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美國加息加得急,龍頭行滙豐亦終於喺上周公布加最優惠利率(P),但翌日金管局隨即放寬壓力測試基準,由假設加息三厘放寬至兩厘,究竟幫到幾多? 今次借住「和你搵盤」,同谷友一次過睇傳統住宅黃埔區上車盤、特色戶,究竟入息要求有幾大分別?
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放盤1: 海逸豪園
臨海而建的「海逸豪園」原本是「中華電力發電廠」搬遷後夥拍長實發展了25座住宅物業,共提供4,735個住宅單位,實用面積由360-2,228呎。毗鄰就是「大環山游泳池」。項目在2000年開始入伙,共分開五期發展。我們參觀的為第二期17座中層的單位,單位叫價5,200萬元。咦! 又說貼地,這個價錢怎會貼地呢? 好像有點自打嘴巴,只因單位屬於「巨無霸」面積達2,213呎的銀主盤,計及呎價僅23,498元。間隔上,我覺得也適合換樓買家看看。
表: 海逸豪園資料表
地址 | 紅磡海逸道8號 |
落成年份 | 2000年 |
座數 | 25座 |
單位 | 4,735個 |
面積 | 360-2,228呎 |
表: 海逸豪園單位資料
單位 | 海逸豪園 |
放盤 | 2期17座中層 |
面積 | 2,213呎 |
叫價 | 5,200萬元 |
呎價 | 23,498元 |
單位特色
相連單位入屋設特大玄關
2,200多呎的單位,銀主開價5,200萬元,因為跟我們一般參觀的分層單位不同,為C、D室相連單位,空間大自然有靈活度,可以開闢了很大的玄關,營造獨立屋感覺,左右兩旁儲物飾櫃,旁邊為廚房,備餐區充足,對面有另一個空間,內設兩間房間,一間為儲物室,另一間為房間放了兩張單人床,相信就是用來招待朋友居住之用。
巨無霸客飯廳望郵輪碼頭海景
一直向前行,經過屏風可以把玄關及客飯廳空間分隔,空間很寬敞,可放置八人圓餐桌,走中國風路線,餘下就是客廳面積,放置了三座位梳化及兩座位梳化對角擺,距離電視背牆的空間很充裕,我差不多要行十步路才可以行完,至於外望景觀,由郵輪碼頭一直掃過去油塘灣,以及對面海北角,仿如從水平線角度望海景。
主人房設有五個空間
如果不計算客房,單位有三間房。可能你會反問,2000多呎單位僅得三間房? 好像比例不均勻,理應更多房間才是。因為每間房也有其獨特設計,例如這間睡房,內裡分開不同區域,有衣帽間、對面放置了多組健身器材,做了一個健身室,有工作區,置中放置雙人床,還有轉角窗,把景觀拉闊,可以望到九龍灣MegaBox一帶,還有主人套廁,空間不單大,還可以做一組按摩池。
近廳房面積無異於普通客廳
至於另外兩間房間,則設於客飯廳的另一端,因為睡房分布客飯廳左右兩側,首先經過走廊有客廁,對面為其中一間睡房,好像一個廳,上一級地台放了睡床及放置衣櫃,能放置大書枱,對面還做了組合櫃,裝有電視。也利用走廊做了衣櫃增加收納量,再入的主人套房,套廁內設有浴缸,套房有斜角牆身,空間不細,並設有直落到地的窗,可以把海景由下至上引入室內,感覺被海包圍。
供樓計算
追求空間升格換樓,就必須要很有實力才可以。因為什麼也不計算,只是首期已經要支付一半樓價,相當於2,600萬元,撇除代理佣金外,另一筆龐大支出就是厘印費,用乾淨的首置名入市,厘印費也要221萬元。如果倚賴傳統銀行按揭上會,承造五成按揭,月供也要十萬元以上,但放寬壓測後,月入要求卻由25萬元減至23萬元。
樓價 | 5,200萬元 |
首期 | 50%: 2,600萬元 |
貸款額 | 50%: 2,600萬元 |
月供 | 102,732元 |
入息要求 | 256,330元 (減壓前) 229,325元 (減壓後) |
放盤2: 黃埔花園(四房大單位)
可能你會說,要用到這個銀碼才能換樓,看似也有點天方夜譚;但若堅持在區內找四房大單位換樓,但銀碼要相宜一點,又有沒有選擇呢? 去到區內指標藍籌屋苑「黃埔花園」,原來都可以有選擇。第二站我們就去參觀它。想說,自從「黃埔站」通車後,來「黃埔區」真的方便不少。而附近地標黃埔號設有AEON方便購物,各期下方的商場,加上行去黃埔新村舊式商舖,生活配套算幾完善,也成為很多中產換樓客的置業選擇。
表: 黃埔花園資料表
地址 | 紅磡黃埔 |
落成年份 | 1985-1991年 |
座數 | 88座 |
單位 | 10,432個 |
面積 | 288-972呎 |
「黃埔花園」前身是黃埔船塢,其後和記黃埔重建成一個大型屋苑,於1985年至1991年間入伙,由88座物業組成,提供達10,432個單位,實用面積介乎288至972平方呎。所以佔地相當寬闊,由大環山公園附近、一直去到理大宿舍對面都是屋苑範圍,我們參觀的期數就捱近「大環山公園」附近,是10期1座中層D室,實用面積833呎,但做到四房則,業主叫價1,900萬元,呎價22,809元。
表: 黃埔花園單位資料
單位 | 黃埔花園 |
放盤 | 10期1座中層D室 |
面積 | 833呎 |
叫價 | 1,750萬元 |
呎價 | 21,008元 |
單位特色
鑽石型客飯廳
880多呎單位,看見如此設計,你也大約知道是什麼年代的出品。這類鑽石型廳是90年代的出品,好處是不會被毗鄰單位對望,但實情單位對面會望向「海逸豪園」,但是否能保障私隱,我又覺得未必完全做得到。但正因為鑽石型開則,出現的斜牆身,必須修飾才能好好運用牆身。
一線景觀集中七期及十期
在黃埔花園選擇靚景單位,你要選擇「7期2座B、C室」,或者「10期1-5座E室」都可以望全海景。雖然客飯廳呈鑽石型,但空間夠大,可以透過中間的掩門,客飯廳清晰區分。
廚房儲物量驚人
入去廚房,雖然同樣屬鑽石型設計,但其備餐區充足,上儲物櫃共有六個,下方也有儲物櫃,所以收納量相當充足,利用廚櫃把三邊牆身包圍,所以廚房也很闊落。
儲物室設窗可作工人房
我們現在參觀睡房,800多呎單位,為何可以有四房? 我有一點好奇。但原來經過走廊,過來其中一間只是儲物室。如果現在的新盤叫法,應該做三房連儲物室間,但這間儲物室的空間也不細。
部份房間能正望海景
對面房間,受制於客飯廳牆身,所以有點斜,較適合作儲物室或書房。洗手間屬光廁設計,另一間睡房空間稍為細一點,但卻可以望到正海景,設兩邊窗,所以通風及通爽。再入就是主人房,因為已預留位置可放床頭,對面放電視,景觀也算無敵了。透過前方公園,望郵輪碼頭及北角,海景一覽無遺。設主人套廁,採用透明玻璃設計,融入睡房空間。只不過洗浴時就會被人望透,但也附了窗簾的。
供樓計算
業主叫價由1,900萬元降至1,750萬元,雖然按保可以覆蓋,但只是名義上有幫助,實質作用有限。因為受制按保最高貸款額960萬,以業主叫價1,750萬來計,自己怎樣也要支付790萬元首期,還要額外支付17萬元按保。除非業主願意大幅減價,否則還原基本步只做傳統按揭會合適一點,自己支付一半、問銀行借一半更加實際,月供大約36,304元,月入約有77,178元可過壓測。
樓價 | 1,750萬元 |
首期 | 50%: 875萬元 |
貸款額 | 50%: 875萬元 |
月供 | 36,304元 |
入息要求 | 86,267元 (減壓前) 77,178元 (減壓後) |
放盤3: 黃埔花園(兩房單位)
剛才參觀的單位,可能比較適合換樓客,緊接我們會參觀一些上車間隔。既然我來到黃埔花園,沒有理由不參觀它的最細上車間隔,我們會參觀一個2期10座中層D室,一個實用389呎的放盤,業主叫價700萬元。
表: 黃埔花園單位資料
單位 | 黃埔花園 |
放盤 | 2期10座中層D室 |
面積 | 389呎 |
叫價 | 700萬元 |
呎價 | 17,995元 |
單位特色
黃埔兩房集中2期、5期及11期
七字頭的黃埔花園算不算吸引呢? 睇睇內櫳及計下數才知道答案。如果要在黃埔花園找兩房只需記住「2期」、「5期」及「11期」便可以。單位內櫳都大同小異,都是典型鑽石型開則。
望內園及樓景為主
跟剛才參觀10期的大單位比較,這裡為一個迷你版設計,客飯廳同樣採用鑽石型開則,兩房單位都以樓景為主,樓價高低都是用景觀來衡量,雖然都是望內園及樓景,但景觀角度也有窄闊之分,為樓價高低分別的地方。
梗廚及洗手間保留原裝交樓標準
廚房擺位就在門口右手邊,跟剛才十期分別,廚房為長直形,而非三尖八角,但以一個300多呎的單位,而且亦屬梗廚設計,我已覺得適中。經過一個很小的走廊,洗手間跟廚房都相似,牆磚、地磚都保留了入伙時的原裝交樓標準,流露歲月痕跡,相信買入後也要全屋大執。
房間會跟鄰座對望
之後參觀兩間房間,房間打角擺。面積相若,我相信這間睡房為主人房,但房間窗會樓望樓,所以多數住戶都拉起窗簾。
供樓計算
以前這類389呎的單位,我們以前會市場會用「當炒盤」來形容,因為很多投資者喜歡吸納,面積細,入場銀碼低,當時租值仍有支持;而且日後轉手時,用家上車接受程度較高。現時業主放盤叫價700萬元,如果借盡90%按揭,連同按保上會,月供大約27,446元可以供得起。但入息必須要有58,347元通過壓力測試。
樓價 | 700萬元 |
首期 | 10%: 70萬元 |
貸款額 | 90%: 630萬元 按保: 31.5萬元 |
月供 | 27,446元 |
入息要求 | 65,218元 (減壓前) 58,347元 (減壓後) |
放盤4: 海濱南岸
今日參觀的最後一站來到「海濱南岸」。物業共由七座物業組成,前身為居屋王「紅灣半島」的「海濱南岸」,屬當年私人參建居屋,但因政府其後停售居屋,於是容許參與項目的新地及新世界補地價,並以私樓形式出售。起初補價17億元,但後來減至8.6億元,市場就批評政府賤價批地。起初發展商說要拆樓並重新起樓,還說「洗手間大肚婆不能轉身」,社會各界反對才擱置,其後只進行內外部裝修及加建會所,所以都是「私樓格、居屋底」。我們會參觀這個屋苑一個兩房單位,單位位於4座高層E室,一個實用面積481呎單位,業主開價1,050萬元,呎價21,829元。
表: 海演南岸資料表
地址 | 紅磡愛景街8號 |
落成年份 | 2002年 |
座數 | 7座 |
單位 | 2,470個 |
面積 | 432-593呎 |
表: 海濱南岸單位資料
單位 | 海濱南岸 |
放盤 | 4座高層E室 |
面積 | 481呎 |
叫價 | 1,050萬元 |
呎價 | 21,829元 |
單位特色
巨型客飯廳設三幅闊牆身
跟剛才「黃埔花園」兩房單位比較,「海濱南岸」的單位反樸歸真一點,實用一點,起碼客飯廳為方方方正好擺傢俬一類,有三幅長牆身,擺傢俬的靈活度很高,兩邊牆身都可以用來掛電視。
可望郵輪碼頭及設對流窗
大窗可望到毗鄰單位,但外望景觀可以避過「黃埔花園」能望大比例的郵輪碼頭景,景觀頗遼闊,對面設對流窗,跟對面窗一併打開後都頗扯風,若夏天不希望開冷氣,打開窗戶已很通風。
廚房保留交樓標準
睡房廚房及洗手間設於一邊,廚房內廚櫃以L型設計向對角牆展開,保留了當初交樓標準,廚房外有一扇窗,可以望望到郵輪碼頭景。對面洗手間,相較單位比例很細,但又未至於如發展商當初所述,大肚婆也不能轉身,屬於可用的,只是使用上有點殘舊,下手業主可能需著手翻新了。
睡房能望灣仔維港煙花景
兩間睡房,這間睡房面積稍大,設兩扇窗,可以望跟客飯廳相同的郵輪碼頭景,對面窗別以為望樓景,打側可以望灣仔方向的維港煙花景,空間算很大。這間睡房面積稍細,但其景觀卻可望灣仔維港景,較適合做小朋友房間或書房。
供樓計算
以價格計,叫價過千萬元才能買到兩房單位,感覺又有點「拿脷」比起剛才黃埔花園貴了一截。以叫價1,050萬元計算,但都可以借按保,最高借取900萬元,所以自己要支付150萬元首期便可以。連按保47.61萬元一併上會供款,月供39,316元便可以,入息有83,582元可通過壓力測試。
樓價 | 1,050萬元 |
首期 | 10%: 150萬元 |
貸款額 | 90%: 900萬元 按保: 47.61萬元 |
月供 | 39,316元 |
入息要求 | 93,425元 (減壓前) 83,582元 (減壓後) |
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