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自2020年3月因疫症衝擊,美國緊急減至零息後,當局終於決定重啟加息周期,一如早前聯儲局主席鮑威爾所言,今次美國加息四分一厘,肯定對已買樓,或者準備買樓的你有影響,現階段你可能已有幾個問題:美國會加息幾多? 對香港樓價有沒有影響? 對供樓影響有多大?

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2022年3月美國聯儲局議息結果

聯儲局表示,美國經濟活動與就業市場持續穩健,但通脹仍然升溫,而且俄烏戰爭為美國經濟帶來高度不確定因素,聯儲局最終決定加息四分一厘。同時聯儲局主席鮑威爾都表明,今年將會穩步加息,未來會視乎數據表現,若情況適宜更快加息,亦預告最快5月公布縮表。至於香港樓按,暫時未見實質影響,匯豐銀行於今午公布,維持最優惠利率(P)不變。

美國今年加幾多次息?

今次聯儲局加息四分一厘,市場都早已預期,反而聯儲局決定不加息,才會令市場驚訝,因為根據利率期貨數據顯示,高達93%的投資者都預期聯儲局會加息,亦有36%的投資者預期今年餘下的六次議息會議,每次都會公布加息25點子,亦即至今年底時,美國息口會升至約2厘水平,究竟這是否一個很高的水平? 非也,只是回復疫情前的水平,當時的利率介乎2至2.5厘之間。

這是市場所預期的走向,聯儲局官員又怎樣想? 每次議息我們都會參考其會議紀錄的字眼,今次的點陣圖亦反映,聯儲局公開市場委員會都一致預期,今年的加息步伐會較快,預計今年年底利率將升至1.75至2厘,預測中位數1.9厘,意味今年之後每次議息會議都可能加息。看完這份議息聲明後,今年的息率走勢,起碼大家都心中有數吧。

不過,聯儲局官員的取態當然會變,改變則視乎美國通脹與環球局勢的發展,究竟我們又怎樣看?

點解要加息?

為何美國在疫情開始減弱時,就要急著加息? 最主要的指標就是美國通脹。根據最新的數據,2月份美國通脹升至7.9%,創40年新高,遠高於聯儲局2%的長期目標,促使聯儲局更著緊要加息,為何如此?

當然,物價上升是反映經濟增長的其中一個指標,但目前美國的疫情才剛紓緩,為何會迎來這麼激烈的通脹? 其中一個原因是環球供應鏈受阻所帶來的輸入性通脹。

除了本土需求反彈之外,疫症亦令環球供應鏈受阻,主要生產國的勞動力及原材料短缺,而且環球疫症大爆發以來,船運成本一直高企,根據海運諮詢公司Drewry的世界貨櫃運費指數顯示,標準貨櫃平均運費仍然高企於9,279美元,都直接導致美國2月通脹大升,但更令人憂慮的是,撇除通脹因素的實質工資增長,2月份錄得按年2.6%的跌幅,為連續11個月下跌,如果消費物價與實質經濟增長差距持續擴張,將會導致貧富懸殊加劇、社會不穩等反效果,(這些你跟我作為香港人都很明白吧),因此通脹推手之一的聯儲局必須調整貨幣政策,用加息或縮表等手段,以防通脹噴井式上升。

要留意的是,除了疫症因素外,俄烏戰爭亦為環球經濟帶來不明朗因素,同時有機會令能源及商品價格大幅上升,所以兩國的戰事將左右美國息口變動:加息太快,會衝擊美國經濟增長;加息太慢,又會令通脹失控,那到底美國的貨幣政策如何發展? 簡單而言,最好先觀察美國未來一至兩季的通脹情況,如果未能有效遏抑,而就業市場沒有明顯惡化,則有可能促使聯儲局採取更進取的收緊貨幣政策,可能是加快加息或縮表的步伐。

香港按息會否跟加?

既然美國重啟加息周期,香港利率會否跟加呢? 匯豐今日中午已跟你說不會,不過即使加,相信亦不會緊隨。為何?

自2008年金融海嘯之後,美國聯儲局實行超低息政策,以及史無前例的量化寬鬆政策印銀紙,過去14年以來,實行聯繫匯率的香港接了不少熱錢,至今銀行體系結餘,超過3,000億元,遠高於2007年底的106億元,金管局用來吸走市場游資的未償還外匯基金票據總額亦有1.2萬億元,換言之銀行體系總共有約1.5萬億元的彈藥。為甚麼會說這些是彈藥呢? 因為當港美息差拉闊,聯繫匯率下資金自然有套利活動,從港元流向美元,而這1.5萬億元,正正是香港銀行體系尚餘多少資金,資金之龐大,即使港美息差拉闊至2厘,相信亦不足以衝擊香港的金融體系,亦不足以促使銀行急劇加息。

參考2016年至2019年間的加息周期,美國累計加息2.5厘,但香港最優惠利率亦僅僅調升0.125厘。當然,如果聯儲局超乎預期急速加息,環球資金流或者會大洗牌,屆時香港銀行亦無可避免調整現時的利率政策。

供樓有咩影響?

當然,除了最優惠利率外,本港拆息亦會受短期資金流向而改變,而本港有超過90%按揭都採用H按,故拆息變動隨時令你供貴樓,問題是,會供貴多少?

以一層$800萬的物業計算,若借90%按揭,還款期30年,以目前H按的實際按息大約1.5厘計算,每月供款$26,091,若實際按息升至目前的封頂息率2.5厘,每月供款$29,871,相差只是$3,780。

假設最壞情況下,封頂息率升至4.5厘,每月供款則升至$38,305,與現時供款相差$12,214,如果是這樣,會否觸發大規模按揭違約? 我們認為機會不大,第一,過去多年金管局實施的風險管理措施,亦即壓力測試,已要求申請人證明,在假設加息三厘下,仍有充裕的還款能力;第二,目前新造按揭平均成數只有56%,可見香港住宅物業沒有過度借貸情況。

用定息按揭可以嗎?

由於美國通脹高企,可能你會憂慮美國加息會再加快,導致香港拆息急升,這種情況下,用定息按揭預先鎖死利息風險可以嗎? 可以。

以$800萬樓價為例,如申請10年期的定息按揭,利率為2.1厘,借90%連按保上會,每月還款$28,261,對比現時選用H按的業主,目前H按實際按息約1.6厘,每月供款只是$26,455,表面上現階段申請定息按揭並不划算。

不過,若美國加息後香港短期銀根變緊,推升拆息,假設P不變下,H按的封頂息率為2.5厘,屆時月供便會升至$29,871,這個情況下,定息計劃便變得划算。

可能你會說,那我可以先在此刻供H按,如果兩至三年後加息,再轉至定息按揭,那就勝利了(公就我贏、字就你輸)。當然不會,因為定息按揭的利率會不時調整,今日銀行或者提供10年期2.1厘的定息息率,但兩三年後可能升至3厘,換言之定息按揭是你跟銀行在未來10年的對賭,是否採用就要自己衡量了。

當然,定息按揭亦有另一吸引點,就是免壓測,只要供款不超過入息50%,基本上就過關,最高貸款額為$1,000萬。但當波叔Plan推出後,目前新按保的最高貸款額亦增至$960萬的時候,這個吸引力就大減了。

香港樓市會因加息?

短期而言,單純只計算美國加息,會否導致香港樓市冧市呢? 如果綜合以上分析,包括香港銀行體系穩定性、按揭成數比率,以及供款能力等,似乎機會不大,參考歷史數據,每次美國進入加息周期,本港樓價亦非有絕對的聯動,如2016至2019年的加息周期,香港樓價就升了約27%;2004年至2006年的加息周期間,香港樓價亦升了13%。

為何會這樣? 除利率之外,樓市亦受多重因素影響,包括本港經濟情況、供求關係、政策走向等,而作為傳統的投資工具之一,目前物業價格的走勢,某程度上已反映出市場對以上種種因素的預期,要導致樓價大跌,暫時未見美國加息會成為壓死駱駝的最後一根稻草。

然而,我們必須強調,根據歷史,導致樓價大冧的往往是難以預測,而且來勢洶洶的因素,包括中英談判、金融風暴、沙士等,俄烏局勢會否演變成完美風暴? 我們並不知道,只能說每個時代都有驚濤駭浪,如果你有實際住屋需求,現時的壓力測試,某程度上已能為你做好短期的風險管理,最重要是有心理準備,財務狀況能否應付未來加息;如果是投資角度出發,切記要與其他投資工具比較,再看看自己能否接受此等回報率。

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