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對於土地契約「2047大限」,很多人都有戒心,因為大家都不知道,究竟「土地契約」期限後,政府會採取什麼行動。究竟政府會收回土地? 還是要求業主繳付補地價金額換取續期。近日,發展局局長黃偉綸剛回覆議員查詢,表示大部份到期契約均無需補地價,而只須每年繳付地租,便可獲得續期。

雖然如此,但這只是過去慣例處理手法,而並非一個恒常機制,所以有些人還是較鍾情土地契約年期較長物業。恒基最近推售紅磡「必嘉坊.曦匯」,就以999年期地契作賣點,免除了準買家對「2047大限」的憂慮。不過,原來購入「999年期」地契的物業,背後也有一些鮮為人知的問題。我們《胡.說樓市》早前收到一名谷友的實際案例,可跟大家分享。

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地租 VS 地稅

谷友提及的有趣案例,源於五月初,當事主購入一層土瓜灣物業不久後,收到「地政總署」寄來繳費通知書,要求業主繳付「地稅」。其實,「地稅」跟「地租」概念差不多,都是政府在徵收地價以外,向承租人徵收的一筆費用。

甚麼是地租? (差餉物業估價署)

只是我們慣常聽見的都是「地租」。「地租」由「差餉物業估價署」徵收,只要購入的物業屬新界續期用地、或在1985年5月27日後獲批、或在這日子後續期的土地契約,每年差估署也會按照物業「應課差餉租值」徵收3%。也因為「應課差餉租值」在每個財政年度會被重估,隨著近幾年樓市水漲船高,租值不斷向上,故「應課差餉租值」也會跟隨上升,小業主也要支付較高昂的「地租」。

地租 = 應課差餉租值 X 3%

甚麼是地稅? (地政總署)

谷友個案中的「地稅」則由地政總署負責,因為這類土地都是在1985年5月27日《中英聯合聲明》之前批出,故谷友並不是繳付「地租」而是「地稅」。「必嘉坊.曦匯」罕有的999年期情況也相同。跟「地租」不同,「地稅」的金額不會有太大波動。因為實際要交幾多「地稅」,是視乎原本地契內指明的金額。假如用地於1985年5月27日前曾經續期,則金額鎖定於續期的「差課差餉租值」的3%,而該金額會維持不變,所以一直說法是「地稅」比「地租」相宜得多。


政府回應: 「2047年大限」

過去慣例可獲續期

針對2027年大限,政府表示有清晰明確政策來處理土地契約續期事宜。根據《基本法》第123條,針對到期的土地契約,政府可全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,相當於應課差餉租值3%,租金其後會隨應課差餉的改變而調整。政府表示,自香港特別行政區成立以來,地政總署也按上述政策處理到滿土地契約續期事宜,絕大部分均獲續期,故在土地行政上,2047年不是一個期限。

簡化處理到期的續期程序

政府表示,至2047年6月29日止,約有2 400個土地契約陸續到期。其中最早涉及50個地段在2025年到期。地政總署正整理有關資料,相信可如期於2022年底完成。同時考慮到手續繁複,正探討有否其他合適的安排,以較精簡的程序和便捷的方式為土地契約續期。


雙地稅個案

例子1 : 土瓜灣二手物業

表面上,「地稅」要繳付的金額比「地租」少,實在沒什麼好投訴;但谷友卻道出另一版本。因為該谷友收到「地政總署」寄來的「地稅」繳費通知書不只一份,而是兩份。

谷友收到兩份繳款通知書

從谷友傳來的「繳款通知書」均是同日由「地政總署」發出。同一個居住地點,但一份卻標示為「Kowloon Inland Lot 1968及1970」,其每年地稅為1,124元;但另一份則標示為「Kowloon Inland Lot 4136 RP SE」,要求繳付地稅為1,424元。谷友只需繳付一份費用便可以? 還是兩份地稅都要繳付? 如果是後者,明明只是一個居住地點,為何要交「雙地稅」? 地政總署職員如此解釋:

假設香港的土地是一格格階磚,當時英國殖民政府給予兩格階磚予這個發展商,在上蓋起樓後售予業主。由於整個項目涉及兩塊階磚,所以即使我只是買入一個單位居住,但都要交該兩塊階磚的租金給英國殖民地政府。這說法在《中英聯合聲明》指出會過渡而不變,所以我在這物業只有一個單位,但要交兩張地稅便是這個原因。

地稅視乎物業座落地段

這也意味,如果物業的契約跌入「地稅」界別,也就是在1985年5月27日《中英聯合聲明》之前批出的土地,只要其物業跌入多於一個地段內,業主便要繳付多於一個地段的「地稅」。正如今次谷友個案,他並不是二擇其一來繳付「地稅」,而是兩份「地稅」都要繳付,合共支付2,548元。

例子2: 紅磡必嘉坊

又以今次紅磡「必嘉坊」為例,樓書列出物業橫跨了「第一地段」、第二地段」及「第三地段」,這又是否意味未來業主需要繳付三份「地稅」呢? 我們曾向恒基查詢,但職員表示不清楚。

要入伙才知道,真的答不到你。如果你真的要知道正確價錢,你要待入伙時,政府厘定後出信通知你,才有正確的銀碼,現在真的沒有人可以答到你。

總結

雖然「地稅」按契約續期時鎖定金額便不再調整,理應比起受應課差餉租值重估而向上調的「地租」,業主們所需要支付的金額會較相宜,但實際也視乎物業跌入多少地段內。以今次谷友個案,因谷友購入單位面積341呎。如果谷友是繳付「地租」,我們簡單以差估署租值33.1元呎評估,單位月租11,309元,年租則為135,713元,如徵收「地租」為「差課差餉租值」3%計,則大約要支付為4,071元,仍較現時要繳付「地稅」2,548元為相宜。

當然明明只購入一個單位,但偏偏業主要交「雙地稅」,地政總署職員解釋,這是歷史遺留下來的問題,建議如果不想交「雙地稅」、「三地稅」等,就要在入市前問清楚。

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