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早幾集《和你搵盤》，我們看過激殘的銀主盤、都試過用10,000元找租盤，今次我有一點私心，想看一些能夠望到海景的單位，所以想跟大家「睇豪宅」，我決定把目標鎖定在尖沙咀及九龍站的單位。我們一共會參觀四個單位，包括「凱旋門」、「名鑄」、「港景峯」及「The Austin」，每個屋苑均位於不同站口，總市值高達一億元。
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單位1: 凱旋門
今天的第一站，我們來到九龍站「凱旋門」，話說這個在2005年開售的樓盤，我覺得很有神秘感，當年頂層天際獨立屋賣到建築呎價30,000元，市場相當嘩然。雖然現在回看，如此價位並不是什麼一回事，但究竟16年前的經驗，今天又是怎樣的面貌呢? 今天我會邀請詹SIR跟我一起參觀這個單位，看看16年的物業，今天是否仍歷久常新?
「凱旋門」位於九龍站上蓋的，已發展為大型豪宅群，因為上蓋除了建有較樸實的「漾日居」及「擎天半島」，還有「君臨天下」、「天璽」等豪宅。「凱旋門」就因為其外型呈拱門設計，十足法國「凱旋門」而以此命名。拱門位置為懸於高空的會所，依稀記得當年有建議說把泳池設於拱門底，泳池底部採用透明玻璃，讓住戶能在半空中暢泳，雖然最終否決了，但當時也覺得這個建議很新穎。
表: 凱旋門資料表
| 地址 | 九龍站柯士甸道西1號 |
| 落成年份 | 2006年 |
| 座數 | 4座 |
| 單位 | 1,054個 |
| 面積 | 395-4,263呎 |
四座大廈呈弧形排列，分「摩天閣」、「朝日閣」、「觀星閣」及「映月閣」，合共1,054個單位，面積395-4,263呎。除了標準單位外、高層單位還分等級，有「大宅門」、「頂級四房」、「至尊門」及「天際獨立屋」。我們參觀的就是1座「摩天閣」一個高層單位，面積860呎。詹sir團隊比我們早一步到達，看看他又怎評價這個16年前的出品呢?
表: 單位資料
| 單位 | 凱旋門 |
| 放盤 | 1座極高層B室 |
| 面積 | 860呎 |
| 叫價 | 3,400萬元 |
| 呎價 | 39,535元 |
驗樓結果
露台夾縫現粉末
單位露台位置出現白色粉末並不美觀，驗樓師詹濟南指出，雲台的夾縫是不防水的，水流經夾縫落到底，跟英泥砂混合下，並經太陽照射下就產生一些化學作用，而出現白色結晶體。估計跟工人以往安裝欠缺經驗有關，現在採用新式方法把雲石升高或其他安裝方法，可改善問題。他建議，業主可把露台磚採用磨光後，就做一層塗料，以防上水流流入下方，就可避免嘔白泡問題。
廚房木板濕水後不耐用
詹sir指出，廚房石材用料靚，但木材卻因濕水後不耐用，鋁邊已經剝落。他表示，廚櫃採用中密度纖維板，反觀現在新盤採用低密度纖維板，理應還要差一點。還有洗手間的洗手盆搪瓷已龜裂，一般搪瓷的壽命都有二三十年。
睇樓時要看浴室天花
詹sir表示，一般樓宇去到七至十年石屎會裂，最擔心是剝落，代表有老化問題，建議睇樓時最好去望一望低層地方，看看後樓梯是否破損嚴重；還有如在可行情況下，揭起浴室天花，因為該處屬於冷熱交替及乾濕交替最頻密的地方，為最容易出現破爛的地方。如果浴室天花能保養得宜，其他也不用太擔心。
單位特色
三房一套連工人套房
參觀的單位為「三房一套連工人套房」開則，樓底夠高，大廳顯得份外有氣勢。廚房設三邊廚櫃，再入就是工人房及工人廁，驟眼望比平常參觀的工人房稍大。而睡房及洗手間則設於走廊左右兩側。近廳房空間方正頗寬敞，毗鄰睡房亦一樣。走入主人房，貼牆做了一大組衣櫃後，餘下空間放大床也綽綽有餘。業主說，之前以連租約買入，單位買入價3,400萬，每呎39,530元。現在打算收回並裝修自住。對照銀行估值3,824萬元，短時間內升值了12%。
單位不能望維港景
「凱旋門」基座是大型商場「圓方」，搭一個站可前往「香港站」，這點反映其身價外，還因為屋苑前臨「維港景」。只是我們參觀的單位，經過長型客飯廳，直出露台只能望九龍站內園，透過「天璽」望昂船洲海景，而不是我想像中的維港煙花景。
凱旋門望煙花景未必有永久保障
就算「凱旋門」望煙花景，是否有永久保障，也很大程度要取決於前方佔地40.91公頃的「西九文化區」的發展。政府曾經以單一招標模式、採用著名建築師「Norman Foster」巨型天幕建議興建表演場地，被否決後現在就交由「西九文化管理局」負責，會興建386萬呎作藝術、文化、娛樂用途；及395萬呎作混合發展，會預留少於20%樓面起住宅，加上在「柯士甸站」與「九龍站」之間的高鐵上蓋，又有新地以422億元投得的商業地王，會興建兩幢樓高24-30層的商廈，對外望維港景的構圖有影響。
單位2: 名鑄
我們參觀的單位，望昂船洲海景可避過長遠影響，只是跟我理想中飽覽維港景有點落差而已。有時行開尖沙咀河內道附近、見到有座橢圓形的物業鶴立雞群，覺得一定望到維港，所以第二站，我決定帶大家前往參觀，這座豪宅叫「名鑄」，由新世界及市建局發展，低座為酒店項目、而高座屬於住宅，住宅樓層由27樓開始，只得345個單位。我們參觀一個極高層F室、過千呎，現在業主叫價4,500萬元，呎價38,000多元。
表: 名鑄資料表
| 地址 | 尖沙咀河內道18號 |
| 落成年份 | 2009年 |
| 座數 | 1座 |
| 單位 | 345個 |
| 面積 | 588-3,861呎 |
表: 單位資料
| 單位 | 名鑄 |
| 放盤 | 極高層F室 |
| 面積 | 1,182呎 |
| 叫價 | 4,500萬元 |
| 呎價 | 38,071元 |
單位特色
單位設有大儲物室
1,182呎的單位，跟我們剛才參觀的「凱旋門」分別在於多了一個儲物室，設於入門口位置，空間算很寬落，因為可以靠牆做了一組L型的衣櫃及儲物櫃，可以放置衣物及雜物，也因為儲物室關係，入門設有小玄關，但對比整個單位的空間而言，面積算可以接受。
外望無敵維港景
客飯廳空間很闊落，透過廚房門把客廳及飯廳分開，外望景觀真的無敵，因為可以望到灣仔會展、中環、IFC及上環一帶，可以望到真正煙花景，唯獨前方景觀有一點凌亂，因為前方有一些新建建築，還有一些霓紅燈的廣告牌，造成視覺上阻擋。這個單位跟「凱旋門」不同之處，單位不設露台，室內空間會稍大一點，但以豪宅而言，設有露台可以外望景觀，也是一個不錯的選擇。
廚房保養新淨
廚房跟們參觀的豪宅分別不大，用上名牌爐具，備餐區充足，以十多年樓齡而言，我覺得保養新淨。雖然我相信豪宅買家也會全屋裝修，但目測保養相當得宜，裡面就是工人房及工人廁。
洗手間貫徹昔日奢華氣派
洗手間頗貫徹昔日奢華來凸顯豪宅氣派，例如鏡櫃飾面及牆身的磁磚，感受到當時的設計風格。這些設計風格，在近年的豪宅也很少見。洗手間看似黑廁設計，但原來這塊鏡身上標示「PUSH」，我推開後，原來內藏氣窗，但外望天井，感覺有一點恐怖，我相信大家也不會打開了。
房間比例相對細
睡房跟毗鄰睡房空間相若，可能因為樓底高，加上有到頂櫃，所以感覺空間很大，但細心看看，睡房空間不算很大、毗鄰睡房也有相若問題，入內樓底高，但闊度卻不足；但其好處是能夠做到廳房同向，也能望到煙花景，再過來就是主人房，長度充足、但闊度卻相對窄，以千多呎單位而言，房間面積稍細一點，但設有衣帽間，還有值得參觀是套廁，真的很有大宅氣派，套廁面積大之餘，還設有浴缸及企缸，剛才參觀「凱旋門」單位所欠缺的。
屋苑位於尖沙咀鬧市
相比起「九龍站」，「名鑄」座落尖沙咀鬧市，基座為「K11商場」，但外圍較嘈雜，比不上「九龍站」的高檔次，但勝在一落樓什麼也有，位置上比起「九龍站」更加方便。
可用股權轉讓形式買賣
單位業主在2009年以3,129萬元買入，現在銀行最新估價3,780萬元，純粹看銀碼就真的「堅離地」。除了超出按保門檻，下手買家起碼要預備一半首期，持有多於一層樓的買家要支付劃一15%「從價印花稅」、海外買家還要多支付15%，前後30%印花稅。但據代理說，因為物業本身是公司貨，都可以用轉讓股權方式出售，變相只需按公司資產徵收0.1稅項便可以。但當然背後也有風險，例如下手買家會買入潛在債務、又要找會計師每年核數等，但豪宅買賣要避稅也只能如此。
單位3: 港景峯
剛剛看完「凱旋門」及「名鑄」，你們有什麼感覺? 會否覺得超離地? 但如果跟你說，用接近平一半價錢，可以買到維港景單位，會否令你有點心動? 第三個參觀的就是在柯士甸道的「港景峯」，單位叫價2,680萬元，面積885呎，屬於三房一套連工人房，呎價30,282元。
表: 單位資料
| 單位 | 港景峯 |
| 放盤 | 2座高層F室 |
| 面積 | 885呎 |
| 叫價 | 2,680萬元 |
| 呎價 | 30,282元 |
「港景峯」前身是「廣東道警察宿舍」，長實在1999年以招標方式投得，興建了三座合共988個住宅單位。沿「柯士甸道」向海方向行，經過「九龍公園」及「龍堡酒店」就到達，但上樓要先經商場大堂，搭一層電梯上住客大堂，之後行一段路去各座。有時經過「栢麗大道」，抬頭望望幾座高聳入雲的住宅就是「港景峯」。
表: 港景峯資料表
| 地址 | 尖沙咀廣東道188號 |
| 落成年份 | 2002年 |
| 座數 | 3座 |
| 單位 | 987個 |
| 面積 | 457-940呎 |
單位特色
廚房較樸實
880多呎單位，入屋有小玄關，這裡是客飯廳，旁為廚房，先入廚房望望，跟剛才參觀的「凱旋門」及「名鑄」分別就是，廚房的面積相對細一點，家電及爐具也屬較樸實一點，「凱旋門」及「名鑄」會選用一些名牌爐具為主，內設為工人房。跟我們剛才參觀單位不同，並沒有工人廁，也就是如果請工人共用客廁，要視乎自己是否介意。
30樓以上設露台
外接的客飯廳尚算闊落，其客飯廳夠闊，但深度卻沒有「名鑄」般深，還有樓底相對矮，不及「名鑄」般高，透過走廊把客飯廳空間分隔，過來就是露台。在「港景峯」30樓以上均設有露台，剛才「名鑄」單位不設露台，但「凱旋門」就有露台的。外望景觀也能望維港景。外望多一點樓景阻擋，但也能望到煙花景，但好處是下方多一點綠化，因為下方就是「九龍公園」。
客房可望昂船洲海景
由露台經過走廊就是睡眠區。洗手間為光廁設計，空間尚算標準，這間為近廳房，驟眼望有一點三尖八角，但較難擺傢俬，但空間來說，我不覺得很細；而對面為另一間睡房，值得參觀一下。雖然空間不算非常大，但卻可以多望一重海景，外望擎天半島、昂船洲的海景，所以此單位好處是能夠望雙海景。
主人房開則三尖八角
主人房跟近廳房有同樣問題，都屬於三尖八角，但空間比例，以800多呎的單位計算，屬於頗大的，還有這邊L形衣櫃，再入就是套廁。套廁屬於光廁，感覺上很有2000年代的新盤設計，用上豪色雲石搭配奶白色牆磚，這種設計2000年代的豪宅很常見。
單位4: The Austin
今天最後行程，今日我們會參觀區內一個較平民化的選擇，但當然就未必滿足到靚景的期望。我們會參觀「柯士甸站」上蓋的「The Austin」，是今天參觀樓齡最新物業。單位位於1A座中層A室，面積610呎，業主叫價1,600萬元，呎價26,229元。
表: 單位資料
| 單位 | The Austin |
| 放盤 | 1A座中層A室 |
| 面積 | 610呎 |
| 叫價 | 1,600萬元 |
| 呎價 | 26,229元 |
「The Austin」最大賣點是跟鐵路只有十步之距，因為這裡有專屬出入口，是「新世界」及「會德豐」合作發展的鐵路項目，分兩期發展，第一期「The Austin」共由八座組成，合共提供576個單位，在2014年才入伙。
表: The Austin資料表
| 地址 | 柯士甸站上蓋 |
| 落成年份 | 2014年 |
| 座數 | 4座 |
| 單位 | 576個 |
| 面積 | 356-3,306呎 |
單位特色
不能望海景
600多呎單位，經過小玄關擺放小鏡身、鞋櫃及儲物櫃，客飯廳並沒有剛才參觀的單位般闊大，如飯廳只能放置三至四人餐枱，不像剛才參觀單位可擺放大餐枱。客廳放L型梳化，對面放地櫃，之間的距離不算很遠，沒有剛才的氣勢。單位樓價相宜一點是有原因，因為單位外接露台，外望的景觀並不能望海，而只是望「佐治五世公園」及「官涌市政大樓」景觀，加上其基座墊得不夠高，樓下為廣東道，車來車往也有一點嘈音問題。
廚房保養得宜
露台行過來為梗廚，可以入去參觀一下，廚房外接工作平台，跟露台方向相同。單位最大賣點真的保養超新淨，牆身、備餐區、爐頭，仿如沒有用過一般，再加上此為單位原裝交樓標準，如果下手買家不太介意可以保留，無謂浪費。對面就是洗手間及睡房。洗手間住了幾年也不覺有居住過的痕跡，頗有酒店感覺，下手買家也值得保留。
單位兩房開則
單位樓價便宜一點，也因為單位只得兩間房，近廳房放置傢俬後，會感受到空間不算很大。放置儲物櫃後，對面放上下格床，相信都是給工人跟小朋友的睡眠地方。再過來就是主人房，為單位較合比例的地方，空間算較大的地方，起碼放置雙人床後，床尾有預留位置，及對面可放雙門衣櫃外，可以放置書枱工作。至於套廁，同樣保養新淨，有新式裝置，有迷你電視，早上一邊刷牙，一邊聽歌或者看《胡．說樓市》陪伴你也可以。
可利用波叔plan上會
單位無海景望，固然有點失落，但勉強叫回歸現實，起碼以業主叫價1,600萬元，可以用「波叔plan」上會，自己支付40%首期，餘額60%借按揭及按保上會，月供38,600元；跟以前未有「波叔plan」相比，現在首期壓縮10%的威力，可令第一筆置業的資金減少至717萬。至於這個單位，參考銀行估價也估足有突，估價達1,615萬元。
| 波叔PLAN(最新) | 未有波叔PLAN前 | |
| 叫價 | 1,600萬元 | 1,600萬元 |
| 首期 | 40%: 640萬元 | 50%: 800萬元 |
| 貸款額 | 60%: 960萬元 按保: 17.664萬元 | 50%: 800萬元 |
| 月供 | 38,629元 | 31,609元 |
| 入息 | 92,518元 | 75,705元 |
| 第一筆資金 | 717萬元 | 877萬元 |
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