私樓群進駐下的油塘，周邊環境會否改善，對附近居民也有利。
油塘工業區綜合及展區
整個「油塘工業區綜合發展區」共有五幅地，其中唯一一幅政府官地「綜合發展區(5)」已獲內房五礦地產投得，並發展為住宅「蔚藍東岸」，項目由四座組成物業組成，共提供688個單位的項目，項目於2020年尾推售，差不多接近現樓落成。而餘下四幅用地亦預計有不同程度的發展。
綜合發展區(1)
位於東源街5及8號，由長實地產持有，兩個地盤組成，項目地盤總面積83,670呎，可用五倍地積比率發展，可建樓面達418,351呎，未來會建為四幢9-32層高的住宅，提供903個單位，及147個住客車位。
綜合發展區(2)
現址為觀塘魚類批發市場，位於東源街10號，是「香港魚類統營處」管轄的魚類批發市場，除了作為批銷海鮮和冰鮮海魚外，還有海水供應服務，該項目佔地約45,210呎。由於政府計劃把魚類批發市場重置在新界區，故這幅地也可釋出作住宅發展。
綜合發展區(3)
位於東源街4號及9號，現時為「越秀冷藏倉庫」，項目是都由兩幅地皮所組成，會作住宅及商業用途。地盤面積131,990呎，同樣用五倍地積比率下，住宅樓面佔658,102呎、商業樓面佔1,851呎，會發展為五座23-29層宅，提供1,393個住宅單位。
綜合發展區(4)
位於東源街18號的用地，原為「紹營鋼鐵廠」。2018年10月，中資財團青建國際以5.3億元購入，以這幅地面積46,792呎，最高五倍地積比率來計算，可建樓面達233,960呎。這幅用地已向城規劃申建兩幢21層高的住宅，提供224個面積1,044呎單位。
表:油塘工業區綜合發展區
| 綜合發展區(1) | 綜合發展區(2) | 綜合發展區(3) | 綜合發展區(4) | 綜合發展區(5) | |
| 地址 | 東源街5及8號 | 東源街10號 | 東源街4及9號 | 東源街18號 | 崇信街與仁宇圍交界 |
| 地盤面積 | 83,670呎 | 45,210呎 | 131,990呎 | 46,792呎 | 116,426呎 |
| 可建樓面 | 418,351呎 | 226,050呎 | 住宅:658,102呎 商業:1,851呎 | 233,960呎 | 住宅:481,698呎 商業:85,037呎 |
| 座數 | 4座 | — | 5座 | 2座 | 4座 |
| 伙數 | 903個 | — | 1,393個 | 224個 | 688個 |
| 車位 | 147個 | — | 194個 | 148個 | 126個 |
| 發展商 | 長實 | — | 越秀地產 | 青建國際 | 五礦地產 |
油塘灣綜合發展區
在油塘港鐵站旁、籌備近三十年，由恒基牽頭，夥拍新世界、恒隆、九倉、太古、華懋、及新地重建的「油塘灣綜合發展區」，方案多次改變後，日後重建後可提供逾6000個住宅、及800個酒店房間。這個重建計劃在1992年時已經倡議，希望藉規劃改善油塘灣海床的污染，並由一群在該處擁有權益的業主提出，當時他們成立聯營公司來處理。
表: 油塘灣綜合發展區
| 舊方案 | 最新 | |
| 地盤面積 | 1,065,169呎 | 1,065,169呎 |
| 住宅樓面 | 4,291,310呎 | 4,291,310呎 |
| 商業樓面 | 115,228呎 | 132,450呎 |
| 酒店 | 829,866呎 | 810,490呎 |
| 政府、機構及社區 | 74,370呎 | 76,523呎 |
| 停車場 | — | 15,070呎 |
| 單位數目 | 5,231伙 | 6,556伙 |
| 酒店數目 | 889間 | 889間 |
| 車位數目 | 1,046個 | 1,155個 |
特色3: 部份單位未必合換樓客
由兩座物業組成的「高宏苑」，全盤共提供2,021個住宅單位，開則上均採用了新居屋的開則模式。主要分開四類，但佔了過半單位均屬於開放式、以及勉強可間一房的細一房開則，未必合綠表換樓客的要求。
開放式單位(19%)
全盤面積最細的單位，即使連單人居住也縑細。此類單位佔全盤19%。入屋已見整個笿飯廳的面積，長4米、闊2.55米，撇除廚廁的空間只有100呎左右，至於廚房及廁所則歸於一邊，此類設計必定做開放式，因為間房會令客飯廳欠缺通風窗。包括「A座3-4室、9室、17室」、「B座7室-11室」均屬此類。要特別留意，「A室17室」還額外設減音露台，需額外付費購入該部份露台。
細一房(38%)
部份單位入門口見洗手間及廚房，均會打對角擺，入門口右轉便是洗手間，廚於長直型客飯廳旁為廚房，剩餘客飯廳主體面積長6米、闊2.35米，空間約有152呎，但若選擇間房則會令客飯廳欠缺通風窗，不間房則未必夠一家幾口居住，故不能滿足綠表換樓家庭客。包括「A座1-2室、5-8室、10-12室、18室、23室」；「B座1-5室、12室及23室」均屬此類。要留意「A座18室」設減音露台，需額外付費購入該部份露台。
大一房(28%)
部份單位屬可間一房類別，換樓綠表客起碼要選擇這類才夠用。雖然入屋均會見廚廁，但其擺位上入屋會正望浴室，打側才是廚房。轉入的客飯廳長約6.165米，闊2.44米，並於客廳旁還預留一個約2米乘2.875米的空間可作睡房，才符合換樓綠表家庭需求。包括「A座14-15室、19室、21-22室」；「B座13室、15-16室、19-20室、22室」均屬此類。要留意「A座19室」設減音露台，需額外付費購入該部份露台。除此之外，「B座17及18室」的可間一房則相較特別。「B座18室」可間大一房則，而「B座17室」則在廚廁前有較大空間，會較浪費空間，但起到分隔客飯廳的功能。
兩房(15%)
此類間隔預料最為熱搶的一類，就是樓盤的大單位，基本上可屬兩房開，其開則大致跟一房相若，純粹於客飯廳另一邊多設一間房，包括「A座13室、16室、20室、24室」；「B座6室、14室、21室」均屬此類。要留意「A座20室」設減音露台，需額外付費購入該部份露台。
特色4: 部份單位可望海景
事實上，開則上均大同小異，故除了有大揀大外，更重要就是看其景觀角度。A座較貼近鯉魚門邨方向，而B座則較貼近私樓「海傲灣」。要留意一點，B座下方捱近「4-9室」設有垃圾收集站及物料回收房。A座屬於一層24個單位，B座則屬一層23個單位，兩座均呈十字型，故大致可歸納出四個方位的景觀。
地盤以南(望油塘私樓群、望海景)
在整個地盤以南，大致建有油塘私樓群，包括由九建發展的「海傲灣」，側望油塘工業大廈，毗鄰有麗新的「Ocean One」及泛海的「鯉灣天下」。由於「高宏苑」地勢較前方的私樓群為高，雖然低層單位主要望樓景，但高層單位則可避過樓景阻擋，望向三家村避風塘景色，也屬於樓盤的一線之選。
地盤以西(望社區設施及三家村遊樂場)
地盤以西，除了屬於屋邨的服務設施大樓，及屋苑的出入口外，遠眺就是「三家村遊樂場」，高層可透過工業用地，望向「油塘灣綜合發展區」，日後會興建毗鄰太古城的私樓項目。以方位計，「A座9-12室、21-22室」及「B座10-11室、17-18室」均會扭向這個方向。
地盤以東(望公屋及山景)
地盤以東，近望鯉魚門邨的公屋景觀，遠望魔鬼山的翠綠山巒，山上設有部份祖墳，則要視乎準買家是否介意。「A座5-8室、23-24室」、「B座2-6室、8-9室、19-23室」。至於部份則會被自己樓景阻擋景色，包括「A座3-4室」、「B座1-2室」均沒有什麼景觀可言。
地盤以北(望油塘中心及公屋)
地盤以北，則主要望向油塘中心、以及公屋鯉魚門邨，高層或能望向大本型、及高超道方向，包括「A座1-2室、17-20室」。其中「A座17-20室」位置上更因貼近「欣榮街」，或會受到道路的車聲困擾，故四個單位均設有27-41呎的減音露台，需計算入實用面積售予準買家，而連接露台的玻璃窗亦屬減音窗(A座19-20室)或固定窗(A座17-18室)。以屋苑折扣後平均呎價計算，露台價值14.6萬-22.2萬元，需由小業主埋單。
揀樓注意小總結
| 1 | 盡量選擇大單位 | A座: 13室、16室、20室、24室 B座: 6室、14室、21室 |
| 2 | 向山單位或會望到祖墳 | A座: 5-8室、23-24室 B座: 2-6室、8-9室、19-23室 |
| 3 | 部份單位設減音窗及固定窗，及需計實用面積的減音露台 | A座: 17-20室 |
| 4. | B座下方設有垃圾收集站及物料回收房 | B座: 4-9室 |
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