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早前《和你搵盤》跟大家去到九龍站及尖沙咀,參觀一些新式豪宅後,今日我又想再帶大家開眼界。說到九龍區的統豪宅區分,你第一時間會想到哪裡? 有兩個區分一定不得不提。第一個就是何文田、第二個就是九龍塘。不過在這些傳統豪宅區分,近年也興建了不少新豪宅,我們決定鎖定範圍十年樓齡內的物業,看看會有什麼選擇。

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單位1: Dunbar Place

屋苑資料

今日的第一站,我來到何文田,會參觀一個叫做「Dunbar Place」的物業。這個物業是2013年《一手住宅物業銷售條例》實施後推出的首個新盤,所以樓齡就不算太舊。《一手條例》在2013年5月生效,當時要用實用面積賣樓、又規定派價單,扭轉了當時賣樓手法,所以發展商起初都顯得很被動,最後由太古打破沉默推出「Dunbar Place」。

位於何文田「登巴道23號」,規模不算很大,一座共53個單位,面積由1,208呎至2,152呎。如果你有時途經「亞皆老街」,看見一座白色外牆、而黃色露台呈現縱橫交錯的設計,該座就是「Dunbar Place」了。

: Dunbar Place資料表

地址登巴道23號
落成年份2013年
座數1座
單位53個
面積1,208-2,152呎

放盤單位

「Dunbar Place」分層一共有三個單位,有A、B、C室分層計最大有1,829呎,而B及C室相對會稍細一點,面積約1,200呎起跳,但我們參觀的樓層,一層只有兩個單位,因為放盤是特色單位,面積逾2,000呎,另連一個近1,500呎的天台放售,單位叫價7,300萬元,呎價36,409元。若按正常途經買樓,自己要支付一半首期,相當於3,650萬首期才買得到,月供14.4萬元,如果你沒有35萬元收入也過不了壓力測試,所以買得起都是非富則貴。

Dunbar Place

: 單位資料

單位Dunbar Place
放盤複式A室
面積2,005呎 (另連1,486呎天台)
叫價7,300萬元
呎價36,409元

區內市況

開價算不算貴呢? 今年以來何文田區面積超過2,000呎的單位,暫時試過促成兩宗二手買賣。一宗位於京士柏附近「爵士花園」,頂層複位實用2,085呎單位,成交價4,600萬元,呎價22,062元;另一宗位於覺士道「御景臺」,同樣為頂層複式、三套房設計,可以望到木球會景,實用面積2,962呎,成交價1.2億元,呎價40,513元。

單位特色

中空天窗

入到單位最觸目是飯廳位設有一道天窗,可以望到上方天空,加上有一扇直落到地的玻璃窗,可以由上而下望到270度的景緻,頗適合放一張大型長餐枱,一家大細邊觀星、邊聚餐。前方有個凹位,做了一組儲物櫃,儲物櫃之多,數下櫃門便知道,一共有十一道門,上下相加共有二十二道門,可知道單位的儲物量有多誇張。

客飯廳設偏廳及主廳

客飯廳還有兩個空間,設有一個偏廳。如果仔女有學鋼琴,可以開闢作為練琴的地方,客廳另一位置設一組特色牆,可以掛一組大電視,前方放置L型梳化,可以很清晰地把客飯廳區分為幾個空間。

單位設戶外平台

由客廳推開巴士摺門外出,你會看見有個戶外地方,這裡為平台,跟我們一般說的露台及工作平台不同,露台及工作平台需要計算入實用面積,但這部份並不需要計入,變相隨屋附送,但當然,有平台都等於特色單位,都已經反映了在樓價內。外望什麼景觀呢? 也頗開揚,雖然前望為「九龍醫院」,但「九龍醫院」也屬於頗有特色的建築,也有很多綠化,遠望能夠望到獅子山及畢架山山景,所以有很充足的綠化。

廚房裝置齊備

由平台行過來就是廚房,三邊工作枱面還有一扇窗,可以邊洗碗、邊望綠油油的景觀。不單止備餐區充足,連裝置也設有一些豪宅才有的裝置。例如,設有紅酒櫃、焗爐、洗碗碟機,雙門雪櫃、雪櫃製冰器、咖啡機、食物保溫箱及蒸爐。豪宅裝置也齊備了。廚房直入就是工人房及工人廁,這裡就沒有什麼好介紹,唯獨工人房外接一道門,可方便工人姐姐直接走出垃圾房倒垃圾,而不用繞路從大門出去丟垃圾。

少數四房雙套設計

單位為四房雙套設計,在何文田區要找尋四房雙套較少,往往都是四房一套,尤其是十年以下的物業就更加少,其中一間套房的空間頗大,外接露台,可跟客飯廳望同一道景觀,可望九龍醫院及遠山景。套廁屬光廁設計,淋浴間較一般洗手間為大,做了一級台階可讓你坐下淋浴,此設計也頗貼心。其中一間客廁改為儲物室,連同梯間底位置亦可作收納之用。對面設洗手間為光廁設計,有浴缸,可一邊浸浴、一邊望旁邊的景色。左右兩邊也有睡房,空間不算很大,但樓底高可做到高身儲物櫃,拉闊了睡房的視覺。另一睡房可做一組櫃、還有儲物櫃以及書枱,以至可設置睡床。

主人套房空間倘大

主人套房設有跟客飯廳相同的特色牆。空間寬敞,外接42呎工作平台,平台外望景觀還可望到港島區、九龍站、及旺角朗豪坊,視野再遼闊一點。再過來打開磨砂玻璃趟門,就是主人套廁,真的頗有氣派,設有儲物架可以放毛巾,也可以放置裝飾,套廁設雙洗手盆,還備有淋浴間及浴缸,均為豪宅才見到的裝置。

天台突顯樓盤身價

走出來經過內置樓梯上到來天台,是單位身價最高的地方,面積一共有1,486呎大。這裡設有梯屋,有吊椅可以坐下觀賞景觀,天台分開左右兩邊,設燒烤爐,可以一家人BBQ,這邊可望到九龍站及朗豪坊,可以望到西南煙花景。


單位2: 雲門

屋苑資料

傳統豪宅的何文田區分,主要分布於「加多利山」、「何文田山」及「京士柏山」,都建有不少豪宅盤。但十多年樓齡的豪宅,則大部份集中「太子道西」的「明寓」、「Kadoorie Hill」;以及何文田邨附近的「皓畋」及「One Homantin」,位置靜中帶旺外,也因為位處34區校網,奠定其豪宅地位。不過有一個地區就經常跟「何文田」相比,所說就是「九龍塘」。

如果真的要選擇十多年樓齡內的九龍塘豪宅,第一個想到的地方就是「義德道」。因為當年政府推出拍賣的土地,包括「義德道1及3號」及「義德道5號」兩幅地,前者由嘉里投得、後者由華懋投得,當時地價也打破了九龍區地價新高。今日我們會參觀其中一個屋苑,就是我身後的屋苑,由華懋發展的「雲門」。「雲門」一共由2座分層組成,另提供三間洋房,全盤只有47個單位,面積由1,222-3,533呎之間,在2014年6月入伙。

: 雲門資料表

地址義德道5號
落成年份2014年
座數分層: 2座、洋房: 3間
單位47個
面積1,222-3,533呎

放盤單位

我們會參觀一個位於1座A室單位,單位面積單位1,464呎,業主叫價5,700萬元,面價比起「Dunbar Place」低,但每呎呎價卻比更高,索價達38,934元。

雲門

: 單位資料

單位雲門
放盤1座中層A室
面積1,464呎
叫價5,700萬元
呎價38,934元

區內市況

跟何文田都好相同,九龍塘最出名就是其校網,「雲門」坐落位置都跌入傳統41區名校網,如果要購物就主要前往「又一城」。至於區內較著名的屋苑,一定數到「畢架山一號」及「畢架山峰」,二手平均呎價分別為30,900元及27,600元。

注意校網

剛才不是談到「九龍塘」名校網,這一點又要特別留意。事關部份在九龍塘區的屋苑,例如「又一居」、「畢架山峰」原來是剛好跌出「41區」校網,並落入深水埗「40區」校網,兩區主要以九龍塘鐵路線走向作左右區分,這點睇樓時就要自己留意了。

單位特色

設有獨立電梯大堂

跟「Dunbar Place」有一個很主要分別,就是每戶都設有獨立電梯,所以基本上你一走出電梯,就可以來到自己私人大堂,再入自己單位。雖然計算入實用面積售予業主,但小業主可以做一組鞋櫃,感覺可增加私隱度。

客飯廳闊落

單位因為樓底夠高,所以望落很闊落。客飯廳長度足有7.7米,飯廳做了仿火爐設計,上方做了收納儲物櫃,單位採用木系設計,感覺也頗柔和。過來客廳,放了弧型梳化,對面放置電視櫃,之間距離有4.5米,所以你會覺得很有空間感。外接為露台,採用流線形設計,主要何文田及尖沙咀,向南也頗涼快,前方為歌和路街道路,會比較多車,屋苑剛屈了入義德道,故會寧靜一點,不會太遠離主要幹道,但也會有內園的寧靜。

工人房面積接近客房面積

廚房在入門口旁邊位置,廚房跟剛才「Dunbar Place」相比,氣勢稍遜一點,不能做三邊設有備餐區,但空間仍算闊落。裝置上,跟「Dunbar Place」相同均附設有紅酒櫃及蒸爐,但「Dunbar Place」設有食物保溫箱、雙門雪櫃,但這個單位就沒有。不過整體單位保養企理新淨外,再入的工人房有75呎大。比我們參觀一般新盤主人房面積為大,外接一個工作平台。

客房空間寬大實用

單位為四房雙套設計,經過走廊為其中一間洗手間。洗手間為黑廁設計,跟剛才「Dunbar Place」相比,我覺得很新淨,仿如沒有入住過般,保養程度很高。近廳房做了一組衣櫃、書枱,整個睡房仍有一定空間。近廳房足有82呎,較我們平常參觀的新盤的睡房或主人房還要大。再過來有另一間睡房,空間都很大,設計較女性化一點,可能給囡囡使用,同樣有82呎。

套房可望獅子山景

其中一間套房,在行上一級地台後,景觀與剛才房間不一樣,會望向獅子山,抬起頭已望得到。不知大家有沒有看見,三間房間都有窗台。以前會覺得不實用,因為會售予小業主,但新例下,這部份面積不計算在實用面積內,所以可說是隨屋附送給買家。

主人套房設弧型落地玻璃窗

參觀主人套房,不單有空間感,還採用了弧型玻璃窗,令景觀更加開揚,行前一點設有衣帽間,旁放了梳妝台讓女主人整理儀容。入來就是主人套廁,跟剛才「Dunbar Place」相似,設有企缸及浴缸,還有旁邊為玻璃窗,現在只透過捲簾遮擋了,可以一邊淋浴、一邊望到窗外景色,但當然礙於私隱問題,現在就把捲簾垂下。

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