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隨著愈來愈多新盤推售，涉及買賣的投訴也隨之而來。近期，我們《胡．說樓市》都收到不少相關執修問題外，亦有業主反映新盤交樓標準不符要求，部份指出樓底跟樓書所描述不相同；部份就指用料有變。面對如此情況，準買家是否只能逆來順受?
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個案分析 (Oma by the Sea)
關鍵日期延遲至2022年12月尾
位於掃管笏「Oma by the Sea」，由兩座物業組成，共提供517個單位。發展商在2020年5月開盤，當時推出首批108伙，扣除最高折扣額13.5%後，即供均價12,547元呎，最平入場價不用400萬元有交易。原本預計關鍵日期定於2022年6月，其後通知業主要延遲至今年年底。最近有一名業主聯絡我們，表示早前收到發展商信件稱單位部份裝置有改動，查問發展商是否有權更改?
C2室單位涉及五個改動
涉及單位為「C2室」。從發展商寄給準業主的信件中表示，單位共有五個地方會改動，包括主人房睡窗設計有改動、挨近主人房的化妝室門會加裝百葉、露台原本玻璃欄杆會更改，工作平台金屬欄杆及混凝土底座會更改，以及冷氣機散熱器平台的鐵門裝置會移走。
第一版樓書 VS 最新一版樓書
我們《胡．說樓市》編輯部對照了「Oma by the Sea」第一版樓書、及最新一版樓書，關於「裝置、裝修物料及設備」一欄中，發現有改動的單位，原來並不止「C2室」，最明顯是浴室及化妝室門。
「洗手間門」由有百葉轉為沒有百葉
在2020年第一版樓書，原本「1座B8、C8室」及「2座6-17樓B8及C8室」的浴室門，以及「1座2樓A1及A2室」的化妝室門均標示會設有百葉；但來到最新一版樓書卻不翼而飛。
「洗手間門」由沒有百葉轉為有百葉
原本在第一版樓書中，「1座17樓A1室」的浴室、「2座17樓A1室」的主人浴室、「1座B2室、C2室」及「2座B2、C2室」化妝室門，本來也沒有安裝百葉，但最新一版樓書卻標示會加裝百葉。如此改動，跟當初買樓時有不同，小業主是否可以拒絕呢?
問題1 : 《一手住宅物業銷售條例》對售樓書內裝置資料怎規管?
《一手條例》規管
關於屋苑內「裝置、裝修物料及設備」，《一手住宅物業銷售條例》有沒有規定樓書應怎列出? 答案是有! 《條例》規定，有針對門、窗、露台等細項描述，例如陽台或露台，需列明裝修物料類型、以及是否有蓋；關於單位設置窗戶，要說明其窗框及玻璃用料；單位門的用料、裝修物料及配件也要標明。《條例》指出，如果項目中原本承諾的升降機、設備品牌及產品型號未能提供，便可安裝品質相若替代。
樓書需三個月作更新
今次涉及的改動在窗花、門面設計，究竟是否符合《條例》要求。我們曾致電「一手住宅物業銷售監管局」查詢，職員回覆指部份細項，如冷氣機散熱器平台非《條例》需列出的細項；但部份如窗、門則為要求列出，發展商需於每三個月更新一次。
銷監管職員解釋
職員表示會觀察當時發展商是否提供準確資料。雖然發展項目有變，法例上要求售樓說明書能反映實況，故需三個月更新。至於發展商為何要作出改動，卻不是局方能評論的地方。但他補充，倘若發展商早已決定安裝百葉，但卻沒有列出來，而買方又能提出證據，則銷監局會看這是否涉及誤導，用失實陳述的方式來跟進。
問題2: 改動是否《條例》所賦予?
《條例》容許發展商修改「建築圖則」
業主是基於第一版樓書而入市，期內樓書資料有改動，準業主是否一定要接受? 大前提就要看該改動是否《條例》容許。因為根據《一手住宅物業銷售條例》附表5第23條，發展商保留權利在有需要時可更改「建築圖則」；如果更改「建築圖則」並對物業有影響，需在改動後的十四日內通知買家。
買家可追討因面積尺吋的差異
至於買家能否追討因「建築圖則」改動的賠償，這就要視乎改動後，單位尺寸有沒有改變。如果有改變就需要按比例作售價調整；但如果超出了物業原面積的5%，買家可選擇踢契，發展商需要賠償訂金以及期內利息支出。準業主也必須在發出更改通知的30天內提出，否則便視為接受改動。
《條例》容許在不可抗力理由下更改裝置
另一個容許裝置、裝修物料及設置改動，就是必須跟「不可抗力或其他理由」而未能取得該裝置有關。發展商可在「認可人士」證明下安裝相若的裝置來代替。究竟「Oma By the Sea」是否屬於上述情況呢? 我們去信發展商永泰地產，回覆表示單位更改是跟「建築圖則」更改有關，並按《條例》要求在法定時間內通知小業主。
問題3: 小業主能否不接受改動?
按合約法決定是否「根本性違約」
若改動不屬於上述情況，買家可根據合約法拒絕接受改動。律師謝天良表示，普通法中有「實際履行」(substantial performance) 原則，發展商在履行合約時，必須執行合約中的「重大條文」。如果執行時跟合約中的「重大條文」相差很遠，就可判定發展商為「根本性違約」(fundamental breach)而需要賠償。是否屬於「根本性違約」則會以「客觀標準」準則來衡量。
採用客觀標準準則來衡量
所指「客觀標準」準則，就是一個合理的人及買家買入單位時，視乎不同銀碼價錢下，認為一個合理的單位標準是怎樣，而發展商又是否不能交出如此標準。買家亦可尋找公正行評估，評估其用料規格、寬度上差異。如果公正行也發現有很大偏差，買家可以選擇不接受。
入伙後才知道改動
如果買家在入伙後才知道有改動，又可以怎辦? 律師表示，業主可在執修過程中提出要求還原要求；但如果發展商在合理期內未能還原，也可尋找公正行評估賠償；倘若雙方未能就賠償金額達成共識而訴諸法律，法庭會按需執修程度大細，以及因未有執修而對用家影響程度大細來作判決。
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