【瓏碧:揀樓攻略】平面圖、周邊規劃、景觀陷阱全面睇!

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沙中線連接至港島段通車,附近有新盤的發展商急不及待推盤,其中在香港第二個項目、內房碧桂園在九龍城「瓏碧」也推出。這個項目屬單幢樓190個單位,主打一房單位為主,面積由281-354呎之間;餘下則為開放式及兩房,分別213呎及414呎,另提供14個特色單位。樓盤最大賣點為其41區名校網,以及其鄰近屯馬線「宋皇臺站」,還有其短樓花期。但實際上,樓盤卻有幾點值得留意,我們希望透過一文闡述其各項優缺點,以及需注意事項。

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資料

樓盤名稱瓏碧
位置九龍城賈炳達道138號
單位數目190個
面積213-414呎
戶型開放式: 213呎 (36個)
一房: 281-354呎 (104個)
兩房: 414呎 (36個)
特色: 246-354呎 (14個)
車位10個
校網41區校網
關鍵日期2023年3月15日
綠色建築認證評級
發展商碧桂園
官方網站https://allegro-hk.com/
示範單位地址黃大仙現祟山商場1樓113號
瓏碧

瓏碧開價

首批50個
折扣額13%
平均呎價28,194元
折扣後售價24,520元
區內二手造價The Avery: 20,950元
曉薈: 20,250元
御.豪門: 18,180元

項目背景

前身為九龍城舊唐樓

位於九龍城廣場旁的「瓏碧」,原為一幢四幢高的舊唐樓,當年「田生集團」活躍於區內收購樓,並以超過3億元收購了全幢物業,但2013年,Fully Profit (Asia) Ltd v The Secretary for Justice for and on behalf of the Director of Lands 這宗關於舊樓重建的終審法院裁決中卻改寫了地盤命運。

終審法院規定重建要補地價

事緣當年曾有發展商打算把九龍城南角道幾個相連地段重建,但因每個地段內的地契只註明為「one house」,地政總署不容許重建為分層單位,發展商不服而訴諸法律,結果發展商敗訴;其後再上訴至終審法院也敗訴。法庭認為,若要在幾個地段內重建為多於一個住宅單位,便會違反了「one house」的規定。結果相關判辭導致日後類近「one house」地契重建需要「補地價」。

碧桂園從田生購入後補地價

地盤其後輾轉由田生轉售予碧桂園,成交作價約6.1億元,並於2020年以5.23億元完成補地價,以項目最高可建樓面82,000呎,相當於每呎地價13,800元。項目於2020年8月開始動工,並發展為今日的「瓏碧」。


瓏碧鳥瞰平面圖

項目特色

樓盤成功補地價,並發展為鄰近屯馬線「宋皇臺站」的全新樓盤,但也因為發展商也看中了通車效應,故近年也密密吸納區內舊樓,附近舊樓有否重建、或部署重建,或多或少會影響了「瓏碧」的景觀,也是買家入市時須考慮的重點。屬單幢項目的「瓏碧」,一層十個單位設計,三邊不同景觀分開東面、南面及西面。

1. 景觀

樓盤以東(望九龍城廣場)

九龍城廣場會重建

樓盤以東,低層可以到自己內園泳池景色,距離20米的範圍外就是「九龍城廣場」。曾經顯赫一時、成為區內居民消閑熱點的「九龍城廣場」,原由發展商百利保發展,其後轉售予外資基金、再售予玩具大王蔡志明,其後再由內地房地產及超市商人楊立君及相關人士收購,有計劃會拆卸重建。該地劃為「住宅甲(4)」,最高可建高度100米。

城規會在2020年8月同意其重建方案,容許興建兩幢26層高住宅,提供850個住宅單位,另設647個車位。由於項目的「A-D室」均扭向了樓盤的東面正望「九龍城廣場」方向,故其景觀最受影響。

九龍城廣場重建
九龍城廣場重建
九龍城廣場重建高度
九龍城廣場重建高度
A室主人房會望少量墳景

還有一點要留意,就是「A室」及「D室」均坐落於東面方位,但其主人房均分別會扭向了東北方及南面。「A室」主人房向東北方會望「賈炳達道公園」以及「九龍寨城公園」,前一點已經是「華人基督教永遠墳場」,要留意部份高層單位或能望到類近景觀。

A室主人房會望少量墳景
D室主人房會望福佬村道重建項目

至於「D室」主人房向南面,現時望向「福佬村道」方向,但恒地已收購了「福佬村道67-83號」的地盤,可建樓面92,425呎,預料日後高度有80米,故也會造成阻擋。

樓盤以南(望賈炳達道)

聯合道84-98號重建

樓盤以南,現時正望一路隔是「聯合道84-98號」的地盤,側望「福佬村道67-83號」地盤。其中「聯合道84-98號」由裕泰興持有,地盤已平整,故發展可期。該地盤佔地115,000呎,早年已獲批建一座樓高26層的商住大廈。

聯合道84-98號重建
福佬村道67-83號重建

除此之外,還有之前提及的「福佬村道67-83號」。項目由恒地持有,該用地佔地10,954呎,可建樓面達92,425呎,故「瓏碧」南向單位,包括「E-F室」、「D室(主人房)」、「G室(主人房)」,其景觀會有限期。

: 地皮發展 (瓏碧以南)
 聯合道84-98號福佬村道67-83號
規劃用途住宅甲類(2)住宅甲類(2)
地盤面積115,000呎10,954呎
可建樓面862,500呎92,425呎
高度80米80米
發展商裕泰興恒地

樓盤以西(望聯合道)

高層望九龍仔公園、低層望發電站

樓盤以西,現時正望的「聯合道」,高層可以望透前方建築,望向「九龍仔公園」、以及「民生書院」,其景觀相對開揚,只是低層單位、會望向一路之隔的「中華電力有限公司聯合道支站」,準買家是否介意則視乎個人取向,「瓏碧」向西單位包括「G-K室」也望這道景觀。

K室主人房望學校景

但要留意一點,K室主人房屬於轉角窗,其中一邊景觀會望向北面,望向「嘉諾撒聖家學校」,要留意學校上落課會否較嘈吵。

嘉諾撒聖家學校

2. 交通及配套

鄰近宋皇臺站,但須預留時間步行至月台

樓盤最大賣點有三個,其一交通。屯馬線通車後,九龍城就可依賴「宋皇臺站」,隨著紅磡連接至會展及金鐘站開通後,日後出入港島區會更為便捷。問題是,樓盤距離「宋皇臺站」有多鄰近,我們《胡.說樓市》團隊曾試行去站口,步行前往需時約三至四分鐘,但走入站口後,仍需步行約五分鐘才可到達入閘口。

坐落41區名校網

樓盤第二賣點就是校網。其坐41區名校網為不少家長趨之若騖的選擇。較著名的學校定必數到「喇沙小學」、「瑪利諾修院學校」、「拔萃小學」、「嘉諾撒聖家學校」等名校,成為支持區內租務及投資的因素之一。

3. 發展商品牌

內房交樓質素參差

項目由內房碧桂園發展,在港曾推售首個項目,位於烏溪沙「泓碧」。內房發展的項目,交樓質素也為詬病,得分普遍未算很標青。其中中冶在港發展的「逸璟.龍灣」只得35分;內房福晟國際的九龍城「晟林」只得53分,而保利置業的「龍譽」只只有57分。但碧桂園的「泓碧」卻相對算高分,暫為我們驗樓紀錄中內房的首三甲。

表: 內房驗樓得分

樓盤驗樓得分發展商
逸璟.龍灣35中冶集團
晟林53福晟國際
龍譽57保利置業
柏傲灣59新世界、萬科
尚.珒溋64合景泰富、龍湖
喜築73中國海外
弦雅77佳兆業
上源81萬科
恆大.珺瓏灣86恒大
泓碧91碧桂園
峻源92中信泰富
The Campton92萬科

內房交樓配套

今次「瓏碧」,發展商在單位內也增添了一些裝置,例如開放式廚房的鋅盆上設有一個蓋,以擴闊備餐區,但該蓋板上附有磁石功能,加設附砧板;並因應高樓底而在廚櫃底安裝了摺梯,還有隱藏式拉摺餐枱。洗手間則設有無線電話充電器、空氣清新機;在三合一露台上,原用作收藏冷氣機散熱器的位置,則額外加裝了可作戶外餐枱及晾衫架功能,希望在內部裝置上加分。

洗手間則設有無線電話充電器、空氣清新機
洗手間則設有無線電話充電器、空氣清新機

揀樓攻略

開放式單位(36個)

開放式單位共有36個,主要由B室及J室提供,面積均等,內櫳沒分別,洗手間均為黑廁設計,故應該以景觀作為揀選先後次序。J室望聯合道方向,雖然單位略受車聲影響,卻較B室受九龍城廣場重建影響來得有保障。

 洗手間方位景觀排序
B室 (213呎)黑廁向東望九龍城廣場,日後受阻次選
J室 (213呎)黑廁向西望聯合道,較有保障首選

一房單位(104個)

一房光廁

一房單位佔全盤超過一半,共有104個單位,視乎自己是否介意單位為光廁或黑廁。光廁單位只有兩柱,包括「A室」及「K室」(354呎)可以選擇,但單位缺點是玄關大,入屋設有52呎玄關位,較難運用作飯廳之用。「A室」正望九龍城廣場,但主人房側望公園及墳景,「K室」望聯合道、主人房望學校景,故二選一,應該以K室最優質。

: 一房光廁
 洗手間方位景觀排序
A室 (354呎)光廁向東望九龍城廣場,日後受阻主人房望公園及墳景次選
K室 (354呎)光廁向西望聯合道,較有保障主人房望學校首選

一房黑廁

餘下一房全數黑廁,包括「C室」、「E室」、「F室」、「H室」,揀樓先後次序以景觀行先。首選「H室」向西望聯合道方向;「E室」及「F室」則向南望日後重建地盤(註: 二選一「E室」優於「F室」,因面數較細);最後就是「C室」望向九龍城廣場重建地盤。

: 一房黑廁
 洗手間方位景觀排序
C室 (281呎)黑廁向東望九龍城廣場,日後受阻  尾選
E室 (283呎)黑廁向南望重建地盤次選
F室 (285呎)黑廁向南望重建地盤第三選擇
H室 (281呎)黑廁向西望聯合道,較有保障  首選

兩房單位(36個)

兩房單位分別由36個單位組成,面積414呎,分別為「D室」及「G室」。參觀其範單位,房間設有轉角窗的單位,雖然景觀會較開揚,但日後清潔玻璃有難度外,其睡房的電掣位,電視天線位置於窗台下方,除非在床尾加裝組合櫃,否則睡房內的電視應怎擺放,應該也很傷腦筋。至於揀樓上,以景觀劃分的話,則首為望向聯合道方向的「G室」,而「D室」單位因望九龍城廣場,需要置於尾選。

: 兩房
 洗手間方位景觀排序
D室 (414呎)光廁向東望九龍城廣場,日後受阻主人房望福佬村道重建項目尾選
G室 (414呎)光廁向西望聯合道,較有保障主人房望裕泰興重建地盤首選

價單分析及付款辦法

名校網是否值高溢價

首批推50個單位,扣除最高13%的折扣額,即供平均呎價24,529元,較同區二手樓價為高,也比起附近開售的新盤「瀚名」為高,可能就是憑藉樓盤坐落於「41區校網」作為開高溢價的考慮因素。只是撇除這個因素,內房品牌、樓盤環境有變等因素,又是否值高溢價開售還看之後銷情。一個最平的開放式單位,訂價為576.7萬元,扣除即供及傢俬優惠後,折實低於500萬元。

: 首批價單

戶型伙數訂價即供價
開放式8個576.7萬-655萬元499.7萬-568萬元
一房(黑廁)19個801萬-884.7萬元697萬-770萬元
一房(光廁)15個890.5萬-958.9萬元775萬-834萬元
兩房8個1,097.6萬-1,155.7萬元955萬-1,005萬元

付款辦法以「即供」及「建期」為主

今次發展商主要以兩種付款辦法為主,一為「90天付款」、另一種為「建築期付款」,兩種付款辦法可再選取「70%一按計劃」(註: 內地買家只能獲60%一按),其折扣率會稍低一點。另外發展商也有為開放式單位的買家提供20,000元的裝修津貼,可選擇直接扣減樓價。

90天付款辦法

如果選用「90天付款」辦法,可獲取最高13%的折扣額優惠,買家在售樓處簽署臨約後先支付樓價5%,之後30天多支付5%,餘額90%在90天內找清。

注意點: 由於我們問過部份銀行,他們未必受理「瓏碧」樓花按揭,而90天內樓盤又未屆現樓的前提下,買家有可能要全額支付,只有少數銀行可借取60%按揭,這一點要有心理準備。

90天付款辦法」+「70%一按付款辦法」

因此如果太過擔心的話,買家可選擇「90天付款」另再搭配發展商「70%一按計劃」,其付款時序無分別,只是發展商會透過財務公司借取70%按揭,也意味買家要自己預備30%首期。其最大好處是首年免息免供,第二至三十年則5.5厘。這點也反映,女口果買家成功獲批,支付了30%首期後,直至入伙前(大約一年時間)也不用供款,入伙後才開始供款,屆時買家也可考慮轉按至傳統銀行。

注意點: 第一,這個計劃並非包按計劃。財務公司是否會批出70%一按跟發展商無尤,如果財務公司拒批,買家也要完成交易。這一點經常提醒買家,買家必須留意。第二,如果樓盤延遲落成,買家未能適時轉按的話,有可能要捱上第二年5.5厘的息口。

「建築付款辦法」

買家也可選擇「建築期付款辦法」,然後待物業落成時申請按保。如果建期價在600萬元以下的物業,也就是大部份的開放式單位,買家也可以考慮選擇「90天付款辦法」及「舊按保」上會;但由於大部份均超過600萬元,則必須選擇「建築付款辦法」,待物業落成時選擇「新按保」上會。其支付條款就是在售樓處簽署臨約後先支付5%,之後30天支付5%,餘額在入伙時才找清。

注意點: 選用按保買家要支付保費,也要通過銀行加息三厘壓力測試。但好處是散卻了轉按的煩惱,屬於較一勞永逸的做法

「建築期付款辧法」+「70%一按計劃」

選擇建築期付款,卻又認為銀行未必能批出按保的買家,也可考慮選用「70%一按計劃」。但跟剛才所述一樣,這個計劃並不是真正包按計劃,買家別大安旨意一定獲批。

表: 付款辦法

付款辧法支付條款折扣高成數按揭注意事項
90天付款臨約: 5%
30天: 5%
90天: 90%
-13%部份銀行拒批瓏碧樓花按揭,有機會要一炮過找清
90天付款+70%一按臨約: 5%
30天: 5%
90天: 90%
-9%70%一按: (首年: 免息免供、2-30年: 5.5厘)財務公司不一定批出樓盤遲落成,有機會影響轉按
建築期付款 (新按保必選)臨約: 5%
30天: 5%
入伙: 90%
-11%按揭保險 (>600萬元)需通過銀行加息三厘壓測
建築期付款+70%一按臨約: 5%
30天: 5%
入伙: 90%
-7%70%一按: (首年: 免息免供、2-30年: 5.5厘)財務公司不一定批出樓盤遲落成,有機會影響轉按

供款實例 (入場單位5樓B室213呎 訂價: 576.7萬元)

 90天付款辦法90天付款辦法+70%一按建築期付款(按保必選)建築期付款+70%一按
樓價499.7萬元523萬元511萬元534萬元
首期40%: 199.88萬元30%: 156.9萬元10%: 51.1萬元30%: 160.2萬元
貸款額60%: 299.82萬元70%: 366.1萬元90%: 459.9萬元
按保: 21.15萬元
70%: 373.8萬元
月供11,847元首年: 10,170元
2-30年: 20,369元
19,007元首年: 10,384元
2-30年: 20,797元
入息需求28,372元40,738元45,522元41,594元
第一筆資金216萬元173.6萬元67.43萬元177.22萬元

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