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第五波疫情緩和下，新盤都全速搶灘。除了信和牽頭的錦上路站「柏瓏」推售外，市區也有新盤出場，包括恒基在大角咀的「利奧坊．壹隅」，為繼「利奧坊．曉岸」、「利奧坊．凱岸」及「利奧坊．曦岸」後的第四期。樓盤共提供614個住宅單位，由開放式至三房單位均有提供，實用面積介乎184-800呎之間。項目預計關鍵日期2024年5月29日，相當於樓花期約25個月。
發展商開出了首批123個位的價單，以全數低於1,000萬元作招徠，扣除最高6%的折扣，即供平均呎價23,928元，售價499.5萬元起。這個被喻為「利奧坊」最臨海一期的項目，揀樓時有什麼要注意呢? 我們希望透過一文拆解其位置、景觀、交通及開則，並會就付款辦法作深入分析。
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利奧坊．壹隅資料
| 樓盤名稱 | 利奧坊．壹隅 |
| 位置 | 深旺道5號 |
| 單位數目 | 614個 |
| 面積 | 184-800呎 |
| 戶型 | 開放式: 80個 (206-209呎) 1房: 380個 (250-288呎) 1房連儲物室: 40個 (320-328呎) 2房: 60個 (382-405呎) 2房連儲物室: 20個 (447呎) 特色單位: 34個 (184-800呎) |
| 車位 | 29個 |
| 校網 | 32區校網 |
| 關鍵日期 | 2024年5月29日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定評級銀級 |
| 發展商 | 恒基 |
| 示範單位 | 尖沙咀美麗華商場 |
| 官方網站 | https://www.thequinn-squaremile.com.hk/tc/ |
利奧坊．壹隅開價
| 首批 | 123個 |
| 折扣額 | 6% |
| 平均呎價 | 25,455元 |
| 折扣後售價 | 23,928元 |
| 區內二手造價 | 維港灣: 20,775元 利奧坊‧曉岸: 22,420元 奧柏‧御峰: 18,360元 |
鳥瞰利奧坊周邊規劃
項目背景
項目前身為大志工業大廈
「利奧坊．壹隅」位於大角咀「深旺道5號」，前身為「大志工業大廈」，佔地30,527呎，在規劃大綱圖劃為「住宅戊類」意即鼓勵重建發展住宅。恒基早於十年前已開始陸續收購，當時收購呎價為6,000多元呎起步，原本打算作商廈發展，期後改變主意，並獲批建1座22層高的住宅單位，發展商其後再申請改建為1座28層高。
利奧坊一至三期
以「利奧坊」系列來說，恒基在區內已發展了三個項目，包括利奧坊．曉岸」、「利奧坊．凱岸」及「利奧坊．曦岸」。今期被喻為最貼近海邊的一期，故開則上也刻意發揮海景優勢，以「蝴蝶形」設計增加海景方向，以及淡化海景西斜影響。
表: 利奧坊一至三期
| 利奧坊．曉岸 | 利奧坊．凱岸 | 利奧坊．曦岸 | |
| 開放式 | 172-203呎 (120伙) | 171-197呎 (138伙) | 171-200呎(133伙) |
| 一房 | 227-264呎 (280伙) | 227-331呎 (322伙) | 225-320呎(289伙) |
| 兩房 | 368-540呎 (46伙) | 379-417呎 (46伙) | 362-400呎 (62伙) |
| 三房 | 601呎 (2伙) | 509-632呎 (8伙) | 524-687呎 (4伙) |
| 合共 | 448伙 | 514伙 | 488伙 |
利奧坊餘下期數
整個利奧坊系列期有七期，區內餘下的三個發展項目，包括「大角嘴173-199號」連同「萬安街16-30號」，最高可以9倍計算，預計重建樓面達27萬呎；以及位於「新九龍廣場」對面的「大角道39-53號、嘉善街1號及博文街2號」，項目佔地9,642呎，現劃作住宅(甲類)用途，最高住宅地積比率為7.5倍，預計可建樓面達72,315呎。因此，在區內轉型提升的同時，準買家也要小心地盤動工時，塵土飛揚、沙塵滾滾的問題。
表: 利奧坊餘下期數
| 大角咀道173-199號、萬安街16-30號 | 大角咀道39-53號、嘉善街1號及博文街2號 | |
| 地盤面積 | 20,814呎 | 9,642呎 |
| 可建樓面 | 270,000呎 | 86,778呎 |
| 發展商 | 恒基地產 | 恒基地產 |
VR模擬景觀
項目特色
景觀
海景單位(西斜及車聲)
相對「利奧坊」其他期數，項目因較貼近「深旺路」方向，高層可以望到維港及昂船洲海景，但因為望海方向的單位會有西斜問題，故開則上也採用了「蝴蝶形」設計，希望把海景單位扭向西南望維港、西北望昂船洲方向，而非一面倒向西面受西斜影響，在下文的揀樓攻略，我們詳談景觀對揀樓重要。另外，除了受西斜影響外，因樓盤較貼近馬路而有噪音問題，向海方向的單位也需要進行一定程度的噪音緩解措施，買家需要留意。還有一點，部份1座向西南方的單位，原本可以望到較開揚的維港景色，但因毗鄰為「嘉運大廈」，可能需要選擇起碼中高層才可避過建築影響。
樓景單位(望利奧坊及大同新邨)
餘下大部份單位則以樓景為主，其方位則較優勝，因為會面向東南及東望向「利奧坊」以及大角咀市景，部份單位則會望向「大同新邨」方向。加上日後附近也有不少重建地盤，動工時的沙塵滾滾對樓景單位的住戶，影響會較大。
交通及配套
前往奧運站三至四分鐘
樓盤的另一個較大的賣點，是其位置算鄰近「奧運站」。如果由「奧運站」B出口出發，經接駁天橋走入「匯豐中心」後，行大約三至四分鐘就可來到現場。
區內正慢慢轉型
區內環境也開始漸見轉型，沿著「匯豐中心」對面街道慢慢改善，雖然周邊偶然也夾雜車行及廢紙廠，但近年也確實多了特色食肆進駐。生活配套方面，除了依賴附近「利奧坊」商場外，買餸可前往「大角嘴市政大廈」。在「埃華街」及「大全街」一帶也會設有一些民生茶餐廳；又或者步行約五分鐘往「港灣豪庭」基座商場，或「奧海城」商場亦可以。
鳥瞰平面圖
揀樓攻略
「利奧坊．壹隅」由兩座物業組成，但實情外望只是一座物業，而兩座之間只透過防煙門分隔，故實情為一層高達29伙的高密度設計。基於地盤局限，樓盤都以中小型單位為主，但被視為納米之選、最細的開放式單位，僅佔今期比例13%，屬過去三期最少，反而以一房為主導。下文我們會詳談「利奧坊．壹隅」揀樓攻略。
開放式單位 (80個)
全屬黑廁設計
對比上三期的「利奧坊」，今次「利奧坊．壹隅」開放式單位比例相對少，主要由四柱單位提供，包括「1座D室」(209呎)、「1座N室」(206呎)、「2座D室」(208呎)及「2座M室」(206呎)，共有80個單位，四柱單位均屬黑廁設計，內櫳面積差異不大。
首選「2座D室」
純粹以質素而言，只有「2座D室」及「1座D室」能望海景，前者向西南望維港景，後者向西北望昂船洲海景。應該把前者放在首選，因為其露台門採用趟門設計，露台可用度會較後者採用摺門為高。
表: 開放式單位
| 單位 | 面積 | 景觀方位 | 露台門 | 揀樓排序 | 首張價單(即供) |
| 1座D室 | 209呎 | 西北望昂船洲 | 摺門 | 第二選擇 | 499.5萬-557萬元 |
| 1座N室 | 206呎 | 東南望利奧坊、低層受嘉運大廈影響 | 趟門 | 尾選 | — |
| 2座D室 | 208呎 | 西南望維港景 | 趟門 | 首選 | — |
| 2座M室 | 206呎 | 東北望大同新村 | 趟門 | 第三選擇 | — |
一房單位 (380個)
第一選擇: 一房光廁
一房光廁首選「255呎」
一房單位為全盤多數，合共提供380伙，面積介乎250-288呎。但有四柱單位可抽出來優先考慮，分別為「1座G室」(255呎)、「1座K室」(264呎)、「2座F室」(255呎)及「2座J室」(264呎)，因為這四柱單位均為「利奧坊．壹隅」中少有的光廁設計，其餘清一色為黑廁，但這四柱又應該怎抉擇呢? 我們建議先選「255呎」的單位，次選「264呎」單位。因為景觀而言，四柱方位相若，均向東或東南望利奧坊樓景為主，但細心留意露台門開合方向，「264呎」單位的露台採用摺門，而非「255呎」的趟門，局限其可用性。
表: 一房光廁
| 單位 | 面積 | 景觀方位 | 露台門 | 揀樓排序 | 首張價單(即供) |
| 1座G室 | 255呎 | 東望利奧坊 | 趟門 | 首選 | — |
| 2座F室 | 255呎 | 東望利奧坊 | 趟門 | 首選 | — |
| 1座K室 | 264呎 | 東望利奧坊 | 摺門 | 尾選 | — |
| 2座J室 | 264呎 | 東南望利奧坊 | 摺門 | 第二選擇 | 605萬-638萬元 |
第二選擇: 按海景再排序
一房海景僅「1座M室」向西南望維港，但需選高層
其餘一房位可再按景觀篩選。海景單位可細分較優質的「西南望維港景」，次級的「西北望昂船洲」及最尾一級會受西斜影響的「正西望海景」。向海景方向的一房單位共有七柱，合共140個單位，若以上述選擇來計算，首選應為「1座M室」(267呎)，因為會屬西南望維港景的單位。但謹記必須選擇高層，因為低層單位會受前方「嘉運大廈」阻擋。
一房海景望西北昂船洲景，應先選「1座B及C室」
一房海景次選則依次序為「1座C室」(272呎)、「1座B室」(275呎)及「2座L室」(266呎)。因為「1座C室」或「1座B室」，因為其海景介面相對不受鄰里影響；反而「2座L室」則要透過毗鄰單位才能望海景。
部份一房受西斜海景影響
至於一房向西海景單位，應列為海景最後選擇，分別為「1座E室」(288呎)、「1座F室」(264呎)及「2座E室」(288呎)。這三柱擺位同向，但因「1座E室」的睡房會多一扇側窗，通風度較其餘兩柱理想，海景尾選也要先選這個單位。
表: 一房(海景)
| 景觀方位 | 單位 | 面積 | 揀樓排序 | 首張價單 (即供) |
| 西南望維港景 | 1座M室 | 267呎 | 首選 *只限高層 | — |
| 西北望昂船洲海景 | 1座C室 | 272呎 | 首選 | — |
| 1座B室 | 275呎 | 次選 | — | |
| 2座L室 | 266呎 | 尾選 | 605萬-652萬元 | |
| 西斜海景 | 1座E室 | 288呎 | 首選 | 669萬-726萬元 |
| 1座F室 | 264呎 | 次選 | — | |
| 2座E室 | 288呎 | 次選 | 676萬-733.2萬元 |
最後選擇: 望樓景單位
東北望大同新村，首選「2座P室」
至於餘下八柱一房，則在揀樓時應置於整個一房單位中的最後選擇，但樓景單位也能分出一、二線之選。樓景首選應為「東北望大同新村」，相對遠山景會較開揚；次選「東南望利奧坊」單位，因向南面有其冬暖夏涼優勢，尾選則為「東望利奧坊」一類。若按上述排序，樓景單位應首選「2座P室」(250呎)、之後為「2座N室」(259呎)。 (註: 「2座P室」設轉角窗，景觀可較「2座N室」拉闊一點)
東南望利奧坊，首選「2座H室」
樓景東南望利奧坊單位共有四柱，當中「2座H室」(265呎) 及「2座G室」(268呎)，會比起「1座P室」(261呎)及「1座R室」(267呎)優勝，因為後兩柱單位的露台門均為摺門，其露台可用度即時大減。還有「1座P室」及「1座R室」的低層單位，均會受到毗鄰「嘉運大廈」阻擋，揀樓時都要份外注意。
東望利奧坊，首選「1座J室」
樓景向東受利奧坊阻擋的兩柱，首選「1座J室」(265呎)，而尾選則為「1座H室」(268呎)，因為兩個單位三呎地方的差異，只反映在其外接的牆身厚度，故應該「揀細不揀大」。
表: 一房(樓景)
| 景觀方位 | 單位 | 面積 | 揀樓排序 | 首張價單(即供) |
| 東北望大同新村 | 2座P室 | 250呎 | 首選 | 578萬-624萬元 |
| 2座N室 | 259呎 | 次選 | 589萬-636萬元 | |
| 東南望利奧坊 | 2座H室 | 265呎 | 首選 | — |
| 2座G室 | 268呎 | 次選 | — | |
| 1座P室 | 261呎 | 第三選擇 | — | |
| 1座R室 | 267呎 | 尾選 | — | |
| 東望利奧坊 | 1座J室 | 265呎 | 首選 | — |
| 1座H室 | 268呎 | 尾選 | — |
一房連套房(40個)
事實上，一房單位還設有一款連套房類，但只限於「2座B室」(328呎)及「2座C室」(320呎)有提供，兩個單位均扭向了一線方位的「西南望維港景」，但會把「2座B室」作首選，「2座C室」作次選，因為前者的客飯廳多了一扇通風窗，會更加通爽。
表: 一房連儲物室
| 單位 | 面積 | 景觀方位 | 窗戶 | 揀樓排序 | 首張價單(即供) |
| 2座B室 | 328呎 | 西南望維港景 | 客飯廳設側窗 | 首選 | 769萬-805萬元 |
| 2座C室 | 320呎 | 西南望維港景 | 客飯廳不設側窗 | 次選 | 743萬-779萬元 |
兩房單位(80個)
兩房連儲物室按樓價排序
「利奧坊．壹隅」提供了「兩房」及「兩房連儲物室」單位。由於後者只有一柱，位於「1座A室」(447呎)，故不特別作分析，單位為光廁設計，向西北望昂船洲海景，準買家有需要時可按負擔能力作樓價排序。
純兩房首選「1座L室」及「2座K室」
至於純兩房單則有三柱，包括「1座L室」(383呎)、「2座A室」(405呎)及「2座K室」(382呎)，全屬光廁設計。純粹以質素來定高低，「1座L室」及「2座K室」均做到廳房同向，可視為首選，但兩個位的景觀方位不同，前者西南望維港(只限於高層，因低層會受嘉運大廈影響)、後者西北望昂船洲；然而後者有一個好處，就是其露台門採用趟門設計，又會較前者採用摺門為優勝，故「1座L室」及「2座K室」均叮噹馬頭。但無論如何，尾選一定是「2座A室」，背後跟其洗手間擺位令房間未能享廳房同向優勢有關。
表: 純兩房
| 單位 | 面積 | 景觀方位 | 露台門 | 廳房 | 揀樓排序 | 首張價單 |
| 1座L室 | 383呎 | 西南望維港，低層望嘉運大廈 | 摺門 | 同向 | 首選 *僅限於高層 | — |
| 2座K室 | 382呎 | 西北望昂船洲海景 | 趟門 | 同向 | 首選 | 870萬-907萬元 |
| 2座A室 | 405呎 | 西南望維港 | 摺門 | 不同向 | 次選 | — |
價單與開價分析
開價貼近「利奧坊．曦岸」
發展商開出了首批123個位的價單，在扣除最高6%的折扣，即供平均呎價23,928元，大致僅貼近「利奧坊．曦岸」三期開價24,520元，發展商以全數低於1,000萬元作招徠，亦以售價499.5萬元起步作賣點，但實情500萬以下的單位為全場最細的開放式戶型，其餘戶型包括，一房最平578萬元起、一房連儲物室則743萬元起步，而兩房單位則870萬元。
表: 首張價單
| 伙數 | 訂價 | 即供價 | 建築期(新按保) | |
| 開放式 | 14個 | 531.4萬-592.8萬元 | 499.5萬-557萬元 | 521萬-581萬元 |
| 1房 | 84個 | 615.2萬-780萬元 | 578萬-733.2萬元 | 603萬-764萬元 |
| 1房連儲物室 | 16個 | 790.4萬元-856.6萬元 | 743萬-805萬元 | 775萬-839萬元 |
| 2房 | 9個 | 925.7萬元-965.3萬元 | 870萬-907萬元 | 907萬-946萬元 |
付款辦法
發展商共提供了兩款付款辦法，包括「120天付款辦法」及「建築期付款」，其折扣額分別為6%及2%，但如果買家還希望選擇財務公司的「高成數按揭」計劃，折扣額會再減少1%。也就是說若採用「120天付款辦法」再搭配「高成數按揭」，其折扣額為5%；而「建築期付款」之後再搭配「高成數按揭」的折扣額為1%。
表: 付款辦法
| 支付條款 | 折扣額 | 高成數按揭 | |
| 120天付款 | 臨約: 5% 臨約後30天: 3% 臨約後60天: 2% 臨約後120天: 90% | -6% | X |
| 120天付款+高成按揭 | 臨約: 5% 臨約後30天: 3% 臨約後60天: 2% 臨約後120天: 90% | -5% | 二按30%、一二按最高90% 一按85% |
| 建築期付款 | 臨約: 5% 臨約後90天: 3% 臨約後180天: 2% 入伙: 90% | -2% | 按揭保險 |
| 建築期付款+高成數按揭 | 臨約: 5% 臨約後90天: 3% 臨約後180天: 2% 入伙: 90% | -1% | 二按30%、一二按最高90% 一按85% |
「120天付款辦法」
類近即供的付款辦法，買家在售樓處簽署臨約時，要即時繳付5%的訂金，之後的30天要加訂3%，並在第60天再加訂2%，餘額90%則可在120天(註: 約4個月)找清，買家有四個月時間找尋銀行上會。跟一般即供付款辦法相同，這個付款辧法，可獲取最多的折扣額，但卻需自己支付較多首期。
「120天付款辦法」+「高成數按揭」
如果你對高成數按揭有需求，你就可決定是否採用發展商「高成數按揭」計劃，因為你可以稍為支付少1%的折扣，也就是5%，而換取發展商的「高成數按揭」。你可以選擇「30%二按、一二按最高90%」或「85%一按」。但如果真的以「120天付款辦法」搭配「高成數按揭」來上會，發展商定出的息口，首三年為低息期(3厘)，第四年則升至4厘，其後全期6厘。
「建築期付款」(新按保必選此項)
部份買家需要較多時間籌集資金、或套現舊居或資產來找清尾數，則可能希望要一個較長的成交期；甚或乎部份買家不欲借取發展商「高成數按揭」，但又希望能借取按揭保險，則要選用「建築期付款」待入伙時再申請「新按保」上會。買家在售樓處簽署臨約時，要即時繳付5%的訂金，之後的90天要加訂3%，並在第180天再加訂2%，餘額90%則可在入伙時(註: 25個月後)找清。選用此付款方法，其折扣額僅1%。
「建築期付款」+「高成數按揭」
發展商都提供了「建築期付款」，同時也容許搭配「高成數按揭」，但其低息期相對稍短，首兩年為3厘，第三年起4厘，其後全期則6厘。因為發展商均希望準買家能在低息期後盡快轉按至銀行。然而，息口的波動、加上由財務公司決定審批，而政府又放寬了新按保門檻的前提下，若能通過壓力測試的準買家，也應該盡量採用「建築期付款」，在入伙後申請「新按保」會來得較乾淨脷落。
表: 發展商高成數按揭 VS 按揭保險
| 二按30% (一二按最高90%) | 一按85% | 按揭保險 | |
| 首期 | 10% | 15% | 10% |
| 貸款額 | 90% | 85% | 90%+按揭保費 |
| 年期 | 25年 | 25年 | 30年 |
| 息口 | 一按: 2.5厘 二按: 先低後高 (如: 首3年: 3厘；4-5年: 4厘；其後: 6厘)* | 首3年: 3厘 第4-5年: 4厘 第6-25年: 6厘* | 2.5厘 |
| 壓力測試 | 需要 | 未必 | 需要 |
供款實例
例子: 2座8樓D室 (面積: 208呎、訂價531.4萬元)
| 120天付款 | 120天+一二按90% | 120天+一按85% | |
| 樓價 | 499.5萬元 | 504.83萬元 | 504.83萬元 |
| 首期 | 40%: 199.8萬元 | 10%: 50.483萬元 | 15%: 75.7萬元 |
| 貸款額 | 60%: 299.7萬元 | 一按: 302.9萬元 二按: 151.1萬元 | 85%: 429.1萬元 |
| 月供 | 11,842元 | 19,151元(首3年) | 20,349元 (首3年) |
| 入息 | 28,361元 | 49,201元 | 40,698元 |
| 第一筆資金 | 216萬元 | 67萬元 | 92萬元 |
例子: 2座8樓D室 (面積: 208呎、訂價531.4萬元)
| 建築期付款+按揭保險 | 建築期付款+一二按90% | 建築期付款+一按85% | |
| 樓價 | 521萬元 | 526萬元 | 526萬元 |
| 首期 | 10%: 52.1萬元 | 10%: 52.6萬元 | 15%: 78.9萬元 |
| 貸款額 | 90%: 468.9萬元 按保: 23.445萬元 | 一按: 315.6萬元 二按: 157.8萬元 | 85%: 447.1萬元 |
| 月供 | 19,454元 | 19,955元(首2年) | 21,202元(首2年) |
| 入息 | 46,591元 | 51,538元 | 42,404元 |
| 第一筆資金 | 69萬元 | 69.4萬元 | 96萬元 |
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