【利奧坊.壹隅:揀樓攻略】平面圖、景觀、價單全分析! (附VR模擬景觀)

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第五波疫情緩和下,新盤都全速搶灘。除了信和牽頭的錦上路站「柏瓏」推售外,市區也有新盤出場,包括恒基在大角咀的「利奧坊.壹隅」,為繼「利奧坊.曉岸」、「利奧坊.凱岸」及「利奧坊.曦岸」後的第四期。樓盤共提供614個住宅單位,由開放式至三房單位均有提供,實用面積介乎184-800呎之間。項目預計關鍵日期2024年5月29日,相當於樓花期約25個月。

發展商開出了首批123個位的價單,以全數低於1,000萬元作招徠,扣除最高6%的折扣,即供平均呎價23,928元,售價499.5萬元起。這個被喻為「利奧坊」最臨海一期的項目,揀樓時有什麼要注意呢? 我們希望透過一文拆解其位置、景觀、交通及開則,並會就付款辦法作深入分析。

本文目錄
  1. 利奧坊.壹隅資料
  2. 利奧坊.壹隅開價
  3. 鳥瞰利奧坊周邊規劃
  4. 項目背景
  5. VR模擬景觀
  6. 項目特色
  7. 鳥瞰平面圖
  8. 揀樓攻略
  9. 價單與開價分析
  10. 付款辦法
  11. 供款實例
  12. 如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢
  13. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
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利奧坊.壹隅資料

樓盤名稱利奧坊.壹隅
位置深旺道5號
單位數目614個
面積184-800呎
戶型開放式: 80個 (206-209呎)
1房: 380個 (250-288呎)
1房連儲物室: 40個 (320-328呎)
2房: 60個 (382-405呎)
2房連儲物室: 20個 (447呎)
特色單位: 34個 (184-800呎)
車位29個
校網32區校網
關鍵日期2024年5月29日
綠色建築認證評級暫定評級銀級
發展商恒基
示範單位尖沙咀美麗華商場
官方網站https://www.thequinn-squaremile.com.hk/tc/
利奧坊.壹隅

利奧坊.壹隅開價

首批123個
折扣額6%
平均呎價25,455元
折扣後售價23,928元
區內二手造價維港灣: 20,775元
利奧坊‧曉岸: 22,420元
奧柏‧御峰: 18,360元

鳥瞰利奧坊周邊規劃


項目背景

項目前身為大志工業大廈

「利奧坊.壹隅」位於大角咀「深旺道5號」,前身為「大志工業大廈」,佔地30,527呎,在規劃大綱圖劃為「住宅戊類」意即鼓勵重建發展住宅。恒基早於十年前已開始陸續收購,當時收購呎價為6,000多元呎起步,原本打算作商廈發展,期後改變主意,並獲批建1座22層高的住宅單位,發展商其後再申請改建為1座28層高。

利奧坊一至三期

以「利奧坊」系列來說,恒基在區內已發展了三個項目,包括利奧坊.曉岸」、「利奧坊.凱岸」及「利奧坊.曦岸」。今期被喻為最貼近海邊的一期,故開則上也刻意發揮海景優勢,以「蝴蝶形」設計增加海景方向,以及淡化海景西斜影響。

利奧坊一至三期

: 利奧坊一至三期

 利奧坊.曉岸利奧坊.凱岸利奧坊.曦岸
開放式172-203呎 (120伙)171-197呎 (138伙)171-200呎(133伙)
一房227-264呎 (280伙)227-331呎 (322伙)225-320呎(289伙)
兩房368-540呎 (46伙)379-417呎 (46伙)362-400呎 (62伙)
三房601呎 (2伙)509-632呎 (8伙)524-687呎 (4伙)
合共448伙514伙488伙

利奧坊餘下期數

整個利奧坊系列期有七期,區內餘下的三個發展項目,包括「大角嘴173-199號」連同「萬安街16-30號」,最高可以9倍計算,預計重建樓面達27萬呎;以及位於「新九龍廣場」對面的「大角道39-53號、嘉善街1號及博文街2號」,項目佔地9,642呎,現劃作住宅(甲類)用途,最高住宅地積比率為7.5倍,預計可建樓面達72,315呎。因此,在區內轉型提升的同時,準買家也要小心地盤動工時,塵土飛揚、沙塵滾滾的問題。

: 利奧坊餘下期數

 大角咀道173-199號、萬安街16-30號大角咀道39-53號、嘉善街1號及博文街2號
地盤面積20,814呎9,642呎
可建樓面270,000呎86,778呎
發展商恒基地產恒基地產

VR模擬景觀

項目特色

景觀

海景單位(西斜及車聲)

相對「利奧坊」其他期數,項目因較貼近「深旺路」方向,高層可以望到維港及昂船洲海景,但因為望海方向的單位會有西斜問題,故開則上也採用了「蝴蝶形」設計,希望把海景單位扭向西南望維港、西北望昂船洲方向,而非一面倒向西面受西斜影響,在下文的揀樓攻略,我們詳談景觀對揀樓重要。另外,除了受西斜影響外,因樓盤較貼近馬路而有噪音問題,向海方向的單位也需要進行一定程度的噪音緩解措施,買家需要留意。還有一點,部份1座向西南方的單位,原本可以望到較開揚的維港景色,但因毗鄰為「嘉運大廈」,可能需要選擇起碼中高層才可避過建築影響。

海景單位(西斜及車聲)

樓景單位(望利奧坊及大同新邨)

餘下大部份單位則以樓景為主,其方位則較優勝,因為會面向東南及東望向「利奧坊」以及大角咀市景,部份單位則會望向「大同新邨」方向。加上日後附近也有不少重建地盤,動工時的沙塵滾滾對樓景單位的住戶,影響會較大。

樓景單位(望利奧坊及大同新邨)

交通及配套

前往奧運站三至四分鐘

樓盤的另一個較大的賣點,是其位置算鄰近「奧運站」。如果由「奧運站」B出口出發,經接駁天橋走入「匯豐中心」後,行大約三至四分鐘就可來到現場。

區內正慢慢轉型

區內環境也開始漸見轉型,沿著「匯豐中心」對面街道慢慢改善,雖然周邊偶然也夾雜車行及廢紙廠,但近年也確實多了特色食肆進駐。生活配套方面,除了依賴附近「利奧坊」商場外,買餸可前往「大角嘴市政大廈」。在「埃華街」及「大全街」一帶也會設有一些民生茶餐廳;又或者步行約五分鐘往「港灣豪庭」基座商場,或「奧海城」商場亦可以。

鳥瞰平面圖


揀樓攻略

「利奧坊.壹隅」由兩座物業組成,但實情外望只是一座物業,而兩座之間只透過防煙門分隔,故實情為一層高達29伙的高密度設計。基於地盤局限,樓盤都以中小型單位為主,但被視為納米之選、最細的開放式單位,僅佔今期比例13%,屬過去三期最少,反而以一房為主導。下文我們會詳談「利奧坊.壹隅」揀樓攻略。

開放式單位 (80個)

全屬黑廁設計

對比上三期的「利奧坊」,今次「利奧坊.壹隅」開放式單位比例相對少,主要由四柱單位提供,包括「1座D室」(209呎)、「1座N室」(206呎)、「2座D室」(208呎)及「2座M室」(206呎),共有80個單位,四柱單位均屬黑廁設計,內櫳面積差異不大。

首選「2座D室」

純粹以質素而言,只有「2座D室」及「1座D室」能望海景,前者向西南望維港景,後者向西北望昂船洲海景。應該把前者放在首選,因為其露台門採用趟門設計,露台可用度會較後者採用摺門為高。

: 開放式單位

單位面積景觀方位露台門揀樓排序首張價單(即供)
1座D室209呎西北望昂船洲摺門第二選擇499.5萬-557萬元
1座N室206呎東南望利奧坊、低層受嘉運大廈影響趟門尾選
2座D室208呎西南望維港景趟門首選
2座M室206呎東北望大同新村趟門第三選擇

一房單位 (380個)

第一選擇: 一房光廁

一房光廁首選「255呎」

一房單位為全盤多數,合共提供380伙,面積介乎250-288呎。但有四柱單位可抽出來優先考慮,分別為「1座G室」(255呎)、「1座K室」(264呎)、「2座F室」(255呎)及「2座J室」(264呎),因為這四柱單位均為「利奧坊.壹隅」中少有的光廁設計,其餘清一色為黑廁,但這四柱又應該怎抉擇呢? 我們建議先選「255呎」的單位,次選「264呎」單位。因為景觀而言,四柱方位相若,均向東或東南望利奧坊樓景為主,但細心留意露台門開合方向,「264呎」單位的露台採用摺門,而非「255呎」的趟門,局限其可用性。

: 一房光廁
單位面積景觀方位露台門揀樓排序首張價單(即供)
1座G室255呎東望利奧坊趟門首選
2座F室255呎東望利奧坊趟門首選
1座K室264呎東望利奧坊摺門尾選
2座J室264呎東南望利奧坊摺門第二選擇605萬-638萬元

第二選擇: 按海景再排序

一房海景僅「1座M室」向西南望維港,但需選高層

其餘一房位可再按景觀篩選。海景單位可細分較優質的「西南望維港景」,次級的「西北望昂船洲」及最尾一級會受西斜影響的「正西望海景」。向海景方向的一房單位共有七柱,合共140個單位,若以上述選擇來計算,首選應為「1座M室」(267呎),因為會屬西南望維港景的單位。但謹記必須選擇高層,因為低層單位會受前方「嘉運大廈」阻擋。

一房海景望西北昂船洲景,應先選「1座B及C室」

一房海景次選則依次序為「1座C室」(272呎)、「1座B室」(275呎)及「2座L室」(266呎)。因為「1座C室」或「1座B室」,因為其海景介面相對不受鄰里影響;反而「2座L室」則要透過毗鄰單位才能望海景。

部份一房受西斜海景影響

至於一房向西海景單位,應列為海景最後選擇,分別為「1座E室」(288呎)、「1座F室」(264呎)及「2座E室」(288呎)。這三柱擺位同向,但因「1座E室」的睡房會多一扇側窗,通風度較其餘兩柱理想,海景尾選也要先選這個單位。

表: 一房(海景)
景觀方位單位面積揀樓排序首張價單 (即供)
西南望維港景1座M室267呎首選 *只限高層
西北望昂船洲海景1座C室272呎首選
 1座B室275呎次選
 2座L室266呎尾選605萬-652萬元
西斜海景1座E室288呎首選669萬-726萬元
 1座F室264呎次選
 2座E室288呎次選676萬-733.2萬元

最後選擇: 望樓景單位

東北望大同新村,首選「2座P室」

至於餘下八柱一房,則在揀樓時應置於整個一房單位中的最後選擇,但樓景單位也能分出一、二線之選。樓景首選應為「東北望大同新村」,相對遠山景會較開揚;次選「東南望利奧坊」單位,因向南面有其冬暖夏涼優勢,尾選則為「東望利奧坊」一類。若按上述排序,樓景單位應首選「2座P室」(250呎)、之後為「2座N室」(259呎)。 (註: 「2座P室」設轉角窗,景觀可較「2座N室」拉闊一點)

東南望利奧坊,首選「2座H室」

樓景東南望利奧坊單位共有四柱,當中「2座H室」(265呎) 及「2座G室」(268呎),會比起「1座P室」(261呎)及「1座R室」(267呎)優勝,因為後兩柱單位的露台門均為摺門,其露台可用度即時大減。還有「1座P室」及「1座R室」的低層單位,均會受到毗鄰「嘉運大廈」阻擋,揀樓時都要份外注意。

東望利奧坊,首選「1座J室」

樓景向東受利奧坊阻擋的兩柱,首選「1座J室」(265呎),而尾選則為「1座H室」(268呎),因為兩個單位三呎地方的差異,只反映在其外接的牆身厚度,故應該「揀細不揀大」。

表: 一房(樓景)
景觀方位單位面積揀樓排序首張價單(即供)
東北望大同新村2座P室250呎首選578萬-624萬元
 2座N室259呎次選589萬-636萬元
東南望利奧坊2座H室265呎首選
 2座G室268呎次選
 1座P室261呎第三選擇
 1座R室267呎尾選
東望利奧坊1座J室265呎首選
 1座H室268呎尾選

一房連套房(40個)

事實上,一房單位還設有一款連套房類,但只限於「2座B室」(328呎)及「2座C室」(320呎)有提供,兩個單位均扭向了一線方位的「西南望維港景」,但會把「2座B室」作首選,「2座C室」作次選,因為前者的客飯廳多了一扇通風窗,會更加通爽。

: 一房連儲物室
單位面積景觀方位窗戶揀樓排序首張價單(即供)
2座B室328呎西南望維港景客飯廳設側窗首選769萬-805萬元
2座C室320呎西南望維港景客飯廳不設側窗次選743萬-779萬元

兩房單位(80個)

兩房連儲物室按樓價排序

「利奧坊.壹隅」提供了「兩房」及「兩房連儲物室」單位。由於後者只有一柱,位於「1座A室」(447呎),故不特別作分析,單位為光廁設計,向西北望昂船洲海景,準買家有需要時可按負擔能力作樓價排序。

純兩房首選「1座L室」及「2座K室」

至於純兩房單則有三柱,包括「1座L室」(383呎)、「2座A室」(405呎)及「2座K室」(382呎),全屬光廁設計。純粹以質素來定高低,「1座L室」及「2座K室」均做到廳房同向,可視為首選,但兩個位的景觀方位不同,前者西南望維港(只限於高層,因低層會受嘉運大廈影響)、後者西北望昂船洲;然而後者有一個好處,就是其露台門採用趟門設計,又會較前者採用摺門為優勝,故「1座L室」及「2座K室」均叮噹馬頭。但無論如何,尾選一定是「2座A室」,背後跟其洗手間擺位令房間未能享廳房同向優勢有關。

: 純兩房
單位面積景觀方位露台門廳房揀樓排序首張價單
1座L室383呎西南望維港,低層望嘉運大廈摺門同向首選 *僅限於高層
2座K室382呎西北望昂船洲海景趟門同向首選870萬-907萬元
2座A室405呎西南望維港摺門不同向次選

價單與開價分析

開價貼近「利奧坊.曦岸」

發展商開出了首批123個位的價單,在扣除最高6%的折扣,即供平均呎價23,928元,大致僅貼近「利奧坊.曦岸」三期開價24,520元,發展商以全數低於1,000萬元作招徠,亦以售價499.5萬元起步作賣點,但實情500萬以下的單位為全場最細的開放式戶型,其餘戶型包括,一房最平578萬元起、一房連儲物室則743萬元起步,而兩房單位則870萬元。

: 首張價單

 伙數訂價即供價建築期(新按保)
開放式14個531.4萬-592.8萬元499.5萬-557萬元521萬-581萬元
1房84個615.2萬-780萬元578萬-733.2萬元603萬-764萬元
1房連儲物室16個790.4萬元-856.6萬元743萬-805萬元775萬-839萬元
2房9個925.7萬元-965.3萬元870萬-907萬元907萬-946萬元

付款辦法

發展商共提供了兩款付款辦法,包括「120天付款辦法」及「建築期付款」,其折扣額分別為6%及2%,但如果買家還希望選擇財務公司的「高成數按揭」計劃,折扣額會再減少1%。也就是說若採用「120天付款辦法」再搭配「高成數按揭」,其折扣額為5%;而「建築期付款」之後再搭配「高成數按揭」的折扣額為1%。

: 付款辦法

 支付條款折扣額高成數按揭
120天付款臨約: 5%
臨約後30天: 3%
臨約後60天: 2%
臨約後120天: 90%
-6%X
120天付款+高成按揭臨約: 5%
臨約後30天: 3%
臨約後60天: 2%
臨約後120天: 90%
-5%二按30%、一二按最高90%   一按85%
建築期付款臨約: 5%
臨約後90天: 3%
臨約後180天: 2%
入伙: 90%
-2%按揭保險
建築期付款+高成數按揭臨約: 5%
臨約後90天: 3%
臨約後180天: 2%
入伙: 90%
-1%二按30%、一二按最高90%   一按85%

120天付款辦法」

類近即供的付款辦法,買家在售樓處簽署臨約時,要即時繳付5%的訂金,之後的30天要加訂3%,並在第60天再加訂2%,餘額90%則可在120天(註: 約4個月)找清,買家有四個月時間找尋銀行上會。跟一般即供付款辦法相同,這個付款辧法,可獲取最多的折扣額,但卻需自己支付較多首期。

120天付款辦法」+「高成數按揭」

如果你對高成數按揭有需求,你就可決定是否採用發展商「高成數按揭」計劃,因為你可以稍為支付少1%的折扣,也就是5%,而換取發展商的「高成數按揭」。你可以選擇「30%二按、一二按最高90%」或「85%一按」。但如果真的以「120天付款辦法」搭配「高成數按揭」來上會,發展商定出的息口,首三年為低息期(3厘),第四年則升至4厘,其後全期6厘。

「建築期付款」(新按保必選此項)

部份買家需要較多時間籌集資金、或套現舊居或資產來找清尾數,則可能希望要一個較長的成交期;甚或乎部份買家不欲借取發展商「高成數按揭」,但又希望能借取按揭保險,則要選用「建築期付款」待入伙時再申請「新按保」上會。買家在售樓處簽署臨約時,要即時繳付5%的訂金,之後的90天要加訂3%,並在第180天再加訂2%,餘額90%則可在入伙時(註: 25個月後)找清。選用此付款方法,其折扣額僅1%。

「建築期付款」+「高成數按揭」

發展商都提供了「建築期付款」,同時也容許搭配「高成數按揭」,但其低息期相對稍短,首兩年為3厘,第三年起4厘,其後全期則6厘。因為發展商均希望準買家能在低息期後盡快轉按至銀行。然而,息口的波動、加上由財務公司決定審批,而政府又放寬了新按保門檻的前提下,若能通過壓力測試的準買家,也應該盡量採用「建築期付款」,在入伙後申請「新按保」會來得較乾淨脷落。

: 發展商高成數按揭 VS 按揭保險

 二按30% (一二按最高90%)  一按85%按揭保險
首期10%15%10%
貸款額90%85%90%+按揭保費
年期25年25年30年
息口一按: 2.5厘
二按: 先低後高 (如: 首3年: 3厘;4-5年: 4厘;其後: 6厘)*  
首3年: 3厘
第4-5年: 4厘
第6-25年: 6厘*  
2.5厘
壓力測試需要未必需要
*按「120天付款辦法+高成數按揭」計算

供款實例

例子: 2座8樓D室 (面積: 208呎、訂價531.4萬元)

 120天付款120天+一二按90%120天+一按85%
樓價499.5萬元504.83萬元504.83萬元
首期40%: 199.8萬元10%: 50.483萬元15%: 75.7萬元
貸款額60%: 299.7萬元一按: 302.9萬元
二按: 151.1萬元
85%: 429.1萬元
月供11,842元19,151元(首3年)20,349元 (首3年)
入息28,361元49,201元40,698元
第一筆資金216萬元67萬元92萬元

例子: 2座8樓D室 (面積: 208呎、訂價531.4萬元)

 建築期付款+按揭保險建築期付款+一二按90%建築期付款+一按85%
樓價521萬元526萬元526萬元
首期10%: 52.1萬元10%: 52.6萬元15%: 78.9萬元
貸款額90%: 468.9萬元
按保: 23.445萬元
一按: 315.6萬元
二按: 157.8萬元
85%: 447.1萬元
月供19,454元19,955元(首2年)21,202元(首2年)
入息46,591元51,538元42,404元
第一筆資金69萬元69.4萬元96萬元

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