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早幾集《和你搵盤》,我們看過激殘的銀主盤、都試過用10,000元找租盤,今次我有一點私心,想看一些能夠望到海景的單位,所以想跟大家「睇豪宅」,我決定把目標鎖定在尖沙咀及九龍站的單位。我們一共會參觀四個單位,包括「凱旋門」、「名鑄」、「港景峯」及「The Austin」,每個屋苑均位於不同站口,總市值高達一億元。

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單位1: 凱旋門

今天的第一站,我們來到九龍站「凱旋門」,話說這個在2005年開售的樓盤,我覺得很有神秘感,當年頂層天際獨立屋賣到建築呎價30,000元,市場相當嘩然。雖然現在回看,如此價位並不是什麼一回事,但究竟16年前的經驗,今天又是怎樣的面貌呢?  今天我會邀請詹SIR跟我一起參觀這個單位,看看16年的物業,今天是否仍歷久常新?

「凱旋門」位於九龍站上蓋的,已發展為大型豪宅群,因為上蓋除了建有較樸實的「漾日居」及「擎天半島」,還有「君臨天下」、「天璽」等豪宅。「凱旋門」就因為其外型呈拱門設計,十足法國「凱旋門」而以此命名。拱門位置為懸於高空的會所,依稀記得當年有建議說把泳池設於拱門底,泳池底部採用透明玻璃,讓住戶能在半空中暢泳,雖然最終否決了,但當時也覺得這個建議很新穎。

凱旋門

: 凱旋門資料表

地址九龍站柯士甸道西1號
落成年份2006年
座數4座
單位1,054個
面積395-4,263呎

四座大廈呈弧形排列,分「摩天閣」、「朝日閣」、「觀星閣」及「映月閣」,合共1,054個單位,面積395-4,263呎。除了標準單位外、高層單位還分等級,有「大宅門」、「頂級四房」、「至尊門」及「天際獨立屋」。我們參觀的就是1座「摩天閣」一個高層單位,面積860呎。詹sir團隊比我們早一步到達,看看他又怎評價這個16年前的出品呢?

: 單位資料

單位凱旋門
放盤1座極高層B室
面積860呎
叫價3,400萬元
呎價39,535元
放盤單位

驗樓結果

露台夾縫現粉末

單位露台位置出現白色粉末並不美觀,驗樓師詹濟南指出,雲台的夾縫是不防水的,水流經夾縫落到底,跟英泥砂混合下,並經太陽照射下就產生一些化學作用,而出現白色結晶體。估計跟工人以往安裝欠缺經驗有關,現在採用新式方法把雲石升高或其他安裝方法,可改善問題。他建議,業主可把露台磚採用磨光後,就做一層塗料,以防上水流流入下方,就可避免嘔白泡問題。

露台夾縫現粉末

廚房木板濕水後不耐用

詹sir指出,廚房石材用料靚,但木材卻因濕水後不耐用,鋁邊已經剝落。他表示,廚櫃採用中密度纖維板,反觀現在新盤採用低密度纖維板,理應還要差一點。還有洗手間的洗手盆搪瓷已龜裂,一般搪瓷的壽命都有二三十年。

廚房木板濕水後不耐用

睇樓時要看浴室天花

詹sir表示,一般樓宇去到七至十年石屎會裂,最擔心是剝落,代表有老化問題,建議睇樓時最好去望一望低層地方,看看後樓梯是否破損嚴重;還有如在可行情況下,揭起浴室天花,因為該處屬於冷熱交替及乾濕交替最頻密的地方,為最容易出現破爛的地方。如果浴室天花能保養得宜,其他也不用太擔心。

睇樓時要看浴室天花

單位特色

三房一套連工人套房

參觀的單位為「三房一套連工人套房」開則,樓底夠高,大廳顯得份外有氣勢。廚房設三邊廚櫃,再入就是工人房及工人廁,驟眼望比平常參觀的工人房稍大。而睡房及洗手間則設於走廊左右兩側。近廳房空間方正頗寬敞,毗鄰睡房亦一樣。走入主人房,貼牆做了一大組衣櫃後,餘下空間放大床也綽綽有餘。業主說,之前以連租約買入,單位買入價3,400萬,每呎39,530元。現在打算收回並裝修自住。對照銀行估值3,824萬元,短時間內升值了12%。

單位不能望維港景

「凱旋門」基座是大型商場「圓方」,搭一個站可前往「香港站」,這點反映其身價外,還因為屋苑前臨「維港景」。只是我們參觀的單位,經過長型客飯廳,直出露台只能望九龍站內園,透過「天璽」望昂船洲海景,而不是我想像中的維港煙花景。

單位不能望維港景

凱旋門望煙花景未必有永久保障

就算「凱旋門」望煙花景,是否有永久保障,也很大程度要取決於前方佔地40.91公頃的「西九文化區」的發展。政府曾經以單一招標模式、採用著名建築師「Norman Foster」巨型天幕建議興建表演場地,被否決後現在就交由「西九文化管理局」負責,會興建386萬呎作藝術、文化、娛樂用途;及395萬呎作混合發展,會預留少於20%樓面起住宅,加上在「柯士甸站」與「九龍站」之間的高鐵上蓋,又有新地以422億元投得的商業地王,會興建兩幢樓高24-30層的商廈,對外望維港景的構圖有影響。


單位2: 名鑄

我們參觀的單位,望昂船洲海景可避過長遠影響,只是跟我理想中飽覽維港景有點落差而已。有時行開尖沙咀河內道附近、見到有座橢圓形的物業鶴立雞群,覺得一定望到維港,所以第二站,我決定帶大家前往參觀,這座豪宅叫「名鑄」,由新世界及市建局發展,低座為酒店項目、而高座屬於住宅,住宅樓層由27樓開始,只得345個單位。我們參觀一個極高層F室、過千呎,現在業主叫價4,500萬元,呎價38,000多元。

名鑄

: 名鑄資料表

地址尖沙咀河內道18號
落成年份2009年
座數1座
單位345個
面積588-3,861呎

: 單位資料

單位名鑄
放盤極高層F室
面積1,182呎
叫價4,500萬元
呎價38,071元
名鑄放盤單位

單位特色

單位設有大儲物室

1,182呎的單位,跟我們剛才參觀的「凱旋門」分別在於多了一個儲物室,設於入門口位置,空間算很寬落,因為可以靠牆做了一組L型的衣櫃及儲物櫃,可以放置衣物及雜物,也因為儲物室關係,入門設有小玄關,但對比整個單位的空間而言,面積算可以接受。

單位設有大儲物室

外望無敵維港景

客飯廳空間很闊落,透過廚房門把客廳及飯廳分開,外望景觀真的無敵,因為可以望到灣仔會展、中環、IFC及上環一帶,可以望到真正煙花景,唯獨前方景觀有一點凌亂,因為前方有一些新建建築,還有一些霓紅燈的廣告牌,造成視覺上阻擋。這個單位跟「凱旋門」不同之處,單位不設露台,室內空間會稍大一點,但以豪宅而言,設有露台可以外望景觀,也是一個不錯的選擇。

外望無敵維港景

廚房保養新淨

廚房跟們參觀的豪宅分別不大,用上名牌爐具,備餐區充足,以十多年樓齡而言,我覺得保養新淨。雖然我相信豪宅買家也會全屋裝修,但目測保養相當得宜,裡面就是工人房及工人廁。

洗手間貫徹昔日奢華氣派

洗手間頗貫徹昔日奢華來凸顯豪宅氣派,例如鏡櫃飾面及牆身的磁磚,感受到當時的設計風格。這些設計風格,在近年的豪宅也很少見。洗手間看似黑廁設計,但原來這塊鏡身上標示「PUSH」,我推開後,原來內藏氣窗,但外望天井,感覺有一點恐怖,我相信大家也不會打開了。

洗手間貫徹昔日奢華氣派

房間比例相對細

睡房跟毗鄰睡房空間相若,可能因為樓底高,加上有到頂櫃,所以感覺空間很大,但細心看看,睡房空間不算很大、毗鄰睡房也有相若問題,入內樓底高,但闊度卻不足;但其好處是能夠做到廳房同向,也能望到煙花景,再過來就是主人房,長度充足、但闊度卻相對窄,以千多呎單位而言,房間面積稍細一點,但設有衣帽間,還有值得參觀是套廁,真的很有大宅氣派,套廁面積大之餘,還設有浴缸及企缸,剛才參觀「凱旋門」單位所欠缺的。

屋苑位於尖沙咀鬧市

相比起「九龍站」,「名鑄」座落尖沙咀鬧市,基座為「K11商場」,但外圍較嘈雜,比不上「九龍站」的高檔次,但勝在一落樓什麼也有,位置上比起「九龍站」更加方便。

可用股權轉讓形式買賣

單位業主在2009年以3,129萬元買入,現在銀行最新估價3,780萬元,純粹看銀碼就真的「堅離地」。除了超出按保門檻,下手買家起碼要預備一半首期,持有多於一層樓的買家要支付劃一15%「從價印花稅」、海外買家還要多支付15%,前後30%印花稅。但據代理說,因為物業本身是公司貨,都可以用轉讓股權方式出售,變相只需按公司資產徵收0.1稅項便可以。但當然背後也有風險,例如下手買家會買入潛在債務、又要找會計師每年核數等,但豪宅買賣要避稅也只能如此。


單位3: 港景峯

剛剛看完「凱旋門」及「名鑄」,你們有什麼感覺? 會否覺得超離地? 但如果跟你說,用接近平一半價錢,可以買到維港景單位,會否令你有點心動? 第三個參觀的就是在柯士甸道的「港景峯」,單位叫價2,680萬元,面積885呎,屬於三房一套連工人房,呎價30,282元。

港景峯

: 單位資料

單位港景峯
放盤2座高層F室
面積885呎
叫價2,680萬元
呎價30,282元

「港景峯」前身是「廣東道警察宿舍」,長實在1999年以招標方式投得,興建了三座合共988個住宅單位。沿「柯士甸道」向海方向行,經過「九龍公園」及「龍堡酒店」就到達,但上樓要先經商場大堂,搭一層電梯上住客大堂,之後行一段路去各座。有時經過「栢麗大道」,抬頭望望幾座高聳入雲的住宅就是「港景峯」。

: 港景峯資料表

地址尖沙咀廣東道188號
落成年份2002年
座數3座
單位987個
面積457-940呎
港景峯放盤單位

單位特色

廚房較樸實

880多呎單位,入屋有小玄關,這裡是客飯廳,旁為廚房,先入廚房望望,跟剛才參觀的「凱旋門」及「名鑄」分別就是,廚房的面積相對細一點,家電及爐具也屬較樸實一點,「凱旋門」及「名鑄」會選用一些名牌爐具為主,內設為工人房。跟我們剛才參觀單位不同,並沒有工人廁,也就是如果請工人共用客廁,要視乎自己是否介意。

廚房較樸實

30樓以上設露台

外接的客飯廳尚算闊落,其客飯廳夠闊,但深度卻沒有「名鑄」般深,還有樓底相對矮,不及「名鑄」般高,透過走廊把客飯廳空間分隔,過來就是露台。在「港景峯」30樓以上均設有露台,剛才「名鑄」單位不設露台,但「凱旋門」就有露台的。外望景觀也能望維港景。外望多一點樓景阻擋,但也能望到煙花景,但好處是下方多一點綠化,因為下方就是「九龍公園」。

30樓以上設露台

客房可望昂船洲海景

由露台經過走廊就是睡眠區。洗手間為光廁設計,空間尚算標準,這間為近廳房,驟眼望有一點三尖八角,但較難擺傢俬,但空間來說,我不覺得很細;而對面為另一間睡房,值得參觀一下。雖然空間不算非常大,但卻可以多望一重海景,外望擎天半島、昂船洲的海景,所以此單位好處是能夠望雙海景。

客房可望昂船洲海景

主人房開則三尖八角

主人房跟近廳房有同樣問題,都屬於三尖八角,但空間比例,以800多呎的單位計算,屬於頗大的,還有這邊L形衣櫃,再入就是套廁。套廁屬於光廁,感覺上很有2000年代的新盤設計,用上豪色雲石搭配奶白色牆磚,這種設計2000年代的豪宅很常見。

主人房開則三尖八角

單位4: The Austin

今天最後行程,今日我們會參觀區內一個較平民化的選擇,但當然就未必滿足到靚景的期望。我們會參觀「柯士甸站」上蓋的「The Austin」,是今天參觀樓齡最新物業。單位位於1A座中層A室,面積610呎,業主叫價1,600萬元,呎價26,229元。

The Austin

: 單位資料

單位The Austin
放盤1A座中層A室
面積610呎
叫價1,600萬元
呎價26,229元

「The Austin」最大賣點是跟鐵路只有十步之距,因為這裡有專屬出入口,是「新世界」及「會德豐」合作發展的鐵路項目,分兩期發展,第一期「The Austin」共由八座組成,合共提供576個單位,在2014年才入伙。

: The Austin資料表

地址柯士甸站上蓋
落成年份2014年
座數4座
單位576個
面積356-3,306呎
The Austin 放盤單位

單位特色

不能望海景

600多呎單位,經過小玄關擺放小鏡身、鞋櫃及儲物櫃,客飯廳並沒有剛才參觀的單位般闊大,如飯廳只能放置三至四人餐枱,不像剛才參觀單位可擺放大餐枱。客廳放L型梳化,對面放地櫃,之間的距離不算很遠,沒有剛才的氣勢。單位樓價相宜一點是有原因,因為單位外接露台,外望的景觀並不能望海,而只是望「佐治五世公園」及「官涌市政大樓」景觀,加上其基座墊得不夠高,樓下為廣東道,車來車往也有一點嘈音問題。

不能望海景

廚房保養得宜

露台行過來為梗廚,可以入去參觀一下,廚房外接工作平台,跟露台方向相同。單位最大賣點真的保養超新淨,牆身、備餐區、爐頭,仿如沒有用過一般,再加上此為單位原裝交樓標準,如果下手買家不太介意可以保留,無謂浪費。對面就是洗手間及睡房。洗手間住了幾年也不覺有居住過的痕跡,頗有酒店感覺,下手買家也值得保留。

廚房保養得宜

單位兩房開則

單位樓價便宜一點,也因為單位只得兩間房,近廳房放置傢俬後,會感受到空間不算很大。放置儲物櫃後,對面放上下格床,相信都是給工人跟小朋友的睡眠地方。再過來就是主人房,為單位較合比例的地方,空間算較大的地方,起碼放置雙人床後,床尾有預留位置,及對面可放雙門衣櫃外,可以放置書枱工作。至於套廁,同樣保養新淨,有新式裝置,有迷你電視,早上一邊刷牙,一邊聽歌或者看《胡.說樓市》陪伴你也可以。

單位兩房開則

可利用波叔plan上會

單位無海景望,固然有點失落,但勉強叫回歸現實,起碼以業主叫價1,600萬元,可以用「波叔plan」上會,自己支付40%首期,餘額60%借按揭及按保上會,月供38,600元;跟以前未有「波叔plan」相比,現在首期壓縮10%的威力,可令第一筆置業的資金減少至717萬。至於這個單位,參考銀行估價也估足有突,估價達1,615萬元。

 波叔PLAN(最新)未有波叔PLAN前
叫價1,600萬元1,600萬元
首期40%: 640萬元50%: 800萬元
貸款額60%: 960萬元
按保: 17.664萬元
50%: 800萬元
月供38,629元31,609元
入息92,518元75,705元
第一筆資金717萬元877萬元

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