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基於有基建概念及位置優勢,居屋2022之中,的七個屋苑中,北角「龭華苑」、馬頭角「啟欣苑」及啟德「啟欣苑」均會吸引首批中籤買家空群搶購,但這是否代表其他屋苑不屑一看呢? 位於坑口站附近的將軍澳「昭明苑」,共由一座物業組成,面積由283-461呎之間,共提供594個單位,則預料2024年會落成,售價介乎169萬-335萬元之間,平均呎價6,920元,對於只求自住的用家可能也是不俗的選擇,只是買家除了要留意樓盤位置外,也值得留意周邊發展及交通問題,我們會一文跟大家剖析。

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昭明苑

昭明苑資料

樓盤名稱昭明苑
位置將軍澳昭信路以南
單位數目594個
座數1座
面積283-461呎
車位私家車位: 57個
訪客車位: 5個
電單車車位: 6個
上落貨車位: 1個
校網95區
估計落成日期2024年9月30日
綠色建築認證評級待定
發展商房委會
官方網站https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/chiuming.html

昭明苑售價

售價169萬-335萬元
平均呎價 (折扣後)6,920元
平均呎價 (市值)13,569元
區內二手市價東港城: 16,800元
新寶城: 16,896元
蔚藍灣畔: 17,400元

昭明苑鳥瞰平面圖

供款參考

表: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價169萬元335萬元
首期5%: 8.45萬元5%: 16.75萬元
貸款額95%: 160.55萬元95%: 318.25萬元
月供7,203元14,278元
第一筆資金約17萬元約41萬元

表: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價169萬元335萬元
首期10%: 16.9萬元10%: 33.5萬元
貸款額90%: 152.1萬元90%: 301.5萬元
月供6,824元13,526元
第一筆資金約25萬元約58萬元

VR: 昭明苑鳥瞰規劃圖

項目背景

2017年改劃區內五幅用地

為配合政府增加房屋需求,規劃署於2017年4月咨詢西貢區議會,希望把區內土地進行改劃,藉以提供住宅發展,當中將軍澳五幅用地率先改劃,包括「將軍澳村以北」、「影業路以西北」、「昭信路以南」、「魷魚灣村以西」及「香港電影城以東」,建議全用作發展為公營房屋,預計提供約11,260個單位,容纳31,530人。其中現時推出的新居屋「昭明苑」就是「昭信路以南」的用地。

2018年修訂大綱圖

這幅位於「新寶城」對面,夾在「田下灣村」以西北的土地,原屬於「綠化地帶」及「政府、機構或社區」用地,規劃署建議改劃為「住宅甲類(7)用地,以最高地積比率發展,興建一座約提供560個單位的公營房屋,高度不超過130米。2018年10月16日,特首及行政會議核准修訂分區計劃大綱圖,其後刊憲確定其住宅發展。

昭明苑位置圖
昭明苑位置圖

2019年房委會遞交發展藍圖

在2019年8月遞交項目發展藍圖,就提出更清晰的藍圖,建議把地皮發展為一座住宅,興建594個單位,容納人口1,670人。以地皮佔地45,209呎計算,,以最高6.65倍地積比率發展,最高可建樓面300,644呎。項目內還會設17,976呎的休憩空間,以及1,442呎的兒童遊樂區,以一間所護老中心。

昭明苑樓高
昭明苑樓高
昭明苑分布

表: 房委會初步發展參數(2019年)

地盤面積45,209呎
地積比率6.65倍 (住宅: 6.5倍、非住用: 0.15倍)
可建樓面300,644呎
座數1座
樓高130米
單位數目594個單位
預計人口1,670人
車位私家車位: 57個 訪
客車位: 5個
電單車車位: 6個
上落貨車位: 1個

區內居屋項目

煜明苑、顯明苑

位於坑口站的「昭明苑」,周邊建有七個居屋項目,單計「昭信路」一路之隔,就已有三個居屋項目,包括「煜明苑」、「顯明苑」、以及「和明苑」等。共由三座物業組成的「煜明苑」,樓高38層,合共提供1,824個住宅單位,面積由435-651呎。一層十六個單位,開則上大致每四個單位集中一邊,有點像公屋般的格局。最新居二價590萬元,平均呎價約為9,181元。「顯明苑」則位於「煜明苑」毗鄰,屬於單幢居屋,共提供759個單位,建有一些開放式的細單位,面積最細213呎起,最新居二價約為460萬元,呎價7,618元。

和明苑

規模跟「煜明苑」相近的,還有「和明苑」,其位置夾在「東港城」與「煜明苑」之間,屬於1999年落成的居屋,由四座物業組成,當中A及B座屬於和諧式設計;而C及D座則屬於康和式,面積由426-646之間。一個400多呎單位居二價約422萬元,呎價9,770元,而500多呎則近500萬元,600呎單位則已經要五字過外。

表: 坑口附近居屋項目

 煜明苑顯明苑和明苑
地址將軍澳銀澳路6號將軍澳昭信路6號將軍澳銀澳路8號
落成年份1996年1996年1999年
座數3座1座4座
伙數1,824個759個1,640個
面積435-651呎213-607呎426-646呎

表: 坑口附近居屋項目 (續)

 富寧花園安寧花園裕明苑頌明苑
地址將軍澳寶寧路25號將軍澳常寧路10號將軍澳常寧路1號將軍澳寶順路1號
落成年份1990年1991年1994年1993年
座數6座6座2座5座
伙數2,450個2,300個1,216個1,750個
面積452-592呎431-583呎433-649呎401-645呎

區內私樓項目

東港城

東港城為坑口站的指標屋苑,由新地發展,共提供七座物業,合共2,184個住宅單位,實用面積由460-623呎不等,當中兩房佔全盤約70%,面積460-524呎;三房連套房則佔三成,面積616-623呎。物業在1997年高峰期推售,收票量高達27,000張,成為歷來票王之一。屋苑各座物業以U形排列,過半單位可望內園、部份單位可望銀線灣景,屋苑自設泳池、網球場及平台花園等。現時一個兩房單位約售775萬元,平均呎價約16,739元。

東港城

新寶城

至於另一個屋苑則由恒基發展的「新寶城」,共由6座樓高46-49層住宅,分兩排排開,共有2,184個住宅單位。屋苑景觀以樓景及山景為主,部份高層可望將軍澳海景,並設有四萬呎商場。由於附近鄰近公屋商場,故也有足夠生活配套。實用面積由389-658呎之間,由一至三房均有提供。一個四百呎兩房單位,最新高見800萬元,呎價約18,900元。

蔚藍灣畔

坑口站上蓋物業「蔚藍灣畔」為區內最新物業,共由6座合共2,132個單位組成,由信和及嘉里合作發展,當時標榜戶戶設有環保露台及工作平台,主打兩房、三房及四房,面積由494-956呎之間。物業在2003年樓市低潮時開售,2004年入伙。現時一個兩房單位,售價介乎770-850萬元左右,呎價約17,400元。

蔚藍灣畔
 東港城新寶城蔚藍灣畔
地址將軍澳重華路8號將軍澳銀澳路1號將軍澳培成路15號
座數7座6座6座
單位數目2,184個2,184個2,132個
面積460-623呎389-658呎494-956呎
入伙日期1997年1999年2004年
發展商新地恒基信和、嘉里、港鐵

VR: 昭明苑模擬景觀

胡說評析

景觀變數

望將軍澳運動場 (樓盤以西南)

起北角、紅磡及啟德幾個居屋盤,將軍澳「昭明苑」少了長遠概念,或較適合用家購入自住,但卻值得留意其景觀。樓盤現時的一線景觀,也就是向西南方向,可以遠眺「將軍澳運動場」,打側有機會望「藍塘海峽」,但樓盤的前方卻會被未來發展所影響。因為西南面正是港鐵持有的「百勝角通風大樓」,政府已計劃在2022年第一季推出招標。項目佔地48,008呎,地積比率6倍,可建樓面288,048呎,預計可建兩座物業,提供432個單位,物業高度130米,也就是說跟現時將軍澳「昭明苑」的高度相若。

昭明苑向西南面低層模擬景觀
昭明苑向西南面低層模擬景觀
百勝角及昭明苑視覺效果圖
百勝角用地發展
表: 百勝角通風大樓
地盤面積48,008呎
地積比率6倍
可建樓面288,048呎
座數2座
樓高130米
單位數目432個

望煜明苑樓景 (樓盤西北)

除了向西南會受到日後百勝角通風大樓阻擋景觀,樓盤的正前方就是「昭信路」,除了會受到車聲影響外,一路之隔已經是居屋「煜明苑」、側望「新寶城」,故日後前方均以較密質質的樓景為主,預計也沒有什麼景觀可言。

昭明苑向北低層模擬景觀
昭明苑向北低層模擬景觀

望康城樓景及山景 (樓盤東南)

樓盤以東南會扭向康城站方向,遠眺能望到清水灣郊野公園,以及日後百勝角路的超級公屋項目,相對地會較受保障,準買家也應該先選擇這方位的單位。

昭明苑低層向東南模擬景觀
昭明苑低層向東南模擬景觀

交通

步行往坑口站需時六分鐘

對於用家來說,交通固然是考慮因素之一。樓盤坐落的地區位於坑口,由樓盤步行前往「坑口站」,可沿「昭信路」過對面馬路,經坑口文曲里公園前往站口,步行需時約六分鐘左右。現時港鐵將軍澳線仍採用「2+1」行車模式,也就是說兩班由「寶琳」開出的列車才有一班由「康城」開出,只是「坑口站」屬於將軍澳線的中間站,早上從「寶琳」開出的列車,可能已經坐滿人,未必會有位置坐。

坑口站

日後區內人口激增對交通負荷

如果選擇其他交通工具出入,則要留意道路的重組。尤其是區內會愈來愈多公營房屋發展,究竟道路能否負荷得到,對交通造成壓力呢? 因為除了部份由「清水灣道」一帶居民會依賴「坑口站」轉乘外,日後在「影業路以西北」也就是清水灣電影製片場以西,也會改劃作住宅用地發展。

影業路

政府建議在「影業路以西北」佔地171,151呎的用地,改劃「住宅甲類」用地,預計興建1,600個住宅單位,容納人口4,800人;而在「影業路以東」,現時都規劃作綜合發展區用地,日後重建起樓的話,均會對坑口的交通有一定壓力。

影業路以西地圖
影業路以西地圖
其他用途

除此以外,「魷魚灣村以西」一幅佔地317,544呎的用地也會改劃住宅,提供2,500個單位,雖然其位置較捱近「寶琳」,但正如之前所述,長遠會對將軍澳線構成負擔,尤其坑口本身並不是尾站。以至位於百勝角消防局旁的「香港電影城以東」用地,同樣會作公屋發展,如果日後住客不選擇前往「康城站」,而湧往「坑口站」,也會對交通構成沉重壓力。

區內用地改劃
區內用地改劃
表: 區內公營房屋用地改劃
項目影業路以西魷魚灣村以西香港電影城以東將軍澳村以北
地盤面積171,151呎317,544呎243,271呎424,109呎
地積比率6.5倍6.5倍6.5倍6.5倍
可建樓面1,112,482呎2,064,035呎1,581,261呎2,756,712呎
樓高170米140米210米180米
單位數目1,600個2,500個2,900個3,700個
預計人口4,480人7,000人8,120人10,360人

購物及康樂設施

日常配套充足

除了考慮景觀及交通因素,一個地方是否適合用家,也要觀看其周邊配套。坑口也尚算發展成熟的社區。起碼最近的消費地方,可以前往「蔚藍灣畔」基座的商場「連理街」佔地約60,000呎,設有54個商舖外,亦可考慮前往領展的「TKO Gateway」內的零售以及濕地街市,因此日常生活配套可說不缺。

TKO Gateway
TKO Gateway

樓盤設老人院

至於「昭明苑」本身,因需要符合規劃標準與準則中,每5000人提供400平方米的兒童遊樂區,故樓盤會設有1442呎的遊樂區設施。另外,可能按社會福利署的要求而興建一所安老院。

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