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買樓後進行裝修並改動間隔，相信不少港人都試過。有人會拆牆打通睡房、有人會拆牆改開放式廚房，有部份人更會把廚廁對調等。我們《胡．說樓市》之前曾探討過，居屋單位廚廁對調下承造按揭風險的議題，但原來背後還有其他潛在問題。
最近我們收到一名谷友求助，表示自己購入單位時曾進行間隔改動，卻沒有向政府部門申請。當近期她決定把物業出售，下手買家簽署臨時買賣合約，其後去到律師樓處理正式買賣合約時，卻被賣方律師提出質詢，要求她補交間隔改動文件，最終成交膠著。究竟買樓有僭建或間隔改動，什麼情況才需要入則? 下手買家又是否有權踢契?
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個案分析
業主購入單位曾改動間隔
身在國外的張小姐，2009年購入九龍灣一層二手樓，由於她表示自己多數在國外居住，買樓只是回港短暫時居住，故多年來一直沒有把單位出租，但就曾經進行裝修。當時她選擇拆走一間房，並透過間隔改動令洗手間門經由廚房入內，當時沒有特別入則處理，認為沒有問題。
下手買家參觀單位兩次決定買入
今年她決定放售，委託地產代理幫手，地產代理也沒有特別要求她簽署「圖則更改書」。放盤一個月左右，有一名買家來睇樓兩次，之後便扑鎚買入，並跟張小姐賣方代表簽署臨時買賣合約，下手買家亦支付10%訂金。但其後，她收到下手買家律師出信對業權提出質詢，要求張小姐補交「圖則改動證明書」。
買方律師要求補交圖則改動文件
當她正猶豫是否需親自回港處理問題時，代理跟他說不用回港，因為物業為「現狀買入」，故不用理會；但其後又反口指出，一定要提供到有則師簽名圖則才可以，否則可能不能繼續成交。
下手買家有機會踢契
張小姐代表律師有盡力協助回覆賣方律師質詢，並嘗試遞交文件，但就跟張小姐解釋，若下手買家律師不接受，對於是有權踢契。除了需賠償雙方經紀佣金，還要額外向下手買家賠償雙賠訂金，總數55萬元。心情跌至谷底，幸好最後下手買家律師接受解釋，買賣才能順利完成。
問題1: 什麼改動工程才需要入則?
答: 除非屬於「豁免工程」或「小型工程監督制度」下的小型工程可豁免入則，其他必須入則。
解釋:
裝修單位，輕微至加建一個地台可以屬於改動、拆走睡房牆身亦屬於改動、大型至廚廁對調也屬於改動。究竟改動到什麼地步才需要向屋宇署申請? 背後有沒有一條線是可以仔細區分? 答案是有，但不容易自己區分。
根據《建築物條例》，任何單位改建，除非屬於「豁免工程」、或「小型工程監督制度」下的小型工程，可以按一些較簡單的方式來申請，其他改動及加建也必須得到屋宇署批准才可進行。梗廚拆牆改開放式廚房，是否違反《建築物條例》，要視乎會否影響結構及違反消防安全；又例如張小姐個案中，曾經拆走睡房牆身，但如果相關拆牆工程，會影響到內部結構也有機會違反《條例》，故很難有一條清晰標準。
表: 可豁免入則工程
屋宇署職員解釋，有些結構牆身，或者牆身對樓宇安全有影響，例如實心牆內藏鐵或作支撐之用，故拆牆需要找專業人士來看看。職員表示，有些地產代理會跟你說有些牆可以拆、有些不可以拆；但從屋宇署角度，則很難概括說明事情，必須找專業人士來觀察。
問題2: 一般申請入則程序如何?
答: 若非「豁免工程」、或「小型工程監督制度」下的小型工程，一般要委託認可人士設計圖則及批則，開工及完工均要再申報。
解釋:
一般工程
業主需委託專業人士按《建築物條例》第14(1)向「建築事務監督」申請，包括要委託一名認可人士為工程設計圖則，圖則審批時間約60天；之後在正式施工前七天再入表通知展開工程，並在工程完工後，在認可人士證明結構安全下向「建築事務監督」提交完工證明書。
小型工程(minor works)
但當然剛才說，一些跌入「豁免工程」、或「小型工程監督制度」的工程，則可以豁免入則。現時共有187項小型工程列為「小型工程監督制度」的工程，當中會按工程的複雜程度、安全及規模等，來分三級來決定申報的程序。
表: 小型工程監管制度三級制
| 類別 | 第一級別 | 第二級別 | 第三級別 |
| 複雜程度及安全風險 | 高 | 中 | 低 |
| 項目數量 | 58 | 68 | 61 |
| 專業人士 | 訂明建築專業人士及訂明註冊承建商 | 訂明註冊承建商 | 訂明註冊承建商 |
| 展開工程前提交文件期限 | 不少於7天 | 不少於7天 | 無須呈交 |
| 完工後呈交文件期限 | 14天內 | 14天內 | 14天內 |
例子: 間隔牆
以室內起間隔牆為例，如果興建牆身總長度0.1-0.3米、其高度少於三米、厚度少於75毫米，以及滿足其負重等要求下，可跌入「小型工程」。這類「小型工程」共分三級。上述例子屬於最輕微的「第三級別」，只需委任註冊承建商進行，並在完工後14天向屋宇署遞交證明書便可以。
豁免工程(exempted works)
一般室內裝修，如油漆、室內批灰泥、牆紙工程、或內支管或衞生設備修葺或更換，均屬《建築物條例》訂明的豁免工程，屋宇署訂出了30項指定豁免工程，進行時無須事先獲得屋宇署批准及同意，也無須遵從小型工程監管制度的簡化規定。
問題3: 如工程需入則，多年前曾改動卻未入則，現能否補回文件?
答: 所有須入則工程必須獲屋宇署批准後才可進行，署方不會補發文件。
解釋:
屋宇署不會事後補發文件
張小姐面對的問題，是其間隔改動工程在多年前進行，一直未有知會屋宇署，結果下手買家律師對單位內是否存有僭建而提出業權質詢。究竟張小姐馬上向屋宇署補回當初改建工程文件，以滿足買方律師所要求的文件，這個做法是否可行? 答案是不可行。因為屋宇署不會補發相關文件。
下手買家可選擇踢契
如果業主在未搞清楚前，已簽定「臨時買賣合約」，買方律師是有權提出業權質詢。業主可委託專業人士出報告，證明該部份只屬「非結構」改動；若專業人士也認為該部份為「結構」改動，則視乎下手買家是否接受，最嚴重可以踢契。
銀行需下手買家簽署承諾書
因為對下手買家來說，其考慮點還包括會否影響銀行按揭。因為就算銀行願意為下手買家批出按揭，亦有可能要求買家簽定承諾書，以確定一旦收到屋宇署「還原令」時要悉時處理，所以這些因素都會構成下手買家是否選擇踢契。
問題4: 買現狀 = 購入僭建物?
答: 「買現狀」是在沒有僭建物的預期下購入合規單位，故「買現狀」不等於要買入「僭建物」。
解釋:
個案中，代理曾提出買家「買現狀」，所以叫張小姐不用回港、也不用向買方律師提供相關文件；張小姐也指出，業主曾經參觀單位兩次才落訂，理應知道單位內部狀況。我們買樓「買現狀」，究竟是否等於買入「僭建物」呢? 律師謝天良表示，買家「買現狀」是在預計沒有僭建的前提下，買入合規的單位，所以「買現狀」並不等於要買入「僭建物」。他表示，一般指出買現狀，是在沒有僭建或改建情況下，例如購買的不是新居，也一定有殘舊，自然損耗，可以轉售下手買家；但如果屬於力學改動，不可以迫買家購入該僭建或非法建築物。
問題5: 其他解決方法?
答: 可提供還原費用、或在簽臨約時訂明有僭建物、又或者在成交期內還原才交樓。
解釋:
由業主提供還原費用
因為「買現狀」並不等於要買入「僭建物」，若出現上述情況，業內人士建議，可由業主承諾提供一筆還原費用予下手買家，以繼續交易，當然數額則由買賣雙方自行商討。
簽署臨約時列明單位有非法建築
不過要避免雙方有任何爭拗，最理想做法是在簽署「臨時買賣合約」前已釐清相關問題，並在「臨約」中列明單位內有相關「非法建築」。謝天良表示，雙方可考慮在臨約中構築物為「非法建築」或未獲屋宇署批准的改建。若下手買家不介意購入該單位，因臨約已訂明此條款，正約也會照抄此條款，故下手買家律師樓不能再提出質詢，在此情況業主可連同如此非法僭建轉售買家。
成交前還原
第三個方法，就是業主可嘗試在成交日期前把相關地方還原，並向則師申請報告，買家律師樓理應會接受，而銀行亦可能會視為良好業權而可繼續交易，但由於一般成交期為兩個月，而屋宇署審批又需時，時間上應不足以完成審批，必須把物業成交期拉長才可以。
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