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對於土地契約「2047大限」，很多人都有戒心，因為大家都不知道，究竟「土地契約」期限後，政府會採取什麼行動。究竟政府會收回土地? 還是要求業主繳付補地價金額換取續期。近日，發展局局長黃偉綸剛回覆議員查詢，表示大部份到期契約均無需補地價，而只須每年繳付地租，便可獲得續期。
雖然如此，但這只是過去慣例處理手法，而並非一個恒常機制，所以有些人還是較鍾情土地契約年期較長物業。恒基最近推售紅磡「必嘉坊．曦匯」，就以999年期地契作賣點，免除了準買家對「2047大限」的憂慮。不過，原來購入「999年期」地契的物業，背後也有一些鮮為人知的問題。我們《胡．說樓市》早前收到一名谷友的實際案例，可跟大家分享。
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地租 VS 地稅
谷友提及的有趣案例，源於五月初，當事主購入一層土瓜灣物業不久後，收到「地政總署」寄來繳費通知書，要求業主繳付「地稅」。其實，「地稅」跟「地租」概念差不多，都是政府在徵收地價以外，向承租人徵收的一筆費用。
甚麼是地租? (差餉物業估價署)
只是我們慣常聽見的都是「地租」。「地租」由「差餉物業估價署」徵收，只要購入的物業屬新界續期用地、或在1985年5月27日後獲批、或在這日子後續期的土地契約，每年差估署也會按照物業「應課差餉租值」徵收3%。也因為「應課差餉租值」在每個財政年度會被重估，隨著近幾年樓市水漲船高，租值不斷向上，故「應課差餉租值」也會跟隨上升，小業主也要支付較高昂的「地租」。
地租 = 應課差餉租值 X 3%
甚麼是地稅? (地政總署)
谷友個案中的「地稅」則由地政總署負責，因為這類土地都是在1985年5月27日《中英聯合聲明》之前批出，故谷友並不是繳付「地租」而是「地稅」。「必嘉坊．曦匯」罕有的999年期情況也相同。跟「地租」不同，「地稅」的金額不會有太大波動。因為實際要交幾多「地稅」，是視乎原本地契內指明的金額。假如用地於1985年5月27日前曾經續期，則金額鎖定於續期的「差課差餉租值」的3%，而該金額會維持不變，所以一直說法是「地稅」比「地租」相宜得多。
政府回應: 「2047年大限」
過去慣例可獲續期
針對2027年大限，政府表示有清晰明確政策來處理土地契約續期事宜。根據《基本法》第123條，針對到期的土地契約，政府可全權酌情決定續期50年而無須補繳地價，惟須每年繳納租金，相當於應課差餉租值3%，租金其後會隨應課差餉的改變而調整。政府表示，自香港特別行政區成立以來，地政總署也按上述政策處理到滿土地契約續期事宜，絕大部分均獲續期，故在土地行政上，2047年不是一個期限。
簡化處理到期的續期程序
政府表示，至2047年6月29日止，約有2 400個土地契約陸續到期。其中最早涉及50個地段在2025年到期。地政總署正整理有關資料，相信可如期於2022年底完成。同時考慮到手續繁複，正探討有否其他合適的安排，以較精簡的程序和便捷的方式為土地契約續期。
雙地稅個案
例子1 : 土瓜灣二手物業
表面上，「地稅」要繳付的金額比「地租」少，實在沒什麼好投訴；但谷友卻道出另一版本。因為該谷友收到「地政總署」寄來的「地稅」繳費通知書不只一份，而是兩份。
谷友收到兩份繳款通知書
從谷友傳來的「繳款通知書」均是同日由「地政總署」發出。同一個居住地點，但一份卻標示為「Kowloon Inland Lot 1968及1970」，其每年地稅為1,124元；但另一份則標示為「Kowloon Inland Lot 4136 RP SE」，要求繳付地稅為1,424元。谷友只需繳付一份費用便可以? 還是兩份地稅都要繳付? 如果是後者，明明只是一個居住地點，為何要交「雙地稅」? 地政總署職員如此解釋:
假設香港的土地是一格格階磚，當時英國殖民政府給予兩格階磚予這個發展商，在上蓋起樓後售予業主。由於整個項目涉及兩塊階磚，所以即使我只是買入一個單位居住，但都要交該兩塊階磚的租金給英國殖民地政府。這說法在《中英聯合聲明》指出會過渡而不變，所以我在這物業只有一個單位，但要交兩張地稅便是這個原因。
地稅視乎物業座落地段
這也意味，如果物業的契約跌入「地稅」界別，也就是在1985年5月27日《中英聯合聲明》之前批出的土地，只要其物業跌入多於一個地段內，業主便要繳付多於一個地段的「地稅」。正如今次谷友個案，他並不是二擇其一來繳付「地稅」，而是兩份「地稅」都要繳付，合共支付2,548元。
例子2: 紅磡必嘉坊
又以今次紅磡「必嘉坊」為例，樓書列出物業橫跨了「第一地段」、第二地段」及「第三地段」，這又是否意味未來業主需要繳付三份「地稅」呢? 我們曾向恒基查詢，但職員表示不清楚。
要入伙才知道，真的答不到你。如果你真的要知道正確價錢，你要待入伙時，政府厘定後出信通知你，才有正確的銀碼，現在真的沒有人可以答到你。
總結
雖然「地稅」按契約續期時鎖定金額便不再調整，理應比起受應課差餉租值重估而向上調的「地租」，業主們所需要支付的金額會較相宜，但實際也視乎物業跌入多少地段內。以今次谷友個案，因谷友購入單位面積341呎。如果谷友是繳付「地租」，我們簡單以差估署租值33.1元呎評估，單位月租11,309元，年租則為135,713元，如徵收「地租」為「差課差餉租值」3%計，則大約要支付為4,071元，仍較現時要繳付「地稅」2,548元為相宜。
當然明明只購入一個單位，但偏偏業主要交「雙地稅」，地政總署職員解釋，這是歷史遺留下來的問題，建議如果不想交「雙地稅」、「三地稅」等，就要在入市前問清楚。
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