【柏傲莊III遲交樓】樓花期突變45個月,有無違例? 買家應否簽補充協議? (附影片)

【柏傲莊III遲交樓】樓花期突變45個月,有無違例? 買家應否簽補充協議? (附影片)

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由新世界及港鐵發展的大圍「柏傲莊III」,因牆身底座混凝土強度不達標,而需拆卸重建,預計關鍵日期由最初2023年6月,延遲至2024年3月後,近日再宣布會延長至2025年3月31日,相當於樓花期拉長至45個月。其後發展商發信給受影響業主解釋賠償方案。對於賠償方案,有業主跟我們《胡.說樓市》表示覺得不合理。而樓花期延長至45個月後,實情已超出了預售樓花同意書30個月的期限,法例是否容許?

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個案: 繼續等待成交買家

考慮1: 延遲入伙打亂居住生活安排

準買家收到文件中,有一份是由「胡關李羅律師行」代發展商發出的信件,內裡指出據認可人士最新估計,「柏傲莊III」關鍵日期需延長至2025年3月31日,隨信附上項目認可人士、「呂元祥建築師事務所」梁傑文署名的確認信;亦附上「補充協議」及「支付協議」,邀請準買家簽署。

本身以逾2,000萬元購入了「柏傲莊III」800多呎的Thomas,在去年開售時屬於較後期入市的一批,按時序推算,當時發展商已得知混凝土強度不達標,但卻沒有煞停賣樓,現在卻延期交樓影響入伙時間。他自己本身租樓住,變相衍生額外成本,認為發展商賠償方案未能抵銷遲入伙的租金支出。「現在有租樓,一個月都差不多30,000元租金,以21個月計算也差不多70多萬元,相對之前的租金賠償並不能抵銷,而且要等很長時間,亦未知道新的關鍵日期是否能入伙。」

考慮2: 去年承諾的特惠津貼仍未到手

翻查信件,準買家接受並簽署「補充協議」,發展商會派發「特惠津貼」(Ex-Gratia sum) 及另外賠償「利息」(Interest)。Thomas表示,第一次延期時已提出有「特惠津貼」至今仍未收到手,而相關「特惠津貼」亦沒有因今次延期而再提高。

「最新方案跟之前相同,所以便覺得有問題。始終之前表示租金津貼,當時只是延遲9個月,但現卻是延遲21個月,但租金津貼卻是相同,因為賠償是否充足,我們也不知道,之前沒有先例。因為他們也只是按照《條例》賠償,並沒有額外賠償。因為我們看過《條例》,因其問題導致延期,可以向發展商(透過民事訴訟)去追討租金損失。」

考慮3: 再度延期並沒上調賠償金額

至於「利息貼償」部份,則跟之前相同,也是分兩階段支付。第一階段,在簽署「補充協議」後,發展商會先支付原定2023年6月30日關鍵日期起計的半年期利息;而第二階段餘下利息,也就是由2024年1月1日至確定入伙日期的利息,會於最新關鍵日期2025年3月31日支付。

據新世界新聞稿列出例子,繼續完成交易而選擇即供付款,以一層1,500萬元的物業,最新計算可獲總補償金額219萬元,雖然這個金額較去年提出賠償方案總補償金額115萬元,增幅90%;選擇繼續完成交易的買家,但選擇建築期付款買家,原本獲賠償38萬元,現在卻會增至53萬元,增幅39%,但實情賠償金額的提升,只反映入伙期拉長,而按時間獲更高利息賠償而已。

信件有特別提到,由2024年1月1日直至確定入伙期的期間的利息,均為發展商必定會繳付的「保證利息」(Developer’s Guaranteed Interest),如果因提前入伙,發展商繳付利息多於「保證利息」,簽署了「補充協議」而又順利成交的買家,並不需要退還發展商多繳部份;但如果最終所獲的利息賠償少於「保證利息」,發展商也會補足差價。

「當時沒有想太多,因為起初只是延遲了9個月,而且有賠償,但現在延遲21個月則要想清楚是取消還是繼續。心情也是較混亂,此樓盤本身是好,鐵路站上蓋、有大商場、區內較難找得到,但現在卻要延遲至2025年,又要處理租樓問題,新的合約又未完全消化,所以也很頭痛。」

個案2: 打算取消交易的買家

因入伙期影響居住部署,接受賠償方案亦需要重新簽定協議,背後涉及律師費支出,全數由小業主負擔。雖然金額未必很多,但這部份發展商卻沒有額外補貼。對等待成交而最終簽署「補充協議」的準業主來說,當簽署「補充協議」後,但最後還是決定取消交易,則買家需把所有發展商曾支付「特惠津貼」、「利息賠償」,在發出取消交易通知的28天內歸還發展商;反觀選擇即時「取消交易」則可按照之前方案而獲得賠償,所以是否要簽署「補充協議」,準買家要更加審慎。

個案3: 沿用舊有合約成交的買家

考慮1: 延長關鍵日期是否全屬一手條例容許?

有谷友就向我們查詢,究竟是否一定要接受該份「補充協議」,能否不接受該補充協議,而繼續按照原合約來成交。如果按照原有合約,原本的預計關鍵日期為2023年6月30日。假如發展商並非在《一手條例》下容許的原因,而不獲認可人士延長關鍵日期,在落實了關鍵日期後的第一天至二十八天內,發展商仍未能交樓,準買家可立刻踢契。問題是,現在提出延遲的關鍵日期,是否按《條例》認可而推遲?  《條例》又容許「柏傲莊III」延遲多久?  這一點足以影響,堅持沿用原合約成交的業主實際可踢契日期。

翻查來自「呂元祥建築師事務所」的認可人士信件,關鍵日期延長至2025年3月31日,信件提出兩個原因,一、「having regard to the actual site condition」。二、「in my professional opinion」。是什麼「確實地盤狀況」、基於哪方面的「專業意見」,信件並沒有清晰交代。發展商新世界回覆我們《胡.說樓市》表示,最新關鍵日期是經項目認可人士考慮各項因素、及實際施工情況後評估而確定的,相關補充協議亦已獲政府有關部門審批。

究竟買家是否可以按原有合約成交呢? 就此事,我們曾向「一手住宅物業銷售局」查詢。局方回覆指,若買方認為賣方未有履行有關合約條文,應考慮諮詢法律意見、及就其應有的權利向賣方提出民事訴訟。換句話說,《條例》並不能幫到買家,買家只能自己「搵律師」。

考慮2: 沿用原有合約成交及簽署新合約的分別

不過,選擇堅持沿用原合約的準業主,值得評估一下新舊合約條款差別。選擇簽署新的補充文件,可獲利息賠償外,最大分別是可獲一筆過現金津貼;堅持沿用起首簽署的原有合約,並等待在原定關鍵日期後踢契追討賠償,不會獲得任何津貼,卻可保留向發展商在法律上追討的權利。無論堅持沿用原合約、取消交易、又或者選擇擇等待成交的業主,補充條款內的每一個細節,都應該要跟發展商討價還價,才可以動筆簽署。


預售樓花同意書制度只限30個月,今次開壞先例?

今次延遲預計關鍵日期後,「柏傲莊III」的樓花期也等於拉長至45個月,明明已超出了地政總署容許樓花推售30個月的限制,究竟之前已簽署的合約是否仍有效?

預售樓花同意書制度背景

1961年實施制度

在1961年起實施的「預售樓花同意書」制度,其中一個目的,就是要確保樓花買家在簽署買賣合約後可獲得他們購入的單位,發展商需要展示具備完工的建築費及顧問費。因此,除了一般申請預售所需的地契文件、地皮買賣紀錄文件外,發展商亦需要透過建築按揭、銀行承諾書、或無擔保貸款合約方式,來確保發展商有足夠建築費完工,同時獲屋宇署獲批建上蓋動工通知書,及認可人士提供預計關鍵日期。

2003年爛尾樓事件引關注

2003年,「茵翠豪庭」及「愛琴灣」發生了轟動一時的爛尾樓事件,令署方檢討及收緊「預售樓花同意書」制度。

2013年延長樓花期限

2013年,政府放寬預售樓花同意書期限,由原來20個月拉長至30個月。時任運輸及房屋局局長張炳良解釋,是回應市場上或社會上對房屋的供應。以前遠期樓花,多數由不受「預售樓花同意書」制度規管的「舊契樓」項目,但自從政策放寬後,連帶受制度規管的物業也有遠期樓花推售。措施成效未有助遏抑樓價,反而造就發展商有較大推盤自由度。


問題1: 柏傲莊樓花期拉長至45個月,去年簽署的合約仍有效嗎?

2021年6月首次發售的「柏傲莊III」,原預計關鍵日期2023年6月30日,本身已屬於樓花期頗長的物業。其後,因拆卸工程,需要把預計關鍵日期延長9個月,去到2024年3月31日,當時仍未超出地政總署所容許樓花推售期限。但當今次宣布延長至2025年3月31日後,樓花期就驟然拉長至45個月,超出了可接受期限,去年簽署的合約是否仍有效力? 我們嘗試致電地政總相關部門聯絡,他們如此解釋。

「我們並沒有什麼條例來規管,地政總署跟發展商之間的關係也是跟地契有關,而關鍵日期是買家與發展商之間的合約,需要買家跟發展商自己商討賠償。一般情況下,發展商可由合資格的認可人士,因天災等因素而把關鍵日期延後,當不能再延遲時,便需跟買家協議;但因地政總署只透過地契來規管發展商,而發展商跟買家簽署為買賣合約,需要買家自己跟發展商溝通。」地政總署亦有書面回覆我們《胡.說樓市》,表示已簽訂買賣合約的買家並不影響,相關買賣合約仍然有效,買賣雙方仍受合約條款保障及規限。

問題2: 柏傲莊預售樓花同意書是否仍有效?

若按照地政總署的說法,這也代表當地政總署批出「預售樓花同意書」後,發展商可任意把樓花期無限拉長,而地政總署也沒有辦法。

撤回預售樓花同意書

翻查地政總署的執業通告,指出有三個情況會被視為發展商撤回「預售樓花同意書」申請。一、發展商代表律師未能趕及兩周內回覆地政總署需澄清的事項;二、申請預售物業出現本質上的轉變;三、正在等待改劃地契等。

撤銷預售樓花同意書

地政總署則會在以下情況撤銷發展商的「預售樓花同意書」,包括發展商違反《一手住宅物業銷售條例》、以及未能就工程超支10%的費用,在向律師申報後的六星期內,向地政總署提出滿意證據來證明有能力完工。不知大家有沒有印象,早前被署方撤銷售樓紙、位於何文田的「傲玟」就屬於後者情況。

柏傲莊III已被暫時中止預售樓花同意書

至於今次「柏傲莊III」,地政總署回覆我們《胡.說樓市》表示,「柏傲莊III」需拆卸重建,以至發展商未能符合「預售樓花同意書」的部份條件,包括30個月的樓花期,其「預售樓花同意書」已於2021年7月9日「暫時中止」。

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