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美國加息加得急，龍頭行滙豐亦終於喺上周公布加最優惠利率(P)，但翌日金管局隨即放寬壓力測試基準，由假設加息三厘放寬至兩厘，究竟幫到幾多? 今次借住「和你搵盤」，同谷友一次過睇傳統住宅黃埔區上車盤、特色戶，究竟入息要求有幾大分別?
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放盤1: 海逸豪園
臨海而建的「海逸豪園」原本是「中華電力發電廠」搬遷後夥拍長實發展了25座住宅物業，共提供4,735個住宅單位，實用面積由360-2,228呎。毗鄰就是「大環山游泳池」。項目在2000年開始入伙，共分開五期發展。我們參觀的為第二期17座中層的單位，單位叫價5,200萬元。咦! 又說貼地，這個價錢怎會貼地呢? 好像有點自打嘴巴，只因單位屬於「巨無霸」面積達2,213呎的銀主盤，計及呎價僅23,498元。間隔上，我覺得也適合換樓買家看看。
表: 海逸豪園資料表
| 地址 | 紅磡海逸道8號 |
| 落成年份 | 2000年 |
| 座數 | 25座 |
| 單位 | 4,735個 |
| 面積 | 360-2,228呎 |
表: 海逸豪園單位資料
| 單位 | 海逸豪園 |
| 放盤 | 2期17座中層 |
| 面積 | 2,213呎 |
| 叫價 | 5,200萬元 |
| 呎價 | 23,498元 |
單位特色
相連單位入屋設特大玄關
2,200多呎的單位，銀主開價5,200萬元，因為跟我們一般參觀的分層單位不同，為C、D室相連單位，空間大自然有靈活度，可以開闢了很大的玄關，營造獨立屋感覺，左右兩旁儲物飾櫃，旁邊為廚房，備餐區充足，對面有另一個空間，內設兩間房間，一間為儲物室，另一間為房間放了兩張單人床，相信就是用來招待朋友居住之用。
巨無霸客飯廳望郵輪碼頭海景
一直向前行，經過屏風可以把玄關及客飯廳空間分隔，空間很寬敞，可放置八人圓餐桌，走中國風路線，餘下就是客廳面積，放置了三座位梳化及兩座位梳化對角擺，距離電視背牆的空間很充裕，我差不多要行十步路才可以行完，至於外望景觀，由郵輪碼頭一直掃過去油塘灣，以及對面海北角，仿如從水平線角度望海景。
主人房設有五個空間
如果不計算客房，單位有三間房。可能你會反問，2000多呎單位僅得三間房? 好像比例不均勻，理應更多房間才是。因為每間房也有其獨特設計，例如這間睡房，內裡分開不同區域，有衣帽間、對面放置了多組健身器材，做了一個健身室，有工作區，置中放置雙人床，還有轉角窗，把景觀拉闊，可以望到九龍灣MegaBox一帶，還有主人套廁，空間不單大，還可以做一組按摩池。
近廳房面積無異於普通客廳
至於另外兩間房間，則設於客飯廳的另一端，因為睡房分布客飯廳左右兩側，首先經過走廊有客廁，對面為其中一間睡房，好像一個廳，上一級地台放了睡床及放置衣櫃，能放置大書枱，對面還做了組合櫃，裝有電視。也利用走廊做了衣櫃增加收納量，再入的主人套房，套廁內設有浴缸，套房有斜角牆身，空間不細，並設有直落到地的窗，可以把海景由下至上引入室內，感覺被海包圍。
供樓計算
追求空間升格換樓，就必須要很有實力才可以。因為什麼也不計算，只是首期已經要支付一半樓價，相當於2,600萬元，撇除代理佣金外，另一筆龐大支出就是厘印費，用乾淨的首置名入市，厘印費也要221萬元。如果倚賴傳統銀行按揭上會，承造五成按揭，月供也要十萬元以上，但放寬壓測後，月入要求卻由25萬元減至23萬元。
| 樓價 | 5,200萬元 |
| 首期 | 50%: 2,600萬元 |
| 貸款額 | 50%: 2,600萬元 |
| 月供 | 102,732元 |
| 入息要求 | 256,330元 (減壓前) 229,325元 (減壓後) |
放盤2: 黃埔花園(四房大單位)
可能你會說，要用到這個銀碼才能換樓，看似也有點天方夜譚；但若堅持在區內找四房大單位換樓，但銀碼要相宜一點，又有沒有選擇呢? 去到區內指標藍籌屋苑「黃埔花園」，原來都可以有選擇。第二站我們就去參觀它。想說，自從「黃埔站」通車後，來「黃埔區」真的方便不少。而附近地標黃埔號設有AEON方便購物，各期下方的商場，加上行去黃埔新村舊式商舖，生活配套算幾完善，也成為很多中產換樓客的置業選擇。
表: 黃埔花園資料表
| 地址 | 紅磡黃埔 |
| 落成年份 | 1985-1991年 |
| 座數 | 88座 |
| 單位 | 10,432個 |
| 面積 | 288-972呎 |
「黃埔花園」前身是黃埔船塢，其後和記黃埔重建成一個大型屋苑，於1985年至1991年間入伙，由88座物業組成，提供達10,432個單位，實用面積介乎288至972平方呎。所以佔地相當寬闊，由大環山公園附近、一直去到理大宿舍對面都是屋苑範圍，我們參觀的期數就捱近「大環山公園」附近，是10期1座中層D室，實用面積833呎，但做到四房則，業主叫價1,900萬元，呎價22,809元。
表: 黃埔花園單位資料
| 單位 | 黃埔花園 |
| 放盤 | 10期1座中層D室 |
| 面積 | 833呎 |
| 叫價 | 1,750萬元 |
| 呎價 | 21,008元 |
單位特色
鑽石型客飯廳
880多呎單位，看見如此設計，你也大約知道是什麼年代的出品。這類鑽石型廳是90年代的出品，好處是不會被毗鄰單位對望，但實情單位對面會望向「海逸豪園」，但是否能保障私隱，我又覺得未必完全做得到。但正因為鑽石型開則，出現的斜牆身，必須修飾才能好好運用牆身。
一線景觀集中七期及十期
在黃埔花園選擇靚景單位，你要選擇「7期2座B、C室」，或者「10期1-5座E室」都可以望全海景。雖然客飯廳呈鑽石型，但空間夠大，可以透過中間的掩門，客飯廳清晰區分。
廚房儲物量驚人
入去廚房，雖然同樣屬鑽石型設計，但其備餐區充足，上儲物櫃共有六個，下方也有儲物櫃，所以收納量相當充足，利用廚櫃把三邊牆身包圍，所以廚房也很闊落。
儲物室設窗可作工人房
我們現在參觀睡房，800多呎單位，為何可以有四房? 我有一點好奇。但原來經過走廊，過來其中一間只是儲物室。如果現在的新盤叫法，應該做三房連儲物室間，但這間儲物室的空間也不細。
部份房間能正望海景
對面房間，受制於客飯廳牆身，所以有點斜，較適合作儲物室或書房。洗手間屬光廁設計，另一間睡房空間稍為細一點，但卻可以望到正海景，設兩邊窗，所以通風及通爽。再入就是主人房，因為已預留位置可放床頭，對面放電視，景觀也算無敵了。透過前方公園，望郵輪碼頭及北角，海景一覽無遺。設主人套廁，採用透明玻璃設計，融入睡房空間。只不過洗浴時就會被人望透，但也附了窗簾的。
供樓計算
業主叫價由1,900萬元降至1,750萬元，雖然按保可以覆蓋，但只是名義上有幫助，實質作用有限。因為受制按保最高貸款額960萬，以業主叫價1,750萬來計，自己怎樣也要支付790萬元首期，還要額外支付17萬元按保。除非業主願意大幅減價，否則還原基本步只做傳統按揭會合適一點，自己支付一半、問銀行借一半更加實際，月供大約36,304元，月入約有77,178元可過壓測。
| 樓價 | 1,750萬元 |
| 首期 | 50%: 875萬元 |
| 貸款額 | 50%: 875萬元 |
| 月供 | 36,304元 |
| 入息要求 | 86,267元 (減壓前) 77,178元 (減壓後) |
放盤3: 黃埔花園(兩房單位)
剛才參觀的單位，可能比較適合換樓客，緊接我們會參觀一些上車間隔。既然我來到黃埔花園，沒有理由不參觀它的最細上車間隔，我們會參觀一個2期10座中層D室，一個實用389呎的放盤，業主叫價700萬元。
表: 黃埔花園單位資料
| 單位 | 黃埔花園 |
| 放盤 | 2期10座中層D室 |
| 面積 | 389呎 |
| 叫價 | 700萬元 |
| 呎價 | 17,995元 |
單位特色
黃埔兩房集中2期、5期及11期
七字頭的黃埔花園算不算吸引呢? 睇睇內櫳及計下數才知道答案。如果要在黃埔花園找兩房只需記住「2期」、「5期」及「11期」便可以。單位內櫳都大同小異，都是典型鑽石型開則。
望內園及樓景為主
跟剛才參觀10期的大單位比較，這裡為一個迷你版設計，客飯廳同樣採用鑽石型開則，兩房單位都以樓景為主，樓價高低都是用景觀來衡量，雖然都是望內園及樓景，但景觀角度也有窄闊之分，為樓價高低分別的地方。
梗廚及洗手間保留原裝交樓標準
廚房擺位就在門口右手邊，跟剛才十期分別，廚房為長直形，而非三尖八角，但以一個300多呎的單位，而且亦屬梗廚設計，我已覺得適中。經過一個很小的走廊，洗手間跟廚房都相似，牆磚、地磚都保留了入伙時的原裝交樓標準，流露歲月痕跡，相信買入後也要全屋大執。
房間會跟鄰座對望
之後參觀兩間房間，房間打角擺。面積相若，我相信這間睡房為主人房，但房間窗會樓望樓，所以多數住戶都拉起窗簾。
供樓計算
以前這類389呎的單位，我們以前會市場會用「當炒盤」來形容，因為很多投資者喜歡吸納，面積細，入場銀碼低，當時租值仍有支持；而且日後轉手時，用家上車接受程度較高。現時業主放盤叫價700萬元，如果借盡90%按揭，連同按保上會，月供大約27,446元可以供得起。但入息必須要有58,347元通過壓力測試。
| 樓價 | 700萬元 |
| 首期 | 10%: 70萬元 |
| 貸款額 | 90%: 630萬元 按保: 31.5萬元 |
| 月供 | 27,446元 |
| 入息要求 | 65,218元 (減壓前) 58,347元 (減壓後) |
放盤4: 海濱南岸
今日參觀的最後一站來到「海濱南岸」。物業共由七座物業組成，前身為居屋王「紅灣半島」的「海濱南岸」，屬當年私人參建居屋，但因政府其後停售居屋，於是容許參與項目的新地及新世界補地價，並以私樓形式出售。起初補價17億元，但後來減至8.6億元，市場就批評政府賤價批地。起初發展商說要拆樓並重新起樓，還說「洗手間大肚婆不能轉身」，社會各界反對才擱置，其後只進行內外部裝修及加建會所，所以都是「私樓格、居屋底」。我們會參觀這個屋苑一個兩房單位，單位位於4座高層E室，一個實用面積481呎單位，業主開價1,050萬元，呎價21,829元。
表: 海演南岸資料表
| 地址 | 紅磡愛景街8號 |
| 落成年份 | 2002年 |
| 座數 | 7座 |
| 單位 | 2,470個 |
| 面積 | 432-593呎 |
表: 海濱南岸單位資料
| 單位 | 海濱南岸 |
| 放盤 | 4座高層E室 |
| 面積 | 481呎 |
| 叫價 | 1,050萬元 |
| 呎價 | 21,829元 |
單位特色
巨型客飯廳設三幅闊牆身
跟剛才「黃埔花園」兩房單位比較，「海濱南岸」的單位反樸歸真一點，實用一點，起碼客飯廳為方方方正好擺傢俬一類，有三幅長牆身，擺傢俬的靈活度很高，兩邊牆身都可以用來掛電視。
可望郵輪碼頭及設對流窗
大窗可望到毗鄰單位，但外望景觀可以避過「黃埔花園」能望大比例的郵輪碼頭景，景觀頗遼闊，對面設對流窗，跟對面窗一併打開後都頗扯風，若夏天不希望開冷氣，打開窗戶已很通風。
廚房保留交樓標準
睡房廚房及洗手間設於一邊，廚房內廚櫃以L型設計向對角牆展開，保留了當初交樓標準，廚房外有一扇窗，可以望望到郵輪碼頭景。對面洗手間，相較單位比例很細，但又未至於如發展商當初所述，大肚婆也不能轉身，屬於可用的，只是使用上有點殘舊，下手業主可能需著手翻新了。
睡房能望灣仔維港煙花景
兩間睡房，這間睡房面積稍大，設兩扇窗，可以望跟客飯廳相同的郵輪碼頭景，對面窗別以為望樓景，打側可以望灣仔方向的維港煙花景，空間算很大。這間睡房面積稍細，但其景觀卻可望灣仔維港景，較適合做小朋友房間或書房。
供樓計算
以價格計，叫價過千萬元才能買到兩房單位，感覺又有點「拿脷」比起剛才黃埔花園貴了一截。以叫價1,050萬元計算，但都可以借按保，最高借取900萬元，所以自己要支付150萬元首期便可以。連按保47.61萬元一併上會供款，月供39,316元便可以，入息有83,582元可通過壓力測試。
| 樓價 | 1,050萬元 |
| 首期 | 10%: 150萬元 |
| 貸款額 | 90%: 900萬元 按保: 47.61萬元 |
| 月供 | 39,316元 |
| 入息要求 | 93,425元 (減壓前) 83,582元 (減壓後) |
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