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買樓是人生大事，但過程往往令人折騰
有人為免麻煩，索性選購一手新盤，認為發展商包執修，可省卻不少煩惱。然而，現實中發展商的執修進度與質素往往不似預期，甚至可能越整越爛。
類近發展商執修問題，我們以前曾就屯門「城．點」作出報道，如有興趣的觀眾，也可按這裡跳往。
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個案一：屯門「OMA OMA」—— 2,790 萬元買入「室內噴泉」
相較之下，屯門掃管笏 OMA OMA 的個案更為震撼。業主黃小姐（化名）於 2022 年 5 月 豪擲 27,900,000 元 購入頂層特色單位，實用面積 1,097 呎 。收樓至今執修足足 4 年，主廁天花滲水問題依然未解決 。更甚者，工人在 2,025 年 7 月 維修天台防水時駁錯喉，導致全屋冷氣報廢，維修成本估計超過 200,000 元 。發展商高層甚至向業主表示：「公司法律部很強大，不怕小業主。」 。
「我以後不會再買新樓，因為太無保障。本來要花很多錢買樓，現在還要花很多錢執修，精神壓力極大。」—— 業主黃小姐 。
執修噩夢時間線：由漏水變冷氣報廢
根據業主提供的資料，這 4 年間的執修過程可謂禍不單行 ：
| 日期 | 事件經過 |
| 2022年5月 | 收樓，發現廁所天花及主廁窗台漏水，樓梯口出現白樺 。 |
| 2022年至2025年 | 發展商多次執修，但始終未能解決滲水問題 。 |
| 2025年7月 | 執修工人移開冷氣機進行天台防水工程，卻因「駁錯喉」導致冷氣機損壞，需更換多台主機 。 |
| 2025年8月 | 更換冷氣機後，懷疑駁喉期間有異物進入喉管，冷氣師傅建議停用全屋冷氣 。 |
| 2026年1月至3月 | 發展商突然取消曾承諾的工程。發展商高層更曾表示「公司法律部很強大，不怕小業主」，並僅提出 200,000元 賠償，與業主估算約 800,000元 的維修費相差甚遠 。 |
驗樓師直擊：修補手法如「演戲」？
《胡 ‧ 說樓市》邀請了資深驗樓師 Joe Sir 上門視察漏水重災區 。Joe Sir 發現，發展商在天花混凝土裂紋上僅塗抹一層膠水，並在側邊鑽孔灌漿 。他形容這種做法「比治標更差」，根本是在「演一場戲」，並沒有根治問題的打算 。
Dog House 被「封死」埋下隱患
在天台視察時，Joe Sir 發現所謂的 Dog House（室外管道檢修井） 竟被灌滿了英泥沙 。這種「斬腳趾避沙蟲」的做法，不僅無法根治滲漏，更會導致日後業主無法更換或維修冷氣喉管 。
Joe Sir 的專業建議：
- 建立防水系統： 應在結構底層築起約 100mm 高的「小壆」截斷水分 。
- 結構面防水： 防水層應在結構面向上反起 450mm，以符合香港雨量紀錄的安全標準 。
- 成本預算： 若要徹底重做防水及更換冷氣喉管，估計需時 30至40日 好天氣，工程費用保守估計超過 200,000元 。
發展商回應：已履行執修責任
對於業主的指控，發展商 永泰地產 回覆查詢時表示，一直積極回應買家並已履行買賣合約下的執修責任 。對於部份非合約範圍內的缺陷，是基於「友好關係」安排執修 。永泰強調，保修期內的滲水問題應由總承建商負責，發展商提供的協助不代表承認責任，並對不實指控保留追究權利 。
法律觀點：什麼是「合理時間」？
執業律師 梁漢祺 指出，法律上對於「欠妥之處」或「合理範圍」並無清晰定義 。但在一手樓買賣合約中，發展商負有「隱含責任」，即工程須達到良好工藝標準及合理地適合居住 。
- 隱含缺陷 (Latent Defect)： 指肉眼或合理檢查方法未能識別的建築缺陷 。
- 追討對象： 由於買賣合約是買家與發展商簽訂，即使是承建商出錯，業主原則上仍應向發展商追討違約責任 。
制度漏洞：銷監局難介入民事糾紛
為何業主求助無門？根據 《一手住宅物業銷售條例》，雖然規定合約必須列明 6個月 的執修期，但若發展商拖延或拒絕執修，這僅屬於民事合約糾紛，不屬於 銷監局 的執法範圍 。局方通常建議買家考慮民事訴訟或向消委會投訴 。
數據顯示：投訴個案急增
根據消委會數據，有關新盤維修及保養的投訴有上升趨勢 ：
| 年份 | 新盤維修及保養服務投訴 (消委會數字) | 一手買賣成交宗數 |
| 2023年 | 57宗 | 10,752宗 |
| 2024年 | 49宗 | 16,912宗 |
| 2025年 | 110宗 | 20,540宗 |
值得注意的是，「新樓執修或樓宇物料品質問題」的投訴調停成功率僅接近一半 。
個案二：九龍城「晟林」—— 執修進度緩慢、選擇性處理
位於喇沙利道的「晟林」，業主購入一個 260 呎 單位後，發現浴室空鼓、牆身花痕及家電損壞等問題。雖然交樓部承諾一個月內處理，結果卻拖足四個月，甚至出現「撕走黃紙就當執好」的情況。發展商最終以「符合安全標準」為由拒絕更換花痕玻璃，令業主入伙無期，更需額外支付租倉費存放傢俬。
指控1: 對業主查詢愛理不理
「能否給一個期限? 讓我知道發展商何時會更換玻璃，或者他們打算怎樣處理，至少讓我知道怎樣處理，因為這也影響我們的入伙時間。」業主輕輕說出他的無奈。
他表示，當日交了執修清單後，發展商表示一個月內可處理好。於是他便尋找裝修公司訂造衣櫃，希望可以在一至兩個月內入伙，惜事與願違。執修問題一直未處理好，雖然衣櫃造好了，卻要支付租倉把傢俬暫存。
「交樓部職員經常說，自己只是中間人角色，他們也要向發展商查詢，而發展商回覆表示會處理，交樓部職員就是如此回覆。我也找他們談了多次，如果你們只屬中間人，何不我跟發展商直接對話，讓把我的要求清晰向他們表達，但他們也完全沒有理會我。」業主無奈地說。
指控2: 選擇性更換玻璃
於不選擇先把傢俬先搬入，他表示是擔心一旦發展商更換玻璃會影響工程，因為由始至終也未能確定，更換玻璃是在室內、還是室外搭棚進行。「就玻璃窗的處理問題，我也有曾向發展商查詢，我可否先把傢俬搬入呢? 但他們也建議完成執修後，簽署確認滿意後才把傢俬搬入，所以這兩個月，我仍然未可入住。現在仍要暫住家人住所。」
最終在更換玻璃的問題上，發展商除了更換了一塊有較嚴重花痕的玻璃外，其餘卻沒有處理。結果，四個月前後玻璃窗的分別，只在於發展商把驗樓師貼上的黃紙撕走，及用天拿水把驗樓師圈出崩花地方、連同膠紙污漬一併抹走，問題一直沒有解決。
跟發展商周旋四個月，來到八月中，業主終於收到一份來自發展商的電郵，大意是指承建商及則師檢測後，認為玻璃符合安全標準，並沒有構成潛在免險，建議業主若有疑慮可自行聘請政府認可之公證行進行評估，他們才作出跟進。業主既感憤怒，也覺得發展商很不負責任。
各方回應
發展商
拍攝當日，我們《胡．說樓市》團隊也見到交樓部的職員在現場，也立刻代表業主上前質詢。該名職員全程不發一言，甚至試圖把門關上，拒絕作出回應。
香港樓宇檢驗學會會長劉兆健
香港樓宇檢驗學會會長劉兆健表示，「其實我們有一個距離指引，大約用0.5米距離，如果沒有明顯花痕、或氣泡或瑕疵，我們也算可接受；但如果用這一個距離，我們已看到缺陷，我們會視為瑕疵去處理。」
他指出，客飯廳右邊一塊玻璃，表示單憑肉眼也看到有一些類似貓爪的花痕，用手觸碰還有凹凸感，用約半米距離也清晰可見，建議需要更換。至於客飯廳直落到地置中的玻璃，也明顯見到崩，所以也建議更換。他表示如果純粹出現花痕，則視乎花痕多少、一塊玻璃中出現花痕密度，按玻璃面積大細所出現花痕數量、以及是否明顯作衡量標準。如果在水平線角度能看得到，一樣也需要更換。
驗樓師鍾智剛
驗樓師鍾智剛透過WhatsApp向我們表示，玻璃出現花痕可能只影響美觀問題，但若果屬於崩花、焊漬、雜質、氣泡則有較高爆玻璃風險，所以更換是必須的。
業主自保三部曲：如何爭取應有權利？
面對拖延或不當執修，業主應採取以下主動行動：
第一步：守住 6 個月書面通知期限
根據 《一手住宅物業銷售條例》，買家必須在成交日期後 6 個月 內，以書面形式向發展商提交執修清單。逾期提交，發展商可能不再負有合約下的執修責任。
第二步：尋求第三方專業人士評估
當雙方就「欠妥之處」產生分歧（例如業主認為要換玻璃，發展商說不用），業主可考慮尋求獨立專業人士報告。
第三步：民事訴訟與消委會介入
若發展商未能在「合理時間」內完成執修，業主可考慮以下法律途徑：
- 小額錢債審裁處： 申索金額在 75,000 元 以下。
- 區域法院： 申索金額超過 75,000 元。
- 消委會調解： 2025 年 相關投訴按年增長 1.2 倍，達 110 宗，雖調停成功率僅約一半，但可作為法律訴訟前的預備 。
總結：執修保障仍存盲點
目前 《一手條例》 僅規管銷售合約範本，對於何謂「欠妥」及「合理時間」並無統一法定標準 。業主收樓時務必拍照記錄、保留所有額外開支單據（如搬運費、酒店費），並適時尋求法律意見。
買樓是畢生積蓄，若執修拖足 4 年仍未解決，絕對是消費者的噩夢。想了解更多最新驗樓案例及政策分析，請持續關注 《胡 ‧ 說樓市》。
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