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撰文: 《胡‧說樓市》編輯部 最後更新日期: 2026年9月3日
【最新消息】新地奪屯門南第16區站2期 掌握兩期約6,800伙發展權
港鐵於2026年9月3日公布，屯門南延綫第16區站第二期物業發展項目由新鴻基地產投得。新地同時取得項目商業部分的未來擁有權，繼2025年投得第一期後，正式統一兩期住宅及大型商場的發展權。
以住宅伙數計，第二期提供約5,510伙，是港鐵約40年來最大型的單一招標鐵路物業項目；連同第一期約1,280伙，新地合共掌握約6,790伙、即約6,800伙住宅的發展權，另包括約33.48萬平方呎商業樓面。
項目於9月2日下午截標，共收到4份標書。除新地外，恒基地產及長實亦獨資入標；信和置業則聯同嘉里建設、中國海外及鷹君合組財團競投。
據招標條款，發展商須自行向港鐵提出「一口價」入場費，並可分4期支付；港鐵所佔住宅銷售分紅比例固定為15%。市場在截標前對項目的估值約為81.7億至136.1億元，相當於每平方呎樓面地價約2,700至4,500元。不過，港鐵暫未公布新地的實際入場費，因此市場估值不能當作中標價。
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賣地計劃2026: 新地「通吃」屯門南站上蓋 對區內樓市有何影響？
新地投得第二期後，屯門第16區站兩期住宅連同大型商場，將由同一發展商統籌。這個結果並不令人意外：新地已經掌握第一期，競投第二期可避免兩個發展商在規劃、商場營運、落成時間及推盤定價上互相競爭，亦有利整合整個鐵路上蓋項目的品牌及配套。
兩期合共約6,790伙
| 項目 | 屯門第16區站第一期 | 屯門第16區站第二期 |
|---|---|---|
| 中標發展商 | 新鴻基地產 | 新鴻基地產 |
| 預計住宅伙數 | 約1,280伙 | 約5,510伙 |
| 住宅樓面 | 約60.1萬平方呎 | 約269.1萬平方呎 |
| 商業樓面 | 主要經有蓋通道連接商場 | 最多約33.48萬平方呎 |
| 港鐵分紅比例 | 29% | 15% |
| 入場費付款 | 分2期 | 分4期 |
| 招標結果 | 2025年11月批出 | 2026年9月批出 |
兩期合計可提供約6,790伙，規模足以形成屯門南另一個大型鐵路住宅社區。新地取得商場的未來擁有權，亦意味發展商不只是興建住宅，而是可以透過商場租金及長線資產升值，平衡整個項目的龐大前期投資。
分4期支付入場費 降低前期資金壓力
第二期採用「一口價」競投，港鐵所佔住宅銷售分紅比例固定為15%。入場費可分4期支付：
- 批出項目時支付30%；
- 2028年11月底前支付20%；
- 2030年11月29日前支付20%；
- 餘下30%於項目落成前支付。
分期付款不能降低項目的總建築成本，但可減少發展商在發展初期需要一次過投入的資金，亦可讓部分地價延後至屯門南延綫接近通車、住宅項目逐步落成時才支付。
市場在截標前對項目的估值介乎81.7億至136.1億元，相當於每平方呎樓面地價約2,700至4,500元。不過，港鐵未有公布新地實際提出的入場費，現階段不能判斷新地是否以高於或低於市場估值投得項目。
2030年通車 御海灣可率先受惠
屯門南延綫將屯馬綫由現有屯門站向南伸延，途經第16區站，終點為屯門碼頭附近的屯門南站，目標於2030年竣工。
第16區站位於新地半新盤「御海灣」對面，兩者只相隔道路及輕鐵屯門泳池站。由於御海灣已於2021年入伙，毋須等待第16區住宅項目落成，理論上可率先受惠於新鐵路站的效益。
新地可控制推盤節奏 減少兩期互相搶客
統一兩期發展權後，新地可以按照市況分階段推出不同座數、戶型及景觀單位，避免第一期與第二期同時劈價搶客。
從發展商角度而言，這種大型項目最重要的未必只是首批開價，而是能否利用鐵路、商場及河景，把屯門南重新包裝成一個完整住宅板塊。若首批定價過高，近7,000伙的去貨周期可能相當漫長；若採取貼近區內二手樓的「以價換量」策略，則可能為屯門樓價建立新的定價基準。
換言之，新地今次投得的並不只是一幅住宅地皮，而是未來十多年屯門南新盤市場的主要定價權。
2026/27 年度第二季賣地計劃僅推一蚊型地
2026/27 財政年度第二季（即 2026 年 7 月至 9 月）全季僅推出一幅住宅官地，預計只能提供約 250 個單位！
即使如此，東涌東106A官地及其他私人土地發展，合共提供 2,240 伙供應，若連同洪水橋片區發展的 3,120 伙、港鐵屯門16區巨無霸項目的 5,510 伙，以及市建局土瓜灣庇利街／浙江街發展項目的 1,220 伙等，預計上半年總私人住宅供應量可達約 12,430 伙，接近全年供應目標12,600伙。甯漢豪指，預計私人住宅供應今年底有機會超標。
【第一季度賣地回顧】東涌東106A地皮「爆冷」批出，地價一年倍升
隨著樓價自低位回升逾一成，加上新盤銷情持續暢旺，發展商對賣地市場的態度重新轉趨積極。地政總署最新公布的賣地結果為市場帶來驚喜，位於東涌東新發展區的 106A 住宅用地，剛以 16.27 億元批出，每呎樓面地價為 3,052 元。
雖然造價符合市場預期，但今次招標最終「爆冷」由中小型發展商「盈信」投得，成功擊退入標的新地、嘉里、中國海外、嘉華及建灝等多間大型及中型財團！
事隔一年，東涌東地價大幅反彈
這次批出的 106A 地皮位於東涌東新發展區海旁，正正位處今期居屋「裕豐苑」斜對面。
回顧過去幾年樓市低迷期，發展商對作為新發展區的東涌東興趣乏乏。毗鄰的 106B 地皮曾遭遇流標，其後政府放寬招標條款（不再要求中標者附帶興建政府設施，並調整最高單位數量限制），才由新地以 6.02 億元投得，當時每呎樓面地價僅約 1,501 元，屬偏低水平。
然而，隨著東涌東前景漸趨明朗及樓市復甦，今次 106A 用地（規模較大，可建樓面逾 53.3 萬平方呎，預計提供約 990 伙）的競爭明顯激烈得多。中標地價（$3,052/呎）較一年前相鄰的 106B 地皮，大幅飆升約一倍。
表：東涌東 106A 與 106B 地皮造價比較
| 項目 | 東涌第 106A 區用地 (最新批出) | 東涌第 106B 區用地 (一年前批出) |
| 中標財團 | 盈信 | 新鴻基地產 |
| 最高可建樓面 | 約 53.3 萬平方呎 | 約 40.1 萬平方呎 |
| 預計單位數目 | 約 990 伙 | 調整限制後重新招標 |
| 中標價 | 16.27 億元 | 6.02 億元 |
| 每呎樓面地價 | $3,052 | $1,501 |
| 市況對比 | 地價大幅反彈約 1 倍 | 曾在流標後放寬條款重推 |
中標發展商「盈信」背景大起底
對於很多買家而言，「盈信」這個名字可能相對陌生。盈信屬於中小型發展商，最初以建築工程承建商起家，其後才開始涉獵住宅項目發展。
該公司的地產發展往績不多，過往主要集中於小規模的豪宅發展項目。盈信對上一個開售的住宅項目，已經是兩年前推售的灣仔單幢物業「One Wood Road」（木星街項目），全盤僅提供 42 伙。今次斥資投得具規模的東涌東地皮，反映其擴大地產版圖的野心。
信置財團奪得錦上路站2期
在市況回暖下，港鐵今年積極推出大型項目招標。雖然市場最關注的屯門南延綫第16區2期巨無霸項目尚未推出，但同樣為市場矚目的錦上路站2期今日正式開標，最終由信置與中海外、鷹君及招商局置地合組的財團奪得，此舉亦令信置成功統一整個錦上路站住宅項目的物業發展權。
統一錦上路發展權，與柏瓏產生協同效應
信置等財團早於2017年中，已投得錦上路站1期的物業發展權（即現時的「柏瓏」）。如今投得的錦上路站2期，位置正正是柏瓏對面的臨時公共交通交匯處。該位置預計可提供1,290伙，未來亦會增設基座商場，整體商業樓面最高為43.86萬平方呎。
當年柏瓏地皮由信置等財團以83.3億元投得，每呎地價6,735元；而市場早前預測錦上路站二期估值為36.2億至72.4億元（每呎地價3,000至6,000元）。項目開標後，信置表示預計總投資額將超過130億元。錦上路站2期的入標反應，充分反映出現時市況回勇的態勢。港鐵一共接獲8份標書，創下自2022年樓市高峰後的新高，多間本地大型發展商均有入標，與三年前東涌東站的「零入標」結果猶如天堂與地獄。如今由信置財團奪得，相信在配套層面上可與對面的柏瓏產生極佳的協同效應。
帶動周邊發展：居屋2025「匯熙苑」成大熱
有趣的是，錦上路站2期開標後，緊接下來的「居屋2025」屋苑之中，**「匯熙苑」**剛好就坐落在錦上路站2期旁邊。共享同一優質交通配套，七折後的每呎售價約為7,150元，由於擁有強大鐵路優勢，相信必定會是今期居屋的熱門搶手屋苑之一。
錦田區將成主要發展區，考驗鐵路承載力
如果你曾到錦上路站一帶視察，或許都會體會到目前該區正處於「塵土飛揚」的建設期。主因是錦上路站一帶未來將是主要發展區，除了錦上路站將作為連接北環綫、屯馬綫及建議中「中鐵綫」的重要中轉站外，周邊多幅土地已被規劃作住宅之用。
目前錦上路站附近的住宅用地主力為公營房屋，當中「匯熙苑」所屬的第4號、第5號及第6號地盤，將是未來數年落成的公屋及出售資助房屋。尚未計及周邊再遠一些劃作私樓的用地，錦田一帶短期內將有大量人口進駐，這無疑將挑戰現有鐵路的承載能力，政府與港鐵宜趁這段時間積極研究增強配套。
表列9幅住宅官地
| 位置 | 單位數量 | 中標價 | 中標發展商 |
|---|---|---|---|
| 赤柱環角道* | 640伙 | — | |
| 何文田佛光街 | 250伙 | — | — |
| 北都洪水橋/廈村27B區(片區開發模式，2026年7月3日截標) | 1,580伙 | 27B、34B、34E區總價10.3億元 | 信置、中海外、招商局、華潤、中旅、京東 |
| 北都洪水橋/廈村34B區東部 (片區開發模式，2026年7月3日截標) | 610伙 | 27B、34B、34E區總價10.3億元 | 信置、中海外、招商局、華潤、中旅、京東 |
| 北都洪水橋/廈村34E區北部 (片區開發模式，2026年7月3日截標) | 930伙 | 27B、34B、34E區總價10.3億元 | 信置、中海外、招商局、華潤、中旅、京東 |
| 東涌新填海區(106A區)* (無施加任何政府設施的要求) | 990伙 | 16.27億元 (每呎地價3,052元，符合市場預期) | 盈信控股 |
| 西貢清水灣道* | 330伙 | — | — |
| 石門大埔橋路與安心街交界 | 890伙 | — | — |
| 石門安心街與安平街交界 | 430伙 | — | — |
表列2026/27年度私樓潛在供應分布
| 土地供應來源 | 提供單位數量 |
|---|---|
| 住宅官地 (9幅) | 6,650伙 |
| 鐵路物業發展 (2個: 屯門南延線16區(第二期，5,510伙)、啟德跑道區綠色集團運輸住宅用地 (1,300伙)) | 6,810伙 |
| 市建局 (2個，土瓜灣榮光街900伙、土瓜灣庇利街1,220伙) | 2,120伙 |
| 私人重建(契約修訂、舊契樓) | 7,000伙 |
| 總計 | 22,580伙 |
| 長策會年度供應目標 | 12,600伙 |
2026-2027年度 鐵路物業發展項目招標紀錄
| 項目名稱 | 預計單位數量 | 中標發展商 / 財團 | 狀態 | 備註 |
| 錦上路站 2期 | 約 1,290 伙 | 信置、中海外、鷹君、招商局置地 | 已開標 (2026年4月) | 預計總投資額逾 130 億元；信置統一錦上路站發展權。 |
| 屯門南延綫 第16區 (1期) | 約 1,280 伙 | 新地 | 已開標 (2025年11月批出) | 位於屯門泳池附近；市場反映發展商出價進取。 |
| 屯門南延綫 第16區 (2期) | 5,510 伙 | 新地 | 已開標 (2026年9月批出) | 40年來最大單一招標鐵路項目，新地同時取得商業部分的未來擁有權；連同第一期掌握兩期合共約6,790伙發展權，另設約33.48萬平方呎商場 |
| 啟德跑道區 (綠色運輸住宅地) | 約 1,300 伙 | — | 待推出 | 結合綠色集體運輸系統發展。 |
賣地計劃2025回顧:
第四季度推兩地: 牛頭角及筲箕灣蚊型地
市況進一步回暖，政府推地步伐略為加快，一扭首三季度每季只推一幅官地的做法，第四季度政府將推牛頭角彩霞道及筲箕灣東大街兩幅用地，預計分別提供470伙及200伙，都屬於位處成熟市區的中小型用地，前者位處淘大花園後方，後者則位處明華大廈附近，都是鄰近港鐵站的地皮。
最終牛頭角彩霞道住宅地由中國海外以10.0688億元投得，以可建樓面28.4萬平方呎計算，每呎樓面地價約6,352元，高於市場估值上限。
至於筲箕灣東大街的蚊型地，則由嘉里以13.83899億元投得，超出市場估值上限16%，以總可建樓面14.8萬平方呎計算，平均每呎地價9,343元。
發展局局長甯漢豪稱，除上述兩幅官地外，第四季度港鐵將推出錦上路站二期(亦即柏瓏對面，現時為露天停車場的位置)項目招標，預計可提供1,290伙，加上市建局將自行推展九龍城啟德道／沙浦道項目的前期工程，預計可提供810伙，連同兩個私人重建項目完成地契修訂程序，將另外提供190伙。
將一鐵一局、契約修訂及官地供應相加，第四季度預計可興建約2,960伙，連同首三季度的供應，全年預計可合共提供15,750伙，超過全年度供應目標13,200伙近兩成。
洪水橋片區招標: 首見「建築期付款」安排
今次賣地計劃的另一焦點，是政府首次提出北部都會區(北都)的洪水橋「片區」的具體招標安排，以及為洪水橋部分產業用地成立園區公司的最新進展。
洪水區片區開發的總地皮面積約約11公頃，包括三幅住宅用地及三幅「企業及科技園」用地，合共可提供約3,120個住宅單位和多達28萬平方米的產業樓面面積。這次招標會採用「雙信封制」模式，非價格建議和價格建議的比重分別為70%及30%，非價格建議的部分主要評審準則聚焦在我剛才所說的三幅產業用地，例如會否發展策略性產業、會否引進龍頭企業、發展速度是否夠快、投資規模、創造的就業機會等。
其中值得關注的是，洪水橋片區將是官地中首度推出類似「建築期付款」的分期支付地價安排，中標者只需要在招標結果公布後的28日內繳付至少25%的地價，其餘最多75%的地價可以在招標結果公布後的三年內付清餘額，間免息。而且，容許一些土地業權人主動交回政府已獲授權在北都其他地方徵收的土地，若他們中標的話，用以抵銷這個「片區」的地價。
這種分期支付模式曾於9月的《施政報告》提出，由於這種分期支付模式可減省發展商投地的總利息開支，相信可提升投地的吸引力。事實上，這種模式不久前出現在港鐵屯門南延線的住宅發展項目，引來的投標反應不俗，且看錦上路站二期會否重施故技。
第三季度推佐敦谷彩興路住宅地
市況雖回穩，但政府推地步伐未見加快，發展局局長甯漢豪最新公布，今財年第三季度繼續只推出一幅住宅官地招標，是位於佐敦谷彩興路的住宅用地，鄰近彩雲邨及彩興路簡約公屋項目，可建樓面大約36.81萬平方呎，須設社會福利設施，預計提供570個單位。
甯漢豪提到，除上述官地外，本季度將推港鐵屯門第16區站(屯門泳池附近)1期招標，可提供1,280伙，連同8個私人發展項目，本季度可提供4,570伙，若計及本財年首兩季度供應，則累計提供12,430伙，滿足全年土地供應目標94%。
佐敦谷彩興路住宅地，最終有八個財團入標，當中包括長實、恒地、新地、會德豐等，最終由信置及鷹君合組的財團投得，中標價16.1億元，以可建樓面36.81萬呎計算，每呎地價4,339元，貼近估值下限。
次季度推荃灣西住宅地
今財年第二季度繼續只推出一幅住宅地皮招標，是位於荃灣永順街與德士古道交界的用地，可建樓面大約419,796平方呎，當中約1萬呎需要建成社區設施，預計提供780個單位。
甯漢豪提到，今年度至今，契約修訂項目預計提供4,170個單位，連同次季度預計推出的荃灣西住宅地及首季度的供應，上半年度私人房屋供應提供6,000伙，滿足全年土地供應目標45%。
該用地最終由華懋中標，中標價24.75億元，每呎樓面地價逾5,692元，高於市場估計上限18%。值得留意的是，經過連續數年的頹勢後，今年發展商在投地上重新活躍起來，今次的荃灣永順街與德士古道交界用地共收9份標書，包括新地、恒地、信置、長實等大型發展商，無論是首季度推出的屯門海珠路官地，還是港鐵屯門延綫第16區一期住宅項目，出價都變得進取，或多或少反映發展商對市場的態度轉變，亦反映出減息的效應。
首季度將推屯門海珠路住宅地
當中位於屯門南延線附近，亦即海典軒旁邊的住宅官地將於第一季度推出，預計提供525伙，屬於中小型地皮，可興建26層高的住宅大樓，同時需要建有公共交匯處，預計2030年或2031年落成。
地皮最終總共有8間公司入標，包括長實、會德豐、嘉華及嘉里等發展商，最終由信和投得，中標價為10.89億元，平均每呎樓面地價3,860元，大幅高於市場估計上限的37.8%。
8幅住宅地連同一鐵一局，共推13,700伙
下年度推出的8幅官地之中，3幅都原屬於本年度賣地表中的地皮，包括赤柱環角道、西貢清水灣道及東涌新填海區的地皮，至於本年度滾存的啟德地則不見蹤影，其餘則位於筲箕灣東大街、佐敦谷彩興路、牛頭角彩霞道、屯門海珠路及荃灣德士古道地皮。連同一鐵一局，以及私人重建項目的供應，估計下年度提供的住宅單位數量為13,700伙，略超過13,200伙的年度供應目標。
鐵路發展項目中，除有今年已有推出的東涌東站項目外，屯門南延線的屯門泳池站上蓋都將首度推出，合共提供2,440伙；至於市建局的重建項目，則是早已聞樓梯響的九龍城啟德道/沙浦道項目，約提供810伙。
表列8幅住宅官地
| 位置 | 單位數量 | 中標價 | 中標發展商 |
|---|---|---|---|
| 赤柱環角道* | 637伙 | — | |
| 筲箕灣東大街 | 193伙 | 13.8億元 (高於市場估值上限16%) | 嘉里 |
| 佐敦谷彩興路 | 573伙 | 16.1億元 (估值下限) | 信和、鷹君 |
| 牛頭角彩霞道 | 420伙 | 18.1億元 (高於市場估值上限7.6%) | 中國海外 |
| 西貢清水灣道* | 332伙 | — | |
| 東涌新填海區(106A區)* | 985伙 | — | |
| 屯門海珠路 | 525伙 | 10.89億元 (高出市場估值37.8%) | 信和 |
| 荃灣德士古道 | 781伙 | 24.75億 (高出市場估值18%) | 華懋 |
表列2025/26年度私樓潛在供應分布
| 土地供應來源 | 提供單位數量 |
|---|---|
| 住宅官地 (8幅) | 4,450伙 |
| 鐵路物業發展 (2個，屯門南延線、東涌東站) | 2,440伙 |
| 市建局 (1個，九龍城啟德道/沙浦道) | 810伙 |
| 私人重建(契約修訂) | 4,000伙 |
| 私人重建(舊契樓) | 2,000伙 |
| 總計 | 13,700伙 |
| 年度供應目標 | 13,200伙 |
北都片區開發未計入賣地表內，料下半年招標
要留意的是，首度提出的北都「片區開發」試點並未納入上述賣地表中，發展局局長甯漢豪表示，預計會有3個結合住宅及產業用地的片區開發(分別位於粉嶺北、洪水橋及新田科技城)將於下半年推出招標，但都要視乎發展商提供的意向書意見。
雖則發展局預計今年將提供13,700伙供應，但實際上能否如願實現，按目前資本市場與發展商的取態，都未敢太樂觀，從《預算案》的210億元地價收入預測，就可看出政府對賣地情況亦比較悲觀。參考今年度的實際推地量只有8,930伙，僅佔全年供應目標的68%，原因當然是缺人問津。
表列2024/25實際私樓供應量
| 土地供應來源 | 提供單位數量 |
|---|---|
| 住宅官地 | 1,970伙 |
| 鐵路物業發展 | 600伙 |
| 市建局 | 380伙 |
| 私人重建(契約修訂) | 4,275伙 |
| 私人重建(舊契樓) | 1,705伙 |
| 總計 | 8,930伙 |
| 年度供應目標 | 13,200伙 |
地價收入缺口如何填補?
正如我們昨日的直播中曾討論，財赤嚴重之際，在缺乏地價收入之中，政府要如何彌補這個缺口至關重要，財政司司長陳茂波昨日出席立法會會議時曾表示，「政府不再希望特區過分依賴地價收入，要發展經濟，利得稅、薪俸稅各方面的收入更重要。」過去高地價政策一直為人詬病，被視為窒礙香港多元發展的原因之一，我們十分認同，當發現問題時需要及時糾正，正如當過分依賴地價收入導致社會資源分配不均時，要收入轉型時，是否應提早向市民交代轉型路線圖，並提供適應期 (例如要引入消費稅，則會否提早以循序漸進的方式實施，並於首幾年提供稅務回贈等) 以減低當中的陣痛? 不過，按照新一份《預算案》，似乎暫時只能靠發債填補非經營收入的缺失，目前要擺脫地價收入，究竟是不為也，還是不能也?
究竟發債是否可取，大家都沒有水晶球，只是當多項大型基建，例如北都的投資回報都未有實際預測時，市民自然難有信心，至於有人將香港跟新加坡比較，認為香港的債務對GDP比率目標只有最高16.5%，遠比新加坡的171%低得多，但事實上新加坡政府債務中，超過90%為非支出債務，用於促進當地債券市場發展、CPF(公積金)投資及新加坡主權基金(如淡馬錫)的投資，猶如左手交右手，每年這些債務更可為新加坡政府帶來高達20%收入(NIRC)，只有約1%債務用於工程開支，不能同日而語，這些我們都曾在昨晚的直播中探討，谷友可以在YT的會員頻道回顧。
