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前日金管局公布負資產宗數輕微回落後,按證公司今日突然公布,放寬按揭保險要求,可按個別情況考慮批准業主將按保物業出租。單看新聞標題,我們當場嚇一跳,以為是要以高槓桿推動樓市投資需求,但細看條款後發現,真相其實是「救銀行」,而不是推動樓市需求。
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放寬條件的三大準則
根據金管局的新聞稿,今次放寬並非代表所有按保物業持有人都可以立刻將物業出租,必須符合以下三大條件之一:
- 新生嬰兒:業主將有新生嬰兒,導致住屋需求改變。
- 失業情況:業主失業,因此需要更具彈性的住屋或財務安排。
- 特別需要:業主有其他特別需要出租物業,並已自住於該物業至少12個月。
租賃限制與申請程序
要注意的是,符合條件的業主要出租物業,必須先遞交相關證明(如失業證明及懷孕證明等)並得到按證公司同意。此外,該業主不可同時擁有其他香港物業,且在出租期間,業主及其配偶也不得購買其他香港物業。申請出租後,業主只能租賃該物業或另覓住處,不能再購買新物業。同時,出租期間,業主必須以香港為主要居住地,即禁止按保業主將物業放租後移民外地。
「特別需要」: 樓花期不計算12個月自住期
假如你符合第三項條件,即有其他特別需要,但按證公司未註明何謂「特別需要」,申請此項的業主必須已自住於物業最少12個月,樓花期並不計入這個12個月的自住期。
影響與結論
根據初步資料,如果按保業主出租不可購買第二個物業,且必須符合按證公司的要求,似乎未必能推動買樓需求。除了因家庭需要而細屋換大屋的業主,這政策最直接的受惠者可能是那些無力償還按揭的業主。他們可透過出租現有單位來減輕供款壓力,避免物業淪為銀主盤。因此,這次政策更像是「救銀行」而非推動樓市需求。不過,需注意的是,特別需要出租物業的業主必須沒有拖欠按揭貸款。
擅自出租即屬違例
新聞稿指,「上述新安排旨在為有特別需要的人士提供協助,業主自住要求仍然是按保計劃的主要合資格準則。如發現有業主未獲事先批准而將物業出租,按證保險公司會採取適當的行動。」跌市措施頻出,是升市時期無法想像的。
常見問題
1. 若樓花於2023年5月購入,2024年3月收樓,我可否以「特別需要」申請按保出租?
不行,因為「特別需要」規定的自住期並不包括樓花期,自住期要在收樓起計12個月。
2. 若以太太懷孕理由申請放租,需要遞交證明文件嗎?
你可向所屬的貸款銀行索取用於申請的聲明書和承諾書,填妥和簽署後連同由本地、內地或外國註冊醫生簽發、列明懷孕週期的證明書,交給銀行,銀行會處理並向香港按證保險有限公司提交你的申請。
3. 若家中嬰兒已出生,能否以新生嬰兒的條件申請按保出租?
不行,如果小朋友已出世,則未必符合三大條件之一的「新生嬰兒」,你仍可以「特別需要」申請出租,但這個條件有12個月自住期要求,而銀行及按證公司會根據實際情況考慮是否接納。
4. 若以失業理由申請放租,需要遞交證明文件嗎?
須提供失業證明,例如公司結業通知、收取代通知金或遣散費的紀錄等。
5. 何時開始申請按保出租?
2024年8月8日起適用新安排。
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