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自2020年3月因疫症衝擊，美國緊急減至零息後，當局終於決定重啟加息周期，一如早前聯儲局主席鮑威爾所言，今次美國加息四分一厘，肯定對已買樓，或者準備買樓的你有影響，現階段你可能已有幾個問題：美國會加息幾多? 對香港樓價有沒有影響? 對供樓影響有多大?
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2022年3月美國聯儲局議息結果
聯儲局表示，美國經濟活動與就業市場持續穩健，但通脹仍然升溫，而且俄烏戰爭為美國經濟帶來高度不確定因素，聯儲局最終決定加息四分一厘。同時聯儲局主席鮑威爾都表明，今年將會穩步加息，未來會視乎數據表現，若情況適宜更快加息，亦預告最快5月公布縮表。至於香港樓按，暫時未見實質影響，匯豐銀行於今午公布，維持最優惠利率(P)不變。
美國今年加幾多次息?
今次聯儲局加息四分一厘，市場都早已預期，反而聯儲局決定不加息，才會令市場驚訝，因為根據利率期貨數據顯示，高達93%的投資者都預期聯儲局會加息，亦有36%的投資者預期今年餘下的六次議息會議，每次都會公布加息25點子，亦即至今年底時，美國息口會升至約2厘水平，究竟這是否一個很高的水平? 非也，只是回復疫情前的水平，當時的利率介乎2至2.5厘之間。
這是市場所預期的走向，聯儲局官員又怎樣想? 每次議息我們都會參考其會議紀錄的字眼，今次的點陣圖亦反映，聯儲局公開市場委員會都一致預期，今年的加息步伐會較快，預計今年年底利率將升至1.75至2厘，預測中位數1.9厘，意味今年之後每次議息會議都可能加息。看完這份議息聲明後，今年的息率走勢，起碼大家都心中有數吧。
不過，聯儲局官員的取態當然會變，改變則視乎美國通脹與環球局勢的發展，究竟我們又怎樣看?
點解要加息?
為何美國在疫情開始減弱時，就要急著加息? 最主要的指標就是美國通脹。根據最新的數據，2月份美國通脹升至7.9%，創40年新高，遠高於聯儲局2%的長期目標，促使聯儲局更著緊要加息，為何如此?
當然，物價上升是反映經濟增長的其中一個指標，但目前美國的疫情才剛紓緩，為何會迎來這麼激烈的通脹? 其中一個原因是環球供應鏈受阻所帶來的輸入性通脹。
除了本土需求反彈之外，疫症亦令環球供應鏈受阻，主要生產國的勞動力及原材料短缺，而且環球疫症大爆發以來，船運成本一直高企，根據海運諮詢公司Drewry的世界貨櫃運費指數顯示，標準貨櫃平均運費仍然高企於9,279美元，都直接導致美國2月通脹大升，但更令人憂慮的是，撇除通脹因素的實質工資增長，2月份錄得按年2.6%的跌幅，為連續11個月下跌，如果消費物價與實質經濟增長差距持續擴張，將會導致貧富懸殊加劇、社會不穩等反效果，(這些你跟我作為香港人都很明白吧)，因此通脹推手之一的聯儲局必須調整貨幣政策，用加息或縮表等手段，以防通脹噴井式上升。
要留意的是，除了疫症因素外，俄烏戰爭亦為環球經濟帶來不明朗因素，同時有機會令能源及商品價格大幅上升，所以兩國的戰事將左右美國息口變動：加息太快，會衝擊美國經濟增長；加息太慢，又會令通脹失控，那到底美國的貨幣政策如何發展? 簡單而言，最好先觀察美國未來一至兩季的通脹情況，如果未能有效遏抑，而就業市場沒有明顯惡化，則有可能促使聯儲局採取更進取的收緊貨幣政策，可能是加快加息或縮表的步伐。
香港按息會否跟加?
既然美國重啟加息周期，香港利率會否跟加呢? 匯豐今日中午已跟你說不會，不過即使加，相信亦不會緊隨。為何?
自2008年金融海嘯之後，美國聯儲局實行超低息政策，以及史無前例的量化寬鬆政策印銀紙，過去14年以來，實行聯繫匯率的香港接了不少熱錢，至今銀行體系結餘，超過3,000億元，遠高於2007年底的106億元，金管局用來吸走市場游資的未償還外匯基金票據總額亦有1.2萬億元，換言之銀行體系總共有約1.5萬億元的彈藥。為甚麼會說這些是彈藥呢? 因為當港美息差拉闊，聯繫匯率下資金自然有套利活動，從港元流向美元，而這1.5萬億元，正正是香港銀行體系尚餘多少資金，資金之龐大，即使港美息差拉闊至2厘，相信亦不足以衝擊香港的金融體系，亦不足以促使銀行急劇加息。
參考2016年至2019年間的加息周期，美國累計加息2.5厘，但香港最優惠利率亦僅僅調升0.125厘。當然，如果聯儲局超乎預期急速加息，環球資金流或者會大洗牌，屆時香港銀行亦無可避免調整現時的利率政策。
供樓有咩影響?
當然，除了最優惠利率外，本港拆息亦會受短期資金流向而改變，而本港有超過90%按揭都採用H按，故拆息變動隨時令你供貴樓，問題是，會供貴多少?
以一層$800萬的物業計算，若借90%按揭，還款期30年，以目前H按的實際按息大約1.5厘計算，每月供款$26,091，若實際按息升至目前的封頂息率2.5厘，每月供款$29,871，相差只是$3,780。
假設最壞情況下，封頂息率升至4.5厘，每月供款則升至$38,305，與現時供款相差$12,214，如果是這樣，會否觸發大規模按揭違約? 我們認為機會不大，第一，過去多年金管局實施的風險管理措施，亦即壓力測試，已要求申請人證明，在假設加息三厘下，仍有充裕的還款能力；第二，目前新造按揭平均成數只有56%，可見香港住宅物業沒有過度借貸情況。
用定息按揭可以嗎?
由於美國通脹高企，可能你會憂慮美國加息會再加快，導致香港拆息急升，這種情況下，用定息按揭預先鎖死利息風險可以嗎? 可以。
以$800萬樓價為例，如申請10年期的定息按揭，利率為2.1厘，借90%連按保上會，每月還款$28,261，對比現時選用H按的業主，目前H按實際按息約1.6厘，每月供款只是$26,455，表面上現階段申請定息按揭並不划算。
不過，若美國加息後香港短期銀根變緊，推升拆息，假設P不變下，H按的封頂息率為2.5厘，屆時月供便會升至$29,871，這個情況下，定息計劃便變得划算。
可能你會說，那我可以先在此刻供H按，如果兩至三年後加息，再轉至定息按揭，那就勝利了(公就我贏、字就你輸)。當然不會，因為定息按揭的利率會不時調整，今日銀行或者提供10年期2.1厘的定息息率，但兩三年後可能升至3厘，換言之定息按揭是你跟銀行在未來10年的對賭，是否採用就要自己衡量了。
當然，定息按揭亦有另一吸引點，就是免壓測，只要供款不超過入息50%，基本上就過關，最高貸款額為$1,000萬。但當波叔Plan推出後，目前新按保的最高貸款額亦增至$960萬的時候，這個吸引力就大減了。
香港樓市會因加息而冧市嗎?
短期而言，單純只計算美國加息，會否導致香港樓市冧市呢? 如果綜合以上分析，包括香港銀行體系穩定性、按揭成數比率，以及供款能力等，似乎機會不大，參考歷史數據，每次美國進入加息周期，本港樓價亦非有絕對的聯動，如2016至2019年的加息周期，香港樓價就升了約27%；2004年至2006年的加息周期間，香港樓價亦升了13%。
為何會這樣? 除利率之外，樓市亦受多重因素影響，包括本港經濟情況、供求關係、政策走向等，而作為傳統的投資工具之一，目前物業價格的走勢，某程度上已反映出市場對以上種種因素的預期，要導致樓價大跌，暫時未見美國加息會成為壓死駱駝的最後一根稻草。
然而，我們必須強調，根據歷史，導致樓價大冧的往往是難以預測，而且來勢洶洶的因素，包括中英談判、金融風暴、沙士等，俄烏局勢會否演變成完美風暴? 我們並不知道，只能說每個時代都有驚濤駭浪，如果你有實際住屋需求，現時的壓力測試，某程度上已能為你做好短期的風險管理，最重要是有心理準備，財務狀況能否應付未來加息；如果是投資角度出發，切記要與其他投資工具比較，再看看自己能否接受此等回報率。
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