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第五波疫症發展到現在,很多以前覺得不可能發生的事,今日偏偏發生了,更令人感受到人生無常的道理。有谷友早前問了我們一個處境題,就是如果簽署了「買賣合約」後,物業在成交前,買/賣方卻又不幸染疫過身,究竟還能否繼續成交呢?

一般買賣流程,就是當買賣雙方成功議價後會簽署「臨時買賣合約」,支付半成訂金,並在十四日後到律師樓簽署「正式買賣合約」,再支付多半成訂金,之後大約一個半月後待買家找清樓價尾數時,雙方簽署「轉讓契約」來正式成交。

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問題1: 物業簽署轉讓契約前,業主突然死亡,究竟買賣能否繼續?

答: 可以,但可能要待遺產繼承後再簽署樓契,需時較長。

解說:

業主後人需申辦承辦紙,需時三至四個月

由簽署買賣合約至正式成交中有約一個半月的「真空期」,若在期內業主突然過世,究竟準買家還能否繼續成交呢?  答案是可以,但需要的時間會較長,因為業主後人需透過承辦「遺產認證」來繼承物業。如果本身有遺囑,約需要兩至三個月可取得相關承辦紙;但若沒有遺囑而透過法定繼承,則需要則更長久,故要視乎準買家是否願意等待。

若想了解更多關於「遺產繼承」的議題,可按此

可商議先成交、後簽樓契

律師謝天良表示,若遇上上述情況,準買家可跟律師樓談談,例如買賣雙方定於四月初交易,業主可以先交鎖匙予買家,同時買家找清樓價尾數;但因業主已經過身,故可等待後人辦妥承辦紙後,再正式簽署樓契。業主後人取得承辦紙後,便能代替業主身份簽署樓契,但如採用如此做法,往往要加簽補充協議,確認如此安排。

有按揭需求買家可考慮延期成交

不過,倘若下手買家有按揭需求,由於銀行不會容許「先放款、後簽轉讓契約」的安排,故上述方法,對有按揭需求的準買家未必可行;但如果準買家真的願意等待,則會透過律師樓表達意願,表示可在發出承辦紙後一個月後,重新進行交易,屆時買家才找清尾數。但若買方不願意等待,則有權選擇取消交易,業主需賠訂及支付經紀佣金。

問題2. 業主聯名持有,其中一方在等候成交過程中死亡,又怎辦?

答: 視乎用「聯權共有」或「分權共享」模式持有。

解說

聯權共有(Joint Tenacy)

由於很多時物業均由多於一名業主持有,若物業本身由兩名業主共同持有,其中一方在簽署合約後不幸染疫去世,餘下一方能否繼續完成交易呢?  背後就要視乎物業用何種方式持有。如果本身用「聯權共有」(Joint Tenacy) 的方式、也就是俗稱「長命契」的方式持有,餘下一方只需登記死亡證,便會自己繼承權益,可以繼續成交。

分權共享(Tenant in Common)

如果業主間是採用「分權共享」也就是「tenant in common」的形式持有,例如由三名業主各持有三分一業權,就要由繼承業權的一方,先把該三份一部份的業權繼承後,之後才可以進行買賣,過程同樣需等待「遺產認證」,故亦還原早前討論的問題,就是究竟準買家是否願意等待,否則可以考慮要求業主賠訂及支付經紀佣金。至於若涉及已支付厘印,則可於取消兩年內申請退回。

若想了解更多關於「聯權共有」及「分權共享」的分別,可按此:

問題3: 在等待轉讓期間,準買家突然死亡,能否繼續成交怎辦?

答: 可以繼續成交,但要由後人籌集到足夠資金找清尾數。

解說

後人需籌集資金找清尾數

但同一處境,但角色倒轉,就是若果在簽署買賣合約後,直至在簽署「轉讓契約」期間,是準買家而非業主過世,則情況又會如何呢?  答案是準買家後人需要籌集足夠資金來找清尾數,才可繼續完成交易。謝天良表示,若買家後人有資金可找清尾數,則樓契何時簽署也沒有所謂,但雙方最好也要簽署補充協議,表示可以照常交易,承辦人在獲取承辦紙後才簽署樓契。

涉及銀行按揭則較麻煩

往往在簽署買賣合約至轉讓契約的個半月,準買家都會利用「真空期」去獲取按揭。如果買家買樓涉及按揭,因為準買家用了自己名義來申請,但現在卻過身,而要改為後人申請,銀行都會取消該按揭申請,或可能重新審批,變相整個交易過程會較繁複一點。這時候,就要視乎業主是否提供寬限期,予買家後人去籌集資金上會,否則業主有權殺訂並把物業重售。

買家聯名買入可繼續成交

至於如果買家聯名方式買入,其中一方買家在等待「轉讓契約」前死亡,則視乎餘下一方會否繼續成交,合約都可以繼續。

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