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香港樓價升定跌？差餉物業估價署最新公布，2026年9月私人住宅售價指數報320.8點，按月升約0.19%，連升兩個月，今年首九個月累升約7.08%。不過，相比2021年9月的歷史高位，樓價仍低約19.4%。
另一邊廂，私人住宅租金指數已連升11個月，再創歷史新高。同樣是住屋，為何租金可以破頂，樓價卻仍未重返高峰？如果準備買樓，又應該如何判斷眼前的單位是否抵買？《胡‧說樓市》從最新數據、歷史走勢及影響因素逐一拆解。
最後更新：2026年10月28日
最新數據月份：2026年9月
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部
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香港最新樓價走勢：9月連升兩個月，今年累升7.08%
根據差估署最新私人住宅售價指數，9月樓價由8月的320.2點，升至320.8點，按月升約0.19%，按年升約9.34%。
| 樓價走勢指標 | 最新數據 |
|---|---|
| 2026年9月樓價指數 | 320.8點 |
| 按月變動 | 上升約0.19% |
| 按年變動 | 上升約9.34% |
| 2026年首九個月變動 | 上升約7.08% |
| 連續上升月份 | 2個月 |
| 較2021年9月歷史高位 | 下跌約19.42% |
今年樓價的升幅，主要集中在上半年。指數由去年底299.6點，升至今年6月323.4點，其後7月回落，8月及9月再度微升。
換言之，雖然今年整體樓價錄得升幅，但最近兩個月的回升幅度仍然溫和。截至9月，指數亦未重返6月水平，後續能否延續升勢，仍要留意成交價及交投是否配合。
2026年差估署樓價指數一覽
| 月份 | 私人住宅售價指數 | 按月變動 | 較2025年底變動 |
|---|---|---|---|
| 2026年1月 | 302.8 | +1.07% | +1.07% |
| 2026年2月 | 308.4 | +1.85% | +2.94% |
| 2026年3月 | 314.0 | +1.82% | +4.81% |
| 2026年4月 | 317.9 | +1.24% | +6.11% |
| 2026年5月 | 322.6 | +1.48% | +7.68% |
| 2026年6月 | 323.4 | +0.25% | +7.94% |
| 2026年7月* | 320.1 | −1.02% | +6.84% |
| 2026年8月* | 320.2 | +0.03% | +6.88% |
| 2026年9月* | 320.8 | +0.19% | +7.08% |
香港樓價較高位跌了多少？距離「返家鄉」仍有幾遠？
香港私人住宅售價指數的歷史高位，是2021年9月的398.1點。最新320.8點，仍較高位低約19.42%。
| 時間 | 樓價指數 | 走勢參考 |
|---|---|---|
| 2021年9月 | 398.1 | 歷史高位 |
| 2022年12月 | 334.7 | 加息周期下明顯回落 |
| 2023年12月 | 311.3 | 年底低於上一年底 |
| 2024年12月 | 289.2 | 年底再度下跌 |
| 2025年3月 | 284.9 | 2021年高位後的月度低位 |
| 2025年12月 | 299.6 | 較3月低位回升 |
| 2026年9月* | 320.8 | 較去年底升約7.08% |
由2025年3月低位計起，最新樓價已反彈約12.60%。但對高位入市的業主而言，反彈不等於已經「返家鄉」。
而且，跌幅和所需回升幅度並不對稱。指數現時較高位低約19.4%，要由320.8點重新升至398.1點，仍需上升約24.1%。
大單位定細單位升得多？
整體樓價上升，不代表所有類型住宅同步上升，亦不代表升幅相同。
| 類別 | 實用面積 | 2026年9月指數 | 較2025年底變動 |
|---|---|---|---|
| A類 | 少於40平方米 | 340.4 | +7.08% |
| B類 | 40至69.9平方米 | 312.6 | +6.69% |
| C類 | 70至99.9平方米 | 307.1 | +7.34% |
| D類 | 100至159.9平方米 | 293.0 | +8.04% |
| E類 | 160平方米或以上 | 286.8 | +6.46% |
今年首九個月，五類住宅均錄得升幅，當中D類單位升幅較大。不過，這是全港同一面積組別的表現，不能直接推論某個地區的大單位，一定比附近細單位升得快。
對準買家而言，分類指數可以幫助了解大方向，落到個別單位，仍要看同區、同屋苑及相近戶型的成交。
差估署樓價指數點睇？與地產代理指數有何分別？
差估署樓價指數：觀察整體市場方向
差估署私人住宅售價指數，用來衡量不同時期住宅價格的變化，並透過物業的應課差餉租值，處理不同單位質素帶來的差異，並非單純把每宗成交呎價加起來取平均。
售價分析不包括住宅首次買賣，因此，新聞所見的新盤首批開價，與差估署樓價指數，反映的是不同資料，不能直接混為一談。
另外，官方數據需要收集及整理，公布時與當下市況已有時間差，最近數月的臨時數字亦可能修訂。谷友應把它視為觀察市場方向的工具，再配合近期成交判斷。
地產代理樓價指數：留意樣本和反映時段
市場亦會參考中原、美聯等代理行編製的樓價指數。不同指數採用的成交來源、屋苑樣本、權重及時間窗口不同，因此，短期內出現一個升、另一個跌，未必互相矛盾。
比較時，應先看指數反映哪段時間、哪些物業，再觀察連續數期的方向。單憑某星期的升跌，便判斷整個樓市已經轉勢，容易忽略短期波動。
租金破頂，為何樓價仍未返高位？
2026年9月私人住宅租金指數報212.2點，按月升約0.47%，今年首九個月累升約5.84%，並由去年11月起連升11個月，再創歷史新高。
但租樓與買樓，涉及的資金安排不同。
租客需要解決眼前的住宿需要；買家除了每月供款，還要準備首期、交易費用，並考慮收入穩定性、銀行估價及日後樓價變化。即使有能力支付租金，也未必有足夠首期，或者打算長期持有香港物業。
另一方面，人才、非本地學生及其他住宿需求，可以先支持租務市場，卻未必即時轉化為買樓需求。因此，租金上升有助支持住宅的投資吸引力，但不能單靠租金破頂，就斷言樓價必然跟隨破頂。
影響香港樓價走勢的五大因素
1. 按揭利率：重點是每月實際供款
美國議息會影響香港的利率環境，但美息變動，不代表香港銀行同日、同幅度調整按揭息率。
對H按用家而言，要留意HIBOR、按揭息差及封頂息率；P按用家則要看銀行最優惠利率及合約安排。判斷供樓負擔，最直接的方法，是按銀行實際提供的利率計算供款。
息口下降可以減輕負擔，但若同時面對收入或就業不穩，買家亦未必願意加快入市。
延伸閱讀：按揭利率比較：H按、P按息率及計算方法
2. 新盤定價及去貨速度：是否真正有成交支持？
發展商掌握較多同類單位，其定價會影響附近買家的選擇。
當新盤以較低折實價吸客，附近二手業主可能需要調整叫價；反過來，新盤開價進取，亦不等於整區物業立即升值，還要看實際成交量、折扣、回贈及後續銷售。
谷友比較新盤與二手樓時，應以可享用付款辦法下的實際成本作比較，同時考慮樓齡、位置、景觀及交樓時間，不能只看價單上的表面呎價。
3. 供應：潛在單位是否真的與你競爭？
分析供應，除了看全港數字，亦要看地區、戶型、落成時間及售價。
幾年後才可能推出的項目，與今天可以入住的單位，競爭關係不同；同區新增大量細單位，對細單位業主的影響，亦未必等同大單位。
因此，全港供應增加，不代表每個屋苑都要同樣減價；但若附近有大量條件相若的新盤待售，買家便有更多選擇。
4. 就業、收入及人口：有住屋需要，不等於有買樓能力
住屋需求能否轉化為購買力，要看收入、首期及持有年期。
新增人口可能先租樓，本地家庭即使有換樓需要，也可能因舊居售價、收入或融資安排而延後計劃。看樓市需求，不能只數有多少人需要住屋，還要看有多少人有能力、亦有意願入市。
5. 政策及銀行取態：降低門檻後，仍要過上會一關
政府已於2024年2月28日起撤銷住宅物業需求管理措施，包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅。不過，撤辣並不代表買樓完全不用繳付印花稅，交易仍須按適用安排處理。
政策可以影響交易成本及融資門檻，但銀行仍會審視借款人的收入、信貸及物業估值。尤其選用建築期付款的樓花買家，應留意成交前的估價和批核條件可能改變。
延伸閱讀：銀行估價及估價不足上會方法
2026年香港樓價預測：之後升定跌？
截至9月，今年樓價已累升約7.08%，但最近兩個月的回升幅度不大。後市值得觀察的，是這輪回升能否由更多地區和屋苑的成交支持。
仲量聯行在2026年7月6日公布的年中展望，預計全年中小型住宅價格上升5%至10%，並指出大部分升幅可能集中在上半年。這是該行當時的預測，應與其後實際數據對照，而非視為全年必然結果。
接下來有三方面值得留意：
| 觀察方向 | 對樓價的可能影響 |
|---|---|
| 融資成本減輕，就業及成交保持穩定 | 有利購買力釋放，支持樓價 |
| 租金有承接，但買家對價格仍審慎 | 樓價可能反覆，屋苑表現分化 |
| 收入受壓，或發展商加快減價去貨 | 二手業主議價壓力可能增加 |
市場回升時，部分業主會率先加價；但叫價上調，是否有買家願意成交，是兩回事。準買家最需要看的，仍是目標屋苑的實際成交，有沒有持續上移。
如何判斷個別單位是否抵買？
比較近期同類成交，而非業主減了幾多價
一個單位由叫價800萬元減至650萬元，看似減幅很大，但如果同類成交只是620萬元，便未必算平。
比較時，應盡量找同屋苑、相近面積、樓層、座向及景觀的成交。若成交疏落，才逐步擴闊至附近類似屋苑，並交代物業之間的差異。
銀行估價是融資參考，成交價仍要自己判斷
銀行估價可以協助了解按揭安排，但不同銀行或測量師行的估值可能不同，也未必完全反映裝修、特殊景觀或急售等情況。
估價高，不代表單位一定值得追價；估價不足，卻可能直接影響可借金額。買家應在落訂前，了解多家銀行估價及自身按揭資格。
做好供款及估價不足的預算
樓價較高位下跌，不代表任何單位都值得買。對自住買家而言，更重要的是買入價是否有同類成交支持，以及供款、管理費、維修和生活開支是否負擔得起。
如果物業估價低於預期，或者收入短期減少，自己還有多少資金應付？這些問題，比能否準確估中下一個月樓價，更直接影響置業後的生活。
