立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
市場陰睛不定，加上香港可能跟隨美國加息，近期陸續聽到有新盤減價蝕讓。早前我們分析過新盤「早買早享受」或「新盤首張價單一定有水位」的迷思，有新盤過了額印期要劈價賣樓，固然反駁上述說法，但我們也不應忽略了市場的另一觀點。當市場有大劈價蝕讓時，也不要一面倒以為蝕幅驚人，因為這亦隨時成為市場人士對價格舞高弄低的手法。
初次置業懶人包 【新盤2022】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2022】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
個案分析 (御半山)
面價: 873.97萬元
早於2018年開售，位於屯門的「御半山」，當年推售首批188個單位，扣除折扣額後，即供平均呎價15,348元，當時收票高達5,200票，超額近27倍，並於首日全數沽清可發售單位。有買家以面價873.97萬元購入「1A座中層J室」，實用面積455呎的單位，扣除發展商提供的折扣額12%，單位在合約上列出的「樓價」為769.09萬元。
售價: 769.09萬元
相關價錢也反映在「一手成交記錄冊」，及後也反映在「土地註冊處」上。過了三年額外印花稅禁售期，業主選擇轉手，卻不幸地最終只以650萬元售出，故錄得蝕幅高達119萬元。我們《胡．說樓市》早前收到一名谷友INBOX表示，自己打算放售手持的屯門「御半山」，正因上述蝕讓個案被準買家不斷鋤價，覺得很無奈。但如此減幅的背後，有幾點值得大家留意。
「托高面價」的手法
手法1: 售價未能反映現金回贈
表面上，一宗蝕讓120萬元的案例，在目前市況不太明朗下，絕對有條件令準買家向業主施壓，但實情相關價格並非實質蝕幅。因為細心研究這宗成交，你會發現當日這名蝕讓業主的買入價並非769.09萬元，而是更低才真，所以此消彼長之下，蝕幅並沒有120萬之誇。
買家獲取印花稅回贈
雖然翻查「一手成交記錄冊」，這個單位的登記以「769.09萬元」售出，但毗鄰的「支付條款」一欄卻列出了「7(e)(i)(a)」這一項。「7(e)(i)(a)」代表什麼呢? 拉到「一手成交記錄冊」的底部，這名蝕讓業主在購入一手樓時，原來獲取發展商回贈「印花稅」。
回贈金等於61.5萬-80.7萬元
若當時業主屬於樓換樓買家，則可獲相當於「樓價10.5%」的印花稅回贈；如果本身繳付首置印花稅，則最高可獲「上限8%」回贈，相當於涉及61.5萬-80.7萬元。如果我們把這筆回贈金額計算在內，其實質售價為688.39萬-707.59萬元，故今次轉售的蝕幅應為38.4萬-57.6萬元，而非120萬元。
手法2: 發展商提供高佣促銷
部份發展商為了保面價，會提供高佣金予代理促銷，但實情希望代理可透過回贈準買家佣金，來做到保面價的效果。同樣屬於現金回贈的一種方式，並不能在售價或合約價上反映出來，結果即使發展商有減價，但樓價卻絲毫沒有反映出來。
「托高面價」帶來的反效果
「低折扣額、高回贈」的「付款辦法」，在近年新盤相當常見。例如新地推售白石角的「Silicon Hill」，其採用針對換樓客的「Upgrade置smart付款」，起初折扣額低見售價2%；但若計算不提取二按、或印花稅回贈高達樓價13%，其實質折扣應達14.74%。
影響1: 帳面升跌未能反映實況
但由於「一手成交記錄冊」均以「合約價」為準，故選用「Upgrade置smart付款」的「合約價」為售價減2%，而非實質折扣14.74%，結果一筆足以反映實質樓價的「現金回贈」就被人為隱藏起來。這點正好被市場人士用來造市的技倆，就正如今次「御半山」的例子，當市場突如其來出現低價成交，一個表面上的劈幅，就成為代理及準買家的鋤價理由。
影響2: 作統計的平均呎價被誇大
因為「一手成交記錄冊」的價格，其後會反映於「土地註冊處」，久而久之，若我們沒有手動把相關回贈計算入內，而只盲目相信「土地註冊處」的數字來計算樓盤的「平均呎價」，其二手平均呎價也等於被人為「發水」，進一步推敲，當之後有發展商開售另一全新項目，表示貼近周邊二手平均呎價，但實情屬於「溢價」推售才真。
影響3: 業主需支付較高厘印費
「低折扣、高回贈」的支付手法，容易造成樓價過高錯覺外，背後還有一個缺點，就是準業主所需要支付的厘印費。因為稅局所徵收的「厘印費」是按「合約價」來厘定，而非扣除「現金回贈」的實質樓價。未折實的「合約價」來計算厘印，等於買家要支付較高的厘印費。差距有幾遠?
以剛才的「御半山」的例子，其合約價為「769.09萬元」，首置客需支付28.8萬元厘印費，但若實質樓價707.59萬元計，其厘印為26.5萬元，兩者有23,000元差距。如果買家本身屬於換樓客，以合約價769.09萬元，而支付劃一15%從價印花稅，其稅項達115.3萬元，但以實質樓價688.39萬元計，其印花稅為103.3萬元，兩者差價達12萬元。
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
