【二按】是什麼意思? 即睇壓力測試+申請程序!
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資金有限卻又希望置樓,往往需要透過財務安排來借取「高成數按揭」。有人會選擇向按揭證券公司申請「按揭保險」;但部份則會選擇申請「二按」。特別是一手樓,近年發展商的付款辦法也傾向提供類近上會安排,背後又需否通過壓力測試呢? 究竟申請「二按」有什麼需要注意、以及背後會產生什麼風險? 我們希望透過一文解構「二按」原理,以及其申請程序。

快速跳往:二按入門申請二按途徑二按風險壓力測試與實際操作二按申請程序

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什麼是「二按」?

一般來說,買家買樓申請按揭,第一步均會先向銀行申請按揭,銀行會視乎銀碼最高可批出50%-60%按揭,我們會稱之為「一按」。根據現時金管局規定,1,000萬元或以上物業,銀行最多只可以借取50%按揭;而1000萬以下則最高可以借取60%,但貸款上限為500萬元。

舉例,買家購買了一層1,000萬元的物業,當自己支付50%首期(註: 500萬元)後,銀行最高可以借出50%樓價(註: 500萬元);若買家購買物業的銀碼為600萬元,自己支付40%首期(註: 240萬元),餘下60%(註: 360萬元)則可向銀行申請貸款。這一筆貸款,我們稱之為「一按」。但礙於首期有限,買家希望借得多以作幫補,此時眼前就有兩種方法。其中一種是「二按」、另一種就是「按揭保險」。

「二按」

「二按」的概念是在傳統銀行借取五至六成一按後,再向財務公司申請「高成數按揭」部份。近年「二按」在部份新盤相當流行,發展商往往會夥拍財務公司、或由發展商旗下財務公司提供「二按」,為買家提供「一按」以外的高成數按揭部份。「二按」的好處是審批上有可能(當然非絕對)會較「按揭保險」寬鬆,買家也不用繳付「按揭保費」,但缺點卻是「二按」息率會較高,未能跟「一按」息率看齊,變相供款會更高。

「按揭保險」

為簡單說明何謂「按揭保險」,先在此舉一例子。當一個買家購買一層600萬元物業時,他可能未有足夠資金支付40%首期(240萬元),但銀行又只能貸款60%(註:360萬元),買家可選擇透過「香港按揭證券公司」申請「按揭保險」,變相買家可以在60%按揭以上,視乎銀碼加借至20%-30%,令按揭成數增加至80-90%水平。借取「按揭保險」的最大好處是,買家可採用「一按」的息率一併供款,但缺點卻是要繳交「按揭保費」,最高為貸款額的5%外,「按揭保險」也有樓價限制,同時針對部份沒有固定收入人士,按揭證券公司的審批會相對嚴格。

比較高成數按揭

 二按按揭保險
提供者財務公司香港按揭證券公司
昆士蘭保險 AIG Mortgage Insurance
按揭成數多數80-90%最高80-90%
手續費或需申請手續費繳付按揭保險
入息審查較寬鬆嚴格
銀碼限制任何,視乎財務公司<1,000萬元以下
息率較一按息率高一按息率

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二按的提供者(發展商、財務公司)

正因為上述因素,二按提供者多數是「財務公司」如果是由一手新盤提供的二按,則多由發展商旗下財務公司,或經發展商夥拍的財務公司來處理「二按」。

不受金管局規管

財務公司並不受制於金管局規定,所以可豁免於金管局的逆周期措施。例如,按揭成數上限、供款佔入息比率測試、以及壓力測試等安排,統統不適用於財務公司。這也解釋了為何近年有一些「呼吸Plan」(無須入息審查的高成數付款辦法)、或「半呼吸Plan」(寬鬆入息審批的高成數付款辦法)。但雖然說財務公司不受金管局規管,但仍然有部份財務公司會按金管局的規定作審批,主要視乎財務公司自己的安排。

受制《放債人條例》

「財務公司」不受制於金管局,但卻受制於《放債人條例》,主要由「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」負責處理。「放債人註冊辦事處」則負責處理放債人牌照申請、「牌照法庭」則對財務公司牌照申請作裁定、而「警方」則負責執法及處理續牌申請。根據條例,放債年息超過年60%即屬犯罪,若涉及在法庭上追數,年息超過48%的交易,也會被表面推定為敲詐性。

選擇二按有何風險?

一聽到「二按」是經由「財務公司」四個字批出,因為「財務公司」往往令人聯想到「大耳窿」,難免令人多少有點介心。但實際操作上,究竟買家選擇「二按」又會有什麼風險呢? 我們在下文會詳細闡述。

二按審批準則模糊

雖然說財務公司在審批二按上,對申請人的入息要求會較寬鬆處理,但各財務公司對申請人,所需遞交的入息證明也各有不同。部份可能只需證明「供得起」便可以,部份要求遞交三個月的入息證明,部份甚至要求收到稅單。正如上文所述,部份財務公司也會按金管局要求,為買家進行供款佔入息一半、以及加息三厘的壓力測試。至於部份新盤,財務公司預留給樓盤的高成數按揭會設有「配額制」。即使你本身有很高的入息,卻因財務公司分配至該樓盤的「二按」配額用盡,最終也可以拒絕批出按揭,屆時買家便要自己尋找資金出路,容易大失預算。

按揭息率較高、供款年期較短

一般來說,二按的息率會較一按為高,這也跟「按揭保險」有不同。部份由發展商提供的「二按」計劃,一般也會採取較循序漸進的方式上調息率,例如起首兩年可接近跟「一按」息率睇齊,大致維持於2.5厘-2.75厘水平;但在第三年起則會大幅上調至5厘-6厘。而且一般「二按」的年期一般較短,最長多數為25年,比起「一按」最長可以做到30年略短一點。

需經一按審批

雖然財務公司本身並不受制於金管局所規管,其提供的按揭產品並不受逆周期措施所影響,但卻因為「二按」是在「一按」以上的高成數按揭,而提供「一按」的銀行卻受制於金管局,所以如果申請發展商高成數「二按」的買家,也要先得到一按銀行同意才可成立,變相也要通過加息三厘的壓力測試。更重要一點,就是銀行在計算壓力測試時,是會採用「二按」的最高息部份,並上調三厘作為基準。計算出供款後,再對照申請人的收入,看看是否低於六成(首置客)、五成(二套房買家)。

轉按難度較高

正因為二按往後幾年的息率高,買家需在二按低息後便作出轉按。但因為借得多的關係,日後較難觸及轉按門檻。以剛才例子為例,樓價800萬元的物業,買家打算自己支付20%首期後,會向銀行申請60%一按、以及發展商20%。在兩年後(註: 即二按高息期展開前),買家的尚欠銀行貸款額為608.5萬元。若沒有加借按保作轉按的前提下,買家把整體貸款轉往傳統銀行,物業估值需要上調至1,217萬元(註: 1,217萬X 50% = 608.5萬元)才可作轉按。

借取二按會通知銀行

除了發展商提供的二按高成數按揭,部份買家也會在購入物業後才向財務公司申請二按,但往往這裡貸款也未必讓一按銀行知道。金管局在2011年起推出了新方案,新造按揭的買家在承造按揭時,需簽署同意書授權銀行可查閱環聯管理的「正面信貸資料庫」;同時堑017年第一季起,要求業主作書面同意,每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時,處方會向銀行發出電子提示,變相買家未必能再隱瞞二按申請。

二按與壓力測試:實際操作參考

究竟銀行怎樣把「二按」納入計算壓力測試呢?

買家購買了一層800萬元的物業,買家打算自己支付20%首期後,會向銀行申請60%一按,並再向發展商二按計劃。發展商二按條款,發展商最高可借20%二按,而一二按合共最高為80%。至於二按息率方面,首2年息率為2.5厘,其後3-25年則為5厘。

答: 大抵來說,買家向銀行申請一按時,銀行會用最優惠利率的樓按息率2.5厘作基礎,並把這部份息率上調3厘至5.5厘,作為衡量一按的壓力測試。在這個情況下,樓價800萬元的物業,買家申請60%一按,相當於貸款額為480萬元,以2.5厘息率計算,最長還款期30年,每月供款為18,966元。若加息三厘後,即採用5.5厘算,每月供款會達27,524元,供款佔入息不多於60%,月入需要45,873元才可通過一按部份的壓力測試。

但因為買家同時有申請「二按」,買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%),相當於160萬元。160萬元,起首兩年利率為2.5厘,但由第三年起的息率為5厘。銀行在計算壓力測試時,會採用5厘利息作基準,並假設加息3厘,相當於8厘後,買家能否供得起。在進行壓力測試前,二按起每月供款為7,178元(首2年),但第三年後則為9,190元(3-25年)。在進行壓力測試下,上調息口至八厘後,第三年的供款會增加至12,195元,供款佔入息不得多於60%下,每月需要有20,325元才可通過二按部份的壓力測試。由於一按及二按的入息要求分別為45,873元及20,325元,兩個入息相加後,則申請人要有66,198元入息才可通過壓力測試。

例子:樓價800萬元

首期20%: 160萬元
貸款額60%: 480萬元 (一按)
20%: 160萬元(二按)
息率一按: 2.5厘
二按: 首2年: 2.5厘、3-25年: 5厘
年期一按: 30年
二按: 25年
每月供款一按: 18,966元
二按: 7,178元(首2年)、9,190元(3-25年)
每月供款(加息三厘)一按: 27,524元
二按: 9,825元(首2年)、12,195元(3-25年)
入息要求一按: 45,873元 (45,873元X 60% = 27,524元)
二按: 20,325元 (20,325元X 60% = 12,195元)

如何申請二按? (詳細程序)

申請時間

根據一般發展商的二按計劃,買家都要在付清樓價餘額日前最少60天,透過書面向財務公司申請第二按揭貸款。屆時需要提供足夠文件證明還款能力,例如財務公司要求下的「信貸報告」、「收入證明」及「銀行紀錄」等。

申請費用

二按揭貸款法律文件,一般都會由發展商代表律師辦理,但卻需由買方支付相關律師費用及雜費。雖然買方可以選擇自聘律師,但需要自己支付二按律師費及雜費。另外,部份發展商需要買家支付一筆手續費,而相關手續費未必可以退還。

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