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經常收到谷友查詢，問我們可以自己究竟買到幾錢物業，問銀行借錢做按揭，可以借到幾多? 《胡‧說樓市》就跟大家簡單說說!
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基本概念: 樓價 = 首期 + 銀行貸款額
近期樓市多了一點起息，明顯多了準買家四出睇樓。因為有新盤願意低價促銷，所以一手樓都算暢旺，二手樓的動力都回復。可能你都會心思思想入市，但又不知道自己可以買到幾多錢物業。其實，你購買物業的樓價大致可由兩部份組成。一部份是自己的首期，一部份就是銀行貸款額，兩部份相加就等於你的樓價。
第一部份首期。你有幾多錢可以用來做首期? 說實在是因人而異的。有些人會節衣縮食都要儲到一筆首期；有些人會靠自己投資致富，而滾存到一定資產；有些人可能獲公司突如其來的花紅、獎金等等；有些人可能透過賣舊樓套現而獲得資金。總之，每個人的處境並不相同。但這一部份的資金，都會影響到你可買到的樓價。至於第二部份銀行貸款額，這一部份可以透過自己每月收入倒轉推算出來。
| 首期: | 儲蓄、投資致富、花紅、賣樓套現 |
| 貸款額: | 受入息影響 |
計算銀行貸款額? (上車客)
計算方法
第二部份的銀行貸款額，究竟可以怎樣推算出來? 如果你向銀行借100萬元，以現時息率3.625厘計算，攤分30年還款期，你每月需要向銀行償還4,561元，供款佔入息不多於50%的原則下，入息要有9,122元才過到第一關。
但只過了第一關，還有第二關要過。因為在審批按揭時，因為你需要通過加息兩厘的壓力測試，也就是要在3.625厘基礎上上調2厘息口，去到5.625厘來計算你的抗壓能力，供款要低於入息的60%才可以，故每月有9,595元便可通過壓力測試。
| 貸款額 | 100萬元 |
| 按揭息率 | 3.625厘 |
| 還款年期 | 30年 |
| 月供 | 4,561元 |
| 入息要求 (供款佔入息<50%) | 9,122元 |
| 入息要求 (壓力測試) | 9,595元 |
簡單推算
因此倒轉推算，你向銀行借取100萬元，你最少要有9,595元作支持。如果你借200萬則可以乘以二去計算，即19,190元，如此類推。用自己入息去計算出銀行貸款額後，餘額就是首期。兩者相加，就等於你可以買到幾錢物業。假設你本身有300萬元首期，而入息有約有19,190元，就等於你可以借到200萬元貸款額。把300萬首期及200萬元貸款額相加，就等於你可應付500萬元物業了。
| 貸款額 | 入息要求 |
| 100萬元 | 9,595元 |
| 200萬元 | 19,190元 |
| 300萬元 | 28,785元 |
| 400萬元 | 38,380元 |
| 500萬元 | 47,975元 |
其他特殊因素
當然以上計算，只是針對一般上車客，在入市前作的一個粗略部署。因為如果你本身有其他債務在身，例如信用咭欠款、私貸等，你需要把相關每月涉及的供款，連同住宅的按揭供款，去對照「供款佔入息比率」，並以不超過入息一半為準則，只是「私人貸款」一部份則不影響「壓力測試」計法。
計算銀行貸款額? (擔保人 / 第二個物業買家)
如果你本身成為其他人物業擔保人、或者在購買物業時，本身已有按揭在身，在計算第二部份銀行貸款額時，亦會有不同處理手法。因為按揭成數、供款佔入息比率、及壓力測試會同步收緊10%。
| 1000萬元以下 | 首置客/上車客 | 換保人/第二套房買家 |
| 按揭成數 | 60% | 50% |
| 供款佔入息比率 | 50% | 40% |
| 壓力測試 | 60% | 50% |
計算方法
假設借取100萬元貸款額，以現時息率3.625厘計算，攤分30年還款期，第二套房買家的供款佔入息不得多於40%，故入息要有11,402元才可過到第一關。至於第二關壓力測試，因同步收緊了，供款不得多於入息50%，故入息要有11,514元可通過壓力測試。
| 貸款額 | 100萬元 |
| 按揭息率 | 3.625厘 |
| 還款年期 | 30年 |
| 月供 | 4,561元 |
| 入息要求 (供款佔入息<40%) | 11,402元 |
| 入息要求 (壓力測試) | 11,514元 |
簡單推算
因此簡單來說，第二套房買家借取100萬元，要有更多入息支持，按現息口水平要有11,514元。如果你借取200萬元，則要在此基礎上乘以二，也就是23,028元，如此類推。之後再加上自己儲到的首期資金，也就是自己可以負擔的樓價。
| 貸款額 | 入息要求 |
| 100萬元 | 11,514元 |
| 200萬元 | 23,028元 |
| 300萬元 | 34,542元 |
| 400萬元 | 46,056元 |
| 500萬元 | 57,570元 |
其他特殊因素
但這裡也值得一提，部份人可能本身仍有其他按揭貸款在手，若手持11,514元入息，原本最高可借取100萬元貸款額，但若手上物業尚餘60萬元貸款額未還清，則手持11,514元的入息會由原本最高可借取100萬元元，減少至40萬元。
結論
當然，不少人花一生積蓄買樓，自然要更加謹慎。事實上，買樓除了要應付支付樓價金額外，還要預留資金應付雜費支出，包括律師費、厘印費、以及管理費、水電煤等按金。首次置業或上車客可受惠政府最近寬減厘印費，但持有多於一層物業的買家仍需支付劃一15%從價印稅。千萬不要忽略上述開支。
買樓支出
- 樓價
- 律師費
- 厘印費
- 管理費及水電煤按金
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