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被視為市區大型重建項目、恒基位於黃埔的「必嘉坊」(Baker Circle)項目即將推出,共分三期發展,合共九座物業,涉及2,800個住宅單位。當中項目第一期命名「Baker Circle One」,由三座物業共882個單位組成,佔整個重建項目32%,預計在短期內會推出,物業預計關鍵日期2024年3月31日,相於樓花期約21個月。

「Baker Circle One」的第一期命名為「必嘉坊.曦匯」 (Baker Circle.Dover),涉及較挨近「機利士南路」及「必嘉街」的項目,一座共324個單位,撇除特色單位,一共有80個開放式單位、180個一房單位、40個兩房單位。面積由180-569呎。這個透過舊樓併購而成的項目,坐擁999年地契年期,究竟又有什麼需要注意呢? 我們希望透過一文闡述其優缺點,以及需注意事項,並於文末剖析其開價及付款辦法。

本文目錄
  1. 必嘉坊.曦匯資料
  2. 必嘉坊.曦匯開價
  3. 項目背景及特色
  4. 區內二手
  5. 《胡.說樓市》評析
  6. 必嘉坊‧曦匯向南高層模擬景觀
  7. 必嘉坊‧曦匯向西高層模擬景觀
  8. 必嘉坊‧曦匯鳥瞰平面圖
  9. 揀樓攻略
  10. 開價及價單分析
  11. 付款辧法分析
  12. 供款實例 (開放式單位: 6樓E室、202呎、訂價: 491.4萬元)
  13. 如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢
  14. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
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必嘉坊.曦匯資料

樓盤名稱必嘉坊.曦匯 (Baker Circle.Dover)
位置機利士南路30-44號、必嘉街75-77號
單位數目324個
面積180-569呎
戶型開放式: 202-218呎 (80個)
一房: 251-275呎 (160個)
一房連儲物室: 339呎 (20個)
兩房: 362-369呎 (40個)
特色: 180-569呎(24個)
車位34個
校網35區校網
關鍵日期2024年3月31日
綠色建築認證評級尚待評級
發展商恒基
官方網站www.bakercircle.com.hk
示範單位地址尖沙咀美麗華廣場一期5樓

必嘉坊.曦匯開價

首批68個
折扣額-5%
平均呎價25,145元
折扣後售價23,888元
區內二手造價黃埔花園: 16,696元
半島豪庭: 21,519元
海濱南岸: 18,600元

項目背景及特色

被視為近年市區最大規模的舊樓併購項目,恒基早於2011年開始進行收購,其中最先成功併購的就是「必嘉坊」的第一期「Baker Circle One」。至於第二及第三期,則分別在2020及2021年成功統一了業權,部份舊樓併購工作還在進行之中。

必嘉坊一期 (Baker Circle One )

必嘉坊.曦匯

現時「必嘉坊.曦匯」所在的「機利士南路30-44號、必嘉街75-77號」,前身為四座七層高的唐櫢,建於1956年,恒基在獲取超過80%業權後,在2018年時申請強制拍賣,項目佔地13,175呎,以最高9倍地積比率重建,可建樓面為118,575呎。根據恒基年報資料,「必嘉坊.曦匯」的可建樓面達120,752呎,住宅樓面佔101,019呎,共提供324個單位。

必嘉坊.曦匯

機利士南46-50號、黃埔街39-41號、寶其利街12A-22A號

至於「Baker Circle One」,也是恒基透過陸續併購周邊地皮而建成。一期餘下兩座物業,包括「城中匯」一路之隔的「機利士南46-50號、黃埔街39-41號、寶其利街12A-22A號」。「機利士南路46-50號」原為樓高六層的唐樓,恒基於2016年時已成功獲取83%業權後申請強制拍賣,強拍估1.5億元;而「黃埔街39-41號、寶其利街12A-22A號」則為八座六至八層高唐樓,恒基在收購了87.5%業權後申請強拍,終在2019年以底價6.26億元投得。兩幅地佔地共9,800呎,以最高9倍地積比重建,可建樓面88,200呎。根據恒基年報資料,這幅地最終會興建107,973呎,住宅樓面佔90,142呎,共提供278個單位。

必嘉坊位置

黃埔街23-27號、必嘉街79-81號

「Baker Circle One」餘下一幢則位於「黃埔街23-27號、必嘉街79-81號」。這個原由兩座八層高唐樓組成的項目,建於1957-1958年,恒基也在吸納了一定業權後進行強拍,終在2019年以底價4.96億元統一業權。這幅地佔地5,625呎,以最高9倍地積比率計算,可建樓面為50,625呎。而據恒基年報資料顯示,這幅地最終會興建108,817呎,住宅樓面佔91,427呎,共提供280個單位。

: 必嘉坊一期 (Baker Circle One)

項目必嘉坊.曦匯機利士南46-50號、黃埔街39-41號、寶其利街12A-22A號黃埔街23-27號、必嘉街79-81號
地盤面積13,175呎9,800呎5,625呎
地積比率9倍9倍9倍
可建樓面118,575呎88,200呎50,625呎
強拍價14.45億元7.76億元4.96億元
重建樓面120,752呎 (住宅: 101,019呎)107,973呎 (住宅: 90,142呎)108,817呎 (住宅: 91,427呎)
伙數324個278個280個

其他期數 (二期及三期)

在「Baker Circle One」背後、以及沿「機利士南路」南行往殯儀館方向,就為「必嘉坊」的二及三期發展,暫時未知二三期的實際擺位,但附近的舊樓亦已經完成收購,並已進行了平整工程。根據恒基年報資料顯示,二及三期佔地75,339呎,預計可提供688,034呎樓面,會興建6座約1,800個住宅單位。

 必嘉坊第二、三期

機利士南路2-24號、黃埔街1-21C號、必嘉街80-86號

其實際位置在「Baker Circle One」以南位置,較挨近「世界殯儀館」方向。其中「黃埔街1-21C號及必嘉街80-86號」,原為五幢七至八層高唐樓,共有144個住宅單位及20個地舖,恒基曾於2016年時在持有逾80%業權時提出強拍,但被部份業主認為開價太低反對,其後在2019年9月,在持有約90%業權時,以底價21.37億元統一業權。至於「機利士南路2-24號」,則原為12座樓高七層的唐樓,恒基在2021年1月透過強制拍賣,成功以底價20.45億元投得業權。兩幅地地盤面積分別為19,725呎及20,400呎,以最高9倍地積比重建,料可建樓面為361,125呎。

黃埔街2-16A號、黃埔街22-24號、黃埔街26-40A號

在Baker Circle One」以東,還有幾個地盤也屬於恒基併購的項目,由「黃埔街2-16A號、必嘉街83-85號、黃埔街26-40A號」及「黃埔街22-24號及必嘉街88-90A號」。其中前者原為八幢舊唐樓,恒基於2020年申請強拍,並成功以底價26.695億元統一業權。至於後者則原為一幢八層高唐樓,恒基在獲取93.75%業權後,在2021年3月以底價4.82億元申請強拍,並統一百分百業權。兩個項目地盤面積分別佔地27,575呎及4,675呎,以最高9倍地積比率重建,可建樓面290,250呎。

表: 必嘉坊 (二期及三期)

 機利士南路2-24號、黃埔街1-21C號、必嘉街80-86號黃埔街2-16A號、黃埔街22-24號、黃埔街26-40A號
地盤面積40,125呎32,250呎
地積比率9倍9倍
可建樓面361,125呎290,250呎
強拍價41.82億元31.515億元
重建樓面688,034呎 
伙數約1,800個 

頂心杉翻版「黃埔街18-20A號」

在經歷了歷時逾11年的收購,現時恒基尚餘「黃埔街18-20A號」舊樓,因小業主持有逾20%業權,令發展商未能透過強拍收購。假若恒基最終放棄收購,這幢舊樓也將面臨如當日奧運站「海桃灣」阻擋「海明閣」頂心杉的翻版,日後會被「必嘉坊」重重包圍。


區內二手

指標屋苑

如果連同黃埔計算在內,區內指標屋苑有「黃埔花園」、「海濱南岸」及「半島豪庭」。其中「半島豪庭」屬於恒基及新地合作發展的項目,項目共由五座物業組成,提供1,669個住宅單位,實用面積由370呎至1,850呎不等。上月促成的兩宗560多呎的成交,成交價也高逾千萬元以上,平均呎價21,000元。至於「黃埔花園」及「海濱南岸」則徘徊於16,000-18,000元左右水平。

黃埔花園

: 區內指標屋苑

 黃埔花園海濱南岸半島豪庭
座數88座7座5座
單位數目10431個2,470個1,669個
面積291-972呎430-592呎386-1,086呎
車位2,900個369個282個
入伙日期1985年-1991年2002年2000年
發展商和黃新創建、新地恒基、新地

單幢物業

區內早年亦有不少舊樓重建項目、或政府推出蚊型地的住宅發展項目。其中在「必嘉坊」對面的「城中匯」,位於「寶其利街121號」,是由恒基系內的香港小輪發展。該項目為政府推出「限呎地」的其中一幅,規定興建不少於70個住宅單位。香港小輪在2011年以每呎地價逾7,200元投得,並發展為單幢物業,提供95個住宅單位,面積由410-423呎。區內其他單幢物業,還包括信置與市建局「御悅」、莊士「蕪湖居」、長實「悅目」等。

: 區內單幢物業

 城中匯御悦蕪湖居悅目
單位數目95個68個100個216個
面積410-423呎160-252呎206-416呎423-430呎
車位15個38個
入伙日期2015年2011年2011年2016年
發展商香港小輪信置及市建局莊士長實

《胡.說樓市》評析

1. 交通及配套優勢

前往港鐵紅磡站需時六分鐘

位處市區的「必嘉坊」,其最大賣點一定數到交通。特別是東鐵綫接駁至港島區後,在紅磡站可以搭東鐵一站過海。紅磡站本身亦是「屯馬線」與「東鐵綫」之間轉乘大站。「必嘉坊.曦岸」步行前往「紅磡站」,Google map建議時間約為六分鐘,建議沿「機利士南路」,再駁有蓋行人天橋及隧道上最近B1站,路程約450公尺。如果前往黃埔站,最近也要沿「寶其利街」一直行,去到黃埔站B入口,所需時間也為六分鐘,路程不算太迂迴,只是要留意有少部份路段沒有瓦遮頭。

前往黃埔時尚坊消費

至於生活配套方面,由於「必嘉坊.曦岸」周邊仍屬舊區,故附近也有不少售賣民生所需的地舖經營。如果想購物,也可以前往黃埔時尚坊、聚寶坊一帶,附近亦有大型超級市場Aeon。

黃埔時尚坊

日後屋苑自設商場

據發展商對「必嘉坊」的重建藍圖,也會打造一條約一公里的商業步行街,而屋苑亦會設有168,000呎商場,但就要視乎引入什麼商戶,才知是否真正惠及日後住戶。

日後屋苑自設商場

2. 999年期地契 = 值搏率特高?

地契年期至2886年

「必嘉坊」的另一個優勢就是其「999年期地契」。據發展商資料顯示,其地契年期是由1887年3月21日起計,地契於2886年才到期。殖民地年代初期,政府在港島及九龍區批出的土地年期,多數為不可續期的75年期。但自1848年至1898年期間,政府卻突然批出大量999年期地契,這些土地多數集中在中環及山頂區,但對於殖民地政府覺得會失去長期控制權,故於1898年5月後停止批出這類長年期契約。

999年期地契

只需繳交象徵式「地稅」

對於買家來說,雖然可避免因「土地契約」到期,而有被收回或需補地價風險,期內也不需要繳付租值3%的地租。而只需向地政總署繳付象徵式的「地稅」。另一個好處是,因由差估署徵收的「地租」會每年重估應課差餉租值,故「地租」有機會年年上調;但「地稅」則在地政總署在批租時定立的租值而定,期內不變,故理應「地稅」會比起「地租」較低。

小心要交雙重地稅

但值得留意一點,因「地稅」是按照《中英聯合聲明》過渡政策,如果購買物業在1985年5月27日前批出,而該物業又涉及多於一個地段,其「地稅」也會涉及多於一個地段,變相要被徵收「雙重地稅」。我們翻查書,看見「必嘉坊.曦匯」涉及三個地段,但當中要繳付多少「地稅」,我們曾向恒基查詢,但暫時未能給我們答案。

舊契樓抄契費用38,000至98,000元

另外由於「必嘉坊」屬於舊契樓,並不受預售樓花同意書規管可隨時開售,準買家都要留意背後或涉及「抄契費」。這是一筆由律師行收取的費用,每當我們購入物業時,除了要跟發展商簽定樓契外,律師還要向發展商索取「物業地契」、「公契」、「過往買賣合約」等紀錄來審查,看看樓盤有沒有問題。該份影印本或涉及大量文件及紙張,故會衍生一筆「抄契費」。就「必嘉坊.曦匯」而言,如果選擇紙本形式需繳付98,000元;而如果採用CD契則38,000元。但要留意不是每間銀行都接受CD契,故若有按揭需要的買家便問清楚銀行是否接納,才決定是否選擇價格較相宜的CD契。

必嘉坊‧曦匯向南高層模擬景觀

必嘉坊‧曦匯向西高層模擬景觀

3. 景觀望殯儀館及樓景為主

樓盤以西南(世界殯儀館、必嘉坊二三期)

但住得市區,贏位置,往往也是輸景觀。「必嘉坊」最能夠望到海景的單位,就只有向西南,也就是透過紅磡站及紅館,望向尖沙咀海景方向,但「必嘉坊.曦匯」向南,同時會先望「世界殯儀館」,未知買家是否介意。而隨著日後「機利士南路2-24號、黃埔街1-21C號、必嘉街80-86號」(必嘉坊餘下期數)興建,可以阻擋了「殯儀館」景觀,但卻會形成樓望望的格局。(單位: A室、B室)

樓盤以西北(世界殯儀館、機利士南路)

至於「必嘉坊.曦匯」以西北,同樣都會望到殯儀館外,亦會受前方「機利士南路」的車路影響。且值得一提的是在「機利士南路」一路之隔的「曲街」,也就是「曲街63-75號」項目亦已經平整,可以興建住宅項目。雖然兩者隔了一條馬路,但也不能忽視「必嘉坊.曦匯」西南方景觀變數的影響。(單位: B室、C室、D室、E室、F室、G室、H室)

樓盤以東北(受三期阻擋)

事實上,正因為「必嘉坊」周遭也有重建發展,基本上現時開揚的景觀,隨著其他期數的發展也定必受阻。如樓盤以東北,就會被自己三期所阻。該幅位於「機利士南46-50號、黃埔街39-41號、寶其利街12A-22A號」的地皮,佔地9,800呎,已規劃興建278個住宅單位,日後只會跟「必嘉坊.曦匯」樓望樓。(單位: H室、J室)

樓盤以東南(受一期餘下期數阻擋)

以至樓盤的東南面,亦會受一期餘下期數阻擋。因為該位置為「黃埔街23-27號、必嘉街79-81號」,佔地5,625呎,亦已規劃興建280個住宅單位,同樣屬樓望樓格局。(單位: J室、K室、L室、M室、N室、P室、Q室)


必嘉坊‧曦匯鳥瞰平面圖

揀樓攻略

開放式單位(80個)

全黑廁設計,向西北望機利士南路

樓盤共提供324個單位,撇除特色單位後,主要以開放式、一房、一房連儲物室及兩房單位為主。開放式單位共有80個單位,面積由218-202呎之間,分布於C室、D室、E室、F室。全數開放式單位均為黑廁設計,均望向西北朝向「機利士南路」方向,最遠可以望到「漆咸道北」,但其開則最奇怪的地方是,客飯廳面積只有90呎,但開放式廚櫃卻佔據了一定位置,會影響睡床擺放。

202呎VS 218呎

C室、D室及E室面積均為202呎,唯獨F室為218呎。兩者之間的分別在於F室單位,在浴室對面的儲物櫃會稍大一點,以及露台較202呎單位大6呎之外,其餘內櫳均沒有任何分別,視乎買家自己需要而選擇。

: 開放式單位
單位面積景觀備註
C、D、E室202呎向西北望機利士南路
F室218呎向西北望機利士南路浴室對面的儲物櫃會稍大、露台大6呎

一房(160個)

光廁之選B室及J室

一房單位佔「必嘉坊.曦匯」多數,共有160個單位,分布於八柱單位之中。如果渴求光廁單位則只能選擇B室及J室,面積均為270呎,屬於一房最大面積的間隔。這兩柱單位可開到光廁則,主因其位處大單邊。雖然單位位於大單邊,令單位可以望雙邊景觀,但「必嘉坊.曦匯」日後都會受四周的發展阻擋,長遠景觀也沒有保障。

: 一房(光廁)
單位面積景觀(客飯廳、睡房)景觀(睡房)
B室275呎向西北望機利士南路向西南望餘下期數
J室270呎向東南望二期向東北望三期

266-270呎 VS 251呎單位

餘下單位則全為黑廁,包括K室、L室、M室、N室、P室、Q室,全數扭向了東南內園望二期,所以都是以樓景為主。這六柱單位面積可分兩類,分別為面積稍大的K室、N室、P室及Q室(266-270呎);另一類則為L室及M室(251呎),兩者分別只在於前者多了玄關位置,後者少了玄關。

266-270呎單位宜揀細不揀大

另外值得留意,如果鍾情選擇K、N、P、Q室的買家,就要選細不選大,因為266呎跟270呎之間的分別只在於牆身厚度,無謂買入需計入實用面積的牆身厚度。

: 一房(黑廁)
單位面積景觀玄關備註
K室、N室、P室、Q室  266-270呎向東南望二期設有選細不選大
L室、M室251呎向東南望二期不設 

一房連儲物室(20個)

G室單位、儲物室僅35呎難成為睡房

其實一房單位有一柱為「一房連儲物室」,位於G室,面積339呎。儲物室面積35呎,比對面房間65呎細約一半,估計真的很難成為睡房之用。G室全屬黑廁設計,跟開放式單位一樣都是扭向了西北望「機利士南路」方向。

兩房開放式廚房(40個)

光廁設計,雙邊景觀

兩房單位則只有兩柱,分別位於A室(362呎)及H室(369呎),共有40個單位。兩房單位也因為置放大單邊關係,可以做到光廁設計。但同樣地大單邊的景觀都不標青,因為都會受周邊發展所阻。A室睡房及客飯廳向東南望二期、而另一間睡房則向西南望餘下期數;H室客飯廳及睡房向西北望「機利士南路」,而另一間睡房則向東北望第三期。

: 兩房開廚
單位面積景觀(客飯廳、睡房)景觀(另一間睡房)
A室362呎向東南望二期向西南望餘下期數
H室369呎向西北望機利士南路向東北望三期

開價及價單分析

開價拋離同區二手

發展商在2022年6月10日開出首張68伙的價單位,扣除最高半成折扣,即供均價23,888元,極貼近同系在奧運站的「利奧坊.壹隅」。這價格比起同區「黃埔花園」及「海濱南岸」等藍籌屋苑16,000-18,000元,顯然屬大幅高開,僅較同系「半島豪庭」略高一點。因為發展商繼續以細面積、總價低的效應來吸客,入場單位466.8萬元有交易,但實情只一個202呎的開放式戶型,實際上並沒有因近期市況多新盤推出,發展商在開價上有明顯讓步。

: 首張價單

單位推出單位訂價即供價
開放式單位E室(202呎)  491.4萬-532.4萬元466.83萬-506萬元
一房L室(251呎) Q室(269呎)607.2萬-696.8萬元576.84萬-661.96萬元
兩房A室(362呎)891.4萬-913萬元846.83萬-867.35萬元

付款辧法分析

即使在付款辦法上也並不算很特別。可能因全數單位均跌得入「波叔」新按保門檻,直接沖淡了發展商高高成數揭的威力。發展商今次共提供了三款付款辦法,包括「100天成交」、「200天成交」及「建築期付款」,其折扣會因應其上會期而有增減。需要愈長成交期,其折扣額愈低,三種方法分別為減樓價5%、減樓價4%及、減樓價1%。

發展商高成數按揭

另外針對這三種付款辦法,買家可以再搭配發展商的高成數按揭計劃,但需要在該付款辦法的基礎上再減少1%的折扣額。

100天付款、200天付款+發展商高成數按揭

「100天成交」及「200天成交」均可選用一二按90%按揭,買家可向銀行先借50%一按,然後再向發展商借取最高40%二按,首三年息率3厘、第4-5年4厘,其後全期6厘。但因涉及銀行一按,故必須要通過壓力測試;又或者可以直接向發展商借取85%一按,同樣地,首三年息率3厘、第4-5年4厘,其後全期6厘。

建築期付款+發展商高成數按揭

如果選擇「建築期付款」,發展商也搭配了「高成數按揭」。同樣地,買家可以選用一二按90%按揭,買家可向銀行先借50%一按,然後再向發展商借取最高40%二按,但息率則稍高一點。首兩年息率3厘、第3年4厘,其後全期6厘。同樣地,因涉及銀行一按,故必須要通過壓力測試;買家亦可以直接向發展商借取85%一按,但息率也會較高,首兩年息率3厘、第3年4厘,其後全期6厘。但正如前文所述,全數樓價均符合新按保要求,如符合審批條件應直接用「新按保」,會較發展商計劃來得簡單。

: 付款辦法

 支付條款折扣額發展商二按發展商一按新按保
100天付款臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後100天: 90%
-5%不可以
100天付款+高成數按揭 -4%一二按90% (二按40%)
首3年: 3厘
4-5年: 4厘
其後: 6厘
一按85%
首3年: 3厘
4-5年: 4厘
其後: 6厘
不適用
200天付款臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後200天: 90%
-4%不可以
200天付款+高成數按揭 -3%一二按90% (二按40%)
首3年: 3厘
4-5年: 4厘
其後: 6厘
一按85%
首3年: 3厘
4-5年: 4厘
其後: 6厘
不適用
建築期付款臨約: 5%
臨約後30天: 5%
入伙: 90%
-1%可以
建築期付款+高成數按揭 -0%一二按90% (二按40%)
首2年: 3厘
第3年: 4厘
其後: 6厘
一按85%
首2年: 3厘
第3年: 4厘
其後: 6厘
不適用

供款實例 (開放式單位: 6樓E室、202呎、訂價: 491.4萬元)

1. 選擇100天付款辦法

 100天付款辦法100天+一二按100天+一按85%
樓價466.83萬元471.74萬元471.74萬元
首期40%: 186.732萬元10%: 47.174萬元15%: 70.76萬元
貸款額60%: 280.098萬元一按: 283.044萬元
二按: 141.522萬元
85%: 400.98萬元
月供11,067元首3年: 17,895元
4-5年: 18,573元
6-25年: 19,920元
19,015元
入息26,506元45,980元38,030元
第一筆資金201.7萬元62.33萬元85.9萬元

2. 選擇200天付款辦法

 200天付款辦法200天+一二按200天+一按85%
樓價471.74萬元476.65萬元476.65萬元
首期40%: 188.696萬元10%: 47.665萬元15%: 71.4975萬元
貸款額60%: 283.004萬元一按: 285.99萬元
二按: 142.995萬元
85%: 405.1525萬元
月供11,184元首3年: 18,082元
4-5年: 18,766元
6-25年: 20,127元
19,213元
入息26,785元46,458元38,426元
第一筆資金204萬元62.96萬元86.797萬元

3. 選擇建築期付款辦法

 建築期付款建築期+新按保建築期+一二按建築期+一按85%
樓價486.5萬元486.5萬元491.4萬元491.4萬元
首期40%: 194.6萬元10%: 48.65萬元10%: 49.14萬元15%: 73.71萬元
貸款額60%: 291.9萬元90%: 437.85萬元
按保: 21.8925萬元
一按: 294.84萬元
二按: 147.42萬元
85%: 417.69萬元
月供11,534元18,165元首2年: 18,641元
第3年: 19,375元
4-25年: 20,905元
19,808元
入息27,623元43,506元48,147元39,616元
第一筆資金210.2萬元64.245萬元64.882萬元89.452萬元

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