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沙中線連接至港島段通車，附近有新盤的發展商急不及待推盤，其中在香港第二個項目、內房碧桂園在九龍城「瓏碧」也推出。這個項目屬單幢樓190個單位，主打一房單位為主，面積由281-354呎之間；餘下則為開放式及兩房，分別213呎及414呎，另提供14個特色單位。樓盤最大賣點為其41區名校網，以及其鄰近屯馬線「宋皇臺站」，還有其短樓花期。但實際上，樓盤卻有幾點值得留意，我們希望透過一文闡述其各項優缺點，以及需注意事項。
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瓏碧資料
| 樓盤名稱 | 瓏碧 |
| 位置 | 九龍城賈炳達道138號 |
| 單位數目 | 190個 |
| 面積 | 213-414呎 |
| 戶型 | 開放式: 213呎 (36個) 一房: 281-354呎 (104個) 兩房: 414呎 (36個) 特色: 246-354呎 (14個) |
| 車位 | 10個 |
| 校網 | 41區校網 |
| 關鍵日期 | 2023年3月15日 |
| 綠色建築認證評級 | — |
| 發展商 | 碧桂園 |
| 官方網站 | https://allegro-hk.com/ |
| 示範單位地址 | 黃大仙現祟山商場1樓113號 |
瓏碧開價
| 首批 | 50個 |
| 折扣額 | 13% |
| 平均呎價 | 28,194元 |
| 折扣後售價 | 24,520元 |
| 區內二手造價 | The Avery: 20,950元 曉薈: 20,250元 御．豪門: 18,180元 |
項目背景
前身為九龍城舊唐樓
位於九龍城廣場旁的「瓏碧」，原為一幢四幢高的舊唐樓，當年「田生集團」活躍於區內收購樓，並以超過3億元收購了全幢物業，但2013年，Fully Profit (Asia) Ltd v The Secretary for Justice for and on behalf of the Director of Lands 這宗關於舊樓重建的終審法院裁決中卻改寫了地盤命運。
終審法院規定重建要補地價
事緣當年曾有發展商打算把九龍城南角道幾個相連地段重建，但因每個地段內的地契只註明為「one house」，地政總署不容許重建為分層單位，發展商不服而訴諸法律，結果發展商敗訴；其後再上訴至終審法院也敗訴。法庭認為，若要在幾個地段內重建為多於一個住宅單位，便會違反了「one house」的規定。結果相關判辭導致日後類近「one house」地契重建需要「補地價」。
碧桂園從田生購入後補地價
地盤其後輾轉由田生轉售予碧桂園，成交作價約6.1億元，並於2020年以5.23億元完成補地價，以項目最高可建樓面82,000呎，相當於每呎地價13,800元。項目於2020年8月開始動工，並發展為今日的「瓏碧」。
瓏碧鳥瞰平面圖
項目特色
樓盤成功補地價，並發展為鄰近屯馬線「宋皇臺站」的全新樓盤，但也因為發展商也看中了通車效應，故近年也密密吸納區內舊樓，附近舊樓有否重建、或部署重建，或多或少會影響了「瓏碧」的景觀，也是買家入市時須考慮的重點。屬單幢項目的「瓏碧」，一層十個單位設計，三邊不同景觀分開東面、南面及西面。
1. 景觀
樓盤以東(望九龍城廣場)
九龍城廣場會重建
樓盤以東，低層可以到自己內園泳池景色，距離20米的範圍外就是「九龍城廣場」。曾經顯赫一時、成為區內居民消閑熱點的「九龍城廣場」，原由發展商百利保發展，其後轉售予外資基金、再售予玩具大王蔡志明，其後再由內地房地產及超市商人楊立君及相關人士收購，有計劃會拆卸重建。該地劃為「住宅甲(4)」，最高可建高度100米。
城規會在2020年8月同意其重建方案，容許興建兩幢26層高住宅，提供850個住宅單位，另設647個車位。由於項目的「A-D室」均扭向了樓盤的東面正望「九龍城廣場」方向，故其景觀最受影響。
A室主人房會望少量墳景
還有一點要留意，就是「A室」及「D室」均坐落於東面方位，但其主人房均分別會扭向了東北方及南面。「A室」主人房向東北方會望「賈炳達道公園」以及「九龍寨城公園」，前一點已經是「華人基督教永遠墳場」，要留意部份高層單位或能望到類近景觀。
D室主人房會望福佬村道重建項目
至於「D室」主人房向南面，現時望向「福佬村道」方向，但恒地已收購了「福佬村道67-83號」的地盤，可建樓面92,425呎，預料日後高度有80米，故也會造成阻擋。
樓盤以南(望賈炳達道)
聯合道84-98號重建
樓盤以南，現時正望一路隔是「聯合道84-98號」的地盤，側望「福佬村道67-83號」地盤。其中「聯合道84-98號」由裕泰興持有，地盤已平整，故發展可期。該地盤佔地115,000呎，早年已獲批建一座樓高26層的商住大廈。
福佬村道67-83號重建
除此之外，還有之前提及的「福佬村道67-83號」。項目由恒地持有，該用地佔地10,954呎，可建樓面達92,425呎，故「瓏碧」南向單位，包括「E-F室」、「D室(主人房)」、「G室(主人房)」，其景觀會有限期。
表: 地皮發展 (瓏碧以南)
| 聯合道84-98號 | 福佬村道67-83號 | |
| 規劃用途 | 住宅甲類(2) | 住宅甲類(2) |
| 地盤面積 | 115,000呎 | 10,954呎 |
| 可建樓面 | 862,500呎 | 92,425呎 |
| 高度 | 80米 | 80米 |
| 發展商 | 裕泰興 | 恒地 |
樓盤以西(望聯合道)
高層望九龍仔公園、低層望發電站
樓盤以西，現時正望的「聯合道」，高層可以望透前方建築，望向「九龍仔公園」、以及「民生書院」，其景觀相對開揚，只是低層單位、會望向一路之隔的「中華電力有限公司聯合道支站」，準買家是否介意則視乎個人取向，「瓏碧」向西單位包括「G-K室」也望這道景觀。
K室主人房望學校景
但要留意一點，K室主人房屬於轉角窗，其中一邊景觀會望向北面，望向「嘉諾撒聖家學校」，要留意學校上落課會否較嘈吵。
2. 交通及配套
鄰近宋皇臺站，但須預留時間步行至月台
樓盤最大賣點有三個，其一交通。屯馬線通車後，九龍城就可依賴「宋皇臺站」，隨著紅磡連接至會展及金鐘站開通後，日後出入港島區會更為便捷。問題是，樓盤距離「宋皇臺站」有多鄰近，我們《胡．說樓市》團隊曾試行去站口，步行前往需時約三至四分鐘，但走入站口後，仍需步行約五分鐘才可到達入閘口。
坐落41區名校網
樓盤第二賣點就是校網。其坐41區名校網為不少家長趨之若騖的選擇。較著名的學校定必數到「喇沙小學」、「瑪利諾修院學校」、「拔萃小學」、「嘉諾撒聖家學校」等名校，成為支持區內租務及投資的因素之一。
3. 發展商品牌
內房交樓質素參差
項目由內房碧桂園發展，在港曾推售首個項目，位於烏溪沙「泓碧」。內房發展的項目，交樓質素也為詬病，得分普遍未算很標青。其中中冶在港發展的「逸璟．龍灣」只得35分；內房福晟國際的九龍城「晟林」只得53分，而保利置業的「龍譽」只只有57分。但碧桂園的「泓碧」卻相對算高分，暫為我們驗樓紀錄中內房的首三甲。
表: 內房驗樓得分
| 樓盤 | 驗樓得分 | 發展商 |
| 逸璟．龍灣 | 35 | 中冶集團 |
| 晟林 | 53 | 福晟國際 |
| 龍譽 | 57 | 保利置業 |
| 柏傲灣 | 59 | 新世界、萬科 |
| 尚．珒溋 | 64 | 合景泰富、龍湖 |
| 喜築 | 73 | 中國海外 |
| 弦雅 | 77 | 佳兆業 |
| 上源 | 81 | 萬科 |
| 恆大．珺瓏灣 | 86 | 恒大 |
| 泓碧 | 91 | 碧桂園 |
| 峻源 | 92 | 中信泰富 |
| The Campton | 92 | 萬科 |
內房交樓配套
今次「瓏碧」，發展商在單位內也增添了一些裝置，例如開放式廚房的鋅盆上設有一個蓋，以擴闊備餐區，但該蓋板上附有磁石功能，加設附砧板；並因應高樓底而在廚櫃底安裝了摺梯，還有隱藏式拉摺餐枱。洗手間則設有無線電話充電器、空氣清新機；在三合一露台上，原用作收藏冷氣機散熱器的位置，則額外加裝了可作戶外餐枱及晾衫架功能，希望在內部裝置上加分。
並非每間銀行受理樓花按揭
但值得留意一點，始終過去內房的紀錄，尤其自從恒大財困，銀行對為內房樓盤提供按揭也有戒心。我們曾致電幾間大型銀行查詢，匯豐及中銀均表示，暫時未有為「瓏碧」提供樓花按揭；渣打則表示會提供。不過，幸好「瓏碧」樓花期較短，如需要銀行按揭的買家，較穩妥的做法是選擇「建築期付款」待物業落成時才申請。
表: 樓花按揭(瓏碧)
| 銀行 | 樓花按揭 |
| 匯豐 | 不接受 |
| 中銀 | 不接受 |
| 渣打 | 接受 |
揀樓攻略
開放式單位(36個)
開放式單位共有36個，主要由B室及J室提供，面積均等，內櫳沒分別，洗手間均為黑廁設計，故應該以景觀作為揀選先後次序。J室望聯合道方向，雖然單位略受車聲影響，卻較B室受九龍城廣場重建影響來得有保障。
| 洗手間 | 方位 | 景觀 | 排序 | |
| B室 (213呎) | 黑廁 | 向東 | 望九龍城廣場，日後受阻 | 次選 |
| J室 (213呎) | 黑廁 | 向西 | 望聯合道，較有保障 | 首選 |
一房單位(104個)
一房光廁
一房單位佔全盤超過一半，共有104個單位，視乎自己是否介意單位為光廁或黑廁。光廁單位只有兩柱，包括「A室」及「K室」(354呎)可以選擇，但單位缺點是玄關大，入屋設有52呎玄關位，較難運用作飯廳之用。「A室」正望九龍城廣場，但主人房側望公園及墳景，「K室」望聯合道、主人房望學校景，故二選一，應該以K室最優質。
表: 一房光廁
| 洗手間 | 方位 | 景觀 | 排序 | |
| A室 (354呎) | 光廁 | 向東 | 望九龍城廣場，日後受阻主人房望公園及墳景 | 次選 |
| K室 (354呎) | 光廁 | 向西 | 望聯合道，較有保障主人房望學校 | 首選 |
一房黑廁
餘下一房全數黑廁，包括「C室」、「E室」、「F室」、「H室」，揀樓先後次序以景觀行先。首選「H室」向西望聯合道方向；「E室」及「F室」則向南望日後重建地盤(註: 二選一「E室」優於「F室」，因面數較細)；最後就是「C室」望向九龍城廣場重建地盤。
表: 一房黑廁
| 洗手間 | 方位 | 景觀 | 排序 | |
| C室 (281呎) | 黑廁 | 向東 | 望九龍城廣場，日後受阻 | 尾選 |
| E室 (283呎) | 黑廁 | 向南 | 望重建地盤 | 次選 |
| F室 (285呎) | 黑廁 | 向南 | 望重建地盤 | 第三選擇 |
| H室 (281呎) | 黑廁 | 向西 | 望聯合道，較有保障 | 首選 |
兩房單位(36個)
兩房單位分別由36個單位組成，面積414呎，分別為「D室」及「G室」。參觀其範單位，房間設有轉角窗的單位，雖然景觀會較開揚，但日後清潔玻璃有難度外，其睡房的電掣位，電視天線位置於窗台下方，除非在床尾加裝組合櫃，否則睡房內的電視應怎擺放，應該也很傷腦筋。至於揀樓上，以景觀劃分的話，則首為望向聯合道方向的「G室」，而「D室」單位因望九龍城廣場，需要置於尾選。
表: 兩房
| 洗手間 | 方位 | 景觀 | 排序 | |
| D室 (414呎) | 光廁 | 向東 | 望九龍城廣場，日後受阻主人房望福佬村道重建項目 | 尾選 |
| G室 (414呎) | 光廁 | 向西 | 望聯合道，較有保障主人房望裕泰興重建地盤 | 首選 |
價單分析及付款辦法
名校網是否值高溢價
首批推50個單位，扣除最高13%的折扣額，即供平均呎價24,529元，較同區二手樓價為高，也比起附近開售的新盤「瀚名」為高，可能就是憑藉樓盤坐落於「41區校網」作為開高溢價的考慮因素。只是撇除這個因素，內房品牌、樓盤環境有變等因素，又是否值高溢價開售還看之後銷情。一個最平的開放式單位，訂價為576.7萬元，扣除即供及傢俬優惠後，折實低於500萬元。
表: 首批價單
| 戶型 | 伙數 | 訂價 | 即供價 |
| 開放式 | 8個 | 576.7萬-655萬元 | 499.7萬-568萬元 |
| 一房(黑廁) | 19個 | 801萬-884.7萬元 | 697萬-770萬元 |
| 一房(光廁) | 15個 | 890.5萬-958.9萬元 | 775萬-834萬元 |
| 兩房 | 8個 | 1,097.6萬-1,155.7萬元 | 955萬-1,005萬元 |
付款辦法以「即供」及「建期」為主
今次發展商主要以兩種付款辦法為主，一為「90天付款」、另一種為「建築期付款」，兩種付款辦法可再選取「70%一按計劃」(註: 內地買家只能獲60%一按)，其折扣率會稍低一點。另外發展商也有為開放式單位的買家提供20,000元的裝修津貼，可選擇直接扣減樓價。
90天付款辦法
如果選用「90天付款」辦法，可獲取最高13%的折扣額優惠，買家在售樓處簽署臨約後先支付樓價5%，之後30天多支付5%，餘額90%在90天內找清。
注意點: 由於我們問過部份銀行，他們未必受理「瓏碧」樓花按揭，而90天內樓盤又未屆現樓的前提下，買家有可能要全額支付，只有少數銀行可借取60%按揭，這一點要有心理準備。
「90天付款辦法」+「70%一按付款辦法」
因此如果太過擔心的話，買家可選擇「90天付款」另再搭配發展商「70%一按計劃」，其付款時序無分別，只是發展商會透過財務公司借取70%按揭，也意味買家要自己預備30%首期。其最大好處是首年免息免供，第二至三十年則5.5厘。這點也反映，女口果買家成功獲批，支付了30%首期後，直至入伙前(大約一年時間)也不用供款，入伙後才開始供款，屆時買家也可考慮轉按至傳統銀行。
注意點: 第一，這個計劃並非包按計劃。財務公司是否會批出70%一按跟發展商無尤，如果財務公司拒批，買家也要完成交易。這一點經常提醒買家，買家必須留意。第二，如果樓盤延遲落成，買家未能適時轉按的話，有可能要捱上第二年5.5厘的息口。
「建築付款辦法」
買家也可選擇「建築期付款辦法」，然後待物業落成時申請按保。如果建期價在600萬元以下的物業，也就是大部份的開放式單位，買家也可以考慮選擇「90天付款辦法」及「舊按保」上會；但由於大部份均超過600萬元，則必須選擇「建築付款辦法」，待物業落成時選擇「新按保」上會。其支付條款就是在售樓處簽署臨約後先支付5%，之後30天支付5%，餘額在入伙時才找清。
注意點: 選用按保買家要支付保費，也要通過銀行加息三厘壓力測試。但好處是散卻了轉按的煩惱，屬於較一勞永逸的做法
「建築期付款辧法」+「70%一按計劃」
選擇建築期付款，卻又認為銀行未必能批出按保的買家，也可考慮選用「70%一按計劃」。但跟剛才所述一樣，這個計劃並不是真正包按計劃，買家別大安旨意一定獲批。
表: 付款辦法
| 付款辧法 | 支付條款 | 折扣 | 高成數按揭 | 注意事項 |
| 90天付款 | 臨約: 5% 30天: 5% 90天: 90% | -13% | — | 部份銀行拒批瓏碧樓花按揭，有機會要一炮過找清 |
| 90天付款+70%一按 | 臨約: 5% 30天: 5% 90天: 90% | -9% | 70%一按: (首年: 免息免供、2-30年: 5.5厘) | 財務公司不一定批出樓盤遲落成，有機會影響轉按 |
| 建築期付款 (新按保必選) | 臨約: 5% 30天: 5% 入伙: 90% | -11% | 按揭保險 (>600萬元) | 需通過銀行加息三厘壓測 |
| 建築期付款+70%一按 | 臨約: 5% 30天: 5% 入伙: 90% | -7% | 70%一按: (首年: 免息免供、2-30年: 5.5厘) | 財務公司不一定批出樓盤遲落成，有機會影響轉按 |
供款實例 (入場單位5樓B室213呎 訂價: 576.7萬元)
| 90天付款辦法 | 90天付款辦法+70%一按 | 建築期付款(按保必選) | 建築期付款+70%一按 | |
| 樓價 | 499.7萬元 | 523萬元 | 511萬元 | 534萬元 |
| 首期 | 40%: 199.88萬元 | 30%: 156.9萬元 | 10%: 51.1萬元 | 30%: 160.2萬元 |
| 貸款額 | 60%: 299.82萬元 | 70%: 366.1萬元 | 90%: 459.9萬元 按保: 21.15萬元 | 70%: 373.8萬元 |
| 月供 | 11,847元 | 首年: 10,170元 2-30年: 20,369元 | 19,007元 | 首年: 10,384元 2-30年: 20,797元 |
| 入息需求 | 28,372元 | 40,738元 | 45,522元 | 41,594元 |
| 第一筆資金 | 216萬元 | 173.6萬元 | 67.43萬元 | 177.22萬元 |
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
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