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財政司司長在2022年2月23日會公布新一份《財政預算案》，對於樓市會否減辣，財爺表明無減辣空間，所以大家也不應存有任何期望。有沒有新措施? 會否公布居屋漸進式供款安排? 暫時都未知。反而，面對第五波疫症衝擊，政府堅持「動態清零」，背後付出沉重的經濟代價；以至緊接大興土木的「北都」規劃，開展工程又要洗好多錢，在香港如此狹窄的稅基前提下，我們可以捱多久?
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赤字達1,800億元較預期多?
翻看《財政預算案》，政府估計今年度赤字為1,016億元，意思即是，今年度預算開支會比收入為多，這會導致財政儲備減少；但最終實際赤字多少，下星期公布的《預算案》便會知道答案。財爺在網誌中表示，如果扣除發債、房屋儲備金及未來基金投資回報的回撥，赤字會高達1,800億元，但因為收入較預期多，紓緩了赤字壓力。
表: 過去幾年財政盈餘及赤字
| 收入 | 開支 | (基金轉撥後) 盈餘/赤字 | 財政儲備 | |
| 2021年 (估計) | 5,911億元 | 7,278億元 | -1,016億元 | 8,010億元 |
| 2020年 (實際) | 5,435億元 | 8,204億元 | -2,576億元 | 9,027億元 |
| 2019年 (實際) | 5,673億元 | 6,114億元 | -378億元 | 11,330億元 |
| 2018年 (實際) | 5,998億元 | 5,318億元 | +679億元 | 11,708億元 |
| 2017年 (實際) | 6,198億元 | 4,709億元 | +1,489億元 | 11,029億元 |
可能你會問，如此經濟環境，為何收入會較預期多? 其中之一，是地價收益算大豐收。政府原本估計今年土地收益有976億元，但實際土地收益可能遠較估計多。我們《胡．說樓市》統計，來自政府賣地、私人協約批地、及契約修訂的收入，今年度累計有超過1,300億元，不單較原本預算高37%，更有望成為史上第三高土地收入。連同印花稅等收益，有助抵銷了洗凸了的負面影響。
表: 土地收入
| 預算 | 實際收入 | |
| 2021年 (估計) | 976億元 | 估: 1,340億元 |
| 2020年 (實際) | 1,180億元 | 870.46億元 |
| 2019年 (實際) | 1,430億元 | 1,415.5億元 |
| 2018年 (實際) | 1,210億元 | 1,159.41億元 |
| 2017年 (實際) | 1,010億元 | 1,636億元 |
為何2021年的收入會較預期多?
類近「開支估高啲、收入估少啲」的預算，是政府管理大眾預期的手法，這點也無可厚非。但所謂「地價收益勝預期」，是出於什麼原因? 尤其是，今年政府賣地不算十分活躍，何以地價收益會比預期好?
將土地收益分項逐一拆細看，在超過1,300億元的地價收入中，來自政府賣地收入有899.8億元，但全年只賣了九幅用地，官地收益高企，背後跟政府賣出了兩幅巨無霸商業地有關，一幅是希慎及華懋以近198億元投得的銅鑼灣加路連山商業地；另一幅就是恒基以508億元投得的中環海濱用地。要知道，兩幅商業地已經等於官地收入的近80%。如果下年度沒有如此重磅地皮，土地收益還能否保持呢?
表: 2021土地收入分布(估計)
| 估計收入 | |
| 政府賣地 | 899.835億元 |
| 私人協約 | 12.22億元 |
| 契約條訂 | 428億元 |
| 共: | >1,340億元 |
高收入能否持之以恒?
除此以外，發展商積極補地價，導致契約修訂的收入，估計有高達428億元，佔了土地收益32%，跟去年情況相同。但過去十年，你會發現補地價佔土地收益平均只有23%。2016年及2019年契約修訂佔該年度的土地收益只有15%。這代表什麼呢? 下年度政府沒有更多官地推出，而政府又依賴地價來減輕赤字，遊戲操控權就間接落入發展商手上了。
表: 契約修訂佔土地收益
| 契約修訂收入 | 佔土地收益 | |
| 2021年 | 估計428億元 | 估計32% |
| 2020年 | 311億元 | 36% |
| 2019年 | 205.73億元 | 15% |
| 2018年 | 310.67億元 | 27% |
| 2017年 | 480.91億元 | 29% |
| 2016年 | 193.93億元 | 16% |
| 2015年 | 176.74億元 | 29% |
| 2014年 | 100.8億元 | 14% |
| 2013年 | 78.67億元 | 9% |
| 2012年 | 239.7億元 | 35% |
| 2011年 | 190.85億元 | 22% |
結論: 進一步蠶食財政儲備?
當疫症肆虐，大家要用經濟代價來為「動態清零」埋單；如果政府要貫徹「北部都會區」工作，財爺都要預留開支展開工程，政府未來開支只會有增無減；但同一時間，我們收入變得如此不確定時，會否要慢慢蠶食得來不易的財政儲備呢? 政府估計，去到2022年3月止，財政儲備會跌至8,010億元，之後去向又會如何呢? 下星期《財政預算案》就會揭盅。當我們看樓市去向，會留意美國加息、外圍局勢不明朗等因素，本港的內部環境亦會環環緊扣影響樓市。
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