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基於有基建概念及位置優勢，居屋2022之中，的七個屋苑中，北角「龭華苑」、馬頭角「啟欣苑」及啟德「啟欣苑」均會吸引首批中籤買家空群搶購，但這是否代表其他屋苑不屑一看呢? 位於坑口站附近的將軍澳「昭明苑」，共由一座物業組成，面積由283-461呎之間，共提供594個單位，則預料2024年會落成，售價介乎169萬-335萬元之間，平均呎價6,920元，對於只求自住的用家可能也是不俗的選擇，只是買家除了要留意樓盤位置外，也值得留意周邊發展及交通問題，我們會一文跟大家剖析。
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昭明苑資料
| 樓盤名稱 | 昭明苑 |
| 位置 | 將軍澳昭信路以南 |
| 單位數目 | 594個 |
| 座數 | 1座 |
| 面積 | 283-461呎 |
| 車位 | 私家車位: 57個 訪客車位: 5個 電單車車位: 6個 上落貨車位: 1個 |
| 校網 | 95區 |
| 估計落成日期 | 2024年9月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/chiuming.html |
昭明苑售價
| 售價 | 169萬-335萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 6,920元 |
| 平均呎價 (市值) | 13,569元 |
| 區內二手市價 | 東港城: 16,800元 新寶城: 16,896元 蔚藍灣畔: 17,400元 |
昭明苑鳥瞰平面圖
供款參考
表: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 169萬元 | 335萬元 |
| 首期 | 5%: 8.45萬元 | 5%: 16.75萬元 |
| 貸款額 | 95%: 160.55萬元 | 95%: 318.25萬元 |
| 月供 | 7,203元 | 14,278元 |
| 第一筆資金 | 約17萬元 | 約41萬元 |
表: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 169萬元 | 335萬元 |
| 首期 | 10%: 16.9萬元 | 10%: 33.5萬元 |
| 貸款額 | 90%: 152.1萬元 | 90%: 301.5萬元 |
| 月供 | 6,824元 | 13,526元 |
| 第一筆資金 | 約25萬元 | 約58萬元 |
VR: 昭明苑鳥瞰規劃圖
項目背景
2017年改劃區內五幅用地
為配合政府增加房屋需求，規劃署於2017年4月咨詢西貢區議會，希望把區內土地進行改劃，藉以提供住宅發展，當中將軍澳五幅用地率先改劃，包括「將軍澳村以北」、「影業路以西北」、「昭信路以南」、「魷魚灣村以西」及「香港電影城以東」，建議全用作發展為公營房屋，預計提供約11,260個單位，容纳31,530人。其中現時推出的新居屋「昭明苑」就是「昭信路以南」的用地。
2018年修訂大綱圖
這幅位於「新寶城」對面，夾在「田下灣村」以西北的土地，原屬於「綠化地帶」及「政府、機構或社區」用地，規劃署建議改劃為「住宅甲類(7)用地，以最高地積比率發展，興建一座約提供560個單位的公營房屋，高度不超過130米。2018年10月16日，特首及行政會議核准修訂分區計劃大綱圖，其後刊憲確定其住宅發展。
2019年房委會遞交發展藍圖
在2019年8月遞交項目發展藍圖，就提出更清晰的藍圖，建議把地皮發展為一座住宅，興建594個單位，容納人口1,670人。以地皮佔地45,209呎計算，，以最高6.65倍地積比率發展，最高可建樓面300,644呎。項目內還會設17,976呎的休憩空間，以及1,442呎的兒童遊樂區，以一間所護老中心。
表: 房委會初步發展參數(2019年)
| 地盤面積 | 45,209呎 |
| 地積比率 | 6.65倍 (住宅: 6.5倍、非住用: 0.15倍) |
| 可建樓面 | 300,644呎 |
| 座數 | 1座 |
| 樓高 | 130米 |
| 單位數目 | 594個單位 |
| 預計人口 | 1,670人 |
| 車位 | 私家車位: 57個 訪 客車位: 5個 電單車車位: 6個 上落貨車位: 1個 |
區內居屋項目
煜明苑、顯明苑
位於坑口站的「昭明苑」，周邊建有七個居屋項目，單計「昭信路」一路之隔，就已有三個居屋項目，包括「煜明苑」、「顯明苑」、以及「和明苑」等。共由三座物業組成的「煜明苑」，樓高38層，合共提供1,824個住宅單位，面積由435-651呎。一層十六個單位，開則上大致每四個單位集中一邊，有點像公屋般的格局。最新居二價590萬元，平均呎價約為9,181元。「顯明苑」則位於「煜明苑」毗鄰，屬於單幢居屋，共提供759個單位，建有一些開放式的細單位，面積最細213呎起，最新居二價約為460萬元，呎價7,618元。
和明苑
規模跟「煜明苑」相近的，還有「和明苑」，其位置夾在「東港城」與「煜明苑」之間，屬於1999年落成的居屋，由四座物業組成，當中A及B座屬於和諧式設計；而C及D座則屬於康和式，面積由426-646之間。一個400多呎單位居二價約422萬元，呎價9,770元，而500多呎則近500萬元，600呎單位則已經要五字過外。
表: 坑口附近居屋項目
| 煜明苑 | 顯明苑 | 和明苑 | |
| 地址 | 將軍澳銀澳路6號 | 將軍澳昭信路6號 | 將軍澳銀澳路8號 |
| 落成年份 | 1996年 | 1996年 | 1999年 |
| 座數 | 3座 | 1座 | 4座 |
| 伙數 | 1,824個 | 759個 | 1,640個 |
| 面積 | 435-651呎 | 213-607呎 | 426-646呎 |
表: 坑口附近居屋項目 (續)
| 富寧花園 | 安寧花園 | 裕明苑 | 頌明苑 | |
| 地址 | 將軍澳寶寧路25號 | 將軍澳常寧路10號 | 將軍澳常寧路1號 | 將軍澳寶順路1號 |
| 落成年份 | 1990年 | 1991年 | 1994年 | 1993年 |
| 座數 | 6座 | 6座 | 2座 | 5座 |
| 伙數 | 2,450個 | 2,300個 | 1,216個 | 1,750個 |
| 面積 | 452-592呎 | 431-583呎 | 433-649呎 | 401-645呎 |
區內私樓項目
東港城
東港城為坑口站的指標屋苑，由新地發展，共提供七座物業，合共2,184個住宅單位，實用面積由460-623呎不等，當中兩房佔全盤約70%，面積460-524呎；三房連套房則佔三成，面積616-623呎。物業在1997年高峰期推售，收票量高達27,000張，成為歷來票王之一。屋苑各座物業以U形排列，過半單位可望內園、部份單位可望銀線灣景，屋苑自設泳池、網球場及平台花園等。現時一個兩房單位約售775萬元，平均呎價約16,739元。
新寶城
至於另一個屋苑則由恒基發展的「新寶城」，共由6座樓高46-49層住宅，分兩排排開，共有2,184個住宅單位。屋苑景觀以樓景及山景為主，部份高層可望將軍澳海景，並設有四萬呎商場。由於附近鄰近公屋商場，故也有足夠生活配套。實用面積由389-658呎之間，由一至三房均有提供。一個四百呎兩房單位，最新高見800萬元，呎價約18,900元。
蔚藍灣畔
坑口站上蓋物業「蔚藍灣畔」為區內最新物業，共由6座合共2,132個單位組成，由信和及嘉里合作發展，當時標榜戶戶設有環保露台及工作平台，主打兩房、三房及四房，面積由494-956呎之間。物業在2003年樓市低潮時開售，2004年入伙。現時一個兩房單位，售價介乎770-850萬元左右，呎價約17,400元。
| 東港城 | 新寶城 | 蔚藍灣畔 | |
| 地址 | 將軍澳重華路8號 | 將軍澳銀澳路1號 | 將軍澳培成路15號 |
| 座數 | 7座 | 6座 | 6座 |
| 單位數目 | 2,184個 | 2,184個 | 2,132個 |
| 面積 | 460-623呎 | 389-658呎 | 494-956呎 |
| 入伙日期 | 1997年 | 1999年 | 2004年 |
| 發展商 | 新地 | 恒基 | 信和、嘉里、港鐵 |
VR: 昭明苑模擬景觀
胡說評析
景觀變數
望將軍澳運動場 (樓盤以西南)
起北角、紅磡及啟德幾個居屋盤，將軍澳「昭明苑」少了長遠概念，或較適合用家購入自住，但卻值得留意其景觀。樓盤現時的一線景觀，也就是向西南方向，可以遠眺「將軍澳運動場」，打側有機會望「藍塘海峽」，但樓盤的前方卻會被未來發展所影響。因為西南面正是港鐵持有的「百勝角通風大樓」，政府已計劃在2022年第一季推出招標。項目佔地48,008呎，地積比率6倍，可建樓面288,048呎，預計可建兩座物業，提供432個單位，物業高度130米，也就是說跟現時將軍澳「昭明苑」的高度相若。
表: 百勝角通風大樓
| 地盤面積 | 48,008呎 |
| 地積比率 | 6倍 |
| 可建樓面 | 288,048呎 |
| 座數 | 2座 |
| 樓高 | 130米 |
| 單位數目 | 432個 |
望煜明苑樓景 (樓盤西北)
除了向西南會受到日後百勝角通風大樓阻擋景觀，樓盤的正前方就是「昭信路」，除了會受到車聲影響外，一路之隔已經是居屋「煜明苑」、側望「新寶城」，故日後前方均以較密質質的樓景為主，預計也沒有什麼景觀可言。
望康城樓景及山景 (樓盤東南)
樓盤以東南會扭向康城站方向，遠眺能望到清水灣郊野公園，以及日後百勝角路的超級公屋項目，相對地會較受保障，準買家也應該先選擇這方位的單位。
交通
步行往坑口站需時六分鐘
對於用家來說，交通固然是考慮因素之一。樓盤坐落的地區位於坑口，由樓盤步行前往「坑口站」，可沿「昭信路」過對面馬路，經坑口文曲里公園前往站口，步行需時約六分鐘左右。現時港鐵將軍澳線仍採用「2+1」行車模式，也就是說兩班由「寶琳」開出的列車才有一班由「康城」開出，只是「坑口站」屬於將軍澳線的中間站，早上從「寶琳」開出的列車，可能已經坐滿人，未必會有位置坐。
日後區內人口激增對交通負荷
如果選擇其他交通工具出入，則要留意道路的重組。尤其是區內會愈來愈多公營房屋發展，究竟道路能否負荷得到，對交通造成壓力呢? 因為除了部份由「清水灣道」一帶居民會依賴「坑口站」轉乘外，日後在「影業路以西北」也就是清水灣電影製片場以西，也會改劃作住宅用地發展。
影業路
政府建議在「影業路以西北」佔地171,151呎的用地，改劃「住宅甲類」用地，預計興建1,600個住宅單位，容納人口4,800人；而在「影業路以東」，現時都規劃作綜合發展區用地，日後重建起樓的話，均會對坑口的交通有一定壓力。
其他用途
除此以外，「魷魚灣村以西」一幅佔地317,544呎的用地也會改劃住宅，提供2,500個單位，雖然其位置較捱近「寶琳」，但正如之前所述，長遠會對將軍澳線構成負擔，尤其坑口本身並不是尾站。以至位於百勝角消防局旁的「香港電影城以東」用地，同樣會作公屋發展，如果日後住客不選擇前往「康城站」，而湧往「坑口站」，也會對交通構成沉重壓力。
表: 區內公營房屋用地改劃
| 項目 | 影業路以西 | 魷魚灣村以西 | 香港電影城以東 | 將軍澳村以北 |
| 地盤面積 | 171,151呎 | 317,544呎 | 243,271呎 | 424,109呎 |
| 地積比率 | 6.5倍 | 6.5倍 | 6.5倍 | 6.5倍 |
| 可建樓面 | 1,112,482呎 | 2,064,035呎 | 1,581,261呎 | 2,756,712呎 |
| 樓高 | 170米 | 140米 | 210米 | 180米 |
| 單位數目 | 1,600個 | 2,500個 | 2,900個 | 3,700個 |
| 預計人口 | 4,480人 | 7,000人 | 8,120人 | 10,360人 |
購物及康樂設施
日常配套充足
除了考慮景觀及交通因素，一個地方是否適合用家，也要觀看其周邊配套。坑口也尚算發展成熟的社區。起碼最近的消費地方，可以前往「蔚藍灣畔」基座的商場「連理街」佔地約60,000呎，設有54個商舖外，亦可考慮前往領展的「TKO Gateway」內的零售以及濕地街市，因此日常生活配套可說不缺。
樓盤設老人院
至於「昭明苑」本身，因需要符合規劃標準與準則中，每5000人提供400平方米的兒童遊樂區，故樓盤會設有1442呎的遊樂區設施。另外，可能按社會福利署的要求而興建一所安老院。
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