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第五波疫情緩和下,新盤都全速搶灘。除了信和牽頭的錦上路站「柏瓏」推售外,市區也有新盤出場,包括恒基在大角咀的「利奧坊.壹隅」,為繼「利奧坊.曉岸」、「利奧坊.凱岸」及「利奧坊.曦岸」後的第四期。樓盤共提供614個住宅單位,由開放式至三房單位均有提供,實用面積介乎184-800呎之間。項目預計關鍵日期2024年5月29日,相當於樓花期約25個月。
發展商開出了首批123個位的價單,以全數低於1,000萬元作招徠,扣除最高6%的折扣,即供平均呎價23,928元,售價499.5萬元起。這個被喻為「利奧坊」最臨海一期的項目,揀樓時有什麼要注意呢? 我們希望透過一文拆解其位置、景觀、交通及開則,並會就付款辦法作深入分析。
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利奧坊.壹隅資料
樓盤名稱 | 利奧坊.壹隅 |
位置 | 深旺道5號 |
單位數目 | 614個 |
面積 | 184-800呎 |
戶型 | 開放式: 80個 (206-209呎) 1房: 380個 (250-288呎) 1房連儲物室: 40個 (320-328呎) 2房: 60個 (382-405呎) 2房連儲物室: 20個 (447呎) 特色單位: 34個 (184-800呎) |
車位 | 29個 |
校網 | 32區校網 |
關鍵日期 | 2024年5月29日 |
綠色建築認證評級 | 暫定評級銀級 |
發展商 | 恒基 |
示範單位 | 尖沙咀美麗華商場 |
官方網站 | https://www.thequinn-squaremile.com.hk/tc/ |

利奧坊.壹隅開價
首批 | 123個 |
折扣額 | 6% |
平均呎價 | 25,455元 |
折扣後售價 | 23,928元 |
區內二手造價 | 維港灣: 20,775元 利奧坊‧曉岸: 22,420元 奧柏‧御峰: 18,360元 |
鳥瞰利奧坊周邊規劃
項目背景
項目前身為大志工業大廈
「利奧坊.壹隅」位於大角咀「深旺道5號」,前身為「大志工業大廈」,佔地30,527呎,在規劃大綱圖劃為「住宅戊類」意即鼓勵重建發展住宅。恒基早於十年前已開始陸續收購,當時收購呎價為6,000多元呎起步,原本打算作商廈發展,期後改變主意,並獲批建1座22層高的住宅單位,發展商其後再申請改建為1座28層高。
利奧坊一至三期
以「利奧坊」系列來說,恒基在區內已發展了三個項目,包括利奧坊.曉岸」、「利奧坊.凱岸」及「利奧坊.曦岸」。今期被喻為最貼近海邊的一期,故開則上也刻意發揮海景優勢,以「蝴蝶形」設計增加海景方向,以及淡化海景西斜影響。

表: 利奧坊一至三期
利奧坊.曉岸 | 利奧坊.凱岸 | 利奧坊.曦岸 | |
開放式 | 172-203呎 (120伙) | 171-197呎 (138伙) | 171-200呎(133伙) |
一房 | 227-264呎 (280伙) | 227-331呎 (322伙) | 225-320呎(289伙) |
兩房 | 368-540呎 (46伙) | 379-417呎 (46伙) | 362-400呎 (62伙) |
三房 | 601呎 (2伙) | 509-632呎 (8伙) | 524-687呎 (4伙) |
合共 | 448伙 | 514伙 | 488伙 |
利奧坊餘下期數
整個利奧坊系列期有七期,區內餘下的三個發展項目,包括「大角嘴173-199號」連同「萬安街16-30號」,最高可以9倍計算,預計重建樓面達27萬呎;以及位於「新九龍廣場」對面的「大角道39-53號、嘉善街1號及博文街2號」,項目佔地9,642呎,現劃作住宅(甲類)用途,最高住宅地積比率為7.5倍,預計可建樓面達72,315呎。因此,在區內轉型提升的同時,準買家也要小心地盤動工時,塵土飛揚、沙塵滾滾的問題。
表: 利奧坊餘下期數
大角咀道173-199號、萬安街16-30號 | 大角咀道39-53號、嘉善街1號及博文街2號 | |
地盤面積 | 20,814呎 | 9,642呎 |
可建樓面 | 270,000呎 | 86,778呎 |
發展商 | 恒基地產 | 恒基地產 |
VR模擬景觀
項目特色
景觀
海景單位(西斜及車聲)
相對「利奧坊」其他期數,項目因較貼近「深旺路」方向,高層可以望到維港及昂船洲海景,但因為望海方向的單位會有西斜問題,故開則上也採用了「蝴蝶形」設計,希望把海景單位扭向西南望維港、西北望昂船洲方向,而非一面倒向西面受西斜影響,在下文的揀樓攻略,我們詳談景觀對揀樓重要。另外,除了受西斜影響外,因樓盤較貼近馬路而有噪音問題,向海方向的單位也需要進行一定程度的噪音緩解措施,買家需要留意。還有一點,部份1座向西南方的單位,原本可以望到較開揚的維港景色,但因毗鄰為「嘉運大廈」,可能需要選擇起碼中高層才可避過建築影響。

樓景單位(望利奧坊及大同新邨)
餘下大部份單位則以樓景為主,其方位則較優勝,因為會面向東南及東望向「利奧坊」以及大角咀市景,部份單位則會望向「大同新邨」方向。加上日後附近也有不少重建地盤,動工時的沙塵滾滾對樓景單位的住戶,影響會較大。

交通及配套
前往奧運站三至四分鐘
樓盤的另一個較大的賣點,是其位置算鄰近「奧運站」。如果由「奧運站」B出口出發,經接駁天橋走入「匯豐中心」後,行大約三至四分鐘就可來到現場。
區內正慢慢轉型
區內環境也開始漸見轉型,沿著「匯豐中心」對面街道慢慢改善,雖然周邊偶然也夾雜車行及廢紙廠,但近年也確實多了特色食肆進駐。生活配套方面,除了依賴附近「利奧坊」商場外,買餸可前往「大角嘴市政大廈」。在「埃華街」及「大全街」一帶也會設有一些民生茶餐廳;又或者步行約五分鐘往「港灣豪庭」基座商場,或「奧海城」商場亦可以。
鳥瞰平面圖
揀樓攻略
「利奧坊.壹隅」由兩座物業組成,但實情外望只是一座物業,而兩座之間只透過防煙門分隔,故實情為一層高達29伙的高密度設計。基於地盤局限,樓盤都以中小型單位為主,但被視為納米之選、最細的開放式單位,僅佔今期比例13%,屬過去三期最少,反而以一房為主導。下文我們會詳談「利奧坊.壹隅」揀樓攻略。
開放式單位 (80個)
全屬黑廁設計
對比上三期的「利奧坊」,今次「利奧坊.壹隅」開放式單位比例相對少,主要由四柱單位提供,包括「1座D室」(209呎)、「1座N室」(206呎)、「2座D室」(208呎)及「2座M室」(206呎),共有80個單位,四柱單位均屬黑廁設計,內櫳面積差異不大。
首選「2座D室」
純粹以質素而言,只有「2座D室」及「1座D室」能望海景,前者向西南望維港景,後者向西北望昂船洲海景。應該把前者放在首選,因為其露台門採用趟門設計,露台可用度會較後者採用摺門為高。
表: 開放式單位
單位 | 面積 | 景觀方位 | 露台門 | 揀樓排序 | 首張價單(即供) |
1座D室 | 209呎 | 西北望昂船洲 | 摺門 | 第二選擇 | 499.5萬-557萬元 |
1座N室 | 206呎 | 東南望利奧坊、低層受嘉運大廈影響 | 趟門 | 尾選 | — |
2座D室 | 208呎 | 西南望維港景 | 趟門 | 首選 | — |
2座M室 | 206呎 | 東北望大同新村 | 趟門 | 第三選擇 | — |
一房單位 (380個)
第一選擇: 一房光廁
一房光廁首選「255呎」
一房單位為全盤多數,合共提供380伙,面積介乎250-288呎。但有四柱單位可抽出來優先考慮,分別為「1座G室」(255呎)、「1座K室」(264呎)、「2座F室」(255呎)及「2座J室」(264呎),因為這四柱單位均為「利奧坊.壹隅」中少有的光廁設計,其餘清一色為黑廁,但這四柱又應該怎抉擇呢? 我們建議先選「255呎」的單位,次選「264呎」單位。因為景觀而言,四柱方位相若,均向東或東南望利奧坊樓景為主,但細心留意露台門開合方向,「264呎」單位的露台採用摺門,而非「255呎」的趟門,局限其可用性。
表: 一房光廁
單位 | 面積 | 景觀方位 | 露台門 | 揀樓排序 | 首張價單(即供) |
1座G室 | 255呎 | 東望利奧坊 | 趟門 | 首選 | — |
2座F室 | 255呎 | 東望利奧坊 | 趟門 | 首選 | — |
1座K室 | 264呎 | 東望利奧坊 | 摺門 | 尾選 | — |
2座J室 | 264呎 | 東南望利奧坊 | 摺門 | 第二選擇 | 605萬-638萬元 |
第二選擇: 按海景再排序
一房海景僅「1座M室」向西南望維港,但需選高層
其餘一房位可再按景觀篩選。海景單位可細分較優質的「西南望維港景」,次級的「西北望昂船洲」及最尾一級會受西斜影響的「正西望海景」。向海景方向的一房單位共有七柱,合共140個單位,若以上述選擇來計算,首選應為「1座M室」(267呎),因為會屬西南望維港景的單位。但謹記必須選擇高層,因為低層單位會受前方「嘉運大廈」阻擋。
一房海景望西北昂船洲景,應先選「1座B及C室」
一房海景次選則依次序為「1座C室」(272呎)、「1座B室」(275呎)及「2座L室」(266呎)。因為「1座C室」或「1座B室」,因為其海景介面相對不受鄰里影響;反而「2座L室」則要透過毗鄰單位才能望海景。
部份一房受西斜海景影響
至於一房向西海景單位,應列為海景最後選擇,分別為「1座E室」(288呎)、「1座F室」(264呎)及「2座E室」(288呎)。這三柱擺位同向,但因「1座E室」的睡房會多一扇側窗,通風度較其餘兩柱理想,海景尾選也要先選這個單位。
表: 一房(海景)
景觀方位 | 單位 | 面積 | 揀樓排序 | 首張價單 (即供) |
西南望維港景 | 1座M室 | 267呎 | 首選 *只限高層 | — |
西北望昂船洲海景 | 1座C室 | 272呎 | 首選 | — |
1座B室 | 275呎 | 次選 | — | |
2座L室 | 266呎 | 尾選 | 605萬-652萬元 | |
西斜海景 | 1座E室 | 288呎 | 首選 | 669萬-726萬元 |
1座F室 | 264呎 | 次選 | — | |
2座E室 | 288呎 | 次選 | 676萬-733.2萬元 |
最後選擇: 望樓景單位
東北望大同新村,首選「2座P室」
至於餘下八柱一房,則在揀樓時應置於整個一房單位中的最後選擇,但樓景單位也能分出一、二線之選。樓景首選應為「東北望大同新村」,相對遠山景會較開揚;次選「東南望利奧坊」單位,因向南面有其冬暖夏涼優勢,尾選則為「東望利奧坊」一類。若按上述排序,樓景單位應首選「2座P室」(250呎)、之後為「2座N室」(259呎)。 (註: 「2座P室」設轉角窗,景觀可較「2座N室」拉闊一點)
東南望利奧坊,首選「2座H室」
樓景東南望利奧坊單位共有四柱,當中「2座H室」(265呎) 及「2座G室」(268呎),會比起「1座P室」(261呎)及「1座R室」(267呎)優勝,因為後兩柱單位的露台門均為摺門,其露台可用度即時大減。還有「1座P室」及「1座R室」的低層單位,均會受到毗鄰「嘉運大廈」阻擋,揀樓時都要份外注意。
東望利奧坊,首選「1座J室」
樓景向東受利奧坊阻擋的兩柱,首選「1座J室」(265呎),而尾選則為「1座H室」(268呎),因為兩個單位三呎地方的差異,只反映在其外接的牆身厚度,故應該「揀細不揀大」。
表: 一房(樓景)
景觀方位 | 單位 | 面積 | 揀樓排序 | 首張價單(即供) |
東北望大同新村 | 2座P室 | 250呎 | 首選 | 578萬-624萬元 |
2座N室 | 259呎 | 次選 | 589萬-636萬元 | |
東南望利奧坊 | 2座H室 | 265呎 | 首選 | — |
2座G室 | 268呎 | 次選 | — | |
1座P室 | 261呎 | 第三選擇 | — | |
1座R室 | 267呎 | 尾選 | — | |
東望利奧坊 | 1座J室 | 265呎 | 首選 | — |
1座H室 | 268呎 | 尾選 | — |
一房連套房(40個)
事實上,一房單位還設有一款連套房類,但只限於「2座B室」(328呎)及「2座C室」(320呎)有提供,兩個單位均扭向了一線方位的「西南望維港景」,但會把「2座B室」作首選,「2座C室」作次選,因為前者的客飯廳多了一扇通風窗,會更加通爽。
表: 一房連儲物室
單位 | 面積 | 景觀方位 | 窗戶 | 揀樓排序 | 首張價單(即供) |
2座B室 | 328呎 | 西南望維港景 | 客飯廳設側窗 | 首選 | 769萬-805萬元 |
2座C室 | 320呎 | 西南望維港景 | 客飯廳不設側窗 | 次選 | 743萬-779萬元 |
兩房單位(80個)
兩房連儲物室按樓價排序
「利奧坊.壹隅」提供了「兩房」及「兩房連儲物室」單位。由於後者只有一柱,位於「1座A室」(447呎),故不特別作分析,單位為光廁設計,向西北望昂船洲海景,準買家有需要時可按負擔能力作樓價排序。
純兩房首選「1座L室」及「2座K室」
至於純兩房單則有三柱,包括「1座L室」(383呎)、「2座A室」(405呎)及「2座K室」(382呎),全屬光廁設計。純粹以質素來定高低,「1座L室」及「2座K室」均做到廳房同向,可視為首選,但兩個位的景觀方位不同,前者西南望維港(只限於高層,因低層會受嘉運大廈影響)、後者西北望昂船洲;然而後者有一個好處,就是其露台門採用趟門設計,又會較前者採用摺門為優勝,故「1座L室」及「2座K室」均叮噹馬頭。但無論如何,尾選一定是「2座A室」,背後跟其洗手間擺位令房間未能享廳房同向優勢有關。
表: 純兩房
單位 | 面積 | 景觀方位 | 露台門 | 廳房 | 揀樓排序 | 首張價單 |
1座L室 | 383呎 | 西南望維港,低層望嘉運大廈 | 摺門 | 同向 | 首選 *僅限於高層 | — |
2座K室 | 382呎 | 西北望昂船洲海景 | 趟門 | 同向 | 首選 | 870萬-907萬元 |
2座A室 | 405呎 | 西南望維港 | 摺門 | 不同向 | 次選 | — |
價單與開價分析
開價貼近「利奧坊.曦岸」
發展商開出了首批123個位的價單,在扣除最高6%的折扣,即供平均呎價23,928元,大致僅貼近「利奧坊.曦岸」三期開價24,520元,發展商以全數低於1,000萬元作招徠,亦以售價499.5萬元起步作賣點,但實情500萬以下的單位為全場最細的開放式戶型,其餘戶型包括,一房最平578萬元起、一房連儲物室則743萬元起步,而兩房單位則870萬元。
表: 首張價單
伙數 | 訂價 | 即供價 | 建築期(新按保) | |
開放式 | 14個 | 531.4萬-592.8萬元 | 499.5萬-557萬元 | 521萬-581萬元 |
1房 | 84個 | 615.2萬-780萬元 | 578萬-733.2萬元 | 603萬-764萬元 |
1房連儲物室 | 16個 | 790.4萬元-856.6萬元 | 743萬-805萬元 | 775萬-839萬元 |
2房 | 9個 | 925.7萬元-965.3萬元 | 870萬-907萬元 | 907萬-946萬元 |
付款辦法
發展商共提供了兩款付款辦法,包括「120天付款辦法」及「建築期付款」,其折扣額分別為6%及2%,但如果買家還希望選擇財務公司的「高成數按揭」計劃,折扣額會再減少1%。也就是說若採用「120天付款辦法」再搭配「高成數按揭」,其折扣額為5%;而「建築期付款」之後再搭配「高成數按揭」的折扣額為1%。
表: 付款辦法
支付條款 | 折扣額 | 高成數按揭 | |
120天付款 | 臨約: 5% 臨約後30天: 3% 臨約後60天: 2% 臨約後120天: 90% | -6% | X |
120天付款+高成按揭 | 臨約: 5% 臨約後30天: 3% 臨約後60天: 2% 臨約後120天: 90% | -5% | 二按30%、一二按最高90% 一按85% |
建築期付款 | 臨約: 5% 臨約後90天: 3% 臨約後180天: 2% 入伙: 90% | -2% | 按揭保險 |
建築期付款+高成數按揭 | 臨約: 5% 臨約後90天: 3% 臨約後180天: 2% 入伙: 90% | -1% | 二按30%、一二按最高90% 一按85% |
「120天付款辦法」
類近即供的付款辦法,買家在售樓處簽署臨約時,要即時繳付5%的訂金,之後的30天要加訂3%,並在第60天再加訂2%,餘額90%則可在120天(註: 約4個月)找清,買家有四個月時間找尋銀行上會。跟一般即供付款辦法相同,這個付款辧法,可獲取最多的折扣額,但卻需自己支付較多首期。
「120天付款辦法」+「高成數按揭」
如果你對高成數按揭有需求,你就可決定是否採用發展商「高成數按揭」計劃,因為你可以稍為支付少1%的折扣,也就是5%,而換取發展商的「高成數按揭」。你可以選擇「30%二按、一二按最高90%」或「85%一按」。但如果真的以「120天付款辦法」搭配「高成數按揭」來上會,發展商定出的息口,首三年為低息期(3厘),第四年則升至4厘,其後全期6厘。
「建築期付款」(新按保必選此項)
部份買家需要較多時間籌集資金、或套現舊居或資產來找清尾數,則可能希望要一個較長的成交期;甚或乎部份買家不欲借取發展商「高成數按揭」,但又希望能借取按揭保險,則要選用「建築期付款」待入伙時再申請「新按保」上會。買家在售樓處簽署臨約時,要即時繳付5%的訂金,之後的90天要加訂3%,並在第180天再加訂2%,餘額90%則可在入伙時(註: 25個月後)找清。選用此付款方法,其折扣額僅1%。
「建築期付款」+「高成數按揭」
發展商都提供了「建築期付款」,同時也容許搭配「高成數按揭」,但其低息期相對稍短,首兩年為3厘,第三年起4厘,其後全期則6厘。因為發展商均希望準買家能在低息期後盡快轉按至銀行。然而,息口的波動、加上由財務公司決定審批,而政府又放寬了新按保門檻的前提下,若能通過壓力測試的準買家,也應該盡量採用「建築期付款」,在入伙後申請「新按保」會來得較乾淨脷落。
表: 發展商高成數按揭 VS 按揭保險
二按30% (一二按最高90%) | 一按85% | 按揭保險 | |
首期 | 10% | 15% | 10% |
貸款額 | 90% | 85% | 90%+按揭保費 |
年期 | 25年 | 25年 | 30年 |
息口 | 一按: 2.5厘 二按: 先低後高 (如: 首3年: 3厘;4-5年: 4厘;其後: 6厘)* | 首3年: 3厘 第4-5年: 4厘 第6-25年: 6厘* | 2.5厘 |
壓力測試 | 需要 | 未必 | 需要 |
供款實例
例子: 2座8樓D室 (面積: 208呎、訂價531.4萬元)
120天付款 | 120天+一二按90% | 120天+一按85% | |
樓價 | 499.5萬元 | 504.83萬元 | 504.83萬元 |
首期 | 40%: 199.8萬元 | 10%: 50.483萬元 | 15%: 75.7萬元 |
貸款額 | 60%: 299.7萬元 | 一按: 302.9萬元 二按: 151.1萬元 | 85%: 429.1萬元 |
月供 | 11,842元 | 19,151元(首3年) | 20,349元 (首3年) |
入息 | 28,361元 | 49,201元 | 40,698元 |
第一筆資金 | 216萬元 | 67萬元 | 92萬元 |
例子: 2座8樓D室 (面積: 208呎、訂價531.4萬元)
建築期付款+按揭保險 | 建築期付款+一二按90% | 建築期付款+一按85% | |
樓價 | 521萬元 | 526萬元 | 526萬元 |
首期 | 10%: 52.1萬元 | 10%: 52.6萬元 | 15%: 78.9萬元 |
貸款額 | 90%: 468.9萬元 按保: 23.445萬元 | 一按: 315.6萬元 二按: 157.8萬元 | 85%: 447.1萬元 |
月供 | 19,454元 | 19,955元(首2年) | 21,202元(首2年) |
入息 | 46,591元 | 51,538元 | 42,404元 |
第一筆資金 | 69萬元 | 69.4萬元 | 96萬元 |
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