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早前《和你搵盤》跟大家去到九龍站及尖沙咀，參觀一些新式豪宅後，今日我又想再帶大家開眼界。說到九龍區的統豪宅區分，你第一時間會想到哪裡? 有兩個區分一定不得不提。第一個就是何文田、第二個就是九龍塘。不過在這些傳統豪宅區分，近年也興建了不少新豪宅，我們決定鎖定範圍十年樓齡內的物業，看看會有什麼選擇。
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單位1: Dunbar Place
屋苑資料
今日的第一站，我來到何文田，會參觀一個叫做「Dunbar Place」的物業。這個物業是2013年《一手住宅物業銷售條例》實施後推出的首個新盤，所以樓齡就不算太舊。《一手條例》在2013年5月生效，當時要用實用面積賣樓、又規定派價單，扭轉了當時賣樓手法，所以發展商起初都顯得很被動，最後由太古打破沉默推出「Dunbar Place」。
位於何文田「登巴道23號」，規模不算很大，一座共53個單位，面積由1,208呎至2,152呎。如果你有時途經「亞皆老街」，看見一座白色外牆、而黃色露台呈現縱橫交錯的設計，該座就是「Dunbar Place」了。
表: Dunbar Place資料表
| 地址 | 登巴道23號 |
| 落成年份 | 2013年 |
| 座數 | 1座 |
| 單位 | 53個 |
| 面積 | 1,208-2,152呎 |
放盤單位
「Dunbar Place」分層一共有三個單位，有A、B、C室分層計最大有1,829呎，而B及C室相對會稍細一點，面積約1,200呎起跳，但我們參觀的樓層，一層只有兩個單位，因為放盤是特色單位，面積逾2,000呎，另連一個近1,500呎的天台放售，單位叫價7,300萬元，呎價36,409元。若按正常途經買樓，自己要支付一半首期，相當於3,650萬首期才買得到，月供14.4萬元，如果你沒有35萬元收入也過不了壓力測試，所以買得起都是非富則貴。
表: 單位資料
| 單位 | Dunbar Place |
| 放盤 | 複式A室 |
| 面積 | 2,005呎 (另連1,486呎天台) |
| 叫價 | 7,300萬元 |
| 呎價 | 36,409元 |
區內市況
開價算不算貴呢? 今年以來何文田區面積超過2,000呎的單位，暫時試過促成兩宗二手買賣。一宗位於京士柏附近「爵士花園」，頂層複位實用2,085呎單位，成交價4,600萬元，呎價22,062元；另一宗位於覺士道「御景臺」，同樣為頂層複式、三套房設計，可以望到木球會景，實用面積2,962呎，成交價1.2億元，呎價40,513元。
單位特色
中空天窗
入到單位最觸目是飯廳位設有一道天窗，可以望到上方天空，加上有一扇直落到地的玻璃窗，可以由上而下望到270度的景緻，頗適合放一張大型長餐枱，一家大細邊觀星、邊聚餐。前方有個凹位，做了一組儲物櫃，儲物櫃之多，數下櫃門便知道，一共有十一道門，上下相加共有二十二道門，可知道單位的儲物量有多誇張。
客飯廳設偏廳及主廳
客飯廳還有兩個空間，設有一個偏廳。如果仔女有學鋼琴，可以開闢作為練琴的地方，客廳另一位置設一組特色牆，可以掛一組大電視，前方放置L型梳化，可以很清晰地把客飯廳區分為幾個空間。
單位設戶外平台
由客廳推開巴士摺門外出，你會看見有個戶外地方，這裡為平台，跟我們一般說的露台及工作平台不同，露台及工作平台需要計算入實用面積，但這部份並不需要計入，變相隨屋附送，但當然，有平台都等於特色單位，都已經反映了在樓價內。外望什麼景觀呢? 也頗開揚，雖然前望為「九龍醫院」，但「九龍醫院」也屬於頗有特色的建築，也有很多綠化，遠望能夠望到獅子山及畢架山山景，所以有很充足的綠化。
廚房裝置齊備
由平台行過來就是廚房，三邊工作枱面還有一扇窗，可以邊洗碗、邊望綠油油的景觀。不單止備餐區充足，連裝置也設有一些豪宅才有的裝置。例如，設有紅酒櫃、焗爐、洗碗碟機，雙門雪櫃、雪櫃製冰器、咖啡機、食物保溫箱及蒸爐。豪宅裝置也齊備了。廚房直入就是工人房及工人廁，這裡就沒有什麼好介紹，唯獨工人房外接一道門，可方便工人姐姐直接走出垃圾房倒垃圾，而不用繞路從大門出去丟垃圾。
少數四房雙套設計
單位為四房雙套設計，在何文田區要找尋四房雙套較少，往往都是四房一套，尤其是十年以下的物業就更加少，其中一間套房的空間頗大，外接露台，可跟客飯廳望同一道景觀，可望九龍醫院及遠山景。套廁屬光廁設計，淋浴間較一般洗手間為大，做了一級台階可讓你坐下淋浴，此設計也頗貼心。其中一間客廁改為儲物室，連同梯間底位置亦可作收納之用。對面設洗手間為光廁設計，有浴缸，可一邊浸浴、一邊望旁邊的景色。左右兩邊也有睡房，空間不算很大，但樓底高可做到高身儲物櫃，拉闊了睡房的視覺。另一睡房可做一組櫃、還有儲物櫃以及書枱，以至可設置睡床。
主人套房空間倘大
主人套房設有跟客飯廳相同的特色牆。空間寬敞，外接42呎工作平台，平台外望景觀還可望到港島區、九龍站、及旺角朗豪坊，視野再遼闊一點。再過來打開磨砂玻璃趟門，就是主人套廁，真的頗有氣派，設有儲物架可以放毛巾，也可以放置裝飾，套廁設雙洗手盆，還備有淋浴間及浴缸，均為豪宅才見到的裝置。
天台突顯樓盤身價
走出來經過內置樓梯上到來天台，是單位身價最高的地方，面積一共有1,486呎大。這裡設有梯屋，有吊椅可以坐下觀賞景觀，天台分開左右兩邊，設燒烤爐，可以一家人BBQ，這邊可望到九龍站及朗豪坊，可以望到西南煙花景。
單位2: 雲門
屋苑資料
傳統豪宅的何文田區分，主要分布於「加多利山」、「何文田山」及「京士柏山」，都建有不少豪宅盤。但十多年樓齡的豪宅，則大部份集中「太子道西」的「明寓」、「Kadoorie Hill」；以及何文田邨附近的「皓畋」及「One Homantin」，位置靜中帶旺外，也因為位處34區校網，奠定其豪宅地位。不過有一個地區就經常跟「何文田」相比，所說就是「九龍塘」。
如果真的要選擇十多年樓齡內的九龍塘豪宅，第一個想到的地方就是「義德道」。因為當年政府推出拍賣的土地，包括「義德道1及3號」及「義德道5號」兩幅地，前者由嘉里投得、後者由華懋投得，當時地價也打破了九龍區地價新高。今日我們會參觀其中一個屋苑，就是我身後的屋苑，由華懋發展的「雲門」。「雲門」一共由2座分層組成，另提供三間洋房，全盤只有47個單位，面積由1,222-3,533呎之間，在2014年6月入伙。
表: 雲門資料表
| 地址 | 義德道5號 |
| 落成年份 | 2014年 |
| 座數 | 分層: 2座、洋房: 3間 |
| 單位 | 47個 |
| 面積 | 1,222-3,533呎 |
放盤單位
我們會參觀一個位於1座A室單位，單位面積單位1,464呎，業主叫價5,700萬元，面價比起「Dunbar Place」低，但每呎呎價卻比更高，索價達38,934元。
表: 單位資料
| 單位 | 雲門 |
| 放盤 | 1座中層A室 |
| 面積 | 1,464呎 |
| 叫價 | 5,700萬元 |
| 呎價 | 38,934元 |
區內市況
跟何文田都好相同，九龍塘最出名就是其校網，「雲門」坐落位置都跌入傳統41區名校網，如果要購物就主要前往「又一城」。至於區內較著名的屋苑，一定數到「畢架山一號」及「畢架山峰」，二手平均呎價分別為30,900元及27,600元。
注意校網
剛才不是談到「九龍塘」名校網，這一點又要特別留意。事關部份在九龍塘區的屋苑，例如「又一居」、「畢架山峰」原來是剛好跌出「41區」校網，並落入深水埗「40區」校網，兩區主要以九龍塘鐵路線走向作左右區分，這點睇樓時就要自己留意了。
單位特色
設有獨立電梯大堂
跟「Dunbar Place」有一個很主要分別，就是每戶都設有獨立電梯，所以基本上你一走出電梯，就可以來到自己私人大堂，再入自己單位。雖然計算入實用面積售予業主，但小業主可以做一組鞋櫃，感覺可增加私隱度。
客飯廳闊落
單位因為樓底夠高，所以望落很闊落。客飯廳長度足有7.7米，飯廳做了仿火爐設計，上方做了收納儲物櫃，單位採用木系設計，感覺也頗柔和。過來客廳，放了弧型梳化，對面放置電視櫃，之間距離有4.5米，所以你會覺得很有空間感。外接為露台，採用流線形設計，主要何文田及尖沙咀，向南也頗涼快，前方為歌和路街道路，會比較多車，屋苑剛屈了入義德道，故會寧靜一點，不會太遠離主要幹道，但也會有內園的寧靜。
工人房面積接近客房面積
廚房在入門口旁邊位置，廚房跟剛才「Dunbar Place」相比，氣勢稍遜一點，不能做三邊設有備餐區，但空間仍算闊落。裝置上，跟「Dunbar Place」相同均附設有紅酒櫃及蒸爐，但「Dunbar Place」設有食物保溫箱、雙門雪櫃，但這個單位就沒有。不過整體單位保養企理新淨外，再入的工人房有75呎大。比我們參觀一般新盤主人房面積為大，外接一個工作平台。
客房空間寬大實用
單位為四房雙套設計，經過走廊為其中一間洗手間。洗手間為黑廁設計，跟剛才「Dunbar Place」相比，我覺得很新淨，仿如沒有入住過般，保養程度很高。近廳房做了一組衣櫃、書枱，整個睡房仍有一定空間。近廳房足有82呎，較我們平常參觀的新盤的睡房或主人房還要大。再過來有另一間睡房，空間都很大，設計較女性化一點，可能給囡囡使用，同樣有82呎。
套房可望獅子山景
其中一間套房，在行上一級地台後，景觀與剛才房間不一樣，會望向獅子山，抬起頭已望得到。不知大家有沒有看見，三間房間都有窗台。以前會覺得不實用，因為會售予小業主，但新例下，這部份面積不計算在實用面積內，所以可說是隨屋附送給買家。
主人套房設弧型落地玻璃窗
參觀主人套房，不單有空間感，還採用了弧型玻璃窗，令景觀更加開揚，行前一點設有衣帽間，旁放了梳妝台讓女主人整理儀容。入來就是主人套廁，跟剛才「Dunbar Place」相似，設有企缸及浴缸，還有旁邊為玻璃窗，現在只透過捲簾遮擋了，可以一邊淋浴、一邊望到窗外景色，但當然礙於私隱問題，現在就把捲簾垂下。
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