立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新柏傲莊III影片分析!
由新世界及港鐵發展的大圍「柏傲莊III」，因牆身底座混凝土強度不達標，而需拆卸重建，預計關鍵日期由最初2023年6月，延遲至2024年3月後，近日再宣布會延長至2025年3月31日，相當於樓花期拉長至45個月。其後發展商發信給受影響業主解釋賠償方案。對於賠償方案，有業主跟我們《胡．說樓市》表示覺得不合理。而樓花期延長至45個月後，實情已超出了預售樓花同意書30個月的期限，法例是否容許?
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
個案: 繼續等待成交買家
考慮1: 延遲入伙打亂居住生活安排
準買家收到文件中，有一份是由「胡關李羅律師行」代發展商發出的信件，內裡指出據認可人士最新估計，「柏傲莊III」關鍵日期需延長至2025年3月31日，隨信附上項目認可人士、「呂元祥建築師事務所」梁傑文署名的確認信；亦附上「補充協議」及「支付協議」，邀請準買家簽署。
本身以逾2,000萬元購入了「柏傲莊III」800多呎的Thomas，在去年開售時屬於較後期入市的一批，按時序推算，當時發展商已得知混凝土強度不達標，但卻沒有煞停賣樓，現在卻延期交樓影響入伙時間。他自己本身租樓住，變相衍生額外成本，認為發展商賠償方案未能抵銷遲入伙的租金支出。「現在有租樓，一個月都差不多30,000元租金，以21個月計算也差不多70多萬元，相對之前的租金賠償並不能抵銷，而且要等很長時間，亦未知道新的關鍵日期是否能入伙。」
考慮2: 去年承諾的特惠津貼仍未到手
翻查信件，準買家接受並簽署「補充協議」，發展商會派發「特惠津貼」(Ex-Gratia sum) 及另外賠償「利息」(Interest)。Thomas表示，第一次延期時已提出有「特惠津貼」至今仍未收到手，而相關「特惠津貼」亦沒有因今次延期而再提高。
「最新方案跟之前相同，所以便覺得有問題。始終之前表示租金津貼，當時只是延遲9個月，但現卻是延遲21個月，但租金津貼卻是相同，因為賠償是否充足，我們也不知道，之前沒有先例。因為他們也只是按照《條例》賠償，並沒有額外賠償。因為我們看過《條例》，因其問題導致延期，可以向發展商(透過民事訴訟)去追討租金損失。」
考慮3: 再度延期並沒上調賠償金額
至於「利息貼償」部份，則跟之前相同，也是分兩階段支付。第一階段，在簽署「補充協議」後，發展商會先支付原定2023年6月30日關鍵日期起計的半年期利息；而第二階段餘下利息，也就是由2024年1月1日至確定入伙日期的利息，會於最新關鍵日期2025年3月31日支付。
據新世界新聞稿列出例子，繼續完成交易而選擇即供付款，以一層1,500萬元的物業，最新計算可獲總補償金額219萬元，雖然這個金額較去年提出賠償方案總補償金額115萬元，增幅90%；選擇繼續完成交易的買家，但選擇建築期付款買家，原本獲賠償38萬元，現在卻會增至53萬元，增幅39%，但實情賠償金額的提升，只反映入伙期拉長，而按時間獲更高利息賠償而已。
信件有特別提到，由2024年1月1日直至確定入伙期的期間的利息，均為發展商必定會繳付的「保證利息」(Developer’s Guaranteed Interest)，如果因提前入伙，發展商繳付利息多於「保證利息」，簽署了「補充協議」而又順利成交的買家，並不需要退還發展商多繳部份；但如果最終所獲的利息賠償少於「保證利息」，發展商也會補足差價。
「當時沒有想太多，因為起初只是延遲了9個月，而且有賠償，但現在延遲21個月則要想清楚是取消還是繼續。心情也是較混亂，此樓盤本身是好，鐵路站上蓋、有大商場、區內較難找得到，但現在卻要延遲至2025年，又要處理租樓問題，新的合約又未完全消化，所以也很頭痛。」
個案2: 打算取消交易的買家
因入伙期影響居住部署，接受賠償方案亦需要重新簽定協議，背後涉及律師費支出，全數由小業主負擔。雖然金額未必很多，但這部份發展商卻沒有額外補貼。對等待成交而最終簽署「補充協議」的準業主來說，當簽署「補充協議」後，但最後還是決定取消交易，則買家需把所有發展商曾支付「特惠津貼」、「利息賠償」，在發出取消交易通知的28天內歸還發展商；反觀選擇即時「取消交易」則可按照之前方案而獲得賠償，所以是否要簽署「補充協議」，準買家要更加審慎。
個案3: 沿用舊有合約成交的買家
考慮1: 延長關鍵日期是否全屬一手條例容許?
有谷友就向我們查詢，究竟是否一定要接受該份「補充協議」，能否不接受該補充協議，而繼續按照原合約來成交。如果按照原有合約，原本的預計關鍵日期為2023年6月30日。假如發展商並非在《一手條例》下容許的原因，而不獲認可人士延長關鍵日期，在落實了關鍵日期後的第一天至二十八天內，發展商仍未能交樓，準買家可立刻踢契。問題是，現在提出延遲的關鍵日期，是否按《條例》認可而推遲? 《條例》又容許「柏傲莊III」延遲多久? 這一點足以影響，堅持沿用原合約成交的業主實際可踢契日期。
翻查來自「呂元祥建築師事務所」的認可人士信件，關鍵日期延長至2025年3月31日，信件提出兩個原因，一、「having regard to the actual site condition」。二、「in my professional opinion」。是什麼「確實地盤狀況」、基於哪方面的「專業意見」，信件並沒有清晰交代。發展商新世界回覆我們《胡．說樓市》表示，最新關鍵日期是經項目認可人士考慮各項因素、及實際施工情況後評估而確定的，相關補充協議亦已獲政府有關部門審批。
究竟買家是否可以按原有合約成交呢? 就此事，我們曾向「一手住宅物業銷售局」查詢。局方回覆指，若買方認為賣方未有履行有關合約條文，應考慮諮詢法律意見、及就其應有的權利向賣方提出民事訴訟。換句話說，《條例》並不能幫到買家，買家只能自己「搵律師」。
考慮2: 沿用原有合約成交及簽署新合約的分別
不過，選擇堅持沿用原合約的準業主，值得評估一下新舊合約條款差別。選擇簽署新的補充文件，可獲利息賠償外，最大分別是可獲一筆過現金津貼；堅持沿用起首簽署的原有合約，並等待在原定關鍵日期後踢契追討賠償，不會獲得任何津貼，卻可保留向發展商在法律上追討的權利。無論堅持沿用原合約、取消交易、又或者選擇擇等待成交的業主，補充條款內的每一個細節，都應該要跟發展商討價還價，才可以動筆簽署。
預售樓花同意書制度只限30個月，今次開壞先例?
今次延遲預計關鍵日期後，「柏傲莊III」的樓花期也等於拉長至45個月，明明已超出了地政總署容許樓花推售30個月的限制，究竟之前已簽署的合約是否仍有效?
預售樓花同意書制度背景
1961年實施制度
在1961年起實施的「預售樓花同意書」制度，其中一個目的，就是要確保樓花買家在簽署買賣合約後可獲得他們購入的單位，發展商需要展示具備完工的建築費及顧問費。因此，除了一般申請預售所需的地契文件、地皮買賣紀錄文件外，發展商亦需要透過建築按揭、銀行承諾書、或無擔保貸款合約方式，來確保發展商有足夠建築費完工，同時獲屋宇署獲批建上蓋動工通知書，及認可人士提供預計關鍵日期。
2003年爛尾樓事件引關注
2003年，「茵翠豪庭」及「愛琴灣」發生了轟動一時的爛尾樓事件，令署方檢討及收緊「預售樓花同意書」制度。
2013年延長樓花期限
2013年，政府放寬預售樓花同意書期限，由原來20個月拉長至30個月。時任運輸及房屋局局長張炳良解釋，是回應市場上或社會上對房屋的供應。以前遠期樓花，多數由不受「預售樓花同意書」制度規管的「舊契樓」項目，但自從政策放寬後，連帶受制度規管的物業也有遠期樓花推售。措施成效未有助遏抑樓價，反而造就發展商有較大推盤自由度。
問題1: 柏傲莊樓花期拉長至45個月，去年簽署的合約仍有效嗎?
2021年6月首次發售的「柏傲莊III」，原預計關鍵日期2023年6月30日，本身已屬於樓花期頗長的物業。其後，因拆卸工程，需要把預計關鍵日期延長9個月，去到2024年3月31日，當時仍未超出地政總署所容許樓花推售期限。但當今次宣布延長至2025年3月31日後，樓花期就驟然拉長至45個月，超出了可接受期限，去年簽署的合約是否仍有效力? 我們嘗試致電地政總相關部門聯絡，他們如此解釋。
「我們並沒有什麼條例來規管，地政總署跟發展商之間的關係也是跟地契有關，而關鍵日期是買家與發展商之間的合約，需要買家跟發展商自己商討賠償。一般情況下，發展商可由合資格的認可人士，因天災等因素而把關鍵日期延後，當不能再延遲時，便需跟買家協議；但因地政總署只透過地契來規管發展商，而發展商跟買家簽署為買賣合約，需要買家自己跟發展商溝通。」地政總署亦有書面回覆我們《胡．說樓市》，表示已簽訂買賣合約的買家並不影響，相關買賣合約仍然有效，買賣雙方仍受合約條款保障及規限。
問題2: 柏傲莊預售樓花同意書是否仍有效?
若按照地政總署的說法，這也代表當地政總署批出「預售樓花同意書」後，發展商可任意把樓花期無限拉長，而地政總署也沒有辦法。
撤回預售樓花同意書
翻查地政總署的執業通告，指出有三個情況會被視為發展商撤回「預售樓花同意書」申請。一、發展商代表律師未能趕及兩周內回覆地政總署需澄清的事項；二、申請預售物業出現本質上的轉變；三、正在等待改劃地契等。
撤銷預售樓花同意書
地政總署則會在以下情況撤銷發展商的「預售樓花同意書」，包括發展商違反《一手住宅物業銷售條例》、以及未能就工程超支10%的費用，在向律師申報後的六星期內，向地政總署提出滿意證據來證明有能力完工。不知大家有沒有印象，早前被署方撤銷售樓紙、位於何文田的「傲玟」就屬於後者情況。
柏傲莊III已被暫時中止預售樓花同意書
至於今次「柏傲莊III」，地政總署回覆我們《胡．說樓市》表示，「柏傲莊III」需拆卸重建，以至發展商未能符合「預售樓花同意書」的部份條件，包括30個月的樓花期，其「預售樓花同意書」已於2021年7月9日「暫時中止」。
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
