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市場陰睛不定,加上香港可能跟隨美國加息,近期陸續聽到有新盤減價蝕讓。早前我們分析過新盤「早買早享受」或「新盤首張價單一定有水位」的迷思,有新盤過了額印期要劈價賣樓,固然反駁上述說法,但我們也不應忽略了市場的另一觀點。當市場有大劈價蝕讓時,也不要一面倒以為蝕幅驚人,因為這亦隨時成為市場人士對價格舞高弄低的手法。

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個案分析 (御半山)

面價: 873.97萬元

早於2018年開售,位於屯門的「御半山」,當年推售首批188個單位,扣除折扣額後,即供平均呎價15,348元,當時收票高達5,200票,超額近27倍,並於首日全數沽清可發售單位。有買家以面價873.97萬元購入「1A座中層J室」,實用面積455呎的單位,扣除發展商提供的折扣額12%,單位在合約上列出的「樓價」為769.09萬元。

售價: 769.09萬元

相關價錢也反映在「一手成交記錄冊」,及後也反映在「土地註冊處」上。過了三年額外印花稅禁售期,業主選擇轉手,卻不幸地最終只以650萬元售出,故錄得蝕幅高達119萬元。我們《胡.說樓市》早前收到一名谷友INBOX表示,自己打算放售手持的屯門「御半山」,正因上述蝕讓個案被準買家不斷鋤價,覺得很無奈。但如此減幅的背後,有幾點值得大家留意。


「托高面價」的手法

手法1: 售價未能反映現金回贈

表面上,一宗蝕讓120萬元的案例,在目前市況不太明朗下,絕對有條件令準買家向業主施壓,但實情相關價格並非實質蝕幅。因為細心研究這宗成交,你會發現當日這名蝕讓業主的買入價並非769.09萬元,而是更低才真,所以此消彼長之下,蝕幅並沒有120萬之誇。

買家獲取印花稅回贈

雖然翻查「一手成交記錄冊」,這個單位的登記以「769.09萬元」售出,但毗鄰的「支付條款」一欄卻列出了「7(e)(i)(a)」這一項。「7(e)(i)(a)」代表什麼呢? 拉到「一手成交記錄冊」的底部,這名蝕讓業主在購入一手樓時,原來獲取發展商回贈「印花稅」。

回贈金等於61.5萬-80.7萬元

若當時業主屬於樓換樓買家,則可獲相當於「樓價10.5%」的印花稅回贈;如果本身繳付首置印花稅,則最高可獲「上限8%」回贈,相當於涉及61.5萬-80.7萬元。如果我們把這筆回贈金額計算在內,其實質售價為688.39萬-707.59萬元,故今次轉售的蝕幅應為38.4萬-57.6萬元,而非120萬元。

手法2: 發展商提供高佣促銷

部份發展商為了保面價,會提供高佣金予代理促銷,但實情希望代理可透過回贈準買家佣金,來做到保面價的效果。同樣屬於現金回贈的一種方式,並不能在售價或合約價上反映出來,結果即使發展商有減價,但樓價卻絲毫沒有反映出來。


「托高面價」帶來的反效果

「低折扣額、高回贈」的「付款辦法」,在近年新盤相當常見。例如新地推售白石角的「Silicon Hill」,其採用針對換樓客的「Upgrade置smart付款」,起初折扣額低見售價2%;但若計算不提取二按、或印花稅回贈高達樓價13%,其實質折扣應達14.74%。

影響1: 帳面升跌未能反映實況

但由於「一手成交記錄冊」均以「合約價」為準,故選用「Upgrade置smart付款」的「合約價」為售價減2%,而非實質折扣14.74%,結果一筆足以反映實質樓價的「現金回贈」就被人為隱藏起來。這點正好被市場人士用來造市的技倆,就正如今次「御半山」的例子,當市場突如其來出現低價成交,一個表面上的劈幅,就成為代理及準買家的鋤價理由。

影響2: 作統計的平均呎價被誇大

因為「一手成交記錄冊」的價格,其後會反映於「土地註冊處」,久而久之,若我們沒有手動把相關回贈計算入內,而只盲目相信「土地註冊處」的數字來計算樓盤的「平均呎價」,其二手平均呎價也等於被人為「發水」,進一步推敲,當之後有發展商開售另一全新項目,表示貼近周邊二手平均呎價,但實情屬於「溢價」推售才真。

影響3: 業主需支付較高厘印費

「低折扣、高回贈」的支付手法,容易造成樓價過高錯覺外,背後還有一個缺點,就是準業主所需要支付的厘印費。因為稅局所徵收的「厘印費」是按「合約價」來厘定,而非扣除「現金回贈」的實質樓價。未折實的「合約價」來計算厘印,等於買家要支付較高的厘印費。差距有幾遠?

以剛才的「御半山」的例子,其合約價為「769.09萬元」,首置客需支付28.8萬元厘印費,但若實質樓價707.59萬元計,其厘印為26.5萬元,兩者有23,000元差距。如果買家本身屬於換樓客,以合約價769.09萬元,而支付劃一15%從價印花稅,其稅項達115.3萬元,但以實質樓價688.39萬元計,其印花稅為103.3萬元,兩者差價達12萬元。

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