【柏傲莊III最新情況】繼續成交卻未獲賠償!拖足四個月仲未拆樓?

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【柏傲莊III最新情況】繼續成交卻未獲賠償!拖足四個月仲未拆樓?

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新世界大圍「柏傲莊三期」拆卸重建,事件發生至今已有四個月,其後準業主陸續收到發展商寄來「機密文件」,內裡提及準買家「賠償方案」。談及「賠償」,發展商作風突轉「低調」;跟出事後表示秉持開誠布公、虛心聆聽各界意見、以及定期公布最新信息,態度像是「變了臉」。

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收信後仍未獲賠償

我們《胡.說樓市》早前收到有觀眾反映,表示「柏傲莊三期」賠償事宜上,新世界一直拖延。觀眾在電郵中表示:「之前的確收到信,但之後完全無下一步。信中提及簽咗下一封信『後』可得到第一筆賠償,但完全無提過出簽名信、或支付賠償的確實時間表。」信件直指:「對於即將要在十二月頭截止日期前支付首期即供買家來說,有極大風險。」

翻查當日這份「機密文件」,若選擇繼續成交,其賠償方案會分兩部份發放。無論選擇「180天付款辧法」、「420天付款辦法」及「建築期付款」,總之在簽署補充文件(upon signing of the Supplemental Agreement)後,便可先領取一筆「津貼」、以及由2023年6月23日至2023年12月31日的「利息賠償」。至於第二部份,就是在2024年1月1日直至正式入伙期間的「利息賠償」,則需於正式成交時才發放(upon completion of the sale and purchase of the property)。

放款日仍遙遙無期

事已至此,選擇取消交易的買家,已獲得賠償,但何解事隔四個月後,選擇等待成交的準業主,連第一筆預計的賠償也分文未能收到? 原來關鍵就在於何謂「 upon signing of the Supplemental Agreement」?  這一份「Supplemental Agreement」的補充文件幾時有得簽,發展商在七月尾向準業主發出的「密件」並沒有告訴確實日期。

又讓我們重新看看該份「密件」,原來有一小段是如此描述的:

“The Supplemental Agreement will be in the form prescribed by the Vendor and will also need to be approved by the relevant Government departments to, among other things, confirm the new Material Date to be certified by the AP” 大意就是指,該份補充文件由發展商制定,需得到政府部門確認新的關鍵日期才能簽署。因此,何時有更新的「預計關鍵日期」是整件事關鍵。

事隔四個月:柏傲莊III才獲准拆卸

據我們《胡.說樓市》了解,第一筆賠償方案遲遲未能發放,是發展商未能取得更新的「預計關鍵日期」。由於發展商剛獲屋宇署批准拆卸重建,需待則師重新入則後,才可計算出更新的「預計關鍵日期」,屆時才能更新合約,之後才能發放第一批賠償金額。但,這豈不是第一筆賠償的主導權,全部落在屋宇署身上? 如果屋宇署遲遲不批出圖則,發展商認可人士難以確定更新「預計關鍵日期」,第一筆賠償也變得「遙遙無期」?

說到這裡,我真的不明白。為何硬要等待一個更新「預計關鍵日期」才能發放第一筆賠償?  第一筆賠償不是已有很清晰的框架嗎? 就是一筆過「津貼」、以及由2023年6月23日至2023年12月31日的「利息賠償」。即使沒有更新的「預計關鍵日期」,理應不會影響第一部份賠償發放時間吧!

「密件」中指出一點:”At this stage, it is anticipated that the Material Date will be extended to not earlier than 31 March 2024(note: the exact new Material Date remains subject to final certification by the Authorized Person (the “AP”)for the Phase)” 。也就是說,預計關鍵日期不會早於2024年3月31日,但最終仍要視乎認可人士而定。

退一步看,就算第一筆賠償中的「利息」正如「密件」所指,會因「預計關鍵日期」而有變異,但一筆過津貼沒變卦吧?  是不是可以立刻發放呢?  又,既然發展商早知道「利息賠償」會受更新的「預計關鍵日期」而影響,何以當初在制定賠償方案時,硬要把第一筆賠償中的「津貼」及「利息賠償」綑綁起來?  現時一句,屋宇署未批則就大條道理延後賠償,這又是什麼道理?

回到原點,整件事的問題不在業主身上,是發展商因建築失誤而造成,賠償理所當然;但現在乖乖等待成交的準業主,訂金被鎖在發展商手上時,卻又不能馬上在合理預期下獲取第一筆賠償,何以要他們為發展商失誤而要負上代價?  還望發展商給小業主一個交代。


26/8/2022更新

樓花期由24個月變45個月,惟仍有變數

要進一步延遲預計關鍵日期,新世界發新聞稿解釋,雖然項目拆卸工程已接近完成,但因工程期間為保障鐵路安全,部分工序及緩解措施需於夜間進行;加上受疫情及惡劣天氣影響工程進度,在經認可人士評估後,把最新預計關鍵日期定為2025年3月31日,而相關的補充協議亦已獲政府審批。

值得留意,新聞稿特別指出,因應未能預計的情況如惡劣天氣等,認可人士在買賣合約條款允許下,可再修訂預計關鍵日期。因此,2025年3月31日只是一個初步的「預計關鍵日期」,有可能再延遲也不一定。

️加息期間樓花期拉長,買家風險遽增

對於一批未取消交易、而等待成交的業主,如此拖延,他們更感憂慮,尤其樓市在亦步亦趨的加息陰霾而有回落跡象,選擇建築期付款的買家,因未能把握短時間內上會,或會面對極大財政壓力,有可能需更高入息才可通過壓力測試。有自住需要的買家,入伙部署也會打亂。選擇取消交易是否反而「除笨有精」,前提則要看賠償金額的吸引力,及個人怎評估後市。

發展商表示,會於日內透過律師樓向買家發出信件,詳細解釋及簽署相關文件後續安排,並會提供補充協議予買家。至於賠償方案,則會按照2021年7月發出的信件,買家可按補充協議繼續完成交易或取消交易,兩者方案均可獲一筆過額外津貼、及相關時段的利息補償。

️取消交易賠償額增,跌市期間買家應自行衡量風險回報

換言之,整體賠償基準沒有改變,分別只是因等待落成的時間較原擬定為長,利息補償又以2023年6月23日起計算至入伙為止,故選擇繼續完成交易的買家,而選擇即供付款,一層1,500萬元的物業,最新計算可獲總補償金額219萬元,比起去年提出賠償方案總補償金額115萬元,增幅90%;選擇繼續完成交易的買家,但選擇建築期付款買家,原本獲賠償38萬元,現在卻會增至53萬元,增幅39%。

如果一早已取消交易的買家,今日不能再額外「追加」賠償;但即將打算取消交易的的買家,也因入伙期拉長而可獲多一點賠償。假設在11月30日取消交易,若當時選擇即供付款而又已經找清樓價,一層1,500萬元物業,可獲總賠償額136萬元;至於選擇了建期付款、又或者本身選擇了即供,但仍又未完全付清樓價餘額的買家,則可獲賠償46萬。

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