立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
建灝地產在九龍城區的舊樓翻新項目「文曜」推售，屬於單幢物業共提供92個單位，一層四個單位，面積由379-2,183呎之間。發展商說，項目屬舊樓改建項目，因為符合95%單位出租三年以上條件，可以豁免《一手住宅物業銷售條例》，所以不打算公布樓書、公布價單。賣樓回到《一手條例》之前，有沒有地方需要注意?
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
項目背景
項目前身是由豐泰及田生合作收購發展的私樓「銅璵」，但在發展商在2017年打算開售前，卻成功把整幢物業以13億元，轉售予已故舖王鄧成波家族，並發展為出租長者屋「蔚盈軒」，月租26,000元起跳，其後在2022年再以11.5億元蝕讓予建灝地產，而改建為今天的「文曜」。
文曜資料
| 樓盤名稱 | 文曜 |
| 位置 | 聯合道18號 |
| 單位數目 | 92個 |
| 面積 | 379-2,183呎 |
| 戶型 | 1房、2房1套、3房1套 |
| 車位 | 29個 |
| 校網 | 41校網 |
| 關鍵日期 | 現樓 |
| 承建商 | 建業建築有限公司 |
| 發展商 | 建灝地產 |
| 官方網站 | https://www.sutton.hk/ |
| 示範單位 | 現樓參觀 |
文曜開價
| 首批 | 31伙 |
| 折扣額 | 1、2房: 25% 3房: 27% |
| 平均呎價 | 24,851元 |
| 折扣後售價 | 18,488元 |
| 區內一手造價 | 瓏碧: 24,529元 瀚名: 24,520元 AVA 55: 19,300元 |
| 區內二手造價 | AVA 55: 20,623元 曉薈: 19,286元 太子匯: 16,440元 御．豪門: 14,294元 |
注意事項
改名前曾發生自殺案
該宗自殺案發生於2022年2月，根據報道，一名女子從「文曜」前身「蔚盈軒」其中一個單位墜下身亡。由於「文曜」只是從「蔚盈軒」翻新並改名後銷售，並非重建，故按照一般邏輯，上述事故單位仍然存在，只是屬於哪一個單位，發展商沒有披露。
要留意的是，由於「文曜」前身「蔚盈軒」(服務式長者住宅)，曾有95%單位出租超過3年，故今次建灝地產推售「文曜」係不受《一手住宅物業銷售條例》束縛，既然毋須印樓書，亦即樓盤周邊規劃、風險因素已非必須公布的公開資料，而且凶宅在法律上沒有清晰定義，亦不構成業權瑕疵，發展商沒有責任主動向準買家交代樓盤曾有自殺按，更遑論會主動披露上述事故單位是哪個室號。不過，若買家向發展商查詢單位曾否發生「非自然死亡」的個案，包括自殺、他殺、意外身故等，發展商就不能作出失實陳述，但記得要有對話紀錄，最好白紙黑字寫明，亦即最好在買賣合約中寫清楚，如果賣方堅拒寫明，則要自行衡量風險。
地盤交通、配套、校網佔優
「文曜」前方就是「聯合道」有不少巴士路線可以過海、或者出油尖旺一帶，行大約五分鐘去南角道也可乘坐「宋皇臺站」。區內都有不少餐廳、也有超市等。樓盤亦跌入41區傳統名校網，所以在配套及校網上也算取盡優勢。但當然，上樓望望才知好壞。
間隔特色
A及B室: 兩房一套連儲物室 (635呎-650呎)
既然樓盤都已經為現樓，我們都決定去參觀下示範單位。一層有四個單位，當中A至C室扭向西、望向聯合道方向。A、B室均為兩房一套連儲物室。兩個單位的睡房做到廳房同向，但A室稍為較B室方正一點，主人房設轉角窗拉闊景觀。A室主人套廁屬於光廁，但B室則客廁及主人套廁均為黑廁。最後望望廚房，A室比較方正一點，但B室卻有點三尖八角的。
C室: 三房一套連儲物室 (904呎)
不過數到最特別的開則，莫過於C室單位。三房一套連儲物室、工人房及工人廁，其中一個房間竟設兩個洗手間，推開大門入內有一個洗手間，跟睡房形成套廁設計，但這間睡房還有一道門，可以通往另一個L型的空間，內裡多設一個洗手間，亦可以通往工作平台，之後又可以透過工作平台走入廚房，估計該手槍位置就是工人房一部份，但若工人姐姐要入房，就要通過工作平台出入，或者經過套房出入才可以。
D室: 一房單位(379呎)
一房單位: 全盤唯一的一房單位，入屋會設有一小玄關，直行會見洗手間及廚房，兩者打對角擺。很少一房單位有梗廚設計，這個屬於其特色之一。洗手間則為光廁設計。客飯廳主體面積長4.42米、闊2.3米，直出就是露台；而睡房則設於客飯龐毗鄰，做到廳房同向。
開價較瓏碧有折讓 =/= 價格相宜
開價較瓏碧為低
樓盤伙數不算多，只有92伙，但怎說也好，能否去貨完全取決開價高與低。發展商公布首張31伙的價單，扣除最高折扣額25-27%，平均呎價18,488元。如果對照區內對上一個樓盤，由內房碧桂園發展的「瓏碧」，當時開出了24,529元呎，表面上看似低水25%。但實情2022年5月開售的「瓏碧」，如此價格已為九龍城區新高，而當時樓市未轉角向下，而最終暫也只售出66伙，佔全盤35%。因此，直接用「瓏碧」比較就認定「文曜」開價便宜，似乎未必完全正確。而實際上若跟區內二手如「曉薈」、「太子匯」、「御．豪門」等比較，則算貼近二手水平。
表: 價格分布
| 戶型 | 訂價 | 建築期付款 |
| 1房(D室) | 798.4萬-916.1萬元 | 599萬-687萬元 |
| 2房(A室) | 1,331.8萬-1,622.7萬元 | 999萬-1,217萬元 |
| 3房(C室) | 2,112.5萬-2,645.1萬元 | 1,542萬-1,931萬元 |
入場價600萬元以下
抽出個別單位望望。全場最平的一房單位，實用面積379呎大，入場價599萬元。用傳統銀行連按保上會，最高做90%按揭，首期可壓縮至60萬元，貸款額539.1萬元，在銀行加息4.125厘下，每月供款26,692元，要過得到壓力測試，月入有55,774元可過關。但如此入息只選購一房。如果買兩房銀碼高一點，但入場價999萬仍可跌入按保門檻，做到90%按揭，預月供44,665元，但入息就要有93,327元才夠過。
表: 供款參考(入場單位)
| 1房 | 2房 | |
| 樓價 | 599萬元 | 999萬元 |
| 首期 | 10%: 59.9萬元 | 10%: 99.9萬元 |
| 貸款額 | 90%: 539.1萬元 | 90%: 899.1萬元 |
| 月供 | 26,692元 | 44,665元 |
| 入息要求 | 55,774元 | 93,307元 |
發展商為大單位提供「供息不供本」計劃
三房入場單位入息要有123,000元
至於三房單位，則超出了90%按保門檻，入場價1,542萬元，最高只能借取77%按揭，貸款上限1,200萬元，也就是如果透過傳統銀行，月供59,095元，而入息必須高達123,000元才借得起，也因此發展商有為三房買家提供備用一按，但要留意這個一按有局限的。
表: 供款參考(3房入場單位)
| 傳統銀行 | 發展商計劃 | |
| 樓價 | 1,542萬元 | 1,542萬元 |
| 首期 | 22%: 342萬元 | 15%: 231.3萬元 |
| 貸款額 | 78%: 1,200萬元 | 85%: 1,310.7萬元 |
| 月供 | 59,095元 | 32,768元(供息) |
| 入息要求 | 123,479元 | 需證明供得起 |
發展商計劃供息不供本
雖然貸款額可推高至85%，但貸款年期最長僅2年，兩年內供息不供本，息率3厘，根本只是拖延上時間。一個1,542萬元的三房單位，借取85%，貸款額1,310.7萬元，每月供款32,768元，全數只供利息，，年後一蚊本金無供過，還是要再尋找銀行上會。而且，價單有講明要做入息審查，亦有豁免條款表示即使財務公司拒批備用貸款，買家也要自行尋找方法上會，這些地方都需要注意。
區來未來會有大量供應
自從屯馬線全線開通、及接駁至東鐵綫金鐘，往來九龍城的交通算便捷了。雖然區內不少用地受制於「one house」地契，在重建時或需要額外補地價，但仍吸引不少財團在區內收購用地發展。相比起「文曜」，部份更進佔到鐵路旁位置。
鐵路旁項目
就如恒地在「宋皇臺站」旁的「南角道4-24號」便打算興建320個單位；一街之隔、內房遠洋也統一了「衙前塱道3-13號」7,030呎的地皮會重建住宅；前太古地產主席簡基富成立的「the Development Studio」亦收購了「太子道西452號-464號」的業權。
表: 鐵路旁項目
| 項目 | 伙數 / 可建樓面 | 發展商 |
| 南角道4-24號 | 320個 | 恒基 |
| 衙前塱道3-13號 | 59,315呎 | 遠洋地產 |
| 太子道西452號-464號 | 75,000呎 | the Development Studio |
市建局項目
但更大規模一定是市建局兩個大型項目，包括名為「龍城」的「賈炳達道及衙前圍道」重建計劃，預計會重建4,350個住宅單位；而「啟德道、沙浦道」項目亦可住宅樓面432,000呎。也可以預視到區內供應陸續有來，若不急於入市的買家，都值得繼續觀望。
表: 市建局項目
| 項目 | 伙數 / 可建樓面 | 發展商 |
| 賈炳達道及衙前圍道 | 4,350伙 / 217.9萬呎 | 市建局 |
| 啟德道、沙浦道 | 432,075呎 | 市建局 |
表: 其他項目
| 項目 | 伙數 / 可建樓面 | 發展商 |
| 九龍城廣場重建 | 850伙 | 內地超市商人 |
| 獅子石道73-75號 | 150伙 | 寶聲集團 |
| 侯王道93-95號 | 27,378呎 | 盧華家族 |
| 福佬村道67-83號 | 92,425呎 | 恒地 |
| 衙前圍道124-126呎 | 地盤: 3,000呎 | 國際集團 |
| 聯合道84-88號 | 地盤: 115,000呎 | 裕泰興 |
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
