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政府進一步放寬按保門檻,對釋放換樓鏈有一定幫助,尤其購買過千萬元物業,以前你要預備資金,並不單止一半首期,「先買後賣」還需預繳15%劃一「從價印花稅」,相當樓價65%;但放寬按保後,首期壓低的威力,可令換樓客把餘下資金用來繳付「從價印花稅」,變相「儲首期」壓力減輕不少。

等新居入伙一年內把舊居沽走,你可以申請退稅。獲得退稅後,又可以待新居罰息期過後,透過部份還款(partial payment)來降低按揭成數,以減輕供樓負擔。因此,以前換樓客採用「先賣後買」的保守策略,但今日可能不介意「先買後賣」。不過,在樓換樓過程中的一些報稅及退稅安排,有幾點就需要特別注意。

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問題1: 若在購入新居前,已經持有多於一層物業,能否退稅?

雖然我們一般理解,換樓客只在購入新居後一年內把舊居轉手,就可以申請退稅;但有部份情況是不能有退稅安排。第一類,如果你買樓前已持有多於一層物業,又或者兩夫婦聯名持有多於一層樓,之後再買樓時,即使能在指定期內沽出兩層物業,都不符合退稅資格。

2016年時,案例「Ho Kwok Tai v Collector of Stamp Revenue」就處理過類近問題。有業主因上述情況不獲退稅而尋求司法覆核,起初事主獲勝訴,其後稅務局上訴得直。上訴庭提出兩個理據。一、法庭認為法例所指沽出「原有物業」是指單一物業,故多於一層物業並不符合資格;二、因法例要求售出「原有物業」要在兩個月內要申請退稅,但若沽出舊居多於一個物業,則會出現兩個日期,很難去確定以哪一個日期為準。

: Ho Kwok Tai v Collector of Stamp Revenue重點

「原有物業」(original property)單一物業
2.  沽出舊居會出現兩個日期售出「原有物業」要在兩個月內要申請退稅,但若沽出舊居多於一個物業,則會出現兩個日期,很難去確定以哪一個日期為準

問題2: 「相連單位」、「複式單位」算一個單位或多於一個單位?

有些人會購入「相連單位」、或「複式單位」,究竟會當作一個物業看待,還是多於一個物業呢?  這裡都存有爭議。稅局怎決定呢? 答案就是看該住宅物業可以分開買賣,如果能夠分開買賣,就會被視為多於一個住宅物業看待,變相退稅機制並不適用。但如果毗鄰住宅單位不是獨立單位、及不能分開買賣,有關物業會被視為一個住宅物業,符合資格仍可安排退稅。

問題3: 若香港永久性居民換樓,涉及住宅及車位,退稅安排如何?

情況原有物業新購入物業是否可獲退稅
以一份文書購入新住宅物業一個住宅物業一個住宅物業可獲退稅 (新購買的住宅物業)
 一個住宅物業連一個泊車位一個住宅物業可獲退稅 (新購買的住宅物業)
以一份文書購入住宅物業連泊車位一個住宅物業一個住宅物業連一個泊車位可獲退稅 (新購買的住宅物業連一個泊車位)
 一個住宅物業一個住宅物業連兩個泊車位可獲退稅 (新購買的住宅物業) (兩個車位不獲退稅)
 一個住宅物業連一個泊車位一個住宅物業連一個泊車位可獲退稅 (新購買的住宅物業連一個泊車位) (*原有的住宅物業及泊車必須以同一份文書處置)
 一個住宅物業連一個泊車位一個住宅物業連兩個泊車位可獲退稅 (新購買的住宅物業) 兩個泊車位不獲退稅
 一個住宅物業連兩個泊車位一個住宅物業連一個泊車位可獲退稅 (新購購買的住宅物業) 泊車位不獲退稅

問題4: 買家在購入新居前未沽出舊居,需要預繳15%從價印花稅,程序為何?

當你購入新物業時,但未沽出舊居,你要先預繳劃一15%從價印花稅。購入新物業時,若簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」日期少於14日,可用「正式買賣合約」起計30日內繳付印花稅;反觀如果臨約及正約多於14日,則要用「臨時買賣合約」起計30日內繳清。雖然繳付印花稅,很多時我們都會委託律師,但你亦可以自己申報。

你必須填妥稅務局表格「IRSD 112(C)」,並親身前往稅務局遞交,屆時你須要帶「合約正本」,以及即場以支票或本票交予稅局,抬頭為「香港特別行政區政府」。但要留意,稅局接獲你打厘印的文件後,需時十個工作天才能完成,而非親身交表便可馬上打厘印。

問題5: 一年內沽出舊居可申請退稅,何謂沽出舊居?

當你繳付了印花稅後,來到新樓簽署轉讓契約日期開始計一年,只要你把舊有物業沽出便可申請退稅。換樓客需要向稅局遞交兩份表格,一份為「IRSD 125A」退稅申請,以及「IRSD 131(C)」的法定聲明。問題是,所謂把舊居「沽走」,所指的「沽走」又是以什麼時間劃線? 答案是以「臨時買賣合約」而非「轉讓契約」。

換句話說,如果換樓買家在2022年1月1日新居簽定轉讓契約,在2022年12月31日前能夠為舊居簽署「臨時買賣合約」,而即使實際簽定「轉讓契約」日期,最終超出法定一年期限,例如去到2023年4月1日才正式轉讓,稅局一樣會接受退稅。

這裡有一個題外話,就是填寫「IRSD 131(C)」表格時,由於該份為一份法定聲明,表格下方有一欄是需要尋求「公證人、太平紳士、律師、或監誓員」簽署作實,如果你是打算是自己申報退稅,卻又不欲再支付律師費該怎辦呢? 當你親身前往稅務局遞交表格時,可先到稅務大樓3樓的21-25號櫃枱讓職員核對資料,完成後,你便可以再上8樓有即場的監誓員可以作宣誓服務,待該監誓員簽署後,就可再把文件交回3樓的服務櫃枱。在稅務大樓8樓進行的監誓服務並沒有額外收費的。

問題6: 獲取退稅是以沽出舊居簽臨約為定、還是以轉讓契約?

但上述個案,豈不是引伸一個問題? 如果「臨時買賣合約」能夠用作退稅之用,如果一個買家沽出舊居時,刻意跟買家訂立一個長達十至二十年的成交日期,即使物業沒有正式轉讓,稅局也會退稅? 答案是不會的。雖然稅務局接受以「臨約」來申請退稅,由「臨約」至「轉讓契」的時間也沒有時間限制,但實際退稅則要等換樓客提交「轉讓契約」副本後才會發放,並在收妥文件後的三至四個月才會發出。

問題7: 沽出舊居時,若買家取消交易,之後仍能否申請退稅?

因此,簡單來說,申請退稅是以沽出舊居「臨約」來做界線,但實際退稅則要以簽定「轉讓契約」作準。但如果在一年期內沽出舊居時,在簽署臨時買賣合約後,下手買家卻選擇撻訂離場或取消交易,究竟換樓客還能再次申領扣稅呢? 答案就要視乎該撻訂時間而定。

如果撻訂的時間是在該一年期限內,只要把取消交易的臨約副本郵件,及通知稅局,換樓客在該期限內再轉售物業,仍可享有退稅安排;反觀,若取消交易時間是在一年期限以外,例如換樓買家在2022年1月1日新居簽定轉讓契約,在2022年10月30日能為舊居簽署「臨時買賣合約」,並訂在2023年4月1日正式轉讓,但最終下手買家在2023年2月1日撻訂,他已經不可再申請退稅。

處境1: 可獲退稅

購入新居(簽署轉讓契約日期)2022年1月1日
沽出舊居簽定臨時買賣合約: 2022年10月30日
簽定轉讓契約日期: 2023年4月1日
舊居取消交易2022年11月5日
再次出售舊居(簽定臨時買賣合約)2022年11月15日
原因: 再次出售舊居時間在2022年12月31日(新居簽定轉讓契一年) 

處境2: 不獲退稅

購入新居(簽署轉讓契約日期)2022年1月1日
沽出舊居簽定臨時買賣合約: 2022年10月30日
簽定轉讓契約日期: 2023年4月1 日
舊居取消交易2023年2月1日
再次出售舊居(簽定臨時買賣合約)2023年2月20日
原因: 再次出售舊居時間超出了2022年12月31日(新居簽定轉讓契一年) 

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