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買樓後進行裝修並改動間隔,相信不少港人都試過。有人會拆牆打通睡房、有人會拆牆改開放式廚房,有部份人更會把廚廁對調等。我們《胡.說樓市》之前曾探討過,居屋單位廚廁對調下承造按揭風險的議題,但原來背後還有其他潛在問題。

最近我們收到一名谷友求助,表示自己購入單位時曾進行間隔改動,卻沒有向政府部門申請。當近期她決定把物業出售,下手買家簽署臨時買賣合約,其後去到律師樓處理正式買賣合約時,卻被賣方律師提出質詢,要求她補交間隔改動文件,最終成交膠著。究竟買樓有僭建或間隔改動,什麼情況才需要入則? 下手買家又是否有權踢契?

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個案分析

業主購入單位曾改動間隔

身在國外的張小姐,2009年購入九龍灣一層二手樓,由於她表示自己多數在國外居住,買樓只是回港短暫時居住,故多年來一直沒有把單位出租,但就曾經進行裝修。當時她選擇拆走一間房,並透過間隔改動令洗手間門經由廚房入內,當時沒有特別入則處理,認為沒有問題。

下手買家參觀單位兩次決定買入

今年她決定放售,委託地產代理幫手,地產代理也沒有特別要求她簽署「圖則更改書」。放盤一個月左右,有一名買家來睇樓兩次,之後便扑鎚買入,並跟張小姐賣方代表簽署臨時買賣合約,下手買家亦支付10%訂金。但其後,她收到下手買家律師出信對業權提出質詢,要求張小姐補交「圖則改動證明書」。

買方律師要求補交圖則改動文件

當她正猶豫是否需親自回港處理問題時,代理跟他說不用回港,因為物業為「現狀買入」,故不用理會;但其後又反口指出,一定要提供到有則師簽名圖則才可以,否則可能不能繼續成交。

下手買家有機會踢契

張小姐代表律師有盡力協助回覆賣方律師質詢,並嘗試遞交文件,但就跟張小姐解釋,若下手買家律師不接受,對於是有權踢契。除了需賠償雙方經紀佣金,還要額外向下手買家賠償雙賠訂金,總數55萬元。心情跌至谷底,幸好最後下手買家律師接受解釋,買賣才能順利完成。


問題1: 什麼改動工程才需要入則?

答: 除非屬於「豁免工程」或「小型工程監督制度」下的小型工程可豁免入則,其他必須入則。

解釋:

裝修單位,輕微至加建一個地台可以屬於改動、拆走睡房牆身亦屬於改動、大型至廚廁對調也屬於改動。究竟改動到什麼地步才需要向屋宇署申請? 背後有沒有一條線是可以仔細區分? 答案是有,但不容易自己區分。

根據《建築物條例》,任何單位改建,除非屬於「豁免工程」、或「小型工程監督制度」下的小型工程,可以按一些較簡單的方式來申請,其他改動及加建也必須得到屋宇署批准才可進行。梗廚拆牆改開放式廚房,是否違反《建築物條例》,要視乎會否影響結構及違反消防安全;又例如張小姐個案中,曾經拆走睡房牆身,但如果相關拆牆工程,會影響到內部結構也有機會違反《條例》,故很難有一條清晰標準。

表: 可豁免入則工程

豁免工程 (exempted works)https://www.bd.gov.hk/tc/building-works/minor-works/designated-exempted-works/index.html
小型工程 (minor works)https://www.bd.gov.hk/tc/building-works/minor-works/minor-works-items/index.html

屋宇署職員解釋,有些結構牆身,或者牆身對樓宇安全有影響,例如實心牆內藏鐵或作支撐之用,故拆牆需要找專業人士來看看。職員表示,有些地產代理會跟你說有些牆可以拆、有些不可以拆;但從屋宇署角度,則很難概括說明事情,必須找專業人士來觀察。


問題2: 一般申請入則程序如何?

答: 若非「豁免工程」、或「小型工程監督制度」下的小型工程,一般要委託認可人士設計圖則及批則,開工及完工均要再申報。

解釋:

一般工程

業主需委託專業人士按《建築物條例》第14(1)向「建築事務監督」申請,包括要委託一名認可人士為工程設計圖則,圖則審批時間約60天;之後在正式施工前七天再入表通知展開工程,並在工程完工後,在認可人士證明結構安全下向「建築事務監督」提交完工證明書。

申請程序_一般工程及小型工程監督制度下小型工程

小型工程(minor works)

但當然剛才說,一些跌入「豁免工程」、或「小型工程監督制度」的工程,則可以豁免入則。現時共有187項小型工程列為「小型工程監督制度」的工程,當中會按工程的複雜程度、安全及規模等,來分三級來決定申報的程序。

表: 小型工程監管制度三級制

類別第一級別第二級別第三級別
複雜程度及安全風險
項目數量586861
專業人士訂明建築專業人士及訂明註冊承建商訂明註冊承建商訂明註冊承建商
展開工程前提交文件期限不少於7天不少於7天無須呈交
完工後呈交文件期限14天內14天內14天內

例子: 間隔牆

以室內起間隔牆為例,如果興建牆身總長度0.1-0.3米、其高度少於三米、厚度少於75毫米,以及滿足其負重等要求下,可跌入「小型工程」。這類「小型工程」共分三級。上述例子屬於最輕微的「第三級別」,只需委任註冊承建商進行,並在完工後14天向屋宇署遞交證明書便可以。

間隔牆

豁免工程(exempted works)

一般室內裝修,如油漆、室內批灰泥、牆紙工程、或內支管或衞生設備修葺或更換,均屬《建築物條例》訂明的豁免工程,屋宇署訂出了30項指定豁免工程,進行時無須事先獲得屋宇署批准及同意,也無須遵從小型工程監管制度的簡化規定。


問題3: 如工程需入則,多年前曾改動卻未入則,現能否補回文件?

答: 所有須入則工程必須獲屋宇署批准後才可進行,署方不會補發文件。

解釋:

屋宇署不會事後補發文件

張小姐面對的問題,是其間隔改動工程在多年前進行,一直未有知會屋宇署,結果下手買家律師對單位內是否存有僭建而提出業權質詢。究竟張小姐馬上向屋宇署補回當初改建工程文件,以滿足買方律師所要求的文件,這個做法是否可行? 答案是不可行。因為屋宇署不會補發相關文件。

下手買家可選擇踢契

如果業主在未搞清楚前,已簽定「臨時買賣合約」,買方律師是有權提出業權質詢。業主可委託專業人士出報告,證明該部份只屬「非結構」改動;若專業人士也認為該部份為「結構」改動,則視乎下手買家是否接受,最嚴重可以踢契。

銀行需下手買家簽署承諾書

因為對下手買家來說,其考慮點還包括會否影響銀行按揭。因為就算銀行願意為下手買家批出按揭,亦有可能要求買家簽定承諾書,以確定一旦收到屋宇署「還原令」時要悉時處理,所以這些因素都會構成下手買家是否選擇踢契。


問題4:  買現狀 = 購入僭建物?

答: 「買現狀」是在沒有僭建物的預期下購入合規單位,故「買現狀」不等於要買入「僭建物」。

解釋:

個案中,代理曾提出買家「買現狀」,所以叫張小姐不用回港、也不用向買方律師提供相關文件;張小姐也指出,業主曾經參觀單位兩次才落訂,理應知道單位內部狀況。我們買樓「買現狀」,究竟是否等於買入「僭建物」呢? 律師謝天良表示,買家「買現狀」是在預計沒有僭建的前提下,買入合規的單位,所以「買現狀」並不等於要買入「僭建物」。他表示,一般指出買現狀,是在沒有僭建或改建情況下,例如購買的不是新居,也一定有殘舊,自然損耗,可以轉售下手買家;但如果屬於力學改動,不可以迫買家購入該僭建或非法建築物。


問題5: 其他解決方法?

答: 可提供還原費用、或在簽臨約時訂明有僭建物、又或者在成交期內還原才交樓。

解釋:

由業主提供還原費用

因為「買現狀」並不等於要買入「僭建物」,若出現上述情況,業內人士建議,可由業主承諾提供一筆還原費用予下手買家,以繼續交易,當然數額則由買賣雙方自行商討。

簽署臨約時列明單位有非法建築

不過要避免雙方有任何爭拗,最理想做法是在簽署「臨時買賣合約」前已釐清相關問題,並在「臨約」中列明單位內有相關「非法建築」。謝天良表示,雙方可考慮在臨約中構築物為「非法建築」或未獲屋宇署批准的改建。若下手買家不介意購入該單位,因臨約已訂明此條款,正約也會照抄此條款,故下手買家律師樓不能再提出質詢,在此情況業主可連同如此非法僭建轉售買家。

成交前還原

第三個方法,就是業主可嘗試在成交日期前把相關地方還原,並向則師申請報告,買家律師樓理應會接受,而銀行亦可能會視為良好業權而可繼續交易,但由於一般成交期為兩個月,而屋宇署審批又需時,時間上應不足以完成審批,必須把物業成交期拉長才可以。

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