經歷社會運動、新冠肺炎疫情及港區國安法，經濟陷入低谷之時，理應樓市也難獨善其身，然而本港中小型住宅卻不太受影響。有人說，這跟中小型住宅主打剛性需求有關，但豪宅情況又是否相同？當中有五大因素影響豪宅市道！
《胡‧說樓市》置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
實地睇荃灣豪宅放盤
我們團隊走訪了荃灣汀九一帶的豪宅，其中這個位於荃灣「金麗苑」的複式單位，業主也因為移民而決定沽貨。「金麗苑」樓齡已經有25年，位於「青山公路」頭段。經過「麗城花園」後來到的「汀九段」就見到。屋苑由兩座組成、一梯兩伙。放盤屬業主自製複式的單位，由於已經入則，故成為屋苑罕有的特色單位。
上下兩層合共2,030呎，飯廳放置六人餐桌，外接一個圓拱形露台。由於單位向東南的單位，由左至右可以飽覽荃灣西的海景，一直向右邊可望到青衣及汀九橋景。原則三房單位，業主把全部房間拆走，並劃分為三個空間，其中一邊為工作間，向海景方向擺放了書枱及兩張椅子，變相可對著海景工作；另一邊放置梳化、按摩椅、茶几及電視；至於客廳毗鄰還開闢了一張吧枱，方便戶主招呼三五知己聚餐。
至於二樓則全數劃為睡眠區。沿著樓梯而上，會見到有四間睡房，其中在樓梯右手邊的一間為主人套房。面積之寬敞，外接一個圓拱形露台外，置中放置「KING SIZE」睡床後，戶主把原本屬廚房位置，改成衣帽間及套厠設計。途著走廊直入，你會見到很多儲物空間，一排過的衣櫃伸延了兩至三米範圍，裡面還設有主人套廁，設有雙洗手盤、淋浴間、浴缸、坐廁等。
主人房對面還有三間房間，包括這間透光的玻璃房，內裡擺放按摩床，可做按摩，還放置了鋼琴及書枱。環繞玻璃房還安裝上窗簾，只要把窗簾關起，馬上可以成為另一間客房。至於其餘兩間睡房，面積也方正實用。其中一間房間打直放置了四六呎床，再在窗台上做了一張「L形」書枱，這個單位剛好可避過前方「汀蘭居」位置，能望到前方海景，還可以望荃灣西，故景觀相當遼闊。
放盤資料
| 單位 | 金麗苑A座中層B室 |
| 面積 | 2,030呎 |
| 叫價 | 4,000萬元 |
| 呎價 | 19,704元 |
影響豪宅的四大因素
昔日豪宅有價有市，但今天豪宅卻相當低迷。截至2020年上半年，成交價逾二千萬元以上的單位只得1,111宗成交，較2019年上半年的1,701宗，大幅回落35%，比起同期大市僅回落24%，顯然豪宅完全跑輸。至於豪宅樓價，跌幅也比起中小型住宅單位顯著。差估署資料反映，最新中小型單位價格僅較高位回落3%，但豪宅卻仍較高位有6.4%差距。豪宅動力不及中小型住宅，究竟跟社會運動及新冠肺炎的關係有多大呢?
影響因素1: 港版國安法影響營商環境
疫症衝擊各行各業，令不少香港員工要放無薪假、或直接被裁員了事，也令失業率升至6.2%的十五年新高，但部份人會認為，這跟豪宅並沒有關係，因為豪宅並不是一般打工仔所能夠負擔，而多數是由公司大老闆所持有。然而在疫症下，加上《港區國安法》實施令本港營商環境愈見艱難，衍生出的財政壓力，令他們需要減磅或沽貨套現。
影響因素2: 企業老闆的財政壓力
特別是不少大老闆均有持有工商鋪物業，雖然工商鋪按揭較住宅還要嚴謹，但實情過去幾年旺市時，不少銀行均向企業提供了貸款，鼓勵他們用來購買工商鋪。這些貸款息率跟貼樓按2.5厘水平，貸款年期15年，變相很多公司可在無需繳付首期下，就可動用貸款來購入物業。
對於這類貸款，銀行唯一要求是每年需為物業重新估值。以前旺市，他們固然可以在無首期下購入物業，並賺取升值差價，每年重新估值也自然成為業主提款機，成為一個生金蛋的工具。但當今日工商鋪價格拾級而下，情況可就截然不同，他們隨時會被銀行CALL LOAN，要求提前還款，而手持的豪宅就成為套現還債的工具。
影響因素3: 銀行按揭
豪宅湧現沽盤，但市場上是否有準買家又是另一問題。礙於政府一直實施的逆周期措施，能承接豪宅貨的買家本身已經有限。根據現時金管局政策，樓價1,000萬元以上的物業，銀行最高只能承造五成按揭，意味買家起碼要自己支付500萬元首期。
雖然特首林鄭月娥早前放寬了按揭保險門檻，但只局限於樓價1,000萬元以下的單位才可做八成按揭；樓價1,000萬元以上仍需付五成首期，這一點也令日後需透過套現才能換樓的買家，除非樓價醞釀較龐大的升幅，否則很難升格。下游換樓鏈略為鬆綁，但上游換樓鏈繼續受阻。
以「金麗苑」這個放盤為例，雖然業主連兩個車位放售價4,000萬元，呎價不足二萬元，比起部份中小型新盤還要相宜，惜單計首期就已經要2,000萬元。手執2,000萬元的買家，本身也有很多選擇，故此只有少數買家能符合買樓門檻。
影響因素4: 稅項高昂
更重要一點，豪宅單位的稅項也特別高昂。就算以首置名義入市，一層1,000萬元的物業印花稅已高達375,000元，而樓價達2,173萬元，印花稅更高達4.25%，相當於接近一百萬元。問題是買得起豪宅的人，一般也是持有多於一層物業，故需要繳付劃一15%的印花稅。若以「金麗苑」這個放盤計算，單計印花稅已高達600萬元，可以FULL PAY買入一層沙田第一城的單位收租了。
