【疫下市況】豪宅價較高位跌6.4%,盤點四大利淡因素

經歷社會運動、新冠肺炎疫情及港區國安法,經濟陷入低谷之時,理應樓市也難獨善其身,然而本港中小型住宅卻不太受影響。有人說,這跟中小型住宅主打剛性需求有關,但豪宅情況又是否相同?當中有五大因素影響豪宅市道!

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實地睇荃灣豪宅放盤

我們團隊走訪了荃灣汀九一帶的豪宅,其中這個位於荃灣「金麗苑」的複式單位,業主也因為移民而決定沽貨。「金麗苑」樓齡已經有25年,位於「青山公路」頭段。經過「麗城花園」後來到的「汀九段」就見到。屋苑由兩座組成、一梯兩伙。放盤屬業主自製複式的單位,由於已經入則,故成為屋苑罕有的特色單位。

單位是已入則的複式單位
單位是已入則的複式單位
客廳旁是樓梯通往上層
客廳旁是樓梯通往上層

上下兩層合共2,030呎,飯廳放置六人餐桌,外接一個圓拱形露台。由於單位向東南的單位,由左至右可以飽覽荃灣西的海景,一直向右邊可望到青衣及汀九橋景。原則三房單位,業主把全部房間拆走,並劃分為三個空間,其中一邊為工作間,向海景方向擺放了書枱及兩張椅子,變相可對著海景工作;另一邊放置梳化、按摩椅、茶几及電視;至於客廳毗鄰還開闢了一張吧枱,方便戶主招呼三五知己聚餐。

單位可外望遼闊海景
單位可外望遼闊海景

至於二樓則全數劃為睡眠區。沿著樓梯而上,會見到有四間睡房,其中在樓梯右手邊的一間為主人套房。面積之寬敞,外接一個圓拱形露台外,置中放置「KING SIZE」睡床後,戶主把原本屬廚房位置,改成衣帽間及套厠設計。途著走廊直入,你會見到很多儲物空間,一排過的衣櫃伸延了兩至三米範圍,裡面還設有主人套廁,設有雙洗手盤、淋浴間、浴缸、坐廁等。

單位主人房
單位主人房

主人房對面還有三間房間,包括這間透光的玻璃房,內裡擺放按摩床,可做按摩,還放置了鋼琴及書枱。環繞玻璃房還安裝上窗簾,只要把窗簾關起,馬上可以成為另一間客房。至於其餘兩間睡房,面積也方正實用。其中一間房間打直放置了四六呎床,再在窗台上做了一張「L形」書枱,這個單位剛好可避過前方「汀蘭居」位置,能望到前方海景,還可以望荃灣西,故景觀相當遼闊。

放盤資料

單位金麗苑A座中層B室
面積2,030呎
叫價4,000萬元
呎價19,704元

影響豪宅的大因素

昔日豪宅有價有市,但今天豪宅卻相當低迷。截至2020年上半年,成交價逾二千萬元以上的單位只得1,111宗成交,較2019年上半年的1,701宗,大幅回落35%,比起同期大市僅回落24%,顯然豪宅完全跑輸。至於豪宅樓價,跌幅也比起中小型住宅單位顯著。差估署資料反映,最新中小型單位價格僅較高位回落3%,但豪宅卻仍較高位有6.4%差距。豪宅動力不及中小型住宅,究竟跟社會運動及新冠肺炎的關係有多大呢?

影響因素1: 港版國安法影響營商環境

疫症衝擊各行各業,令不少香港員工要放無薪假、或直接被裁員了事,也令失業率升至6.2%的十五年新高,但部份人會認為,這跟豪宅並沒有關係,因為豪宅並不是一般打工仔所能夠負擔,而多數是由公司大老闆所持有。然而在疫症下,加上《港區國安法》實施令本港營商環境愈見艱難,衍生出的財政壓力,令他們需要減磅或沽貨套現。

影響因素2: 企業老闆的財政壓力

特別是不少大老闆均有持有工商鋪物業,雖然工商鋪按揭較住宅還要嚴謹,但實情過去幾年旺市時,不少銀行均向企業提供了貸款,鼓勵他們用來購買工商鋪。這些貸款息率跟貼樓按2.5厘水平,貸款年期15年,變相很多公司可在無需繳付首期下,就可動用貸款來購入物業。

對於這類貸款,銀行唯一要求是每年需為物業重新估值。以前旺市,他們固然可以在無首期下購入物業,並賺取升值差價,每年重新估值也自然成為業主提款機,成為一個生金蛋的工具。但當今日工商鋪價格拾級而下,情況可就截然不同,他們隨時會被銀行CALL LOAN,要求提前還款,而手持的豪宅就成為套現還債的工具。

影響因素3: 銀行按揭

豪宅湧現沽盤,但市場上是否有準買家又是另一問題。礙於政府一直實施的逆周期措施,能承接豪宅貨的買家本身已經有限。根據現時金管局政策,樓價1,000萬元以上的物業,銀行最高只能承造五成按揭,意味買家起碼要自己支付500萬元首期。

雖然特首林鄭月娥早前放寬了按揭保險門檻,但只局限於樓價1,000萬元以下的單位才可做八成按揭;樓價1,000萬元以上仍需付五成首期,這一點也令日後需透過套現才能換樓的買家,除非樓價醞釀較龐大的升幅,否則很難升格。下游換樓鏈略為鬆綁,但上游換樓鏈繼續受阻。

以「金麗苑」這個放盤為例,雖然業主連兩個車位放售價4,000萬元,呎價不足二萬元,比起部份中小型新盤還要相宜,惜單計首期就已經要2,000萬元。手執2,000萬元的買家,本身也有很多選擇,故此只有少數買家能符合買樓門檻。

影響因素4: 稅項高昂

更重要一點,豪宅單位的稅項也特別高昂。就算以首置名義入市,一層1,000萬元的物業印花稅已高達375,000元,而樓價達2,173萬元,印花稅更高達4.25%,相當於接近一百萬元。問題是買得起豪宅的人,一般也是持有多於一層物業,故需要繳付劃一15%的印花稅。若以「金麗苑」這個放盤計算,單計印花稅已高達600萬元,可以FULL PAY買入一層沙田第一城的單位收租了。

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